Legislación sectorial específica - Ayuntamiento de El Puerto de

TÍTULO XII. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.
CAPÍTULO 1º. ÁMBITO Y RÉGIMEN JURÍDICO.
Artículo 12.1.1.- Definición.
Tienen consideración de Suelo No Urbanizable según lo establecido en este PGMO, los
terrenos en que concurran alguna de las circunstancias siguientes:
1. Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de
protección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de
ordenación territorial o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos,
históricos, arqueológicos, científicos, ambientales o culturales, de riesgos naturales
acreditativos en el planeamiento sectorial, o en función de su sujección a limitaciones
o servidumbres para la protección del dominio público.
2. Que el planeamiento general considere necesario preservar por los valores a que se
ha hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero o
por sus riquezas naturales.
Artículo 12.1.2.- Ámbito.
La delimitación del Suelo No Urbanizable es la grafiada en el Plano de Ordenación de
“Clasificación de Suelo, Determinaciones de Suelo No Urbanizable” a escala 1/10.000.
Artículo 12.1.3.- Clasificación de Suelo no urbanizable.
1. Pertenecen al suelo no urbanizable los terrenos que el Plan General de Ordenación
Urbanística incluye en este tipo de suelo en razón de:
a. Tener la condición de bienes de dominio público natural o artificial o estar sujetos
a limitaciones o servidumbres por razón de éstos, cuyo régimen jurídico
demande, para su integridad y efectividad, la preservación de sus
características.
b. Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación
administrativa, incluidas las limitaciones y servidumbres así como las
declaraciones formales o medidas administrativas que, de conformidad con dicha
legislación, estén dirigidas a la preservación de la naturaleza, la flora y la fauna,
del patrimonio histórico o cultural o del medio ambiente en general.
c. Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del
mantenimiento de sus características, otorgado por el propio Plan General de
Ordenación Urbanística, por razón de los valores e intereses en ellos
concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico o histórico.
d. Entenderse necesario para la protección del litoral.
e. Ser objeto por el
Plan de Ordenación del Territorio de previsiones y
determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador o
establezcan criterios de ordenación de usos, de protección o mejora del paisaje y
del patrimonio histórico y cultural, y de utilización racional de los recursos
naturales en general, incompatibles con cualquier clasificación distinta a la de
suelo no urbanizable.
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f.
Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural, atendidas las
características del Municipio, por razón de su valor, actual o potencial, agrícola,
ganadero, forestal, cinegético o análogo.
g. Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados, vinculados a la
actividad agropecuaria, cuyas características, atendidas a las del Municipio,
proceda preservar.
h. Ser necesario el mantenimiento de las características para la protección de la
integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o
equipamientos públicos o de interés público.
i. Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos,
inundaciones u otros riesgos naturales.
j. Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de
actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores o que
medioambientalmente sean incompatibles con los usos a los que otorga soporte
la urbanización.
k. Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de
sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del Municipio.
2. De conformidad y en aplicación de los criterios establecidos reglamentariamente, el
Plan General de Ordenación Urbana establece, dentro de esta clase de suelo, varias
categorias que se definen en el Capitulo 4º de este Titulo.
Artículo 12.1.4.- Delimitación del contenido urbanístico del derecho de propiedad
del suelo. Principios Generales.
La clasificación y las restantes determinaciones de ordenación urbanística del suelo
vinculan los terrenos y las construcciones, edificaciones o instalaciones a los
correspondientes destinos y usos, y definen la función social de los mismos delimitando
el contenido del derecho de propiedad.
La ordenación urbanística de los terrenos y de las construcciones, edificaciones o
instalaciones no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a
indemnización, salvo en los supuestos previstos en la Ley y de conformidad, en todo
caso, con el régimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones
Públicas.
Artículo 12.1.5.- Contenido urbanístico legal del derecho de propiedad del suelo:
derechos de los propietarios de Suelo No Urbanizable.
Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio
del régimen que le sea de aplicación a éste por razón de su clasificación, los siguientes
derechos:
A. El uso y disfrute y la explotación normal del bien, a tenor de la situación,
características objetivas y destino, conforme, o en todo caso no incompatible con la
legislación que le sea aplicable, y en particular con la ordenación urbanística.
B. En el suelo no urbanizable los derechos anteriores comprenden:
a. Cualquiera que sea la categoría a la que estén adscritos, la realización de los
actos precisos para la utilización y explotación agrícola, ganadera, forestal,
cinegética o análoga a la que estén efectivamente destinados, conforme a su
naturaleza y mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones adecuados
y ordinarios, que no supongan ni tengan como consecuencia la transformación
de dicho destino, de las características de la explotación. Los trabajos e
instalaciones que se lleven a cabo en los terrenos quedan sujetos a las
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limitaciones impuestas por la legislación civil y la administrativa aplicable por
razón de la materia y, cuando consistan en instalaciones u obras, deben
realizarse, además, de conformidad con la ordenación urbanística aplicable.
En los terrenos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial
protección, esta facultad se entiende con el alcance que sea compatible con el
régimen de protección a que estén sujetos.
b. En las categorías de suelo no urbanizable de carácter natural o rural la
realización de las obras y construcciones o edificaciones e instalaciones y el
desarrollo de usos y actividades que excedan de las previstas en la letra anterior
y se legitimen expresamente por los Planes de Ordenación del Territorio, el
propio Plan General Municipal de Ordenación o Planes Especiales, así como, en
su caso, los instrumentos previstos en la legislación de protección ambiental.
c.
