3. EL MODELO DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
3.
EL MODELO DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES
Definida la estrategia de estructuración y forma general del territorio, analizado el sistema de
comunicaciones y la capacidad relativa de accesibilidad de los diferentes espacios y áreas , e
identificados los elementos estructurantes sobre los que gravita la propuesta de ordenación de cada
uno de los núcleos urbanos que conforman el sistema de asentamientos del término municipal, nos
encontramos en condiciones de valorar críticamente el modelo de localización de actividades y
población propuesto por el Planeamiento vigente, estructurando el análisis en función de los usos
globales predominantes sobre los que gravita dicho modelo:
•
•
•
Las actividades económicas.
La residencia permanente.
Las actividades turísticas.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
3.1. LA LOCALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES ECONÓMICAS
A.
Las Actividades Industriales
En el Plan General vigente para el municipio de Barbate se declara como actuación estratégica
y estructurante del modelo propuesto, activar y potenciar la localización de asentamientos industriales
ligados al desarrollo de actividades manufactureras de los derivados de la pesca (Atún, derivados y
ahumados). La propuesta instrumentada se reduce a la clasificación como suelo urbanizable con uso
global industrial de un paquete se suelo colindante con la A-383 en el núcleo principal de Barbate
(Sector UE-B-3 La Oliva con 235.857 m2).
Dentro de la estrategia de diversificación económica que demanda el municipio de Barbate con
el fin de superar la dependencia exclusiva de un sector pesquero que ha entrado en una dinámica de
catarsis difícilmente reversible, se entiende que ofertar suelo industrial donde implantar actividades de
transformación de los productos derivados de la pesca y la acuicultura, como destino productivo más
adecuado para la población activa afectada por la crisis del sector pesquero, es una línea de acción
irrenunciable. Y ello demanda ineludiblemente de liderazgo público para el desarrollo de esta
actuación. Esta circunstancia no estaba contemplada en la propuesta del Plan vigente que asignaba
al Polígono Industrial como sistema de actuación el de compensación. Obviamente en un escenario
de estancamiento económico y, sobre todo desánimo social generalizado, difícilmente podría nacer
desde la iniciativa privada una apuesta firme por desarrollar una actuación urbanística de estas
características que, además, exige una estrategia promocional de gran especificidad, al contrario de
lo que ocurre con las actuaciones residenciales.
59
Fachada urbana de las instalaciones pseudo-industriales localizadas en la ribera del Río
Barbate. La posibilidad de su traslado pasa indefectiblemente por el desarrollo del
polígono industrial.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Suelo Urbanizable UE-B-3 La Oliva. El desarrollo del polígono industrial, definitivamente liderado por la acción pública, se antoja
imprescindible para el fortalecimiento de la estrategia de diversificación económica iniciada por el Ayuntamiento. Al tiempo, permitirá la
relocalización de actividades que actualmente ocupan posiciones claramente inadecuadas en la escena urbana (ribera del Río y Consorcio
Nacional Almadrabero).
La actual corporación , siendo consciente de esta circunstancia, está comenzando a activar el
cambio de sistema del Polígono de La Oliva, con el fín de, a corto plazo poder poner a disposición de
la colectividad barbateña suelo industrial urbanizado en buenas condiciones de localización y
accesibilidad. Esta circunstancia nos debe hacer reflexionar sobre la conveniencia que, desde el
Planeamiento general, se deje abierto un cierto nivel de determinaciones- en este caso la asignación
del sistema de actuación- siempre que no existan unos compromisos ciertos de puesta en marcha del
proceso urbanizador. De esta forma, la versatilidad del Plan permitiría su adaptación a la
coyunturalidad del momento de forma inmediata, sin necesidad de activar procedimientos
administrativos costosos a nivel técnico e instrumental, que en no pocas situaciones , no pueden ser
satisfechos por las oficinas técnicas municipales.
El desarrollo de esta actuación, no genera beneficios exclusivamente de corte productivo y
económico. También ofrece la posibilidad de poder recualificar espacialmente determinados ámbitos
de la ciudad necesitados de ello, permitiendo la relocalización de actividades industriales que
60
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
actualmente se encuentran ocupando posiciones en la ciudad claramente inadecuadas. Nos estamos
refiriendo en este caso a la Unidad de Ejecución UE-B-6 que incluye en su delimitación los suelos del
Consorcio Nacional Almadrabero, cuya situación en el punto de inflexión entre el paseo marítimo y la
ribera del río, convierten a este ámbito en un espacio de enorme representatividad para el proyecto de
espacio público del núcleo principal. También en estas circunstancias se encuentran las Unidades de
Ejecución UE-B-8 y UE-B-9 llamadas a reconfigurar el frente fluvial de la ciudad en cuyo ámbito se
encuentran localizadas algunas industrias obsoletas, persistencias de la antigua actividad portuaria de
este espacio.
