ESTUDIO DE DETALLE

ESTUDIO DE DETALLE
MODIFICACIÓN DE VOLÚMENES
EMPLAZAMIENTO:
Paseo de la Cuba, 36 c/v Avda. Cronista Mateos y Sotos, 37
ALBACETE.
PROMOTOR:
Grupo Altiplano, S.L.
MEMORIA JUSTIFICATIVA
ByG, arquitectos
MAM, arquitectura y urbanismo
ESTUDIO DE DETALLE * Paseo de la Cuba, c/v Avda. Cronista Mateos y Sotos * ALBACETE
MODIFICACIÓN DE VOLÚMENES
EMPLAZAMIENTO: PASEO DE LA CUBA, 36 c/v AVENIDA CRONISTA MATEOS Y SOTOS, 37
CIUDAD: ALBACETE
PROMOTOR: GRUPO ALTIPLANO, S.L.
ÍNDICE
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1. JUSTIFICACIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS Y DE LA ADECUACIÓN A LAS
PREVISIONES DEL P.G.O.U. DE ALBACETE ................................................................................................ 1 1.1 ANTECEDENTES ................................................................................................................. 1 1.2 INFORMACIÓN .................................................................................................................... 1 1.2.1 Ortofoto de la situación de la parcela ............................................................................ 1 1.2.2 Levantamiento topográfico ............................................................................................ 2 1.2.3 Información catastral ..................................................................................................... 3 1.3 CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO DE DETALLE ................................ 3 1.4 OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE ............................................................................... 4 1.5 NORMATIVA DE ÁMBITO AUTONÓMICO. ......................................................................... 4 1.6 NORMATIVA DE ÁMBITO MUNICIPAL. .............................................................................. 5 2. ESTUDIO COMPARATIVO DE LA MORFOLOGÍA ARQUITECTÓNICA DERIVADA DE LAS
DETERMINACIONES PREVISTAS EN EL PLAN Y DE LAS QUE SE OBTIENEN DEL ESTUDIO DE
DETALLE CON JUSTIFICACIÓN DE QUE SE MANTIENE EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO. .... 11 2.1 CARACTERISTICAS FISICAS DE LA PARCELA.............................................................. 11 2.2 DETERMINACIONES URBANISTICAS DE LA PARCELA. ............................................... 11 2.3 JUSTIFICACIÓN DE LA REDISTRIBUCION VOLUMETRICA .......................................... 12 2.3.1 Justificación de la superficie preexistente. .................................................................. 13 2.4 DESCRIPCIÓN DE LA VOLUMETRÍA PROPUESTA........................................................ 13 2.5 JUSTIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.. 14 PLANOS
I-01
I-02
I-03
I-04
I-05
I-06
I-07
I-08
P-01
P-02
P-03
P-04
P-05
PLANO CATASTRAL. SITUACIÓN.
CLASIFICACIÓN, CALIFICACIÓN Y REGULACIÓN DEL SUELO. ALINEACIONES Y
RASANTES.
RÉGIMEN Y GESTIÓN EN SUELO URBANO.
SUPERPOSICIÓN (Estado actual) P.G.O.U. – FOTOGRAFIA AEREA GOOGLE.
VOLÚMENES ACTUALES. Vista Norte.
VOLÚMENES ACTUALES. Vista Sur.
VOLÚMENES ACTUALES. Vista Este.
VOLÚMENES ACTUALES. Vista Oeste.
PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. SUPERFIES.
PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. ZONA “A”. CALIFICACIÓN Y
CLASIFICACIÓN DEL SUELO. SUPERFICIES.
PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. ZONA “B”. CALIFICACIÓN Y
CLASIFICACIÓN DEL SUELO. SUPERFICIES.
PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. SUPERFICIE CONSTRUIDA PREEXISTENTE.
PARCELA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE. ESTUDIO DE VOLÚMENES
PROPUESTOS.
ESTUDIO DE DETALLE * Paseo de la Cuba, c/v Avda. Cronista Mateos y Sotos * ALBACETE
1. JUSTIFICACIÓN DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS Y DE LA ADECUACIÓN A
LAS PREVISIONES DEL P.G.O.U. DE ALBACETE
1.1
ANTECEDENTES
El presente Estudio de Detalle se redacta a petición del GRUPO ALTIPLANO, S.L.,
sociedad mercantil propietaria de la parcela situada en la confluencia del Paseo de la
Cuba con la Avenida del Cronista Mateos y Sotos.
