Apelación de un desalojo Arrendador-Arrendatario:
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Arrendador-Arrendatario: Apelación de un desalojo Si el juez del Juzgado de paz (J. P.) determina en su contra en un caso de desalojo y firma una Sentencia para su desalojo, tendrá derecho de apelar el caso en el Tribunal del Condado. Si no apela la decisión del J.P. en el término de cinco días y no se muda de la propiedad, su arrendador puede solicitar al J.P. un “mandato de posesión”, que permite que el alguacil o guardia le entreguen una advertencia de 24 horas y luego supervisen el retiro de su familia y pertenencias de las instalaciones. ¿Puedo apelar la sentencia de desalojo? Sí. El J.P. deberá entregarle información sobre su derecho a apelar. Puede permanecer en la unidad mientras que su apelación esté pendiente. Solo tiene 5 días (incluyendo sábado, domingo y días festivos) para apelar la decisión del tribunal de J.P. de evacuar, pero si la fecha límite cae un fin de semana o día festivo, o si el último día para presentar la apelación cae un día durante el cual el tribunal está cerrado antes de las 5:00 p. m., usted puede presentar su apelación el siguiente día en que esté abierto el tribunal. Llame para asegurarse de que el tribunal está abierto. Algunos tribunales de J.P. no están abiertos en horas hábiles normales. Mi Arrendador no está de acuerdo con mi Declaración de incapacidad de pago que presenté para apelar la decisión del J.P. ¿Qué hago? Su arrendador puede contestar su Declaración de incapacidad de pago en el Tribunal de J.P. Si eso sucede, el J.P. determinará una audiencia y usted puede dar testimonio ante el juez sobre la información en la Declaración. Solamente necesita comprobar que no puede pagar el bono que solicita la apelación de la decisión del J.P. Si pierde esta “audiencia financiera”, tiene 5 días para colocar el bono de la apelación o impugnar la decisión de rechazar su Declaración ante el Tribunal del condado. El Tribunal del contado determinará una audiencia para considerar la evidencia de que no puede pagar el bono. Si el Tribunal del condado rechaza su Declaración de incapacidad de pago, puede permanecer en la unidad solamente si presenta un bono de apelación en el transcurso de un (1) día después de la decisión del Tribunal del condado. Me desalojan debido a que mi arrendador dice que no pagué la renta. ¿Puedo apelar todavía? Si una razón del desalojo es el incumplimiento de pago de la renta y presentó una Declaración de incapacidad de pago, debe pagar la renta de un mes al registro del Tribunal de J.P. en el término de 5 días hábiles después de presentar la Declaración. Después de eso, la renta futura debe pagarse ante el Tribunal del Condado dentro de los 5 días siguientes de cuando la renta se vence según el contrato de arrendamiento. Si no paga a tiempo, el arrendador puede pedirle al tribunal que emita un “mandato de posesión” que le entregará un aviso de 24 horas antes de que el alguacil o guardia le retiren a usted y sus pertenencias. Última rev. 03.09.2013 La Información legal, no es asesoría legal. www.trla.org Consulte www.texaslawhelp.org para obtener más información legal. © TRLA 2013 Consulte a un abogado para obtener asesoría legal. VIVIENDA ¿Qué necesito para apelar? Para apelar, debe presentar YA SEA un bono de apelación por un monto determinado por el J.P. O una Declaración de incapacidad de pago del bono de apelación: 1. Apelación al presentar un bono: Un bono es una promesa de pago. Si está apelando el caso como arrendatario, el J.P. con frecuencia determinará el bono de la apelación en dos o tres veces el monto de su renta mensual. También puede depositar efectivo ante el tribunal en lugar del bono. El bono debe firmarlo usted y otras dos personas que tengan bienes inmuebles en Texas (en el que no viva nadie) u otros activos, como cuentas de ahorro o acciones. Una vez que el bono de apelación se firma, el J.P. debe aprobarlo. 