La ausencia de iniciativas para activar su desarrollo, independientemente de la complejidad
dominical existente en estos ámbitos, encuentra su justificación en el definitivo postergamiento en el
desarrollo del Polígono Industrial.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
Ambito Sur de la ribera del Río Barbate.
Junto a estas actividades productivas íntimamente relacionadas con la capacitación y
caracterización de la población activa y sus posibilidades de readaptación, no estaría de más pensar
en la posibilidad, para Barbate, de albergar otra tipología de actividades vinculadas con las
Tecnologías Informáticas, que encontrarían en la calidad espacial del término, en su riqueza
paisajística y natural un claro reclamo para implantarse, pudiendo desembocar en la ideación de
modelos espaciales híbridos productivo-residenciales, de baja densidad edificatoria y alta integración
en el medio soporte, que podrían actuar de ejemplo innovador para otras localizaciones a lo largo del
litoral gaditano, permitiendo activar recursos endógenos que coadyuven a ampliar el campo
productivo y a mitigar el efecto depredador para con el medio físico que conlleva la ocupación
intensiva del litoral, al entender que la actividad turística no debe representar la única opción de
desarrollo posible.
B.
Las Actividades Terciarias. Las Areas de Centralidad
La relación entre lo comercial y la ciudad es, no solamente larga y viva en el tiempo, sino que
entraña interdependencias profundas y complejas. El desarrollo de ciertas funciones comerciales ha
contribuido tradicionalmente a la organización general, dinamismo y caracterización funcional del
hecho urbano. La configuración física y formal de la escena urbana y la capacidad referencial del
espacio público de determinadas áreas de la ciudad incita y coadyuva al desenvolvimiento de
actividades comerciales y de servicios.
El Planeamiento urbanístico, entendido como instrumento que explicita la ordenación integral de
un determinado territorio, asume, entre otras, una responsabilidad ineludible para la ordenación
espacial de las actividades comerciales. Sin embargo, debemos entender que un Plan no determina la
estrategia de desarrollo económico de un municipio, si bien, desde su nivel de toma de decisiones
pueda ejercer una función básica de potenciador del mismo. El control desde el Planeamiento
urbanístico se restringe a la ordenación de la forma y el uso del espacio, aspectos estos determinantes
de cara a instrumentar una estrategia de política urbana tendente a favorecer la implantación y
desarrollo de este tipo de actividades económicas.
61
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Las funciones comerciales ejercitan un papel primordial en la generación de áreas de centralidad
en la ciudad. La consideración de un ámbito concreto de la misma como de "alta centralidad" depende
básicamente del nivel de concentración de actividades comerciales, terciarias y de servicios que
contenga.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
La dinámica de la localización de la actividad comercial en la ciudad ha ido tradicionalmente
asociada a todo un repertorio de formas y tejidos urbanos singulares, en los que el espacio público y
la accesibilidad han jugado papeles importantes. La adecuada inserción de las funciones comerciales
en el espacio supone descender al control y tipificación de sus relaciones con elementos urbanos tales
como viario, calle o espacio público, aspectos funcionales referentes al tráfico, transporte público y
peatonalización y aspectos relativos a las constantes tipomorfológicas del tejido soporte y su capacidad
de acogida.
Es necesario que la formación de la centralidad tenga lugar de un modo menos casual, que vaya
siendo canalizada hacia áreas de interés colectivo y que la plusvalía generada no sea monopolizada
por privados o por entidades públicas que tiendan a utilizarla de modo no muy distinto que los
privados.
La prolongación del concepto servicio implica, hoy en día, efectivamente la extensión del control
público sobre las actividades terciarias- algunas porque son competitivas con los equipamientos
colectivos en lo que se refiere al uso del suelo, otras porque deben ser coordinadas en el sistema
colectivo de la ciudad- y sobre las infraestructuras conectadas con el terciario. El Planeamiento
urbanístico se constituye en la herramienta clave que se dispone desde las instituciones públicas para
controlar la situación descrita.
Esta dimensión ordenancística encuentra acomodo en el Plan General vigente, en primer lugar
desde la concepción de las Ordenanzas de Uso, donde el Plan realiza un esfuerzo notable por aportar
una caracterización de actividades compatibles con el hecho residencial, en función de la capacidad
del soporte edificatorio y tipológico. Y ello es de valorar, porque introduce versatilidad y flexibilidad al
instrumento y, a la postre, capacidad de adaptación a las necesidades coyunturales que pudieran
surgir en su periodo de vigencia.