En los terrenos adscritos a las categorías de suelo no urbanizable de especial
protección, el derecho reconocido en la letra anterior sólo corresponderá cuando
así lo atribuya el régimen de protección a que esté sujeto por la legislación
sectorial o la ordenación del territorio que haya determinado su clasificación o la
ordenación específica que para los mismos establezca el Plan General Municipal
de Ordenación.
Artículo 12.1.6.- Contenido urbanístico legal del derecho de propiedad del suelo:
deberes de los propietarios en Suelo No Urbanizable.
Forman parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio
del régimen a que quede éste sujeto por razón de su clasificación, los siguientes
deberes:
A. Con carácter general:
a. Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística y la
conservación de las construcciones o edificaciones e instalaciones
existentes en las debidas condiciones de seguridad, salubridad,
funcionalidad y ornato, así como, en su caso, el cumplimiento de las
exigencias impuestas por la ordenación urbanística para el legítimo ejercicio
del derecho o derechos reconocidos en el artículo anterior.
b. Contribuir, en los términos previstos en esta Ley, a la adecuada ordenación,
dotación y mantenimiento de la ciudad consolidada de acuerdo con las
previsiones del planeamiento.
c. Conservar y mantener el suelo, y en su caso su masa vegetal, en las
condiciones requeridas por la ordenación urbanística y la legislación sectorial
que le sea de aplicación.
Artículo 12.1.7.- Régimen del suelo no urbanizable.
1. En los terrenos clasificados como suelo no urbanizable, que no estén adscritos a
categoría alguna de especial protección, pueden realizarse los siguientes actos:
A. Las obras o instalaciones precisas para el desarrollo de las actividades de
explotación de recursos naturales, que no estén prohibidas expresamente por la
legislación aplicable por razón de la materia, los Planes de Ordenación del
Territorio, el propio Plan General de Ordenación Urbana y los Planes Especiales
en su caso.
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En estas categorías de suelo están prohibidas las actuaciones que comporten un
riesgo previsible y significativo, directo o indirecto, de inundación, erosión o
degradación del suelo. Serán nulos de pleno derecho los actos administrativos
que las autoricen, que contravengan lo dispuesto en la legislación aplicable por
la razón de la materia o los planes urbanísticos.
B. Las segregaciones, edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que
estando expresamente permitidas por el Plan General de Ordenación
Urbanística o Plan Especial de desarrollo vengan exigidas por:
a. El normal funcionamiento y desarrollo de las explotaciones agrícolas.
b. La conservación, rehabilitación o reforma de edificaciones, construcciones o
instalaciones existentes.
c. La ejecución, el mantenimiento y el servicio de las infraestructuras y los
servicios, dotaciones y equipamientos públicos.
d. La necesidad justificada de vivienda unifamiliar aislada.
Estos actos estarán sujetos a licencia municipal, previa aprobación, cuando se
trate de actos que tengan por objeto viviendas unifamiliares aisladas, del
correspondiente Proyecto de Actuación por el procedimiento prescrito en el
artículo 12.1.8 de estas NNUU para Actuaciones de Interés Público.
C. Las Actuaciones de Interés Público en terrenos que tienen el régimen del suelo
no urbanizable en este PGMO, previa la formulación y aprobación,
respectivamente, del correspondiente Plan Especial o Proyecto de Actuación.
2. En el suelo no urbanizable de especial protección sólo podrán llevarse a cabo
segregaciones, obras y construcciones o edificaciones e instalaciones previstas y
permitidas por el Plan General Municipal de Ordenación o Plan Especial, que sean
en todo caso compatibles con el régimen de protección a que esté sometido, estando
sujetas a su aprobación y en su caso licencia, de acuerdo con lo regulado en el
número anterior.
3. En el suelo no urbanizable en el que deban implantarse o por el que deban discurrir
infraestructuras y servicios, dotaciones o equipamientos públicos sólo podrán
llevarse a cabo las construcciones, obras e instalaciones en precario y de naturaleza
provisional realizadas con materiales fácilmente desmontables y destinadas a usos
temporales, que deberán cesar y desmontarse cuando así lo requiera el Municipio y
sin derecho a indemnización alguna. La eficacia de la licencia correspondiente
quedará sujeta a prestación de garantía por importe mínimo de los costes de
demolición e inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos que
procedan, del carácter precario del uso, las construcciones, obras e instalaciones, y
del deber de cese y demolición sin indemnización a requerimiento del Municipio.
4. Cuando la ordenación urbanística otorgue la posibilidad de llevar a cabo en el suelo
clasificado como no urbanizable actos de edificación, construcción, obras o
instalaciones no vinculados a la explotación agrícola, pecuario, forestal o análoga, el
propietario podrá materializar éstos en las condiciones determinadas por dicha
ordenación y por la aprobación del pertinente Plan Especial o Proyecto de Actuación
y, en su caso, licencia, previo pago de un canon urbanístico de cuantía entre el cinco
y diez por ciento del importe total de la inversión a realizar para su implantación
efectiva, excluida la correspondiente a maquinaria y equipos. El propietario deberá
asegurar la prestación de garantía por cuantía mínima del 10% de dicho importe
para cubrir los gastos que puedan derivarse de incumplimientos e infracciones, así
como los resultantes, en su caso, de las labores de restitución de los terrenos. Estos
actos podrán tener una duración limitada, aunque renovable, no inferior en ningún
caso al tiempo que sea indispensable para la amortización de la inversión que
requiera su materialización.
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Los actos que realicen las Administraciones Públicas en ejercicio de sus
competencias están exentos del canon y la prestación de las garantías a que se
refiere el párrafo anterior.