Esta parcela, con una superficie 3.736,00 metros cuadrados, según reciente
medición, está parcialmente ocupada por un bloque rectangular que alberga un edificio
con 12 viviendas repartidas en 6 plantas, con una superficie construida total de 990
metros cuadrados.
El edificio, construido en el año 1962 se encuentra en estado de abandono, por lo
que su estado de conservación es muy deficiente.
El resto de la superficie de parcela se encuentra libre de edificación,
1.2
INFORMACIÓN
1.2.1 Ortofoto de la situación de la parcela
ORTOFOTO
MEMORIA
Parcela
Edificio
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1.2.2 Levantamiento topográfico
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1.2.3 Información catastral
1.3
CONVENIENCIA DE LA REDACCION DEL ESTUDIO DE DETALLE
A la vista del excelente emplazamiento de la parcela en la ciudad de Albacete, en
la confluencia de dos de sus principales avenidas, y teniendo en cuenta la situación de
abandono y obsolescencia del edificio, resulta adecuado el planteamiento de un cambio
de uso que permita establecer una actividad que revitalice la zona y dote de servicios a su
entorno más próximo y a la ciudad en su conjunto.
Por ello, la iniciativa del Grupo Altiplano, S.L., empresa promotora del presente
Estudio de Detalle, que consiste en transformar el volumen existente en edificios con
destino a actividades de tipo terciario, se considera muy adecuada para ser emplazada en
la parcela.
La conveniencia del Estudio de Detalle, fue recogida en un informe técnico
municipal emitido el 27 de junio de 2001 por Dña. Concepción Prieto Sotos, estando
vigente la misma normativa municipal que en el momento actual. De dicho informe se
transcriben a continuación las siguientes conclusiones:
"Que la actual calificación del inmueble no es incompatible con su cambio de uso"
"Que conforme a las determinaciones del Plan General es posible la sustitución del
edificio por otro, y de acuerdo con lo establecido en el artículo 3.2.16 del
P.G.O.U. a través de Estudio de Detalle, conservando la edificabilidad
actualmente existente, es viable plantear una ordenación de volúmenes más
acorde con el entorno."
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1.4
OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE
El presente Estudiode Detalle tiene como finalidad la ordenación de los volúmenes
que permitan materializar la edificabilidad pre-existente en la parcela, así como los usos a
los que se destinen las nuevas edificaciones.
1.5
NORMATIVA DE ÁMBITO AUTONÓMICO.
En los artículos72, 73, 74 y 75 del Reglamento de Planeamiento de Castilla-La
Mancha, se recogen las determinaciones que deben cumplirse para la redacción de los
Estudios de Detalle.
Artículo 72. Estudios de detalle (ED) Función.
1. Los Estudios de Detalle (ED) establecen o reajustan manzanas o unidades
urbanas equivalentes completas,las siguientes determinaciones según
proceda:
a) Señalamiento de alineaciones y rasantes, completandoy adaptando las
que ya estuvieren señaladas enel Plan de Ordenación Municipal
(POM), en el Plan Parcial(PP) o en el Plan Especial de Reforma
Interior (PERI).
b) Ordenación de los volúmenes de acuerdo con lasespecificaciones del Plan
correspondiente.
En el presente caso, la función del Estudio de Detalle corresponde con
el apartado b), consistiendo en la ordenación de los volúmenes de la parcela
de acuerdo con las especificaciones del planeamiento vigente puesto que no
se establecen cambios en el señalamiento de alineaciones y rasantes fijadas
por el Plan de Ordenación Municipal.
Artículo 73. Límites de los Estudios de Detalle (ED).
1. No podrán aprobarse Estudios de Detalle (ED) fuera de los ámbitos o supuestos
concretos para los que su formulación haya sido prevista, con regulación
expresa, por el Plan de Ordenación Municipal (POM), Plan Parcial (PP) o el Plan
Especial de Reforma Interior (PERI) correspondiente.