Y, en segundo lugar desde las determinaciones generales y contenido urbanístico asignado a las
áreas de ordenación identificadas tanto en el suelo urbano como en el suelo urbanizable donde, sin
embargo, las actividades terciarias aparecen tratadas en la mayor parte de las ocasiones como usos
compatibles, es decir admisibles y no obligatorios. Sin embargo detectamos una diferencia sustancial
entre las Unidades de Ejecución en Suelo Urbano y los Sectores de Suelo Urbanizable.
Así, en las actuaciones del suelo urbano no consolidado, únicamente para las Unidades de
Ejecución UE-B-8 (edificabilidad mínima terciaria de 200 m2), UE-B-17 (edificabilidad mínima terciaria
de 1.000 m2) , UE-B-18 (actuación terciaria exclusiva con una superficie máxima edificable de 6.000
m2) y UE-CM-1 (superficie edificable terciaria de 11.400 m2), la implantación de actividades terciarias
62
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
se considera obligatoria. Para el resto de Unidades se indica un índice máximo de edificabilidad a
agotar por el uso terciario. Ello significa que el aprovechamiento urbanístico de las diferentes Unidades
de Ejecución en Suelo Urbano puede agotarse con edificabilidad exclusivamente residencial, lo que
implica que, gran parte del esfuerzo diversificador de actividades y proveedor de textura de usos va a
quedar claramente desvirtuado, puesto que desde la lógica del mercado y la escala promocional de
un municipio como Barbate, donde las actividades comerciales y terciarias suelen ser consideradas
secundarias y marginales, es de suponer que la mayor parte de las actuaciones se tornarán en
residenciales exclusivas.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
Sin embargo para la mayor parte de los sectores de Suelo Urbanizable, a excepción de los
correspondientes al núcleo de Zahara de los Atunes (UE-Z-1 y UE-Z-2), los aprovechamientos de las
actividades centrales, aun cuando se consideran máximos admisibles, han sido contabilizados para el
cálculo de las edificabilidades asignadas a los sectores, al imponer igualmente para los usos
residenciales unas limitaciones máximas, con lo que para agotar su contenido urbanístico es necesario
colmatar los aprovechamientos terciarios y comerciales.
De esta manera, entendiendo que las edificabilidades serán cubiertas en su totalidad en la
mayor parte de las intervenciones (el suelo es un recurso escaso y sería excesivamente frívolo no agotar
el aprovechamiento asignado), el Plan vigente trata de asegurar la difusión espacial de las actividades
terciarias y comerciales, en los suelos de nuevo crecimiento..
No obstante, quizás la carencia más explícita del Plan en relación con la estrategia de
diversificación de actividades centrales es que adolece de criterios ubicacionales en relación con el
proyecto de espacio público que contiene su propuesta de ordenación. En definitiva, el Plan no llega
a identificar con claridad las áreas de centralidad del nuevo proyecto de ciudad. De todos es conocida
la histórica relación entre el espacio colectivo y las funciones mercantiles, que son las destinadas a
proveer de la intensidad de uso que demandan estos espacios para tornarse en representativos para
la ciudadanía.
En el apartado 2.2.3, donde analizamos el modelo de espacio público del Plan vigente, se
detectaron para cada núcleo de población una serie de áreas de oportunidad (perdidas) llamadas a
asumir un papel especialmente significativo en la construcción del espacio colectivo del nuevo modelo
urbano (Ribera del Río y Puerto en Barbate, entorno del Real de la Almadraba y fachada fluvial en
Zahara e identificación de áreas de concentración de actividad en Caños de Meca). La empatía
existente entre la singularidad de un determinado espacio y la actividad contenida por él, es un hecho
irrefutable. No es baladí la existencia de este tipo de espacios en la ciudad. El ciudadano le otorga
una función simbólica a aquellos espacios usados frecuente y colectivamente, que automáticamente
pasan a formar parte del "hecho cognoscitivo" de la ciudad.
Desde el Plan vigente quedan abortados ambos conceptos: singularidad espacial y actividad
urbana. Y ello deviene de la deficiente actitud metodológica- que ya hemos comentado- empleada por
el Planeamiento en la concepción y ordenación de estos escenarios. A la pobreza espacial de las
63
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
intervenciones hay que añadir su monofuncionalidad. Así, como botón de muestra, resulta
especialmente revelador que en la ordenación de la Ribera del Río Barbate (Unidades UE-B-8 y UE-B9), no resulte ninguna pieza dotacional emblemática más allá de la Lonja, las actividades comerciales
se reduzcan a una edificabilidad mínima de 200 m2, y el contenido urbanístico se concrete,
fundamentalmente, en usos residenciales (186 viviendas en el total de ambas Unidades de Ejecución).
