Mantenimiento de ascensores desde las administraciones y

Mantenimiento de ascensores
desde las administraciones y consorcios
Federación de Asociaciones y Cámara de Ascensores de
la República Argentina
Introducción (1/2)
9 La emisión y aprobación de legislación para regular la instalación y el
mantenimiento de ascensores es una responsabilidad de los
Municipios.
9 En Argentina existen distintos procedimientos tanto para la
habilitación municipal y su librado al uso público como para la
regulación y el control de las tareas de mantenimiento (Casos Mar del
Plata, La Plata, Buenos Aires, Córdoba, etc.)
9 Pero siempre, salvo lamentables excepciones (Avellaneda) estas
legislaciones definen cuatro actores:
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9
9
9
La empresa Instaladora (habilitación) o Conservadora (Mantenimiento)
El Profesional representante técnico de la empresa
El propietario (Consorcistas) o su representante legal (Administrador)
El organismo de Control con poder de policía (El Municipio)
Introducción (2/2)
9 Además todas las legislaciones tienen una
estructura similar en los contenidos donde
siempre se describe:
9 La responsabilidad de cada uno de los actores
mencionados
9 Los requisitos administrativos a cumplir
9 Los requisitos técnicos a cumplir
9 Los mecanismos de control y organismos de
aplicación.
9 Las sanciones por incumplimiento
Normativas para Habilitaciones
de equipos nuevos
9 Siempre el trámite de habilitación es una responsabilidad de la empresa
instaladora (salvo en Córdoba) y del propietario que la contrató pues se los
debe hacer responsables de la contratación y provisión de las partes y de los
trabajos de instalación y ante posibles vicios ocultos.
9 En general definen criterios mínimos de diseño de ascensores, escaleras y
rampas (pasadizos, tamaño de cabinas, condiciones de accesibilidad, S/M,
tipos de puertas)
9 Fija las condiciones de seguridad a cumplir por el equipo (llaves límite,
enclavamientos de puertas, paracaídas, protección contra fuego, etc.)
9 Asegura condiciones de maniobra mínimas
9 Define los procedimientos administrativos para la liberación a uso público y
habilitación
9 Y en general quedan desactualizados rápidamente por la aparición de nuevas
tecnologías (Solución: Uso de estándares internacionales tales como NM207,
EN81, etc.)
9 Incluye requisitos para personas con capacidades reducidas (apertura de
puertas mínima para sillas de ruedas, placas braille o botones en alto relieve,
confirmaciones sonoras de llegada a piso, indicadores, etc.)
Normativas para Conservación
de Ascensores (1/2)
9 Obligan a tener un contrato de mantenimiento con una empresa que debe
estar registrada en el Municipio
9 Definen requisitos mínimos a cumplir por la empresa conservadora para
su registro y pueden emitir un Permiso o Matrícula de Conservador que
puede tener vencimiento y reválidas periódicas.
9 Describen los trabajos y verificaciones mínimos que debe efectuar la
empresa conservadora y su periodicidad
9 En general crean un Libro de Inspección que funciona como mecanismo
de comunicación entre el propietario y la empresa conservadora
9 Crean la figura de Representante Técnico
9 Exigen Seguros de RC para el propietario y el conservador
9 Definen las obligaciones de la Empresa Conservadora y del propietario
9 En general aclaran que el poder de policía es función indelegable del
Municipio aunque a veces se buscan mecanismos de privatización de los
controles (PVA) o transferencia de responsabilidades hacia el profesional
representante técnico (San Isidro, Avellaneda, etc.)