2. Los Estudios de Detalle (ED) deberán respetar las normas que para su
formulación haya establecido el Plan correspondiente y no podrán:
a) Alterar el uso global que define el destino del suelo, salvo que se atribuya
a un uso dotacional público.
b) Aumentar el aprovechamiento urbanístico.
c) Prever o autorizar el trasvase de edificabilidades entre manzanas.
3. Los Estudios de Detalle (ED) podrán crear los nuevos viales o suelos
dotacionales públicos derivados de su objeto, pero no podrán reducir la
superficie de los previstos en el planeamiento aplicable.
4. Las determinaciones de los Estudios de Detalle (ED) en ningún caso podrán
ocasionar perjuicio a terceros, ni alterar las condiciones de ordenación de los
predios colindantes.
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En el presente caso, no se sobrepasan los límites establecidos para su
aprobación:
-
-
El ámbito del ED se encuentra regulado por la normativa urbanística
(Plan General de Ordenación Urbana de Albacete)
No se altera:
a) El uso global que define el destino del suelo. Según la
ordenanza de aplicación (Norma Zonal 2. "Mantenimiento de la
edificación"), se permiten tanto los usos existentes como los
compatibles o alternativos definidos en las Condiciones
Generales de Uso del P.G.O.U.
b) No se aumenta el aprovechamiento urbanístico.
c) No existe trasvase de edificabilidades entre manzanas
No se crean nuevos viales ni se alteran los existentes.
No se ocasiona perjuicio a terceros ni se alteran las condiciones de
ordenación de los predios colindantes.
Artículo 74. Definición de manzana y unidad urbana equivalente completa.
A los efectos de determinación del ámbito de los Estudiosde Detalle (ED), se
entiende por:
1. Manzana: la superficie de suelo, edificado o sin edificar, delimitada externamente
por vías públicas o, en su caso, por espacios libres públicos por todos sus
lados.
2. Unidad urbana equivalente: la superficie de suelo localizada en los bordes del
Suelo Urbano (SU), delimitada por vías o espacios libres públicos al menos
en el 50% de su perímetro y que, con entera independencia de estar o no
edificada o de ser o no edificable en todo o en parte, cumpla una función en
la trama urbana equivalente a la manzana.
En el presente caso, la parcela está delimitada en dos de sus lados, con
una longitud superior al 50% de su perímetro por vías urbanas. El resto de
linderos corresponden con parcelas dotacionales, el lindero norte una parcela
dotacional de uso administrativo y el lindero oeste, una parcela clasificada
como sistema local de equipamiento público (ocupada por el Instituto de
enseñanza secundaria, “Andrés de Vandelvira”. La parcela en cuestión
pertenece a un área de reparto exclusiva (AR-2.26). Por lo tanto, se trata de
una parcela que cumple una función en la trama urbanaequivalente a la de
una manzana, por lo que es adecuado el planteamiento de un Estudio de
Detalle.
1.6
NORMATIVA DE ÁMBITO MUNICIPAL.
NORMA ZONAL 2. MANTENIMIENTO DE LA EDIFICACION
1. DEFINICION
Regula las zonas calificadas por el PG como el mantenimiento de las condiciones
de la edificación existente.
2. DETERMINACIONES GENERALES
Esta calificación corresponde a aquellas edificaciones existentes que construidas
con características de tipología de edificación en bloque abierto están insertadas en
la trama urbana de manzana cerrada.
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Recoge también aquellas unidades de actuación desarrolladas por Ordenación de
volúmenes de acuerdo con los Planes Generales anteriores.
3. DETERMINACIONES DE VOLUMEN
Se impone la conservación y mantenimiento de las edificaciones existentes
autorizándose todo tipo de obras en los edificios menos las de demolición total o
parcial que no vengan obligadas por la declaración de ruina de la edificación.
Se permiten obras de sustitución siempre que las características volumétricas del
nuevo edificio coincidan con las de la edificación existente que se reflejan en los
planos correspondientes del PG y cumplan con las condiciones generales de
edificación de estar Normas.
Los solares existentes dentro de las unidades de actuación a que se refiere el
apartado 2 se edificaran de acuerdo con la ordenación de volúmenes aprobada
anteriormente.