Algo similar ocurre con las actuaciones en el entorno del Real de la Almadraba (Unidades UE-Z-3 y
UE-Z-4). Unicamente la pieza del Puerto presenta un contenido claramente terciario- con las carencias
conceptuales ya comentadas- y ello motivado por la legislación sectorial de aplicación que inhabilita
la implantación de usos residenciales.
Edificio de la antigua Lonja. Pieza edificatoria de enorme valor arquitectónico, llamada a convertirse en signo referencial del espacio público
de la ribera del río.
64
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
3.2. LA LOCALIZACIÓN DE LA RESIDENCIA PERMANENTE.
El modelo de localización del hecho urbano residencial de carácter permanente encuentra su
acomodo, básicamente, en las intervenciones localizadas en el núcleo principal de Barbate, toda vez
que para los núcleos secundarios de Caños de Meca y Zahara de los Atunes el objetivo del Plan se
centra en consolidar estos escenarios como destinos de la oferta turística del término municipal. Ello
no implica que para Zahara el Plan identifique algunas actuaciones con la perspectiva de contener un
volumen residencial llamado a dar cobertura a las necesidades de la población residente ( Unidades
de Ejecución UE-Z-3, donde se Plantea el realojo de la unidad marginal de Cerro Currito ,UE-Z-4 y
UE-Z-5).
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
Con el fín de aportar datos globales sobre la propuesta residencial del Plan vigente vamos a
transcribir las intervenciones definidas en los núcleos de Barbate y Zahara de los Atunes, que es donde
aquella se concreta de forma pormenorizada:
A.
Nucleo de Barbate
La propuesta residencial del Plan vigente se materializa en las Areas de Ordenación que delimita
tanto en el suelo urbano como en determinados sectores del Suelo Urbanizable. Vamos a analizar cada
una de ellas.
•
Unidades de Ejecución en Suelo Urbano.
El Plan general vigente delimita 14 Unidades de Ejecución en el suelo clasificado como urbano
en el núcleo de Barbate. De estas Unidades de Ejecución, solamente la UE-B-18, no presenta
contenido residencial.
Los datos globales que se obtienen de la ordenación Planteada en las Unidades de Ejecución de
uso global residencial delimitadas en el suelo urbano no consolidado son:
Superficie total incluida en UEs residenciales.
Nº Total de viviendas.
Densidad media global.
Superf máxima edificable.
Edificabilidad media.
Relación m2 techo/vivienda.
310.331 m2.
1647.
53 viv/Ha.
195.600.
0,63 m2/m2.
118 m2/vivienda.
Como podemos observar se trata de parámetros de los que se deduce un producto urbano
denso y compacto. Las tipologías predominantes son las plurifamiliares bien en manzana cerrada, bien
en bloque abierto. No obstante, existen algunas unidades, localizadas en situación de borde, cuya
65
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Vista aérea de la ciudad actual. Destaca claramente la periferia oeste conformada a través de operaciones poligonales de bloques abiertos, contrastando con la morfología del núcleo tradicional configurada a base de manzanas cerradas y edificación
alineada a vial. También se evidencia la desarticulación que se produce en la confluencia de la trama urbana con el frente marítimo
66
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Imagen de la periferia oeste. La textura tipomorfológica, la condición objetual del sistema
de espacios edificables y su desmembración del espacio público devienen en la vacuidad
y ausencia de contenido referencial de éste.
Imagen del límite norte de la ciudad. La colindancia con el Parque Natural, no ha sido
capaz de activar intervenciones simbióticas que aseguren una correcta transición y
retroalimentación entre ambos espacios (el urbano y el natural)
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
oferta tipológica contiene la vivienda unifamiliar adosada (UE-B-15 y UE-B-17) y otras, las localizadas
en la Ribera del Río (UE-B-8 y UE-B-9) que incluyen la tipología de vivienda tradicional. El criterio del
Plan ha sido transcribir disciplinadamente la dinámica tendencial observada en el núcleo en las últimas
décadas, donde la directriz básica de crecimiento, hacia el sur-oeste, se ha conformado con tipologías
de vivienda plurifamiliar (manzana cerradas y actuaciones poligonales de bloque residencial). En
cualquier caso, entendemos que la apuesta por consolidar un hecho urbano compacto- algo en cierto
modo obligado dado el estrangulamiento espacial que sufre el núcleo en relación con el Parque
Natural-, con menor consumo de suelo y mayor predisposición a la textura de usos, se trata de un
criterio enriquecedor en términos de sostenibilidad y equilibrio ecológico.
