La Propiedad: Concepto, límites y limitaciones

La Propiedad:
Concepto, límites y limitaciones
Evolución histórica, concepto y notas características de la propiedad
La propiedad está definida en el artículo 348 del CC, el mismo establece La propiedad es el derecho de gozar
y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción
contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla
Pero las características de la propiedad no siempre han sido las mismas. En la antigüedad se fue cambiando
paulatinamente de una propiedad colectiva, a una propiedad individual, primero de los bienes muebles y luego
de los inmuebles. Así en tiempos remotos, el dominio del suelo no era concebible, ni entre los pueblos
cazadores y nómadas, ni tampoco entre los pueblos que se asientan y se dedican a la agricultura o a los
cultivos. Por su parte, los germanos no poseían, tampoco, una porción de terreno con límites propios. Hasta
llegar a Roma, donde se empieza a ver una pequeña idea de propiedad, pero no como un derecho total y
exclusivo de influir la cosa, sino como las diversas fuentes de influencia de la misma.
Del tiempo que va de la caída a Roma, a la revolución francesa, la propiedad inmobiliaria va avanzando
lentamente, desde la vinculación a la libertad. Así aparecen vinculaciones de propiedad, como la comunal, la
familiar o la relativa al señor y al siervo.
Es el Código Napoleónico el que define la propiedad, después de la revolución, y dice la propiedad es el
derecho de gozar y disponer de la cosa de manera más absoluta con tal que no se haga de ellas un uso
prohibido por las leyes y por los reglamentos
En España, la propiedad y la evolución de la misma, no se apreciará hasta las Cortes de Cádiz. A partir de ahí
empiezan a verse en nuestro país, principios de la idea de propiedad que conocemos hoy:
• Adviene la desamortización, que declara en estado en venta los bienes y derechos inmobiliarios
pertenecientes a las manos muertas: entes públicos, fundaciones, y la iglesia. En la práctica la
desamortización dio ocasión a que invirtieran en grandes propiedades los capitalistas de la ciudad, y
poco contribuyó a crear una clase campesina potente. Pero fue el primer paso para crear la libertad de
propiedad.
• En agosto de 1811 un Decreto declara abolidas todas las prestaciones de los cultivadores de los
cultivadores de las fincas provenientes del título jurisdiccional, así como todos los privilegios
llamados exclusivos, privativos, prohibitivos, de origen de señorío.
• Un Decreto de junio de 1813 que declara cerrada y acotada todas las fincas para impedir ciertos
privilegios existentes.
• La Ley 11 de octubre de 1820 declaró suprimidos los mayorazgos, fideicomisos, patronatos y toda
clase de vínculos, restituyéndose los bienes de su dotación a la calidad de absolutamente libres.
• Además se establece la excepcionalidad de las limitaciones, que antes eran una regla general. Por
tanto, a partir de aquí serán una anomalía. Aunque toda limitación al derecho de la propiedad del CC,
es un gravamen y una servidumbre, pero esto todavía no es así.
Claramente la concepción de las cortes de Cádiz ha sido bastante modificada por el artículo 33 de la
Constitución. Por tanto, la propiedad que reconoce la propiedad tienes las siguientes notas características:
• La propiedad es de configuración legal por el legislador aunque existe una serie de límites, debe ser
por Ley, con un contenido esencial que el legislador no puede desconocer ni ignorar. El contenido
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esencial implica el conjunto de facultades que hace que el derecho sea reconocible como tal.
• Además el derecho de propiedad cumple una función social y en medida que lo cumpla está amparado
por la Constitución. Esto implica que existen tanto derechos y facultades, como deberes del
propietario. El concepto de función social aparece por primera vez en la Constitución de México de
1917 y luego en la Constitución de, por ejemplo, Bon y en la Constitución italiana. La función social
implica, por un lado en que no existe un derecho de propiedad abstracto, lo que implica que se
concreta en la naturaleza de los bienes. Por otro, que en la actualidad de habla de múltiples estatutos,
y ya no hay una propiedad sino múltiples en función de la sociedad.