4. DETERMINACIONES DE USO
Se permiten tanto los usos existentes como la instalación de usos compatibles o
alternativos deacuerdo con las Condiciones Generales de los usos de las presentes
Normas.
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Por asimilación a la tipología existente, que se trata de un bloque
abierto, y, por coherencia con la ordenanza de aplicación, NORMA ZONAL 2
de "Mantenimiento de la Edificación" en la que se establece que las nuevas
edificaciones deben cumplir con las condiciones generales de la edificación,
pero no incluye determinaciones concretas, se considera oportuno aplicar las
condiciones establecidas por la NORMA ZONAL 3, "Edificación en bloque
abierto", en su grado 2º, "Bloque abierto en nuevos desarrollos", las cuales
se transcriben a continuación.
No obstante estas normas se consideran como parámetros máximos,
puesto que en el presente documento se establecen determinaciones
concretas con respecto a edificabilidad, retranqueos y alturas.
NORMA ZONAL 3. EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO
1. DEFINICION
Regula la edificación en las zonas de tipología edificatoria de BLOQUE ABIERTO con o
sin patiosde parcela cerrados o abiertos así calificadas en los planos del PG.
2. CLASIFICACION
Se distinguen dos grados:
- Grado 1º. Bloque abierto en suelo urbano consolidado
- Grado 2º. Bloque abierto en nuevos desarrollos
3. DETERMINACIONES DE VOLUMEN
En el grado 2º:
a) Obras admisibles. Son admisibles todo tipo de obras en los edificios y las de
nueva edificación así como las de demolición.
b) Condiciones de la edificación:
. Parcela mínima: no se fija pudiendo construirse cualquier parcela
cumpliendo lasrestantes condiciones particulares de la norma zonal.
A efectos de nuevas parcelaciones se establece como mínimo la parcela de
500 m2. El frente mínimo a la vía pública será de mil doscientos (1.200)
centímetros. Deberá poderseinscribir en ella un círculo de diámetro superior
a 12 m
. Posición de la edificación: la nueva edificación deberá respetar las
reparaciones que se regulan a continuación en relación con su altura H de
coronación medida desde la cota de nivelación de planta baja en la fachada
correspondiente.
. La edificación se separara una distancia de H/2 respecto del eje de la calle.
Respecto delas parcelas colindantes las fachadas de la nueva edificación se
separaran H/2 respecto dellindero correspondiente con mínimo de 5 m
c) Separación entre edificios dentro de una misma parcela:
Cuando en una parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad
física, deberán respetar una separación entre sus fachadas igual o superior a la
mayor de sus alturas de coronación, con mínimo de seiscientos (600) centímetros.
Podrá reducirse el valor de la separación hasta la tercera parte de su altura (H/3)
con mínimo de cuatrocientos (400) centímetros, en los siguientes casos:
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* Cuando las dos fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos.
* Cuando todos los huecos en una o ambas fachadas correspondan a piezas
nohabitables.
. Cuando no exista solape entre las construcciones, el valor de la separación podrá
reducirse hasta un tercio de su altura (H/3) con mínimo de cuatrocientos (400)
centímetros.
. Cuando el solape entre las directrices de ambos bloques tenga en planta una
dimensióninferior a ochocientos (800) centímetros, podrá reducirse el valor de la
separación hastalas tres cuartas partes de su altura (3H/4), con mínimo de
cuatrocientos (400) centímetros.
. Cabrá, asimismo, reducir la separación entre edificios, respetando siempre los
valores mínimos absolutos, cuando por la disposición y orientación de las
construcciones, sedemuestre que es posible hacerlo, garantizando una correcta
iluminación y asoleo.
Se entenderá como nivel mínimo de asoleo el que la fachada sur disfrute de
unsoleamiento superior a dos horas diarias con la posición del sol correspondiente
al 22 dediciembre.
d) Ocupación. La superficie de ocupación no podrá rebasar:
. En plantas sobre rasante: el cincuenta (50) por ciento de la superficie de la
parcelaedificable.
. En plantas bajo rasante: el setenta (70) por ciento de la superficie de la parcela
edificable.