5. Las condiciones que establece el Plan General de Ordenación Urbana o Planes
Especiales para poder llevar a cabo los actos a que se refieren los números
anteriores en suelo no urbanizable, deberán en todo caso:
a. Asegurar, como mínimo, la preservación de la naturaleza de esta clase de suelo
y la no inducción a la formación de nuevos asentamientos, ni siquiera del Hábitat
Rural Diseminado, así como la adopción de las medidas que sean precisas para
corregir su incidencia urbanística, territorial y ambiental y asegurar el
mantenimiento de la calidad y funcionalidad de las infraestructuras y los servicios
públicos correspondientes. A dichos efectos se considerará que inducen a la
formación de nuevos asentamientos los actos de realización de segregaciones,
edificaciones, construcciones, obras o instalaciones que por sí mismos o por su
situación en relación con asentamientos residenciales o de otro tipo de usos de
carácter urbanístico, sean susceptibles de generar demandas de infraestructuras
o servicios colectivos, impropios de la naturaleza de esta clase de suelo.
b. Garantizar la restauración de las condiciones ambientales y paisajísticas de los
terrenos y de su entorno inmediato.
6. Reglamentariamente se precisarán las condiciones de ordenación de los diferentes
actos de realización de segregaciones, obras, construcciones, edificaciones e
instalaciones, y se definirán los requisitos documentales de los correspondientes
proyectos para su autorización.
Artículo 12.1.8.- Las Actuaciones de Interés Público en terrenos con el régimen del
Suelo No Urbanizable.
1. Son Actuaciones de Interés Público en terrenos que tengan el régimen del suelo no
urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada,
con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de
utilidad pública o interés social, procedencia o necesidad de implantación en suelos
que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el
régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de
nuevos asentamientos.
Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones,
construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de
infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como usos industriales,
terciarios, turísticos no residenciales u otros análogos.
2. Las Actuaciones de Interés Público requieren la aprobación del Plan Especial o
Proyecto de Actuación pertinente y el otorgamiento, en su caso, de la preceptiva
licencia urbanística, sin perjuicio de las restantes autorizaciones administrativas que
fueran legalmente preceptivas.
3. Los Proyectos de Actuación serán aprobados por el Ayuntamiento en procedimiento
en el que se observarán, en todo caso, los siguientes trámites:
a. Solicitud del interesado acompañada del Proyecto de Actuación y demás
documentación exigible.
b. Admisión o inadmisión a trámite en función de la concurrencia o no en el caso de
los requisitos previstos en el artículo anterior.
c. Información pública por plazo de veinte días.
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d. Informe de la Consejería competente en materia de urbanismo, que deberá ser
emitido en plazo no superior a treinta días.
e. Resolución motivada del Ayuntamiento Pleno, aprobando o denegando la
aprobación del Proyecto de Actuación.
4. El transcurso del plazo de seis meses desde la formulación de la solicitud en debida
forma sin notificación de resolución expresa habilitará para entender denegada la
autorización solicitada.
Artículo 12.1.9 .- Edificios, parcelas y usos fuera de ordenación.
1. El régimen jurídico de las construcciones, parcelas y usos existentes que resulten
disconformes con las determinaciones del presente Plan General, será el siguiente:
a. Cuando la disconformidad afecte al uso del suelo o de la edificación, a la
posibilidad o no de edificar, o a la ubicación de los edificios de viviendas
respecto al viario, las intervenciones admisibles sobre las construcciones
existentes serán las obras tendentes a la buena conservación de los edificios,
quedando excluidos los demás tipos de obras y los cambios de uso o
reutilización contrarios al Plan.
b. Cuando la disconformidad afecte al tamaño de la parcela o a la situación de la
edificación en ella se admitirán, además de las anteriores, las obras de reforma y
los cambios de uso o reutilizaciones, siempre que se cumplan las
determinaciones de las presentes Normas.
2. La preexistencia de las situaciones a que se refiere el apartado primero del presente
artículo, se acreditará mediante documento de licencia, registral o mediante
cualquier otro medio de prueba reconocido en el ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 12.1.10.- Adaptación de las edificaciones al ambiente.
Las construcciones autorizables en esta categoría de suelo deberán adaptarse al
ambiente en que estuvieran emplazadas, a fin de no alterar la armonía del paisaje o la
perspectiva propia del mismo.
Artículo 12.1.11.- Parcelaciones Rústicas.
En el Suelo No Urbanizable sólo podrán realizarse parcelaciones rústicas. Dichas
parcelaciones se ajustarán a lo dispuesto en el planeamiento urbanístico vigente y en la
legislación agraria y, en cualquier caso, no podrán dar lugar a parcelas de dimensiones
inferiores a aquellas que racional y justificadamente puedan albergar una explotación
agropecuaria viable, en función de las características específicas de cada tipo de terreno
y según determine el organismo responsable de la Comunidad Autónoma.
Artículo 12.1.12.- Parcelaciones Urbanísticas.
1. Se considerará parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos
en dos o más lotes cuando pueda dar lugar al establecimiento de una pluralidad de
edificaciones residenciales que constituyan núcleo de población tal como se describe
en estas Normas, o industriales o comerciales, ya sean de asentamiento unitario o
escalonado y diferido en el tiempo.