Por tanto, el artículo 348 CC contiene una definición abstracta de la propiedad que debe rellanarse con el resto
de la legislación. La propiedad implica la titularidad más plena sobre un bien determinado.
Notas de los derechos de la propiedad
• Generalidad. Comprende todas las posibilidades de actuación sobre el bien. Tanto actuales como futuras
• Titularidad abstracta. Se sigue siendo propietario aunque falten algunas determinadas facultades. Por
ejemplo, sigue siendo propietario aunque no se tenga el use y disfrute
• Flexibilidad. Porque puede estar restringida en un determinado momento, el derecho se comprime, por
ejemplo, si falta el uso y disfrute. Pero también tiene la característica de ampliación, implica la vis
expansiva del derecho de propiedad
• Exclusividad. Implica el derecho de exclusión. Esta nota implica la imposibilidad de que exista un dominio
solidario en nuestro Ordenamiento Jurídico. Si existe más gente se resuelve por la comunidad de los bienes.
• Perpetuidad. La propiedad es perpetua, no temporal. La propiedad no puede ser vitalicia, es decir, no dura
lo que dura la vida del propietario. Sino que dura más, ya que los herederos se van pasando la propiedad por
mortis causa. Además, implica que no existe la prescripción extintiva a no ser que exista usucapión. Pero
esta idea no es muy compartida.
Facultades del derecho de propiedad
El derecho de propiedad engloba todas las propiedades posibles. El Código quiere sintetizarlo en dos
términos, gozar y disponer. Pero son todas las posibles, así vemos:
• Gozar. Dentro de este término están las facultades de aprensión material del objeto y fáctica. También
engloba a la posesión, al uso y disfrute y al poder de destinación, es decir, el poder de señalar el
destino económico del bien
• Disponer. Implica la posibilidad de desprenderse del derecho. Este desprendimiento puede darse,
mediante, el abandono, la transmisión onerosa del derecho o la transmisión a título gratuito, ya sea
mortis causa o Inter. vivos
Limites del dominio
Los límites del dominio son aquellos de contenido normal del derecho de propiedad, según lo ha
configurado el legislador. Por su parte, las limitaciones son la intervención del poder público o
particulares que reducen las facultades normales.
Es muy complicada la diferenciación entre límites y limitaciones, pero a la vez importante. Ya que si hay un
límite en la propiedad no es indemnizable. Por su parte si lo que existe es una limitación si es indemnizable.
Por su parte, el límite se caracteriza por su generalidad y por que son iguales para todos, mientras que las
limitaciones ni son generales ni son iguales para todo el mundo.
Es fácil preguntarse hasta donde llega la propiedad. El artículo 350 del CC soluciona esta cuestión El
propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las
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obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto
en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. Por tanto, el propietario es dueño de la
superficie, del subsuelo pero también del vuelo sobre esa superficie.
Según el derecho romano, la propiedad llegaba hasta el cielo y hasta el infierno. Aunque este proverbio
romano no es cierto. Porque aparece en el subsuelo un dominio público, tal como señalan la Ley de minas en
su artículo 2.1 y la Ley de aguas en su artículo 12, por tanto son límites
En cuanto al vuelo, también hay límites que los determina la Ley de Urbanismo y la gestión del espacio aéreo,
es decir, la Ley de navegación aérea de 1960. El límite que determina esta Ley es que ningún propietario
puede impedir que pasen las aeronaves por su territorio.
También existen límites en las normas de la Administración, en la ley de aguas, en la ley de propiedad
industrial. Por tanto hay límites civiles y administrativos. En las leyes administrativas existen determinados
límites (por tanto no son indemnizables), un ejemplo son las servidumbres administrativas (error por parte del
legislador de llamarlo servidumbre) consisten en verdaderos deberes positivos del dueño, como en ciertos
casos la obligación de edificar sobre el suelo o cultivar los campos; pero la gran mayoría de las veces consiste
en deberes de tolerar (pati) o de no hacer (non facere), que cuando recaen sobre bienes inmuebles tiene alguna
similitud con las servidumbres, de ahí el nombre de servidumbres administrativas.