Normativas para Conservación
de Ascensores (2/2)
9 Definen los incumplimientos del Propietario, del
Conservador y del Profesional Representante Técnico:
9 De instalación
¾ Sin habilitación , Sin Conservación, Sin Libro de Inspección
9 No corregir en tiempo y forma lo requerido en el Libro de
Inspección, no denunciar la desaparición o destrucción del
Libro, no presentar Libro de Inspección a la autoridad, no
permitir al Rep. Técnico la suscripción del Libro
9 No permitir el acceso o dificultar la verificación del equipo
9 No contar o tener vencido el seguro de Resp. Civil
9 No rehabilitar luego de una modernización
9 No cumplir con las rutinas e inspecciones periódicas descriptas
en las normativas
9 No impedir el uso cuando el equipo se encuentra en
condiciones inseguras
Penalidades y Sanciones
Penalidades y Sanciones
Para el Conservador / Instalador
y Representante Técnico
¾ Multas
¾ Suspensión de la firma del
profesional por períodos largos
¾ Suspensión de matrícula de
Conservador
Para el propietario,
consorcio o Administrador
¾ Multas
¾ Clausura del equipo
Responsabilidades legales (1/2)
9 A partir de la reforma del art. 1113 del código civil (Ley 17.711), los
accidentes causados por el uso de ascensores se encuadra como
caso especial de daño de cosas inanimadas.
9 En dicho artículo se define taxativamente que el dueño (consorcio
y su representante legal: Administrador) tienen la obligación de
velar por la seguridad del ascensor y la de los usuarios.
9 Esto incluye el velar por el buen mantenimiento de los mismos.
9 Además, las pólizas de Responsabilidad Civil contra accidentes,
siempre tienen la siguiente frase incluida en las mismas: “Es
condición de cobertura que el asegurado declara observar las
prescripciones y reglamentos exigidos para el ejercicio de esa
actividad”
Responsabilidades legales (2/2)
9 El propietario tiene la obligación de instalar ascensores seguros y que dicha
condición de seguridad se mantengan en el tiempo, esto es contratando un
servicio de mantenimiento que cumpla con todos los requisitos del fabricante.
9 El administrador, por ser el representante legal del propietario y por recibir la
delegación de las obligaciones de contratar del propietario, también es
responsable en forma personal y directa como lo es el propietario.
9 En caso de accidente, la víctima puede accionar civil y penalmente contra el
administrador, contra el consorcio o contra cada uno de los propietarios además
de ir en contra de la empresa instaladora y de la empresa de mantenimiento, si
considera y tiene pruebas de que el ascensor no era seguro.
9 Obviamente los abogados de la víctima buscarán ir contra el actor más solvente. Si
la empresa de mantenimiento o la instaladora no tiene capacidad económica y
financiera, terminarán en el administrador, en el consorcio y finalmente en cada
propietario.
9 Si la empresa instaladora o de mantenimiento no cumplió con toda la normativa
vigente, la compañía de seguros no cubrirá los costos del accidente.
Entonces, como nos
aseguramos que la empresa
que instala un Ascensor o
brinda el servicio de
mantenimiento, lo hace
correctamente?
Como evaluar al contratar a una empresa
de mantenimiento de ascensores (1/2)
Requisitos Administrativos:
9 Original y fotocopia de permiso o matrícula de conservador (vencimiento)
9 Contrato o estatuto social, acta de designación de cargos y/o poder de la persona
autorizada a suscribir el contrato
9 Copia del último balance
9 C.U.I.T. (fotocopia de formulario de inscripción)
9 Ingresos brutos (fotocopia de formulario de inscripción)
9 S.U.S.S. (Fotocopia de formularios de inscripción y comprobante del último pago)
9 A.R.T. (Comprobante de pago, programa de seguridad registrado y certificado de
cobertura con listado del personal)