2. Se prohibe toda parcelación urbanística en esta categoría de suelo.
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3. Igualmente, se considerará que una parcelación tiene carácter urbanístico cuando
presente al menos una de las siguientes manifestaciones:
a. Tener una distribución, forma parcelaria y tipología edificatoria impropia para
fines rústicos o en pugna con las pautas tradicionales de parcelación para usos
agropecuarios en la zona en que se encuentre.
b. Disponer de accesos viarios comunes exclusivos.
c. Disponer de servicios de abastecimiento de agua para el conjunto cuando sean
canalizaciones subterráneas; de abastecimiento de energía eléctrica para el
conjunto, con estación de transformación común a todas ellas; de red de
saneamiento con recogida única, o cuando cualesquiera de los servicios discurra
por espacios comunales.
d. Contar con instalaciones comunales de centros sociales, sanitarios, deportivos,
de ocio y recreo, comerciales u otros análogos para el uso privativo de los
usuarios de las parcelas.
e. Tener construidas o en proyecto, edificaciones aptas para ser utilizadas como
viviendas en régimen de propiedad horizontal o como vivienda unifamiliar de
utilización no permanente.
f. Incumplir en alguna parcela las condiciones que el Plan establece para la zona
de suelo de que se trate.
Artículo 12.1.12.- Segregación de fincas.
1. La prohibición de parcelación no comportará, por su propia naturaleza, la
imposibilidad de las transferencias de propiedad de divisiones y segregaciones de
terrenos rústicos, siempre que los mismos reúnan alguno de los siguientes
requisitos:
a. Cumplir las dimensiones mínimas y demás determinaciones de la legislación
agraria, para la correspondiente ubicación, tal hecho no comportará por sí la
posibilidad o imposibilidad de edificación para lo que se necesitará la
concurrencia de los requisitos propios de esta circunstancia.
b. Haberse llevado a cabo en virtud de partición de herencias, siempre que el
número de lotes resultantes no fuera superior al de interesados concurrentes y
se cumplimente la normativa específica de cada zonificación y tipología en
cuanto al tamaño mínimo de parcela.
c. Realizarse para agrupar o agregar a predios colindantes.
2. Las divisiones, segregaciones y agregaciones anteriormente señaladas no
necesitarán licencia municipal, debiendo únicamente comunicarse al Ayuntamiento la
operación realizada. No obstante, las segregaciones que cumpliendo las
dimensiones de la legislación agraria den lugar a parcelas de superficie inferior a la
que determinan estas Normas como superficie mínima con capacidad edificatoria en
cada clase de suelo no urbanizable, necesitarán licencia municipal.
3. Las restantes divisiones de terreno que tengan como finalidad o consecuencia el
obtener territorio de extensión igual o superior a la que en cada zonificación o
tipología permita el hecho edificatorio, necesitará licencia municipal.
4. Aceptada la división, producirá los mismos efectos edificatorios sobre la finca
resultante que los propios de una parcela sin segregar de la misma extensión y
calificación.
Artículo 12.1.13.- Núcleo de población.
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1. Se entenderá por núcleo de población a los efectos del presente Plan General, todo
asentamiento humano, de carácter residencial, industrial, almacenaje, o cualquier
otro, que genere objetivamente las cuatro demandas o necesidades de servicios
urbanísticos comunes, red de suministro de agua, red de saneamiento, red de
alumbrado público y sistema de accesos viarios, que son características de las áreas
urbanas consolidadas.
2. Se considera que no existe posibilidad de formación de núcleo de población cuando
la edificación tenga consideración de aislada, porque se vincule a la misma una
superficie de terreno y en las condiciones que para cada zona de suelo no
urbanizable se fijan.
La capacidad edificatoria que corresponda a cada parcela según las Normas de este
Plan, debe quedar recogida mediante inscripción en el Registro de la Propiedad en
nota marginal de conformidad con lo establecido por la legislación urbanística
aplicable.
CAPÍTULO 2º. REGULACIÓN DE USOS Y ACTIVIDADES.
Artículo 12.2.1.- Clases de Usos.
Según su mayor o menor posibilidad de implantación en el Suelo No Urbanizable, los
usos se clasifican en:
a. Usos Permitidos: son aquellos que, previa licencia municipal, pueden
implantarse en esta clase de suelo por ser acordes con las características
naturales del mismo.
b. Usos Autorizables: son aquellos que, previa licencia municipal y con la
tramitación establecida en este PGMO y legislación supletoria en su caso
pueden implantarse en los terrenos afectados.
c. Usos Prohibidos: son aquellos cuya implantación está expresamente
prohibida.
Artículo 12.2.3.- Usos Agropecuarios.
1. Son usos o actividades agropecuarias los relacionados directamente con la
explotación de los recursos vegetales del suelo y de la cría y reproducción de
especies animales.
2. Se diferencian los siguientes tipos:
a. Agrícola: Se incluyen las actividades ligadas directamente con el cultivo de los
recursos vegetales.
b. Forestal: Se incluye dentro de este tipo el uso o actividad relativo al conjunto de
especies arbóreas y arbustivas o de matorral.
c.
Ganadero: Se incluyen todas aquellas actividades relativas a la cría de todo tipo
de ganado así como de otros animales de granja o corral.
3. La regulación de estas actividades y explotaciones se sujetará a los planes o normas
del organismo competente de la Junta de Andalucía y a su legislación específica.
4. Los establos, granjas y similares, se separarán al menos quince (15) metros de los
linderos de la finca y en cualquier caso, su separación de otros lugares donde se
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desarrollen actividades que originen presencia permanente o concentraciones de
personas, no será inferior a quinientos (500) metros.
Artículo 12.2.4.- Usos y actividades al servicio de las obras públicas.
