Evaluación Ambiental de Sitio. Buscando Indicios de

N° 31 – Mayo 2012
Evaluación Ambiental de Sitio.
Buscando Indicios de Pasivos Ambientales Fase I
Por: Israel Ortega, Ingeniero de Proyectos
Víctor González, Jefe de Proyectos
Jorge Araya, Gerente de Proyectos
Al momento de adquirir o vender una propiedad o terreno, sin duda hay muchos
factores que influyen en la decisión de un potencial comprador o inversionista, dichos
aspectos pueden clasificarse en externos e internos, respecto al sitio bajo estudio para
la potencial compra. Dentro de los factores externos podemos encontrar opiniones
obtenidas respecto al ambiente político y económico del momento. Así mismo dentro
de los factores internos encontramos aspectos como la ubicación del sitio y sus
características físicas, tales como: geomorfología, hidrología e hidrogeología,
vegetación y presencia de pasivos ambientales, o bien existencia de servicios básicos
como red de alcantarillado, agua potable, transporte, cercanía a áreas verdes, etc. Los
cuales determinan el valor de la propiedad y la decisión de llevar a cabo o no una
transacción.
No importando si el motivo de la inversión es comprar o simplemente ocupar un
terreno, a través de un arrendamiento, las empresas privadas e instituciones públicas
indistintamente de su rubro o actividad, han experimentado un creciente interés en
desarrollar procesos y actividades sustentables. En este contexto, las características
del lugar donde se emplazará un proyecto juegan un rol fundamental para que las
actividades asociadas a la operación de una empresa puedan acreditar su compromiso
con el medio ambiente, a través de las diferentes instancias de certificación.
Villaseca 21 Oficina 501, Ñuñoa, Santiago Tel: 56-2- 361 05 96
[email protected] - www.better.cl
En respuesta a esta evidente preocupación ambiental que existe en la actualidad, los
inversionistas, en este afán de generar el equilibrio entre medio ambiente e intervención
antrópica, han comenzado a incluir variables de carácter ambiental para realizar una
determinada inversión o bien a optar a distintas certificaciones relacionadas con sus
instalaciones.
En este contexto surge la posibilidad de realizar Evaluaciones Ambientales de Sitio, las cuales se
presentan como un estudio fidedigno y representativo de la situación actual de un terreno,
sitio o propiedad, determinando y verificando los pasivos ambientales relacionados a un
determinado proyecto y por consiguiente a su lugar de emplazamiento.
Las Evaluaciones Ambientales de sitio son una secuencia lógica de actividades que tienen por
objetivo diagnosticar y verificar el grado de contaminación de un área determinada, provocada
principalmente por sustancias químicas y/o productos derivados del petróleo, estableciendo así
los pasivos ambientales que impliquen un deterioro al suelo, subsuelo, aguas superficiales y
subterráneas, según sea el caso, la naturaleza, el grado, la extensión y la distribución de dichos
contaminantes. Lo cual permite identificar y cumplir, no sólo con los aspectos normativos, sino
también delimitar las responsabilidades en la inversión y construcción de un proyecto.
Esta secuencia se estructura en cuatro fases.
Fase I: Corresponde a una investigación preliminar, en la cual se recopila información sobre las
actividades presentes y pasadas del sitio y sobre el medio físico, para identificar indicios de
contaminación y la necesidad o no de realizar estudios posteriores que impliquen toma de
muestras y análisis que permitan determinar con mayor certeza la situación ambiental;
regulada por la Norma ASTM E1527-05.
Fase II: Es una investigación exploratoria, la cual apunta a la validación de las hipótesis de
distribución de contaminación mediante muestreo y análisis de los medios involucrados, con el
objetivo de realizar las recomendaciones necesarias sobre cómo proceder para solucionar estos
problemas; regulada por la Norma ASTM E1903-97.
Fase III: Consiste en una investigación detallada, en la cual se trata de definir la extensión y el
grado de la contaminación identificada, implementando las recomendaciones de la Fase II,
mediante la ejecución de un plan de descontaminación o manejo ambiental del sitio afectado y
evaluando los resultados de los mismos.
Fase IV: Diseño y Ejecución de Rehabilitación del Sistema de limpieza - incorpora todos los
resultados de las tres primeras fases de las investigaciones para diseñar una limpieza rentable
de la propiedad.
En este escenario Better consultores ha establecido y desarrollado proyectos de Evaluaciones
Ambientales de Sitio para el apoyo en toma de decisiones y para el proceso de certificaciones
LEED en nuestro país, de acuerdo a la Fase I según Norma ASTM E1527-05 y que a continuación
desarrollamos en extenso.
Villaseca 21 Oficina 501, Ñuñoa, Santiago Tel: 56-2- 361 05 96
[email protected] - www.better.cl
2
¿Qué es una Evaluación Ambiental de Sitio en su Fase I?
Corresponde a una investigación preliminar, en la cual se recolecta información sobre las
actividades presentes y pasadas de un sitio y sobre el medio físico, para identificar indicios de
contaminación y la necesidad o no de realizar estudios posteriores que impliquen toma de
muestras y análisis que permitan determinar con mayor certeza la situación ambiental de él.
Esta fase se encuentra establecida según la Norma ASTM E1527-05, y sus principales objetivos
son:




Establecer el estado de un sitio previamente al cambio de uso de suelo o a la
contratación de un seguro ambiental, reduciendo sus costos.
A nivel Gubernamental, elaborar un inventario de sitios potencialmente contaminados.
Identificar el o los responsables históricos de un pasivo ambiental.
Recopilar información útil para la elaboración de un plan de remediación posterior.
Si se realiza un diagnostico erróneo de la situación ambiental del sitio, se incurre en un grave
riesgo para la salud pública, para el medio ambiente y además de transformarse en un riesgo
económico para el titular del terreno, por posibles multas o por la imposibilidad de utilizar o de
vender dicha propiedad.
Alcance y Ámbito de Aplicación de la Fase I.
El alcance de esta normativa incluye requerimientos de investigación y presentación de
informes, que busca apoyar la capacidad del dueño del terreno en su derecho a defenderse
ante posibles acusaciones sobre el estado ambiental del terreno que está vendiendo y/o la
capacidad que tendrá el comprador para tomar la decisión de realizar la inversión. El informe
entregado debe ser lo suficientemente confiable y estar correctamente respaldado para
transformarse en un factor importante a la hora de la toma de decisiones, para esto debe
ampararse de manera que todos sus registros, documentación, planos, mapas, etc. deben
proceder de fuentes de información confiables.
Su ámbito de aplicación corresponde a terrenos en los que se construirán edificaciones cuyo
impacto en el medio ambiente y la comunidad que los rodea será mínimo, queriendo
proporcionar un óptimo ambiente interior para el beneficio de sus ocupantes. Para diseñar y
construir un edificio verde es necesario aplicar una filosofía que integre el diseño, construcción
y operación del mismo desde la planificación del proyecto, el uso eficiente de los recursos agua
y energía, selección de materiales y la calidad ambiental interior.
¿Por qué Realizar una Evaluación Ambiental de Sitio, Fase I?
Ayuda a definir las políticas de buenas prácticas comerciales y ambientales, proporcionando un
diagnóstico sobre el estado del terreno en el que funciona o pretende funcionar una empresa,
ayudarle a determinar las responsabilidades y los posibles riesgos provocados por sustancias
peligrosas y productos derivados del petróleo.
Villaseca 21 Oficina 501, Ñuñoa, Santiago Tel: 56-2- 361 05 96
[email protected] - www.better.cl
3
Los beneficios que resultan de la Evaluación Ambiental de Sitio, corresponden a:









Determinar y controlar la eventual responsabilidad de la empresa.
Identificar los posibles riesgos ambientales y para la salud de las personas.
Ser parte de un estudio de pre factibilidad de inversión.
Demostrar el cumplimiento con las normas ambientales.
Mantener la buena imagen de la empresa.
Tranquilizar a los empleados y público relacionado con el sitio.
Reducir costos de seguros.
Evitar depreciación del valor activo.
Requisito ambiental para Certificación LEED.
Proceso para elaborar la Fase I: Evaluación Ambiental de Sitio.
Fuente: Elaboración Propia
Limitaciones de la Fase I.
Esta Fase, no pretende abordar todos los problemas de seguridad y medio ambientales de un
área determinada, sino que el objetivo es verificar la existencia de contaminación o alteración
en las condiciones del suelo y agua de un terreno, debido a fuentes de contaminación
asociadas a sustancias peligrosas o sustancias derivadas del petróleo.
Villaseca 21 Oficina 501, Ñuñoa, Santiago Tel: 56-2- 361 05 96
[email protected] - www.better.cl
4
Finalmente el estudio correspondiente a la Fase I para las Evaluaciones Ambientales de Sitio, se
lleva a cabo en base a una investigación histórica de las condiciones ambientales presentes en
un sitio determinado, donde la existencia y concentración de sustancias peligrosas o derivadas
del petróleo son potenciales agentes para el detrimento de las condiciones del suelo, subsuelo,
aguas superficiales y subterráneas, determinando el grado, la extensión y la distribución bajo
antecedentes bibliográficos y conocimiento previo de personas ligadas al lugar.
Referencias

Norma ASTM E1527-05. Práctica estándar para Evaluaciones Ambientales del sitio: La
Fase I del Medio Ambiente. Proceso de Evaluación de Sitios.

Guía Metodológica para el Diagnóstico de la Situación Ambiental de Sitios. Cámara
Empresaria del Medio Ambiente. Diciembre 2009.
Villaseca 21 Oficina 501, Ñuñoa, Santiago Tel: 56-2- 361 05 96
[email protected] - www.better.cl
5