Otros límites son la zona marítimo terrestre, tal como vemos en el artículo 132.2 del la Constitución 2. Son
bienes de dominio público estatal los que determine la Ley y, en todo caso, la zona marítimo−terrestre, las
playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental. De este
artículo y de toda la doctrina romana hasta la de nuestros días, se inspira la ley 22/1988, de 28 julio, de costas.
Límites de la propiedad rústica
Existen normas encaminadas a conseguir que terrenos rústicos no se urbanicen y sigan conservando la
característica de rústicos. Pero el Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, por el que se aprueba el Texto
Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias y de Espacios Naturales de Canarias,
excepcionalmente permite la construcción en terreno rústico con una serie de cautelas, tienen que estar
previstas, además adoptarse medidas para preservar el medioambiente y asegurar que luego vuelva a su
terreno rústico, tal como señala el artículo 66 de esta Ley:
1. En suelo rústico, los usos, actividades y construcciones permisibles serán los de carácter agrícola, ganadero,
forestal, extractivo y de infraestructuras. Excepcionalmente podrán permitirse los usos industriales,
residenciales, turísticos y de equipamiento y servicios que se integren en actuaciones de interés general.
2. En los usos, actividades y construcciones a que se refiere el número anterior, se entenderán siempre
incluidos los de carácter accesorio o complementario que sean necesarios de acuerdo con la legislación
sectorial que sea de aplicación.
3. Reglamentariamente se precisarán las condiciones urbanísticas de los diferentes usos y actividades, así
como de sus construcciones e instalaciones, y se definirán los requisitos sustantivos y documentales que
deberán cumplir, en cada caso, los proyectos técnicos y los estudios de impacto territorial exigibles para su
viabilidad.
4. Los usos agrícola, ganadero y forestal, que se regularán, en su caso, por la legislación específica,
comprenderán las actividades, construcciones e instalaciones necesarias para las explotaciones de tal carácter
y deberán guardar proporción con su extensión y características, quedando vinculadas a dichas explotaciones.
5. El uso extractivo comprenderá las construcciones e instalaciones estrictamente indispensables para la
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investigación y obtención de recursos minerales o hidrológicos.
6. El uso de infraestructuras comprenderá las actividades, construcciones e instalaciones, de carácter temporal
o permanente, necesarias para la ejecución y el mantenimiento de obras y la prestación de servicios
relacionados con el transporte de vehículos, aguas, energía u otros, las telecomunicaciones, la depuración y
potabilización, el tratamiento de residuos u otros análogos que se precisen reglamentariamente.
7. El uso residencial comprenderá las construcciones e instalaciones fijas, móviles o desmontables destinadas
a vivienda unifamiliar, que deberán cumplir los siguientes requisitos:
a) Situarse en terrenos calificados como asentamientos rurales o agrícolas, salvo las excepciones que se
establezcan reglamentariamente para posibilitar la adecuada vigilancia en los Espacios Naturales Protegidos o
de instalaciones legitimadas mediante Proyectos de Actuación Territorial.
Cuando se trate de viviendas situadas en asentamientos agrícolas, estar directamente vinculadas a las
correspondientes explotaciones agrícolas efectivas. Su primera ocupación sólo será posible previa acreditación
de la puesta en explotación agrícola de los correspondientes terrenos o de la acreditación del mantenimiento
de la actividad agraria de la finca.
b) Constituir la finca que les otorgue soporte, una unidad apta para la edificación, quedando en su integridad
vinculada legalmente a la vivienda autorizada.
8. Además, con carácter general y en las condiciones determinadas reglamentariamente y precisadas por el
planeamiento, serán posibles los siguientes actos:
a) La rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor etnográfico o
arquitectónico, aún cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente
incluir obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad.
Requerirán la prestación de garantía por importe del 15 por ciento del coste total de las obras previstas.
b) La reconstrucción, mediante Proyecto de Actuación Territorial, de edificios en situación de fuera de
ordenación que resulten afectados por una obra pública.