1. Se considera como tales al conjunto de construcciones e instalaciones vinculadas a
la ejecución, entretenimiento y servicio de las obras públicas.
2. Solamente podrán ser objeto de licencia cuando no exista posibilidad de encontrar
Suelo Urbano o Urbanizable destinado de forma específica al mismo uso, o similar,
del que se pretenda situar en Suelo No Urbanizable acogiéndose a este artículo. En
consecuencia no podrán incluirse dentro de estos usos los de vivienda, con
excepción, en su caso, de vivienda para guarda de la actividad.
3. No se autorizarán aquellas instalaciones cuya regulación no esté admitida y
autorizada por la normativa específica aplicable a estos casos ni por el organismo
administrativo responsable de su autorización.
4. En todo caso, las actividades que aquí se regulan deberán cumplir, además de la
legislación específica, las normas generales de edificación del Capítulo 3º del Título
XII y estar justificadas por las necesidades de la obra pública de referencia.
Artículo 12.2.5.- Uso Industrial.
1. Es el uso que corresponde a las actividades o establecimientos dedicados al
conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de
primeras materias, así como su preparación para posteriores transformaciones,
incluso envasado, transporte y distribución.
2. Se establecen las siguientes categorías:
A. Industrias extractivas. Son aquellas cuya localización viene condicionada por la
necesidad de explotación directa de los recursos minerales del suelo.
B. Industrias vinculadas al medio rural. Las dedicadas a la transformación y
almacenaje de productos agrarios o al servicio directo de la población rural.
Artículo 12.2.6.- Industrias Extractivas.
1. Se distinguen los siguientes tipos de actividades:
-
Canteras: excavaciones a cielo abierto para la extracción de rocas y
minerales.
Extracción de áridos: movimientos de tierra conducentes a la obtención de
arenas y áridos de cualquier tipo.
2. La tramitación de estas actividades se realizará conforme establece la legislación
medioambiental y de minas de la Junta de Andalucia
Artículo 12.2.7.- Industrias vinculadas al medio rural.
1. Son los almacenes o industrias de transformación de productos agrarios, vinculados
a explotación familiar agraria con carácter netamente industrial.
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2. Cumplirán los requisitos y condiciones exigidos por su legislación específica, según
sus fines sean:
-
Ganaderos: Tratamiento y almacenaje de productos lácteos, almacenes de
piensos.
Agrícolas: Almacenes de cosechas y abonos.
3. Deberán localizarse a una distancia superior a cien (100) metros de cualquier
edificación.
4. Las instalaciones menores de cien (100) metros cuadrados podrán integrarse como
edificaciones auxiliares de la vivienda rural, con las determinaciones específicas de
las distintas zonas de Suelo No Urbanizable.
Artículo 12.2.9.- Usos acuícolas.
1. Se consideran usos acuícolas los relacionados con la explotación de los recursos
propios de las marismas y zonas intermareales, tanto intensivos como extensivos
(marisqueo, granjas marinas, parques de cultivo, etc.) y todas las actividades a ellos
vinculadas.
2. Las instalaciones de piscifactorías y granjas marinas deben ubicarse en las áreas
menos frágiles de las zonas marismeñas y su construcción deberá ser precedida del
correspondiente Estudio de Impacto Ambiental.
3. Asimismo se permitirán exclusivamente edificaciones vinculadas directamente a la
explotación: almacenes, centros de investigación, oficinas y vivienda de guarda, que
habrán de localizarse en los límites de las zonas marismeñas, evitando en la medida
posible rellenos y movimientos de tierra y minimizando el trazado de viarios. La
altura máxima de la edificación será de 1 planta ó 4 metros.
4. La regulación de estos usos se someterá a las determinaciones sectoriales de la
Consejería de Agricultura y Pesca, Agencia de Medio Ambiente y Ministerio de
Fomento.
Artículo 12.2.10.- Uso residencial. Vivienda familiar.
1. Uso residencial es el de aquellos edificios destinados a vivienda unifamiliar, es decir,
situada en parcela independiente, en edificio aislado o agrupado a otro de distinto
uso y con accesos exclusivos.
2. A los efectos de estas Normas se distinguen las siguientes categorías de viviendas:
a. Vivienda agraria: Aquella ocupada por personas vinculadas a la explotación
agraria del terreno sobre el que se levante la construcción y de las fincas
próximas pertenecientes a la misma propiedad o explotación. A efectos de
estas Normas ha de quedar debidamente justificada la vinculación de la
vivienda a la explotación.
b. Vivienda no agraria: Se entiende aquella que, sin estar vinculada a una
explotación agraria o ganadera, se adapta a la tipología propia del modelo
constructivo del área donde se ubique.
3. Los edificios destinados a vivienda familiar deberán estar emplazados en lugares en
los que no exista posibilidades de formación de un núcleo de población conforme se
regula en al artículo 12.1.13 de estas NNUU.
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4. Condiciones generales.
Toda vivienda deberá cumplir como mínimo las condiciones de dimensión,
aislamiento, higiénico-sanitarias, etc., exigidas por la Ley para las viviendas de
protección oficial, además de las recogidas en el Capítulo 3º del Título IV de estas
Normas, exceptuando la necesidad de forjado en planta baja.
5. Condiciones de emplazamiento.
a. Las condiciones de parcela mínima, superficie edificable, distancias, etc., que se
fijan para cada categoría de Suelo No Urbanizable.
b. Las condiciones específicas de separación regulada en otros usos en relación
con las viviendas más próximas, industrias, cementerios, etc., serán asimismo
exigibles para las nuevas viviendas cuando éstas pretendan implantarse en la
proximidad de un uso existente que así lo determine.