En relación a la estrategia de vivienda de promoción pública, el Plan concreta ésta en dos
ámbitos: los suelos correspondientes a la cesión del 10% del Aprovechamiento Tipo, y que en una
aproximación muy apriorística, podríamos valorar entorno a 160 viviendas, y la actuación de el Zapal
(UE-B-7), que se desarrolla prácticamente de forma íntegra sobre suelo público, y que contiene un total
de 350 viviendas. Ello significa que el volumen residencial de promoción pública podría llegar a
alcanzar un 25% del total de viviendas incluido en las operaciones del suelo urbano no consolidado.
A estos datos, y dentro de una política más amplia y diversificada de vivienda protegida, habría que
sumar las viviendas correspondientes a la actuación UE-B-16 Monte Dunas (75 viviendas) que el Plan
califica como Viviendas de Protección Oficial.
•
Sectores de Suelo Urbanizable Programado.
El Plan delimita 4 sectores de Suelo Urbanizable Programado en el núcleo de Barbate. De ellos
el B-3 presenta un uso global industrial y el B-4, localizado al norte del ámbito portuario, está
vinculado al desarrollo de una oferta turística de calidad en el núcleo principal. Ello significa que los
sectores residenciales se reducen a dos: el UE-B-1 y UE-B-2, localizados ambos al norte del núcleo,
junto a la entrada desde la A-383.
La oferta tipológica que presentan es diversa. Así, mientras que en el Sector B-2 (250 viviendas),
los parámetros resultantes ofrecen un producto residencial de media densidad (100 m2 suelo/vivienda,
120 m2 techo/vivienda, edificabilidades netas medias de 1,2 m2/m2), orientado a la implantación
dominante de vivienda unifamiliar adosada, o productos mixtos de vivienda plurifamiliar extensiva, en
el Sector B-1 (306 vivendas), los parámetros- 335 m2 suelo/vivienda, 142 m2 techo/vivienda,
edificabilidad neta de 0,4 m2/m2- visualizan un producto residencial mixto de vivienda unifamiliar
aislada y adosada, más acorde con la capacidad de acogida del medio soporte, donde destaca la
presencia de un área de pinar muy atractiva, cuya conservación sería conveniente compatibilizar con
el desarrollo de la actuación .
El Plan, pues, apuesta por un descenso significativo de la densidad residencial en los suelos de
nuevo crecimiento (20 viviendas/hectáreas de densidad media, 556 viviendas), en respuesta a la
presencia colindante del Parque Natural. De esta forma, además, se consigue diversificar la oferta
tipológica, lo que coadyuvará a enriquecer espacialmente el modelo urbano resultante, dando cobijo,
al tiempo, las diversas demandas que pudieran presentarse.
67
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
B.
Núcleo de Zahara de los Atunes.
El Plan, para el área de Zahara de los Atunes, delimita 4 Unidades de Ejecución en Suelo
Urbano no consolidado y dos Sectores de Planeamiento en el Suelo Urbanizable Programado. La
propuesta de ordenación del Plan fluctúa entre la necesaria provisión de contenido turístico, el cual se
concreta en los suelos urbanizables y en la Unidad de Ejecución UE-Z-5, localizada en el frente de la
carretera de Atlanterra, y la aportación de suelos donde localizar las demandas de crecimiento
residencial de la población del núcleo. Aquí la estrategia se diversifica, dando cobertura desde
necesidades de realojo de imPlantaciones marginales ( viviendas de Cerro Currito, en la unidad de
ejecución UE-Z-3), hasta desarrollos localizados en suelos de propiedad municipal (Unidad de
Ejecución UE-Z-6).
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
Los datos generales que se obtienen de la propuesta residencial en Zahara de los Atunes son los
siguientes:
Superficie total incluida en UEs residenciales.
Unidades residenciales.
Nº Total de viviendas.
Densidad media global.
Superf máxima edificable.
Edificabilidad media.
Relación m2 techo/vivienda.
48.884 m2.
UE-Z-3, UE-Z-4 y UE-Z-6.
215.
44 viv/Ha.
27.100.
0,55 m2/m2.
126 m2/vivienda.
Los datos son muy similares a los obtenidos en el suelo urbano de Barbate. La presencia
dominante de la vivienda plurifamiliar en manzana cerrada (185 de las 215 viviendas), y la
localización periférica de tipologías más extensivas (viviendas unifamiliares adosadas en UE-Z-6), son
las características más destacables de la propuesta de ordenación de la actividad residencial en
Zahara de los Atunes. En cualquier caso, y en virtud de los comentarios efectuados a la intervención
propuesta para el Real de la Almadraba (UE-Z-3), los datos obtenidos se encuentran ciertamente
desvirtuados ya que esta Unidad contiene un volumen residencial muy importante (125 viviendas, el
56% del total), cuya efectiva materialización se encuentra en entredicho, en aplicación de los criterios
que emanan de la Consejería de Cultura que vincula la rehabilitación de este inmueble a la
localización de actividades hoteleras y dotacionales. Ello implicaría una reducción drástica del
contenido residencial de la ordenación, que pasaría a contener un total de 90 viviendas, de las cuales
30 se encuentran en suelo público, construyendo la estrategia de vivienda protegida para Zahara.