En cuanto a los minifundios está la posibilidad del retracto de entre colindantes que está definido en el artículo
1521 del CC, El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Esta posibilidad del retracto será
para los minifundios que no supieren su extensión de una hectárea, tal como señala el artículo 1523 del CC
También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de
una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas
por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra
colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite
La unidad mínima de cultivo está definida y regulada en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de
las Explotaciones Agrarias. El artículo 23.1 establece que se entiende por unidad de cultivo A los efectos de
esta Ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica
para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción,
pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas
de la agricultura en la comarca o zona Mientras el apartado 2 de este mismo artículo establece la competencia
de las CCAA en esta materia Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la
unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su
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ámbito territorial
El artículo 24 de esta misma Ley establece cual es la unidad mínima de cultivo, una hectárea. Dicho precepto
de la ley comunica:
1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión
inferior a la unidad mínima de cultivo.
2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos,
sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo
dispuesto en el apartado anterior.
3. La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun
en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas
indivisibles por naturaleza o por Ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del
testador o de convenio entre los herederos.
Como regulaba el artículo 23.2 de la Ley 19/1995, corresponde a la Comunidad Autónoma determinar la
unidad de cultivo. En Canarias lo hace la Ley 58/1994 de 22 de abril. En su artículo 1 establece que la unidad
mínima de cultivo es una hectárea. Por su parte el artículo 2 prohíbe la división de las fincas que no tengan
superficie superior al doble de la unidad mínima de cultivo.
Mediante una Ley estatal se establecen preceptos para mejorar las condiciones sociales, o asegurar la
estabilidad de estas propiedades. Por tanto si no se es propietario se le dan determinadas facilidades para que
lo sea, además se intenta mejorar las condiciones de vida mediante instrumentos como lo son las subvenciones
o los planes de pensiones.
Límites de la propiedad urbana
Sobre la propiedad urbana es básica la Ley 671998, de 13 de abril, sobre el régimen del suelo y valoraciones,
que nace al amparo del artículo 149.1.1 de la Constitución.
Además todas las Comunidades Autónomas han obtenido competencias respecto a esta materia, que es el
Decreto Legislativo 1/2000 de 8 de mayo.
Por su parte el régimen estatal de la ordenación del suelo prevista, tiene unas determinadas características:
• Intenta regular el uso normal de la propiedad urbana
• Intenta que exista más participación en las plusvalías, lo que implica un incremento el valor de la
vivienda y la posibilidad de realizar obras públicas.
• Asegurarse que las cargas sean equidistantes
• Delimitar el contenido normal del uso del suelo.
El suelo se clasifica de tres formas:
• Urbano
• Rústico
• Urbanizable
El Decreto Legislativo 1/2000 de Canarias establece los derechos y deberes del suelo urbano. Así los
derechos están contenidos en el artículo 58 y son:
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1. El contenido del derecho de propiedad del suelo y, en su caso, la edificación tiene siempre como límites las
determinaciones ambientales para la protección del suelo, el agua, el aire, la flora y la fauna; y las medidas de
protección de los Espacios Naturales Protegidos y del patrimonio histórico de Canarias y cualquier otro que se
determine por ley.
2. Forma parte del contenido urbanístico del derecho de propiedad del suelo el derecho a usar, disfrutar y
disponer de los terrenos conforme a la clasificación, categorización y calificación de los mismos.
3. Es condición para el ejercicio de los derechos de la propiedad del suelo el previo cumplimiento de los
deberes legales exigibles
Por su parte el mismo decreto establece los deberes en el artículo 59: Formarán parte del contenido
urbanístico del derecho de propiedad del suelo, sin perjuicio del régimen a que esté sujeto por razón de su
clasificación y categorización, los siguientes deberes:
a) Destinar el suelo al uso previsto por la ordenación y conservar las construcciones e instalaciones existentes,
así como, en su caso, levantar las cargas impuestas por la ordenación urbanística para el legítimo ejercicio de
la facultades y derechos previstos en este Texto Refundido.