9 Póliza de seguro responsabilidad civil y comprobante del ultimo pago.
9 Es conveniente que la empresa sea socia de alguna cámara.
9 Posibilidad de rescisión del contrato con causa con un preaviso de 30 días pero sin
deudas de pagos
9 Verificar la coherencia de razón social y domicilio entre los distintos documentos
9 Para el régimen de monotributo las limitaciones son:
Límites del Régimen de Monotributo
¾ Límites impuestos por la AFIP:
9 Facturación Anual: $ 72.000 por servicios
‰ Máximo $6.000 por mes
‰ A $ 212 / Máquina la cantidad máxima de ascensores bajo
mantenimiento no puede ser mayor que 28 máquinas
‰ Monto máximo por factura individual: $ 870
9 Imposibilidad de importar bienes
9 Los gastos o bienes de los dueños deben ser compatibles con
la facturación
9 Limitación a 85 m2 y 10 Kw en el local
9 Hasta tres inmuebles como propiedades de explotación
¾ Límites impuestos por el contenido de trabajo:
9 Mínimo dos personas (para trabajar en pasadizo y en horario
de trabajo y tres personas para reclamos fuera de horario
(uno de lunes a viernes y dos los Sábados y Domingos)
distintos de los dos anteriores. Los costos de este personal
son mayores que los $ 6.000 de venta máximos del régimen
Como evaluar al contratar a una empresa
de mantenimiento de ascensores (2/2)
Requisitos Técnicos:
9 Requerir lista de clientes actuales y verificarlos
9 Pedir referencias de 3 consorcios que tenga equipos de similares características
y verificarlas
9 Requerir un informe técnico del estado de los equipos al momento de contratar
el servicio de mantenimiento y un presupuesto de las tareas a efectuar a
diferentes empresas
9 Pedir un detalle de la estructura de la empresa (Organigrama) describiendo
Gerentes, Representantes Técnicos, Supervisores, Técnicos, Operarios y
verificar con el listado de pago de S.U.S.S.
9 Precisar el tipo de servicio (si incluye repuestos, solo partes menores o ningún
repuesto, tiempo promedio de atención de reclamos, si tiene guardia de 24 horas
y como la brinda, etc.)
9 Requerir un detalle de medios de movilidad y listado de Herramientas y
dispositivos
9 Visitar las oficinas, depósito y/o taller de la empresa conservadora
9 Aclarar la disponibilidad de stock de repuestos
Como evaluar el servicio prestado
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Está actualizado el libro de inspección?
La nivelación de la parada es aceptable?
Funcionan los botones de parada, abre puertas, intercomunicador, indicadores, pulsadores,
etc.?
Están limpias la Sala de máquinas y los fosos, se lubrican los elementos móviles
mensualmente?
Se verificación los sistemas de seguridad (cerraduras, freno, alarmas) y tensión de cables
periódicamente?
Se limpian las Guías, se prueban el paracaídas, regulador y los límites periódicamente?
Se revisa el desgaste de los cables de acero periódicamente?
Se exige la planilla de check list mensual?
Se verifica que el personal que presta servicio sea el declarado en la lista de la ART y tenga al
día el pago de SUSS?
Se verifica que la razón social y domicilio de las facturas sean los mismos que los del permiso
de conservador, contrato, etc?
Se piden los repuestos cambiados?
Se verifica la calidad de los cables de acero en un cambio?
Se piden los presupuestos de reparación y/o modernización con los detalles suficientes y
luego se verifica el cumplimiento de los cambios?
Algunas “trampitas” (1/5)
9 Permisos de Conservador
9 Dirección o Razón Social del permiso no coincide con el contrato
9 Permiso falso (fotocopia del original con fecha de vencimiento retocada)
9 Mismo dueño con varias empresas con permisos distintos rotando domicilios ante
accidentes para no responder con el patrimonio propio
9 Facturación
9 Comprobar la validez de las facturas (vencimientos, etc.)
9 Dirección o Razón Social de la factura no coincide con la del contrato. Una SRL o SA
factura el servicio y un monotributista factura las reparaciones y repuestos
9 Dirección o Razón Social de los presupuestos no coincide con la del contrato
9 Facturas apócrifas
9 “Venta de Repuestos”
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Se cobran repuestos que no se cambian
Se cambian repuestos que no estaban dañados
Se colocan repuestos usados y se facturan como nuevos
Se colocan repuestos que no cumplen con los requisitos técnicos
Se cobran repuestos con precios de primera línea y se colocan repuestos de segunda
línea
9 Se falsifican marcas de partes o repuestos
Algunas “trampitas” (2/5)
9 Modernizaciones
9 Se colocan puertas que no son contra incendio
9 Se cotizan cambios de cables de acero y no se cambian
9 Se cotizan cambios de cableado eléctrico y no se especifica que
cables (cable de comando o instalación eléctrica de pasadizo o
cableado de S/M)
9 Se cotizan cambios de máquina y se colocan máquinas recicladas
9 Se cotizan controles de una determinada marca de primera línea y se
instalan controles con un autoadhesivo falso de la marca
9 Se cotizan controles de una determinada marca o “similar” y siempre
se colocan controles marca Similar.