No será edificable el espacio de retranqueo a la alineación oficial.
e) Edificabilidad. La edificabilidad máxima resultara de aplicar un coeficiente de
edificabilidadneta sobre parcela edificable de uno con cinco (1,5) metros cuadrados
por cada metrocuadrado
f) Chaflanes. En todos los cruces de las calles, sean peatonales o de vehículos,
será obligatoria la formación de un chaflán de una longitud de cuatro (4) metros
medidos desde susintersecciones con las alineaciones exteriores, salvo que en el
plano de alineaciones seseñalaran diferentes ya sea por mayor longitud o forma.
Dicho chaflán deberá respetarse entodas las plantas.
g) Altura de la edificación. La edificación no rebasara las seis (6) plantas y altura de
coronaciónveinte (20) metros medida desde la cota de nivelación de planta baja.
h) Salientes y vuelos. Se estará a lo dispuesto en las Normas Generales de
Edificación de estasNormas y computando edificabilidad.
i) Áticos. Se admiten en las condiciones fijadas en las Normas Generales de
Edificación (títuloVI) y computando edificabilidad.
j) Condiciones de estética. La fachada de mayor longitud del edificio no podra
superar una dimensión de sesenta (60) metros y el ancho máximo de veinticinco
(25) metros.
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4. DETERMINACIONES DE USO
4.1. Uso cualificado. Residencial, viviendas en categorías 2a y 3a
4.2. Usos no cualificados
4.2.1. Usos compatibles:
a) Usos asociados: se someten a lo establecido en el artÍculo 5.2.1.
b) Usos complementarios:
- Industrial: en situación de planta baja o inferior a la baja.
- Terciario:
. Oficinas en cualquier situación
. Comercial: mediano comercio en situación de planta 1a, baja o
inferior a la baja
. Comercial, categoría G (máximo 100m2 de la superficie destinada a
taller anexo)
. Espectáculos y recreativos
. Hotelero en cualquier situación
. Otros servicios terciarios: en situación de planta 1a, baja e inferior a
la baja
- Dotacional: en planta inferior a la baja y planta baja
- Docente.
- Garaje-aparcamiento: en planta baja e inferior a la baja
c) Usos autorizables
- Industrial: en edificio exclusivo
- Terciario:
. Oficinas: en edificio exclusivo
. Comercial: en edificio exclusivo
. Espectáculos y recreativos: en edificio exclusivo
- Garaje-aparcamiento: en edificio exclusivo
- Infraestructuras: estaciones de servicio (en calles de ancho superior a 20 m)
d) Uso alternativo:
- Hotelero: en edificio exclusivo
- Dotacional
4.3. Usos prohibidos: los restantes
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2. ESTUDIO COMPARATIVO DE LA MORFOLOGÍA ARQUITECTÓNICA DERIVADA
DE LAS DETERMINACIONES PREVISTAS EN EL PLAN Y DE LAS QUE SE
OBTIENEN DEL ESTUDIO DE DETALLE CON JUSTIFICACIÓN DE QUE SE
MANTIENE EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.
2.1
CARACTERISTICAS FISICAS DE LA PARCELA
El presente Estudio de Detalle tiene como ámbito una única parcela catastral
situada en la confluencia de la Avenida del Cronista Mateos y Sotos (número 37) con el
Paseo de la Cuba (número 36), de la ciudad de Albacete.
La parcela tiene forma de polígono irregular y una superficie, según medición
topográfica realizada recientemente de 3.763 metros cuadrados, ligeramente superior a la
superficie que figura en la información catastral, de 3.607 metroscuadrados.
Limita al noreste con el Paseo de la Cuba con una longitud de fachada de 56,96m,
al sureste con la Avenida del Cronista Mateos y Sotos con una longitud de 81,30m. En la
confluencia de ambas vías se debe formar un chaflán de 4,00m.
El lindero suroeste corresponde con una parcela de titularidad pública en la que se
encuentra emplazado el Instituto de Enseñanza Secundaria "Andrés de Vandelvira", con
una longitud de 36,90m. Hacia el noroeste el lindero constituye una línea quebrada con
longitudes de 36,20, 24,64 y 18,52 metros respectivamente, que colinda con una parcela
dotacional ocupada por una construcción con tipología de nave que tiene fachada hacia el
número 37 del Paseo de la Cuba.
