OBLIGACIÓN DE PAGO DE RENTAS. LA EXPROPIACIÓN NO LA

164745. I.3o.C.796 C. Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXXI, Abril de 2010, Pág. 2759.
OBLIGACIÓN DE PAGO DE RENTAS. LA EXPROPIACIÓN NO LA EXTINGUE,
MIENTRAS NO SE LLEVE A CABO LA OCUPACIÓN. El artículo 2410 del Código Civil
para el Distrito Federal establece que el contrato de arrendamiento se rescindirá cuando exista
transmisión de la propiedad por causa de utilidad pública, pero no señala expresamente a
partir de qué momento debe considerarse que se actualiza dicha transmisión, esto es, si basta
la publicación del decreto expropiatorio para rescindir el contrato, o bien, es necesario
esperar a que el arrendatario desocupe el inmueble para que deje de estar obligado al pago de
rentas. Conforme al artículo citado, la autoridad que expropie un bien arrendado tiene la
obligación de indemnizar tanto al propietario del inmueble como al arrendatario, y no precisa
a partir de qué momento deja de surtir efectos el contrato de arrendamiento ni qué rubros
debe incluir la indemnización. En la Ley de Expropiación no se regula expresamente la
posibilidad de que la autoridad pague al dueño del inmueble la cantidad que hubiere dejado
de percibir por concepto de rentas, en caso de que al momento en que se llevó a cabo la
expropiación el inmueble estuviera arrendado, únicamente se regula que en caso de que se
resuelva la reversión total o parcial del bien, el propietario del mismo debe devolver la
cantidad que se le hubiere entregado por concepto de indemnización, ya sea total o
parcialmente. Lo anterior implica que la indemnización derivada de la expropiación parecería
que sólo incluye el valor del inmueble y no las ganancias que deje de percibir el propietario;
sin embargo, debe tomarse en consideración que al dueño del inmueble expropiado, se le
afecta tanto en la medida que ya no podrá disponer de su bien, como porque se le causa
perjuicio que se le prive de un inmueble que constituye una fuente de ingresos, por ser objeto
de un contrato de arrendamiento. De los artículos 2108, 2109 y 2110 del Código Civil para el
Distrito Federal se advierte que los conceptos de daño y perjuicio hacen referencia a la lesión
patrimonial que se causa por el incumplimiento de una obligación, sin embargo, el concepto
de daño se encuentra vinculado con un evento que ya aconteció y que puede ser fácilmente
cuantificado de manera objetiva a través de una prueba, por esa razón el artículo 2108, lo
define como la pérdida o menoscabo en el patrimonio. La reparación del daño tiende a
colocar a la persona lesionada en la situación que se encontraba antes que se produjera el
hecho lesivo; en cambio, el perjuicio está relacionado con hechos futuros que dejaron de
realizarse, pues es la privación de la ganancia lícita que debió haberse obtenido con el
cumplimiento de la obligación. En consecuencia, es posible concluir que el propietario de un
bien expropiado tiene derecho a que se le indemnice del valor catastral del inmueble y que
respecto de las rentas que deja de percibir por dicho inmueble queda a cargo del arrendatario
el pago de las rentas que se generan entre la publicación de la expropiación y la ocupación
del inmueble. Por esa razón, es de suma importancia establecer si se encuentra acreditada la
ocupación del inmueble materia de la expropiación o no, ya que ese acto es el que define el
momento a partir del cual el arrendatario de un bien expropiado deja de tener la obligación de
pagar las pensiones rentísticas, y por ende, marcará la pauta para establecer los parámetros
temporales para calcular los daños y perjuicios que el propietario puede reclamar a la
autoridad que expropió el bien, puesto que sólo podrá solicitar la indemnización de éstos en
la medida en que pierda el derecho de disponer del fruto civil del inmueble.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 116/2009. Perfumes y Esencias Fraiche, S.A. de C.V. 23 de abril de 2009.
Unanimidad de votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretaria: Ana Lilia Osorno Arroyo.
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164745. I.3o.C.796 C. Tribunales Colegiados de Circuito. Novena Época. Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. Tomo XXXI, Abril de 2010, Pág. 2759.
Amparo directo 601/2009. José Luis Torres Rogel. 19 de noviembre de 2009. Unanimidad de
votos. Ponente: Víctor Francisco Mota Cienfuegos. Secretario: Marco Antonio Menabrito
Ferráez.
Amparo directo 752/2009. Alejandra Jara Guerrero. 18 de febrero de 2010. Unanimidad de
votos. Ponente: Neófito López Ramos. Secretario: Gustavo Eduardo López Espinoza.
Nota: Esta tesis contendió en la contradicción 295/2009 resuelta por la Primera Sala, de la
que derivó la tesis 1a./J. 50/2010, que aparece publicada en el Semanario Judicial de la
Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXII, octubre de 2010, página 63, con el
rubro: "EXPROPIACIÓN DE BIENES ARRENDADOS. SUPUESTOS EN LOS QUE EL
PARTICULAR PRIVADO DE SU DERECHO REAL DE PROPIEDAD (ARRENDADOR),
PUEDE PERCIBIR EL PAGO DE LAS RENTAS VENCIDAS."
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