6. Condiciones de acceso.
a. Deberán contar con acceso rodado único y exclusivo desde carretera comarcal,
local o camino público que permita el acceso de vehículos automóviles.
b. Los accesos desde carreteras cumplirán la reglamentación específica de
carreteras que les corresponda.
7. Edificaciones Auxiliares. Se consideran auxiliares de la vivienda agraria las
construcciones complementarias para la explotación del suelo así como las cocheras
para vehículos.
Artículo 12.2.11.- Otro Usos.
1. Se incluyen como otros usos aquellas actividades destinadas a satisfacer
necesidades o a mejorar la calidad de vida en los núcleos urbanos caracterizadas
por la necesidad o conveniencia de su implantación en el medio rural.
2. Se consideran usos autorizables y su tramitación se ajustará a lo establecido en el
artículo 12.1.8 de estas NNUU.
3. Se permiten específicamente las instalaciones permanentes de restauración también
llamadas “ventas” es decir, las casas de comidas y bebidas en general, al servicio
del viario local o comarcal que comportan instalaciones permanentes.
a. Deberán cumplir la normativa que les sea de aplicación según la actividad de
que se trate, en razón de las circunstancias de seguridad, salubridad y
explotación.
b. Habrán de respetar una distancia mínima de cualquiera otra preexistente de
quinientos (500) metros.
c. La superficie construida no excederá de doscientos cincuenta (250) metros
cuadrados.
d. La altura de la edificación no excederá de cuatro (4) metros o una (1) planta.
e. Deberán prever la superficie de aparcamiento que resulte suficiente en función
de la capacidad del local sin suponer en ningún caso obstáculo a la circulación
de la vía sobre la que se apoyen.
CAPÍTULO 3º. CONDICIONES GENERALES DE EDIFICACIÓN.
Artículo 12.3.1.- Condiciones de la edificación.
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1. La separación de la edificación a los lindes de la finca será la regulada en cada
categoría de Suelo No Urbanizable.
2. Separación entre edificaciones. La que se fija para categoría de Suelo No
Urbanizable.
3. La altura máxima será de una planta ó 4 metros, o dos plantas ó 7 metros, según se
especifica en cada categoría de Suelo No Urbanizable.
4. Superficie edificable. La que se fija para cada categoría de Suelo No Urbanizable.
Artículo 12.3.2.- Cierres de fincas.
1. Los cierres de fincas en Suelo No Urbanizable están sujetos a la previa licencia
municipal.
2. Sólo se autorizarán los cierres que sean necesarios para la pacífica y normal
implantación de los usos del suelo. En todo caso los cerramientos deberán realizarse
por medio de vallas agrícolas tradicionales, alambradas o setos vivos, pudiendo
también combinarse estos medios. En ningún caso se utilizarán materiales de obra
para cercas o vallados.
Artículo 12.3.3.- Condiciones de estética de la edificación.
Las construcciones y edificaciones que se realicen en Suelo No Urbanizable deberán
cumplir las siguientes condiciones:
a. Adaptarse en lo básico al ambiente en que estuvieren situadas.
b. No tener características urbanas.
c. Ser de materiales, tipología y acabados de normal utilización en los lugares
donde se sitúen, excepto las instalaciones que por su función hayan de
utilizar otras tipologías, materiales y acabados.
CAPÍTULO 4º. CONDICIONES PARTICULARES DE CADA CATEGORÍA DE SUELO
NO URBANIZABLE.
Artículo 12.4.1.- Categorías de Suelo No Urbanizable.
A efectos de aplicación de la normativa, se establecen las siguientes categorías o zonas
en Suelo No Urbanizable, en función de las características específicas del territorio:
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Suelo No Urbanizable de Especial Protección Agricola.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección Forestal.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección de interés Natural y
Paisajistico.
Suelo No Urbanizable de Especial Protección en razón de sus valores
históricos, arqueológicos o culturales.
SECCIÓN 1ª. Suelo Urbanizable de Especial Protección Agrícola.
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Artículo 12.4.2.- Definición.
Se incluyen en esta categoria los suelos del Término Municipal con valor agricola,
considerandose dos subunidades:
CULTIVOS HERBÁCEOS EN SECANO Y REGADIO
VIÑEDOS
Artículo 12.4.3.- Regulación de Usos.
Usos Permitidos.
a. Agrícola.
b. Ganadero.
c.
Vivienda familiar agraria, con las siguientes condiciones de edificación:
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Parcela mínima: 5 Hectáreas.
Superficie edificable: 300 m 2 con tipología preferente de casa de campo
tradicional.
Distancia mínima a linderos 15 metros.
Distancia mínima a otra vivienda 300 metros.
Altura máxima de edificación 7 metros y 2 plantas.
d. Se permiten almacenes/bodegas anejos a la explotación, con superficie
edificable máxima de 5.000 m 2. Deberán tener 1 planta y arbolado ornamental.
e. Los establos o instalaciones ganaderas deberán mantener una distancia mínima
de quinientos (500) metros a cualquier lugar donde se desarrollen actividades
que originen presencia permanente o concentraciones de personas.
Usos autorizables.
a. Instalaciones con finalidad educativa, recreativa y formativa apoyadas en la
rehabilitación de las edificaciones existentes, incluyéndose las obras e
instalaciones menores, en general desmontables, destinadas a facilitar la
observación y estudio de la naturaleza y del manejo agrícola de la tierra.
b. Instalaciones publicitarias, imágenes o símbolos conmemorativos.
c. Cualquier tipo de infraestructuras territoriales.
d. Canteras y plantas de tratamiento de áridos.