La topografía de la parcela es considerablemente plana, no existiendo desniveles
significativos entre los vértices de la misma.
2.2
DETERMINACIONES URBANISTICAS DE LA PARCELA.
La parcela que constituye el ámbito del presente Estudio de Detalle está dividida en
dos partes atendiendo a la clasificación que se refleja en los planos del P.G.O.U. y que,
en lo sucesivo se denominarán como "Zona A" y "Zona B", con las siguientes
determinaciones urbanísticas.
"Zona A". Se trata en la parte de la parcela en la que se encuentra situado el
edificio residencial existente. Está delimitada por la totalidad del lindero hacia la Avenida
de Cronista Mateos y Sotos y parte del lindero hacia el Paseo de la Cuba con una longitud
de 78,92m. Hacia el suroeste linda con la parcela docente con una longitud de 24,43m y
hacia el noroeste con una línea recta que la separa de la Zona B con una longitud de
78,92m.Tiene una extensión superficial de 2.664,45 metros cuadrados.
Según el Plano H-6 de la serie 4 de "Clasificación, calificación y regulación del
suelo y de la edificación en suelo urbano, red viaria, alineaciones y rasantes", se refleja
que la "Zona A" está regulada por la NORMA ZONAL 2, apareciendo grafiada la planta del
edificio existente.Tiene una extensión superficial de 165,00 metros cuadrados.
Según el Plano H-6 de la serie 5 de "Régimen del suelo y gestión en suelo urbano",
se refleja que la "Zona A" está incluida dentro del AR-2.26 de Suelo Urbano, tratándose
de un área de reparto exclusiva para la delimitación de esta zona.
"Zona B". Se trata del resto de parcela que no está ocupado por la "Zona A". Está
delimitadapor parte del lindero hacia el Paseo de la Cuba con una longitud 17,41m. Hacia
el suroeste linda con la parcela docente con una longitud de 12,47m, hacia el noroeste
linda con la parcela dotacional, con una longitud de 79,36m y hacia el suroeste con una
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línea recta que la separa de la Zona A con una longitud de 78,92m. Tiene una extensión
superficial de 1.071,55 metros cuadrados.
Según el Plano H-6 de la serie 4 de "Clasificación, calificación y regulación del
suelo y de la edificación en suelo urbano, red viaria, alineaciones y rasantes", se refleja
que la "Zona A" está grafiada con la trama correspondiente "Sistemas Generales" y
"Equipamientos".
Según el Plano H-6 de la serie 5 de "Régimen del suelo y gestión en suelo urbano",
se refleja que la "Zona A" aparece sin rotular.
El presente Estudio de Detalle, al tener como único objeto una redistribución
volumétrica, no modifica las determinaciones urbanísticas de la parcela.
2.3
JUSTIFICACIÓN DE LA REDISTRIBUCION VOLUMETRICA
Como consecuencia de las determinaciones urbanísticas expuestas anteriormente,
la parcela queda dividida en dos zonas. Dado que la "Zona B" tiene asignado el uso de
equipamiento, y además queda fuera de la aplicación de la NORMA ZONAL 2, la
redistribución volumétrica se limita a la "Zona A", según los criterios que se exponen a
continuación.
La volumetría actual sobre la "Zona A" consiste en un bloque de forma
paralelepipédica con dimensiones de 18,75m por 8,95mcon importantes vuelos, y una
altura de 18,00m aproximadamente que alberga 12 viviendas repartidas en 6 plantas, en
consecuencia con una superficie construida preexistente de 1048,87metros cuadrados
según reciente medición que se justifica a continuación, y de 990,00 metros cuadrados
según superficie catastral. Se encuentraretranqueado de los linderos de la denominada
"Zona A" de la parcela y próximo al chaflán, quedando el resto del terreno sin edificar.
Dado que el estado de conservación del edificio es deficiente, así como también el
del espacio libre restante de la parcela, no existe posibilidad alguna de rehabilitación, sino
que, dentro de lo establecido por la normativa urbanística, la única alternativa consistiría
en la sustitución del edificio actual por otro de nueva planta.
Puesto que dicha solución es la única factible, se considera razonable plantear
alternativas volumétricas que respondan de una manera más adecuada al entorno urbano
en el que nos encontramos.