2. Apelación al presentar una Declaración de incapacidad de pago: Si no puede pagar el bono de apelación, puede presentar una Declaración de incapacidad de pago del Bono de apelación ante el Tribunal de J.P. El Tribunal de J.P. debería entregarle un formulario de Declaración si lo solicita. El formulario requiere que detalle el ingreso, los activos, los gastos mensuales, los dependientes y las deudas. Debe proporcionar información completa y la declaración debe ser verificada, es decir, jurada ante un notario o debe estar firmada bajo pena de falso testimonio. Si una parte de su renta la paga una agencia del gobierno (por ejemplo, vivienda pública, vivienda subsidiada o un Comprobante de renta del Artículo 8), el J.P. deberá declarar en la sentencia la parte que pagará el gobierno y la parte que pagará usted. Si el juez no determina correctamente estos montos, deberá contestar por escrito, en el término de cinco días después de la sentencia del tribunal, el monto correctamente determinado por el tribunal, para que solo tenga que pagar su parte correcta de la renta ante el tribunal. Presenté mi apelación. ¿Ahora qué hago? Su caso se envió al Tribunal del Condado para un nuevo juicio de desalojo. ¿Qué sucede después de que mi caso sea enviado al Tribunal del Condado? A. COSTOS DEL TRIBUNAL DEL CONDADO Si presenta un bono de apelación en lugar de una Declaración de incapacidad de pago del bono de apelación ante la Justicia, entonces el secretario del Tribunal del Condado puede enviarle una carta por correo certificado indicándole que tiene que pagar una tarifa por la presentación de la apelación. Si no puede pagar la tarifa por la presentación, presente una Declaración de incapacidad de pago, algunas veces conocida como Juramento de Pobreza extrema, con información sobre sus ingresos, pobreza, gastos mensuales, dependientes y deudas. Dicho formulario puede estar disponible en la oficina del secretario del Tribunal del Condado. Debe proporcionar información completa. Si se requiere una tarifa por la presentación y no paga la tarifa o presenta una declaración antes de la fecha límite del tribunal, el tribunal desestimará su apelación. En ese caso, el arrendador puede solicitar al tribunal que emita un “mandato de posesión”, que permite que el alguacil o guardia le entreguen una advertencia de 24 horas y luego supervisen el retiro de su familia y pertenencias de las instalaciones. B. RESPUESTA ESCRITA IMPORTANTE: no importa quién apela el caso de desalojo, a menos que presente una respuesta escrita ante el Tribunal de J.P., también debe presentar una respuesta escrita ante el Tribunal del Condado en el término de ocho días después de que el Tribunal del Condado reciba la apelación. Si usted no presenta una respuesta escrita ante el Tribunal de J.P. y no la presenta ante el Tribunal del Condado, su apelación puede desestimarse ocho días después de que el Tribunal del Condado reciba el archivo del Tribunal de J.P., y el arrendador puede solicitar al J.P. que envíe al alguacil a que le desaloje. Una respuesta puede ser una carta simple escrita a mano solicitando un juicio. Si tiene buenos motivos por los que no debería ser desalojado, deberá describirlos. Por ejemplo, si pagó la renta o si el arrendatario no le entregó un aviso adecuado, deberá indicar esto en su respuesta. C. PAGO DE LA RENTA RECUERDE, SI SU CASO INVOLUCRA EL INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE LA RENTA Y SU APELACIÓN OCASIONÓ UNA DECLARACIÓN DE INCAPACIDAD DE PAGO, tendrá que pagar su renta todos los meses ante el secretario del Tribunal del Condado en el tribunal hasta que su apelación tenga una decisión. El pago debe hacerse dentro de los cinco días siguientes de la fecha en que se vence bajo el contrato de arrendamiento. Si paga más de cinco días tarde, el arrendador puede solicitar al juez que envíe al alguacil a retirar sus pertenencias de la unidad. D. JUICIO El juicio de su apelación en el Tribunal del Condado será un juicio nuevo, lo que significa que cualquier documento, testigo o fotografía que presentó ante el Tribunal de J.P. tendrá que presentarse de nuevo. Al igual que el Juzgado de Paz, el juez del Tribunal del Condado escuchará primero el lado de la historia del arrendador y luego el suyo. Luego, el juez decidirá si se le desaloja. Asegúrese de llevar todo testigo o documento a la audiencia que le ayudará a defenderse. No tenga miedo de hablar, el juez no puede leer su mente, así que no permanezca en silencio. Si tiene preguntas para el arrendador, tiene derecho a preguntar frente al juez. Si el Juez del Tribunal del Condado le desaloja, deberá darle diez días para mudarse o presentar una apelación, aunque a veces solamente le da cinco días para mudarse o presentar una apelación. Aunque puede apelar ante el Tribunal de Apelaciones, esto es complicado. Si intenta apelar el juicio del Tribunal del Condado, deberá consultar con un abogado inmediatamente para discutir sus próximos pasos. Busque más ayuda del Asesor de Arrendatarios de Texas en www.texastenant.org. ============= Última rev. 03.09.2013 La Información legal, no es asesoría legal. www.trla.org Consulte www.texaslawhelp.org para obtener más información legal. © TRLA 2013 Consulte a un abogado para obtener asesoría legal.