68
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
3.3. LA LOCALIZACIÓN DE LAS ACTIVIDADES TURÍSTICAS.
A.
La estrategia del Plan General vigente
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
El Plan General vigente apuesta por la potenciación de la actividad turística como motor de
desarrollo del término municipal. Reconoce, la existencia de una serie de puntos fuertes (franja costera
de indudable atractivo, buenas condiciones climáticas, diversidad de recursos) y, al tiempo, debilidades
( deficiente infraestructura de accesos, deficiencia en materia de equipamientos y existencia de poco
terreno interior de interés para la implantación de establecimientos turísticos). Con ello, en una primera
aproximación sobre necesidades básicas a satisfacer y sobre el producto turístico a ofertar, el
documento apuesta por la definición de un vector de evolución que se sustenta en los siguientes
aspectos:
•
•
•
•
•
•
Potenciación máxima de recursos turísticos ligados al agua, el sol y los recursos del medio físico.
Evitar el aumento del deterioro medio-ambiental.
Mejora de la calidad y cantidad de los Equipamientos y servicios municipales.
Incremento de la oferta hotelera de calidad.
Desarrollo del casco antiguo como zona de atractivo turístico y comercial.
Mejora de la infraestructura del transporte.
B.
El diagnóstico de la situación preexistente
El diagnóstico efectuado por el Plan identifica como problemas de mayor importancia para la
consecución de un modelo turístico de calidad, en primer lugar, la precariedad y obsolescencia de un
modelo urbano caracterizado por un cierto "caos institucionalizado" que ha consentido la ocupación
antrópica de espacios litorales de gran singularidad, belleza paisajística, y valor medio-ambiental
(Caños de Meca y Zahora en el entorno del Cabo de Trafalgar) bajo pautas anárquicas y marginales,
ocasionando una huella ecológica de gran impacto en el entorno ante las graves carencias espaciodotacionales del medio urbano y, en segundo lugar, la más completa ineficacia( más bien inexistencia)
del sistema infraestructural.
C.
La propuesta de localización y ordenación de las actividades turísticas
Los escenarios turísticos del término municipal de Barbate se manifiestan con absoluta claridad.
En primer lugar debido a la caracterización singular de un territorio estrangulado por las afecciones
sectoriales de carácter medioambiental, militar y dominical. En segundo lugar, porque, en aplicación
del objetivo básico del Plan de no propiciar nuevos asentamientos que alteren la lógica territorial
preexistente, se trata de potenciar al máximo las potencialidades que, en relación a sus características
específicas, presentan los tres núcleos existentes en el término: Barbate, Caños de Meca y Zahara de
los Atunes.
69
Imágenes del espacio urbano del Caños de Meca. Carencias en el nivel de urbanización,
insuficiencia dimensional y déficits infraestructurales son sólo algunas de las características
más destacables.
La problemática detectada en Caños de Meca se incrementa exponencialmente en el
ámbito de Zahora. A la absoluta precariedad del sistema espacial, la ausencia de
elementos estructurantes y los déficits dotacionales e infraestructurales se une una
ocupación antrópica del medio físico caótica e irracional, conformando una realidad
urbana que está dilapidando las características naturales del territorio soporte,
produciendo una huella ecológica nociva e insostenible.
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
•
Barbate, núcleo principal, donde se concentra el mayor volumen de población, presenta su
potencialidad turística en relación con la pieza del Puerto y su virtual transformación funcional y
espacial hacia un área de alta centralidad, integrada en el espacio colectivo de la ciudad, con
presencia de actividades complementarias de carácter terciario y dotacional. La reconfiguración
y ampliación del paseo marítimo y la incorporación al mapa colectivo de la ribera del río Barbate
se convierten en acciones complementarias de gran significación para la puesta en carga del
ámbito portuario. Ello debe implicar, entre otras actuaciones, una mejora ostensible de las
condiciones de accesibilidad que actualmente presentan estos espacios. Dos son las
intervenciones propuestas por el Plan vigente llamadas a dar solución a este aspecto: la Ronda
occidental que conecta el Puerto con la A-383 y la identificación de operaciones de Reforma
Interior de esponjamiento y mejora de la continuidad de la trama urbana (Unidades de Ejecución
UE-B-7, UE-BBB-10, UE-B-11 y UE-B-12).