Usos prohibidos.
Se consideran como usos prohibidos los siguientes:
a. La transformación del uso del suelo.
b. En las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terreno, no
podrán efectuarse fraccionamientos inferiores a 0,25 Ha en regadío y 2,5 en
secano.
c. Las obras de aterrazamiento, desmonte y relleno.
d. El abandono, vertido o eliminación incontrolada de residuos sólidos.
e. En general cualquier actividad generadora de vertidos que puedan suponer una
degradación de la calidad de las aguas por debajo de las mínimas establecidas
para cauces protegidos.
f. Manipulación, traslado o alteración de cualquier objeto de valor histórico,
cultural o arqueológico.
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SECCIÓN 2ª. Suelo no urbanizable de Especial Protección de Zonas Húmedas
Artículo 12.4.6.- Definición.
Comprende la Zona de Marismas, los Humedales y el Litoral con las siguientes
Subunidades:
MARISMAS
Subunidad Parque Natural de la Bahía de Cádiz.
Sector Salina de la Tapa y Marivélez.
Subunidad Salinas y Cultivos acuícolas.
HUMEDALES
Subunidad Reserva Natural Complejo Endorreico de El Puerto de
Santa María.
Subunidad Laguna de El Gallo.
Subunidad Laguna de Marisma de Pozo Lozano.
LITORAL
Subunidad Playa.
Subunidad Acantilado litoral.
Artículo 12.4.7.- Regulación de los Usos en Zona de MARISMAS.
Usos permitidos.
a. Obras e instalaciones anejas a la explotación acuícola.
b. Infraestructuras al servicio de la explotación acuícola.
Usos autorizables.
a. Obras de captación de aguas (Sujeta a autorización por Confederación
Hidrográfica del Guadalquivir).
b. La implantación de nuevas instalaciones de cultivos acuícolas.
c. Obras o instalaciones para la primera transformación de productos de la
explotación vinculados a los recursos de la zona.
d. Las edificaciones destinadas al uso público deberán establecerse,
preferentemente, en edificaciones ya existentes, autorizándose las de nueva
planta para aquéllas que por su tipología y naturaleza requieran ineludiblemente
su localización aislada en el medio rural cuando no existiesen otras que
permitan su acogida.
Usos prohibidos.
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a. Cercas, muros o vallados de obra maciza que puedan impedir la circulación del
agua en posibles situaciones de riesgo de inundación general.
b. En general cualquier actividad generadora de vertidos que puedan suponer una
degradación de la calidad de las aguas por debajo de las mínimas establecidas
para cauces protegidos.
c. Las acumulaciones de material que supongan un obstáculo al libre paso de las
aguas o causen alguna alteración en el flujo superficial.
d. Manipulación, traslado o alteración de cualquier objeto de valor histórico,
cultural o arqueológico.
e. La introducción de especies no autóctonas.
f. El abandono, vertido o eliminación incontrolada de residuos.
Legislación sectorial específica aplicable.
a. Parque Natural Bahía de Cádiz
b. Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de la Bahía de Cádiz.
c. Plan Especial de Protección del Medio Físico de la Provincia de Cádiz.
Artículo 12.4.8.- Regulación de usos en la Zona de HUMEDALES.
Usos permitidos
a. Las adecuaciones naturalísticas y usos didácticos o científicos. En el caso de
exigir instalaciones de cualquier clase deberán estar previstos en un Plan o
Proyecto específico.
Usos autorizables
a. La ejecución de cualquier acceso debe estar autorizado por la Consejería de
Medio Ambiente.
b. La realización de estudios científicos sobre las especies que estén declaradas
protegidas.
c. Perforación de pozos en las parcelas próximas a la Laguna Juncosa.
Usos prohibidos
a. La realización de cualquier obra que impida el flujo natural de las aguas o altere
la morfología de la red de drenaje, a excepción de aquellas que se integren en
proyectos debidamente autorizados por la Consejería de Medio Ambiente o en
su caso los Patronatos rectores cuando se trate de espacios afectados por la Ley
de Espacios Naturales Protegidos.
b. Las obras de captación de aguas que puedan en algún grado alterar su
condición de zona húmeda.
c. La eliminación de la vegetación lacustre que implique transformación del uso del
suelo.
d. La introducción de especies no autóctonas de la flora silvestre.
e. Cualquier obra o actividad generadora de vertidos, así como el abandono o
eliminación incontrolada de residuos.
f. Dar muerte, dañar, molestar o inquietar intencionadamente a la avifauna.
g. Cazar en la zona inundable y dentro de los 50 m periféricos a la misma del
Complejo Endorreico de El Puerto de Santa María.
Legislación sectorial aplicable
Serán de obligado cumplimiento las determinaciones de:
a. Reserva Natural Complejo Endorreico Puerto de Santa María.
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b. Plan Especial de Protección del Medio Físico de Cádiz (Orden del 3 de junio de
1986).
Artículo 12.4.8.- Regulación de los Usos en Zona de LITORAL.
Usos permitidos.
a.
b.
c.
d.
e.
Miradores integrados en el medio natural en los acantilados.
Actividades científicas y técnicas.
Senderismo.
Marisqueo con permiso.
Construcciones de sendas, pasarelas, etc. destinadas a un mejor
aprovechamiento público del espacio y/o a preservar los valores naturales del
litoral.
Usos autorizables.
a. Instalaciones desmontables de restauración (chiringuitos).
b. La realización de obras para la captación de aguas superficiales y subterráneas.
