3.1.4. compraventa de cosa ajena. escritura judicial. promesa de

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REVISTA DE LA A.E.U. - T. 79 (1-6), 1993
3.1.4. COMPRAVENTA DE COSA AJENA. ESCRITURA JUDICIAL. PROMESA DE ENAJENA­
CIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS. EJECUCIÓN FORZADA. PRUEBA DEL ESTADO CIVIL.
La no comparecencia de cónyuge de cedente de compromiso, que cede divorciada
pero adquirió casada, no es causa de nulidad de la cesión, sino que se trata de venta
de cosa ajena que se subsana con el consentimiento o ratificación del cónyuge. Es
conveniente controlar los testimonios de las partidas que correspondan y no basarse
solamente en la declaración de parte. Si en los antecedentes existiera una compra­
venta no inscripta, habría que proceder a inscribirla teniendo en cuenta que ya que
los efectos frente a terceros se cuentan a partir de dicha inscripción, sería conveniente
extraer los certificados de los diversos Registros.
CONSULTA
En autos caratulados: "A., W.O. c/V.L., J. y
otra. Escrituración judicial. Ficha..791", se libra
el presente a fin de que se sirvan informar acerca
de la procedencia del otorgamiento de la escritu­
ración solicitada y del petitorio formulado afojas
85 in fine.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Situación de hecho: por documento pri­
vado de fecha 10 de enero de 1958 el B.T. del U.
en su calidad de apoderado de J.V.L. e I.G.
casados entre sí y deM.V.L. y B.C. casados entre
sí, prometió vender a M.M.G. de M. casada en
segundas nupcias con L.M.G. un solar.
Por documento privado de fecha 21 de no­
viembre de 1968 los cónyuges referidos cedieron
los derechos emergentes del compromiso de re­
ferencia a L.A.A., soltero y a A.M.G.V., divor­
ciada.
Por documento privado de fecha 15 de abril
de 1991 los titulares antes referidos cedieron los
derechos de referencia a W.O.A., soltero.
Todos los referidos documentos fueron de­
bidamente inscriptos y el actual titular se ha
presentado ante la sede judicial mencionada,
solicitando la escrituración del bien inmueble de
referencia de acuerdo al art. 31 de la ley 8.733.
Designada Actuaria ad-hoc, ésta observa la
última cesión afirmando que se encuentra vi­
ciada de nulidad absoluta en razón de que uno de
los cedentes habría adquirido los derechos
siendo de estado civil casada y en el acto de la
cesión se encontraba divorciada. La sede falla en
base a este informe en contra de los intereses del
accionante, quien presenta recurso de revoca­
ción y apelación; solicitando en esta instancia la
escrituración judicial del 50% del bien.
Opinión del informante: del expediente
judicial de referencia surge que se ha incurrido
en diversos errores que paso a enumerar:
I) Promitentes vendedores: los mismos
son cuatro personas y no dos como surge del
escrito presentado por el demandante, error que
no se repite en el proyecto de escritura realizado
por la Escribana designada para autorizar la
compraventa agregada en autos.
II) Validez: habiéndose cumplido en
forma lógica y cronológica con los requisitos
de formación: externos (capacidad de goce y
legitimación receptiva o pasiva) e internos (ca­
pacidad de obrar o de ejercicio, consentimiento,
objeto y causa) se ha perfeccionado un negocio
jurídico, en este caso contrato y más específi­
camente cesión de promesa existente y váli­
da.
Vale decir que no adolece de nulidad ni
absoluta ni relativa, ya que los requisitos men­
cionados se han dado en la forma que ampara el
ordenamiento jurídico (véase art. 1560 del Có­
digo Civil).
A esto cabe agregar que nuestro codificador
consignó a texto expreso la validez de la venta de
cosa ajena, encontrándose —y no por casuali­
dad, sino porque su autor así lo quizo— la cesión
de crédito en sede de compraventa; cabe aplicar
a ésta las mismas reglas.
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CONSULTA
HI) Oponibilidad: si alguien cede dere­
chos que no se encuentran en su patrimonio el
negocio jurídico es válido pero inoponible al
titular de los mismos; cuestión que se subsanará
con la ratificación de éste.