•
Sin lugar a dudas el ámbito turístico de mayor importancia y potencialidad del término es el
consolidado en el área de Caños de Meca y Zahora. La intervención en este espacio pasa por
una mejora sustancial de la accesibilidad, la resolución de los problemas infraestructurales y la
reconducción del proceso marginal de ocupación antrópica del territorio materializado mediante
acciones de parcelación y edificación ejecutadas sin el necesario acompañamiento de una
racional configuración de su sistema de espacios públicos y dotacional.
•
Zahara de los Atunes presenta su mayor recurso y exponente turístico en la recuperación del
inmueble del Real de la Almadraba con el fin de contener un producto hotelero de máxima
calidad que aproveche tanto la singularidad propia del inmueble como el simbolismo del
emplazamiento. Por el contrario su mayor debilidad se encuentra en las carencias
infraestructurales que presenta y en los riesgos evidentes que existen de conurbación con la
urbanización Cabo de Plata desarrollada en el colindante municipio de Tarifa.
Establecidos e identificados los contenedores espaciales de la estrategia turística de Barbate,
vamos a valorar la ordenación propuesta para cada uno de ellos.
1.
El modelo turístico en el núcleo de Barbate
La potencialidad turística del núcleo principal aparece vinculada en el Plan vigente con el
desarrollo, remodelación y recualificación del ámbito del Puerto y con la materialización y puesta en
carga de los suelos colindantes, localizados al norte, que cuentan con la clasificación de Urbanizable
Programado. Concretamente el Sector de Planeamiento UE-B-4 La Breña.
Es indudable la potencialidad turística de este ámbito y la bondad del emplazamiento, no ya
solamente en relación con el Puerto sino también con la Playa de la Hierbabuena. De ello queda
constancia en la propia documentación del Plan. Así, en el Informe de sugerencias al Avance de
70
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
Ordenación, algunas de los comentarios vertidos en las contestaciones instrumentadas son altamente
elocuentes de la responsabilidad asignada desde el Planeamiento a estos suelos de cara a conformar
un producto de alta calidad:
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
Conseguir una buena relación de la playa de la Yerbabuena con la implantación turística. Esta
tiene dos tramos diferenciados de frente marítimo: el que recae al Puerto y el que, fuera ya de la zona
portuaria, se asoma directamente a la playa y al mar. El primero por su relación con el Puerto requiere
un tratamiento más compacto, que permita una cierta dotación comercial a lo largo del paseo, el cual
se proyecta con la amplitud que requiere un buen paseo marítimo para un conjunto urbano de alta
calidad. Pero si se quiere aprovechar adecuadamente el recurso de la playa de la Yerbabuena, este
paseo marítimo debe prolongarse, aunque con muy distinto carácter, por la fachada marítima
correspondiente, ya libre de la instalación portuaria.
Como la carretera va ascendiendo hacia el Oeste desde el ángulo noroccidental del Puerto, todo
este frente queda en una posición muy elevada sobre la playa y distante de ella, situándose el único
punto de fácil acceso en el extremo occidental del bulevar del puerto, de donde arranca el tramo
ascendente. El uso hotelero con sus amplios jardines aterrazados sobre el talud que asoma a la playa,
supone un discreto y controlado modo de permeabilizar, leve pero eficazmente, la relación visual y el
acceso peatonal entre la zona residencial y la playa.
Se trata de aprovechar el privilegiado enclave que se presenta en este lugar para implantar una
instalación hotelera muy cualificada que haga de locomotora, tirando hacia arriba de los segmentos
óptimos de la demanda con los consiguientes efectos cualificadores sobre el conjunto de la extensión
urbano-turística propuesta. La instalación hotelera se concibe como un conjunto bien integrado en el
paisaje, con una ocupación de parcela muy pequeña porcentualmente y una disposición arquitectónica
mimetizada con el entorno. Ello es perfectamente posible mediante el control público de la operación.
No se concibe esta operación como una simple calificación jurídica del suelo para que la
iniciativa privada opere según sus pautas habituales en la zona, sino como una operación rectora, de
carácter público y modélica en su concepción. Ello pasa ineludiblemente por instrumentar una eficaz
cooperación interadministrativa, que el Ayuntamiento de Barbate puede legítimamente reclamar en
contrapartida a su desproporcionada contribución a la protección de los llamados espacios naturales.
Estos párrafos manifiestan con suficiente claridad los objetivos y criterios de ordenación ideados
por el Plan para el desarrollo del sector. Sin embargo- y este caso nos puede ayudar a visualizar la
fractura metodológica que, en nuestra opinión, presenta el Plan y que reiteradamente hemos puesto
de manifiesto en apartados anteriores del presente documento- estos criterios y objetivos han quedado
completamente ocultos tanto en las determinaciones gráficas del Plan como en las determinaciones
urbanísticos donde se concreta el contenido básico del sector de Planeamiento. Analicemos los datos:
• El sector cuenta con una superficie total de 200.000 m2, una superficie máxima edificable total
de 59.500 m2 y un número máximo de viviendas de 430, es decir, 1.720 plazas de alojamiento .