Usos prohibidos.
a.
b.
c.
d.
Construcciones fijas de cualquier tipo.
Circulación con vehículos a motor.
Escalada de acantilados.
Acumular residuos sólidos, escombros o sustancias que constituyan peligro de
contaminación de las aguas o degradación de su entorno, así como efectuar
vertidos directos o indirectos que contaminen las aguas.
e. Manipulación, traslado o alteración de cualquier objeto de valor histórico, cultural
o arqueológico.
SECCIÓN 3ª. Suelo no urbanizable de Especial Protección Forestal.
Artículo 12.4.9. Definición.
Comprende los terrenos del Término Municipal merecedores de este tipo de protección
considerándose las siguientes subunidades:
SIERRA DE SAN CRISTÓBAL.
PINARES DIVERSOS
Artículo 12.4.10. Regulación de Usos.
Usos permitidos.
a. El aprovechamiento forestal del Monte Público Dunas de San Antón requerirá la
redacción de un Plan técnico o Proyecto de Ordenación autorizado por la
Consejería de Medio Ambiente.
b. En particular, requerirán autorización de la Consejería de Medio Ambiente, la
recolección de flora silvestre y las actuaciones de conservación o regeneración.
c. Uso didáctico y recreativo.
Usos autorizables.
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a. Instalación de equipamiento de uso público (como centro de interpretación, aula
de la naturaleza, etc.).
b. Tala de árboles y limpieza del matorral.
c. Ejecución de cortafuegos.
d. La realización de estudios científicos sobre las especies vegetales que estén
declaradas protegidas.
e. Con carácter excepcional y de forma expresa, el Delegado Provincial de Cádiz
de la Consejería de Medio Ambiente podrá autorizar la realización de
acampadas y pernoctas en zonas señaladas a tal fin.
f. La realización de estudios científicos del camaleón (Chamaeleo Chamaeleon).
Usos prohibidos.
a. La acampada y pernocta libre.
b. Encender fuego así como arrojar o abandonar objetos en combustión o cualquier
clase de material susceptible de originar un incendio.
c. El vertido de escombros, basuras, desechos y demás residuos fuera de los
lugares señalados a tales efectos.
d. Todo tipo de actividad de la que pudiera derivarse contaminación de las aguas,
tanto superficiales como subterráneas.
e. La eliminación de especies de flora silvestre.
f. Dar muerte, dañar, molestar o inquietar intencionadamente a los animales
silvestres, incluyendo su captura en vivo y la recolección de sus huevos o crías,
así como alterar o destruir sus hábitats.
g. La roturación de terrenos para el establecimiento o ampliación de las áreas de
cultivo.
h. Manipulación, traslado o alteración de cualquier objeto de valor histórico, cultural
o arqueológico.
Legislación sectorial específica
a. Plan Especial de Protección del Medio Físico de Cádiz.
b. Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de la Bahía de
Cádiz.
SECCION 4ª: Suelo No Urbanizable de Especial Protección en razón de su interés
Natural y Paisajistico.
Artículo 12.4.10. Definición.
Se incluye en esta zona de Suelo No Urbanizable sectores degradados de la Sierra de
San Cristóbal con la finalidad de restablecer los valores paisajísticos y naturales del área
para el esparcimiento y el ocio.
Artículo 12.4.11. Regulación de usos.
Usos permitidos.
a. Forestal. Se permite la repoblación con pino piñonero. El uso forestal irá
encaminado al mantenimiento y conservación de las masas forestales.
b. Canteras. Concesiones existentes.
Usos autorizables.
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a. Instalaciones de Equipamientos y Servicios para cuya implantación será precisa
la redacción de un Plan Especial.
Usos prohibidos.
a. La acampada y pernocta libre.
b. Encender fuego así como arrojar o abandonar objetos en combustión o cualquier
clase de material susceptible de originar un incendio.
c. El vertido de escombros, basuras, desechos y demás residuos fuera de los
lugares señalados a tales efectos.
d. Todo tipo de actividad de la que pudiera derivarse contaminación de las aguas,
tanto superficiales como subterráneas.
e. La eliminación de especies de flora silvestre.
f. Dar muerte, dañar, molestar o inquietar intencionadamente a los animales
silvestres, incluyendo su captura en vivo y la recolección de sus huevos o crías,
así como alterar o destruir sus hábitats.
g. La roturación de terrenos para el establecimiento o ampliación de las áreas de
cultivo.
h. Manipulación, traslado o alteración de cualquier objeto de valor histórico, cultural
o arqueológico.
SECCION 5ª: Suelo No Urbanizable de Especial Protección en razón de sus valores
histórico, arqueológicos o culturales.
Artículo 12.4.12. Definición
Se incluyen en esta sección los terrenos de Suelo No Urbanizable que cuentan con
reconocidos valores de este tipo y en concreto los afectados por la Declaración de Bien
de Interés Cultural Doña Blanca y delimitaciones establecidas por la Carta Arqueológica
Municipal de 1.999.
Artículo 12.4.13. Regulación.
La regulación de usos y actividades en estos terrenos vendrá dada por su normativa
específica y en concreto por la siguiente:
a. Ley 16/1.985 de 25 de junio de Patrimonio Historico Español.
b. Ley 1/1.991 de 3 julio de Patrimonio Historico de Andalucia.
c. Decreto 4/1.993 de 26 de enero. Reglamento de Organización Administrativa del
Patrimonio de Andalucia.
d. Decreto 19/95 de Protección y Fomento del Patrimonio Historico en Andalucia.
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