IV) Presunta falta de un consentimien­
to: de acuerdo a lo observado por la designada
Actuaría ad-hoc —observación que se adelanta
desde ya que es errónea de acuerdo a lo que se
dirá— cuando por cesión adquieren los derechos
de promitentes compradores L.A.A. y A.M.G.,
esta última sería de estado civil casada, de­
biendo en consecuencia otorgar la posterior ce­
sión, además de los nombrados, el ex cónyuge de
la última, en virtud de que al momento de ce­
lebrarse esta última cesión, la mencionada
habría mutado su estado civil por el de divor­
ciada. Si los hechos fueran así, que no lo son, al
disolverse la sociedad conyugal de referencia
habría quedado en condominio poscomunitario
la mitad indivisa de los derechos de promitente
comprador. En tal caso, la cesión celebrada el 15
de abril de 1991 igualmente sería válida pero
inoponible al cónyuge de A.M.G. en lo que res­
pecta al 25% de los derechos de promitente
comprador que a él le corresponderían. La tra­
dición de los mismos se habría producido con
respecto al 75% de los derechos y sería necesaria
la ratificación del condómino que no ha prestado
su consentimiento para subsanar dicha situa­
ción. Pero en ningún caso podríamos ha­
blar de contrato nulo.
V) Estado civil de A.M.G. en el mo­
mento de celebrarse las cesiones: la desig­
nada Actuaría ad-hoc establece en forma erró­
nea en su informe que la fecha de la cesión en que
adquieren los derechos de promitentes com­
pradores L.A.A. y A.M.G. es el 10 de enero de
1958 (esta es la fecha de la promesa) y esto no
es así, ya que esta cesión se otorga el 21 de
noviembre de 1968, lo cual surge clara­
mente del documento en su parte final,
surgiendo de la nota marginal puesta en la
partida de matrimonio, cuyo testimonio se en­
cuentra agregado en autos, que la sentencia de
divorcio referida es de fecha 5 de junio de 1961.
Entonces, del cotejo de esta fecha con la de
celebración de la cesión antes nombrada surge,
sin dejar lugar a ninguna duda, que A.M.G.
adquirió y cedió los derechos de promitente
compradora siendo de estado civil divorciada, no
teniendo razón de ser las observaciones plan­
teadas.
VI) Testimonio de partidas: si bien en el
caso a estudio la declaración de la parte en
cuanto a su estado civil fue veraz, es de resaltar
la conveniencia y necesidad de controlar los
testimonios de las partidas y no basarse sola­
mente en la declaración de parte.
Vu) Certificado del Registro de Tras­
laciones de Dominio: el dicente no alcanza a
comprender la razón por la cual no surge inscrita
una compraventa del 2 de diciembre de 1955,
fecha muy posterior a la creación del Registro y
se atreve a recomendar al registrador practicar
una búsqueda más exhaustiva.
Vin) Conclusión: por todo lo antes ex­
puesto, quien suscribe se encuentra en condicio­
nes de afirmar, sin lugar a dudas, que la docu­
mentación presentada en autos por W.O.A. no
adolece de vicio alguno, siendo procedente en
consecuencia el otorgamiento de la escritura­
ción solicitada en el escrito inicial, o sea, que se
le transfiera la propiedad de la totalidad del
bien.
Esc. Jorge Julio Machado
Informante
Montevideo 16 de marzo de 1993. La Co­
misión de Derecho Civil, integrada por los Eses.
Enrique Arezo, Andrés Casaretto, Beatriz Di
Rosario, Graciela González, Raúl Anido, Jac­
queline Parnás, Jorge Machado, Adriana Goldberg, Wladimiro Hurvich y Rosa Giuliano,
aprueba por unanimidad el informe que ante­
cede.
Esc. Enrique Arezo Píriz
Coordinador
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. N°- 26.468 de 12 de abril de 1993, con
la siguiente recomendación: "Investigar la ins­
cripción de la compraventa de fecha 5 de di­
ciembre de 1955, en el Registro de Traslaciones
de Dominio. Si no estuviere inscripta se debe
proceder a su inscripción (art. 15 de la ley 10.793
de 25 de setiembre de 1946). Los efectos frente a
terceros de una inscripción tardía se cuentan a
partir de dicha inscripción (art. 13, inciso I9, ley
citada), por lo cual se estima conveniente' ex­
traer los certificados de los diversos Registros y
estudiar cada una de las inscripciones que pu­
dieran resultar"