9 Se cambian las cerraduras de piso y no se colocan las de doble
contacto
Algunas “trampitas” (3/5)
9 Rutinas de Mantenimiento
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No se hace nada. Solo se firma el libro de inspección
Se anulan o “puentean” contactos de puerta porque generan reclamos
Se desacopla el cable que acciona el paracaídas para no repararlo
Se anulan las llaves límite por mal funcionamiento
No se acortan los cables de acero y trabajan con tensión despareja
No hay guardia de 24 horas
Se cobran los reclamos aparte
No funcionan algunos botones de cabina por fallas en cable de comando
No se limpian las guías
No se limpian los bajo recorridos ni la S/M
No funciona la luz de emergencia en cabina
Luz de puerta de cabina excesiva sin cortar la maniobra
Nivela mal en los pisos
La cabina toca el resorte o amortiguador en la última parada
Algunas “trampitas” (4/5)
9 Personal
9 No tiene personal en relación de dependencia. Son todos
“socios monotributistas”
9 Aparecen subcontratistas haciendo los trabajos sin aviso
previo ni documentación que avale su condición de tal.
9 Tienen atrasado el pago de SUS y ART
9 Entregan un listado de personal para el ingreso al edificio y
envían otro fuera del listado
9 Tienen atrasado el pago del seguro de responsabilidad civil
(póliza suspendida)
9 No tienen ropa de trabajo ni cumplen con las normas de
seguridad
9 No tienen las herramientas adecuadas para brindar el servicio
Algunas “trampitas” (5/5)
9 Contrato
9 No incluye guardia de 24 horas para personas atrapadas
9 Se cobran los reclamos aparte (en horario de trabajo o fuera)
9 El contrato, sin deuda de pagos, no es rescindible con 30
días de anticipación
9 El contrato no coincide en todas las condiciones con el
presupuesto original (tareas que incluye, repuestos, etc.)
9 No incluye un listado pormenorizado de las tareas que se
deben efectuar o no se menciona la legislación vigente a
cumplir
9 No tiene fechas de vigencia y renovación
9 El que firma no es socio o apoderado o no se aclara la
calidad del firmante
Que hacer en casos de no
cumplimiento
9 Rescindir el contrato inmediatamente
9 Denunciar la empresa conservadora en el
Municipio
9 Consultar a la Cámara de Empresas de
Ascensores local
9 Pedir una evaluación del estado del ascensor a
las posibles nuevas empresas a contratar
9 Si tiene dudas contrate una auditoria técnica
9 Recuerde que en caso de accidente las pólizas
de responsabilidad civil del edificio no cubrirán
el siniestro si no se cumple con toda la
normativa vigente
Costos de abono e indices
Variación de Indices y Abono de Mantenimiento
450
400
350
IPC
Indices
300
IPIM
250
Dólar
200
150
Salario Oficial
Calibrador 1ra.
Ab. Teórico
100
50
0
Ab. Real
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Leche (1 lt.)
Cigarrillos
6.40
1.08
3.50
2.83
1.17
1.73
1.50
8.59
1.63
3.60
Mantenimiento de un ascensor
0.68
Comentarios
8 pasajes de colectivo de $0,80
$ 65 por bimestre
$ 105 / mes
$ 85 / Mes
$ 35 / Mes (un solo integrante de la familia)
$51.90 / mes Línea Control 600 Telefónica
$ 2.99 / Kg
Supermercados Disco
Sancor Sachet 1 Litro
Marlboro Box 20
$365 / mes en edificio de 18 unidades, máquina de
una velocidad, puertas manuales, 10 paradas