71
P L A N G E N E R A L M U N I C I PA L D E O R D E N AC I Ó N • B A R B AT E
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
•
Las tipologías residenciales permitidas son la plurifamiliar abierta y la unifamiliar aislada,
caracterizadas en proporciones de máxima edificabilidad. Se valora positivamente esta oferta
tipológica ya que, además de adaptarse adecuadamente a las connotaciones de esponjamiento
y baja densidad edificatoria que deben caracterizar estos espacios, la diversidad redunda en
beneficio de la capacidad de aportar signos de legibilidad e identificación al espacio público
resultante.
•
El Plan introduce una complementariedad de actividades terciarias de 6.500 m2, lo que
representa, aproximadamente, un 11% de la máxima edificabilidad asignada al sector ( 3,78
m2/plaza de alojamiento, parámetro suficiente para proveer a la actuación de la necesaria
textura de usos).
•
Sin embargo la quiebra más importante que, a la postre, invalida los Planteamientos iniciales
sobre el desarrollo del sector es el tratamiento dado al uso hotelero, ya que al igual que para
la totalidad de las actuaciones del Plan que cuentan con esta actividad, queda definitivamente
contemplado como uso compatible, es decir, admisible y no obligatorio, pudiendo llegar a
consumir un máximo del 20% de la edificabilidad residencial (53.000 m2), es decir, 10.600 m2,
lo que, en aplicación del parámetro de 1plaza cada 35 m2 edificables, representaría un
volumen de alojamiento de 300 plazas (75 viviendas equivalentes).
•
En el hipotético supuesto que el desarrollo del sector contemple el consumo de la edificabilidad
hotelera, el volumen residencial restante sería de 355 viviendas, lo que equivale a 1420 plazas
de alojamiento. Es este caso la relación entre los modelos hotelero y residencial sería de 1 plaza
hotelera cada 4,7 residenciales, proporción algo escasa para equilibrar el producto.
•
Pero lo más grave no estriba tanto en el desequilibrio detectado como en que, al considerar la
implantación hotelera como posible, podría darse el caso ( nada extraño por cierto) de que el
contenido del sector se agote con actividades residenciales, consumiendo el volumen máximo
de 430 viviendas asignado. Apelar al control público de la operación, no resuelve la cuestión.
No sería la primera ocasión que la coyunturalidad y la tendencia del mercado provoque
sustanciales modificaciones en los criterios iniciales de las administraciones actuantes. Para
ofrecer un espacio turístico racionalmente compatible, en primer lugar, se debería haber
apostado con mayor firmeza por incluir, como determinación obligatoria, la presencia de
actividad hotelera y, al tiempo, reducir el volumen residencial restante hasta valores cercanos a
las 200 viviendas
•
El nivel de cesiones también se revela escaso, en relación con la presencia dominante que los
suelos de espacios libres y dotacionales deberían tener en el espacio turístico, superando
sustancialmente los mínimos establecidos en el Anexo del Reglamento de Planeamiento para los
suelos residenciales.
72
ANÁLISIS Y VALORACIÓN DEL PLAN VIGENTE
•
El nivel de determinaciones gráficas es absolutamente precario. ¿Dónde quedan los amplios
jardines aterrazados sobre el talud que asoma a la playa del "teórico" uso hotelero? ¿Y qué decir
del conjunto bien integrado en el paisaje, con una ocupación de parcela muy pequeña
porcentualmente y una disposición arquitectónica mimetizada con el entorno, con que se define
el sistema de ocupación del hotel?. La aplicación de una actitud metodológica de base
proyectual hubiese derivado en el establecimiento de vinculaciones gráficas que coadyuvasen a
caracterizar la localización de actividades en relación con los objetivos explicitados y pautar
espacialmente los criterios de estructuración urbana del ámbito.
2.
El modelo turístico en el núcleo de Caños de Meca.
El contenido turístico de la propuesta de ordenación del Plan vigente para el área de Los Caños
de Meca, se formaliza en las siguientes actuaciones:
•
•
Suelo Urbano no consolidado.
Suelo Urbanizable.
Unidad de Ejecución
Sector
Sector
Sector
UE-CM-1.
UE-CM-2.
UE-CM-3.
UE-CM-4.
Vista del núcleo de Caños de Meca desde la carretera de Barbate. La belleza natural de este espacio, donde destaca la presencia del Cabo de Trafalgar no se corresponde con la consolidación de un espacio turístico precario, deficiente y monofuncional
(opción de segunda residencia con carácter prácticamente exclusivo).
73