En la actualidad, dicho edificio, por su tipología, altura y situación, queda excluido
de su entorno urbano más próximo, pues se encuentra rodeado enteramente por edificios
de carácter público, no residenciales, con dos o tres plantas máximo y alturas entre siete y
diez metros, por ello el presente estudio de detalle, propone como se detallará a
continuación, redistribuir dicho volumen en edificios de dos plantas máximo, y altura
máxima de 7,0 m. acorde con la norma zonal 3.
Se trata de una zona de la ciudad en pleno desarrollo debido a la reciente
prolongación del Parque Lineal junto al del Sector 1 y las Unidades de Ejecución situadas
en las cercanías. Por otra parte, la parcela se encuentra en la confluencia de la Avenida
de Cronista Mateos y Sotos con el Paseo de la Cuba formando parte del primer cinturón
de ronda de la ciudad.
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ESTUDIO DE DETALLE * Paseo de la Cuba, c/v Avda. Cronista Mateos y Sotos * ALBACETE
Por todo ello, se plantea una redistribución de volúmenes que responda a los
siguientes objetivos básicos:
1. Disminuir el impacto visual que causa la actual edificación con una altura
excesiva en relación a los edificios de titularidad pública que se localizan en
las parcelas colindantes. Por lo tanto, en el Estudio de Detalle se limita a
DOS PLANTAS la altura máxima de la edificación.
2. Separar el volumen edificatorio en dos cuerpos diferenciados con la finalidad de
permitir diferentes usos compatibles con un menor impacto visual.
2. Generar unas envolventes capaces de contener el volumen del edificio existente
de forma flexible, para que puedan albergar los usos que son compatibles
con la ordenanza de aplicación.
2.3.1 Justificación de la superficie preexistente.
De acuerdo a la medición real realizada en campo, la superficie real construida
preexistente es:
Planta tipo: 8,95m x 18,75 m = 167,81 m2 por planta.
Nº de plantas iguales = 6p
Sup. Real = 167,81 m2 x 6p = 1.006,87 m2
Sup.de vuelos: 3,00 m x 1,40 m x 4Ud.= 16,80 m2 x 0,5 = 8,40 m2 por planta.
Nº de plantas iguales = 5p
Sup Real = 8,40 m2 x 5p = 42,00 m2
Sup. Real Preexistente = 1.006,87 m2 +42,00 m2 = 1.048,87 m2.
2.4
DESCRIPCIÓN DE LA VOLUMETRÍA PROPUESTA
De acuerdo con NORMA ZONAL 3, aplicable a la edificación en bloque abierto, se
plantea la disposición de un"área de movimiento" en la que se pueda materializar el
aprovechamiento urbanístico en uno o varios bloques separados con una altura máxima
de dos plantas. Este "área de movimiento" se define de tal manera que no invade en
ningún punto las zonas de retranqueo establecidas para las alturas que se les asignan.
Los parámetros urbanísticos que se proponen mediante el presente Estudio de
detalle, se relacionan a continuación:
Área de movimiento.
Superficie:
2.168,10 m2
Edificabilidad:
1.048,87 m2
Número máximo de plantas: DOS
Ocupación Máxima en planta sobre rasante: 50% (Equivalente a 1.332,22 m2)
Ocupación Máxima en planta bajo rasante: 70 % (Equivalente a 1.865,11 m2)
Los demás condiciones particulares en el solar, serán las regidas por la NORMA
ZONAL 3.
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ESTUDIO DE DETALLE * Paseo de la Cuba, c/v Avda. Cronista Mateos y Sotos * ALBACETE
2.5 JUSTIFICACIÓN DEL MANTENIMIENTO DEL APROVECHAMIENTO
URBANÍSTICO.
El presente Estudio de Detalle, contempla el mantenimiento del
aprovechamiento urbanístico del edificio existente que según edición real sobre el
terreno, dispone de 1.048,87 m2cantidad estrictamente idéntica a la propuesta en el
presente estudio de detalle.
Albacete, Mayo de 2015
LOS ARQUITECTOS
Luis González-Calero Rodenas
Miguel Ángel Muñoz López
MEMORIA
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