b) Respetar los límites que deriven de la legislación aplicable en materia de unidad mínima de cultivo o por
razón de la colindancia con bienes que tengan la condición de dominio público, en los que estén establecidos
obras o servicios públicos o en cuyo vuelo o subsuelo existan recursos naturales sujetos a explotación
regulada.
c) Cumplir lo preceptuado por los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación de
aplicación.
d) Permitir la realización por la Administración pública competente de los trabajos que sean necesarios para
realizar labores de control, conservación o restauración del medio y de prevención de la erosión, así como el
deber de facilitar el acceso a los representantes de la Administración para desarrollar las funciones de
conservación e inspección.
e) Conservar en buenas condiciones de salubridad y ornato las construcciones o instalaciones existentes para
que cumplan siempre los requisitos mínimos exigibles para autorizar su uso, procediendo, en su caso, a la
rehabilitación siempre que el importe de las obras a realizar no supere el 50 por ciento del coste de nueva
construcción con similares características.
f) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas y, en todo caso, la licencia municipal con
carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido, sin perjuicio de lo que
se establezca en la legislación sectorial que resultare aplicable
El suelo urbanizable es aquel que puede llegar a ser urbano. La transformación del suelo de urbanizable a
urbano tiene unas determinadas cargas, como son la cesión del suelo a parques públicos o la cesión del suelo
para el sistema de planeamientos, etc.
Las relaciones de vecindad
El CC marca unos determinados límites (por tanto no indemnizables) que tienen la denominación de
relaciones de vecindad que están dentro del régimen de las servidumbres pero no tienen las características de
las mismas. Estas relaciones de vecindad se caracterizan por ser iguales y recíprocas.
Estas relaciones tienen en cuenta el interés de los dueños en la normal utilización de sus fincas, por lo que
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cualquier ocupante o contiguo debe respetar esa utilización. Por tanto nadie puede ejercer su derecho de
propiedad de tal forma que perjudique a su vecino. Son límites recíprocos y es esta nota la que diferencias a
las relaciones de vecindad con las servidumbres, ya que estas últimas son limitaciones que se ponen en una
finca beneficiando a otro. En las relaciones de vecindad no existe tal beneficio, se caracteriza por el principio
de igualdad.
Las relaciones de vecindad tienen manifestaciones concretas que pasamos a analizar:
• Distancia entre construcciones
• Distancia entre plantaciones
• Régimen de responsabilidad en razón de la propiedad: las inmisiones
1. Distancia entre construcciones
Seguimos el régimen de apertura de hueco, de luces y de vistas.
En cuanto a las vistas seguimos lo dispuesto en el artículo 582 del CC No se puede abrir ventanas con vistas
rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia
entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas
sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia. El fundamento de este artículo es proteger la
intimidad del vecino, porque sino se puede fiscalizar su vida. Existe una excepción a esto, y es si hay una
servidumbre, que como hemos señalado antes es una limitación, por ejemplo una servidumbre de vistas. Por
eso, este artículo 582 está dentro del régimen de la servidumbre.
Las distancias a las que se refiere el artículo anterior, se refiere el 583 Las distancias de que se habla en el
artículo anterior se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no
haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas desde la línea de separación de las
dos propiedades
Por su parte el 584 establece Lo dispuesto en el artículo 582 no es aplicable a los edificios separados por una
vía pública
En cuanto a el hueco para la luz, el artículo 581 del CC establece la posibilidad de hacerlo en una pared no
medianera El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos
para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros
en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Sin embargo, el
dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si
adquiere la medianería, y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o
ventana. Hay que tener en cuenta que la pared medianera es aquella propia y no común, es decir, que no
comparte con el vecino. Ya que una pared medianera, la que si comparte, no se pueden abrir lo que se permite
es el uso proporcional de la misma pero sin crear huecos para la luz o cualquiera que sea su naturaleza, tal
como establece el 579 del CC.
Si hay una pared no medianera con hueco (tal como le habilita el 581) y la misma se convierte en medianera,
se a faculta a los propietarios que la cierren, a no ser que haya un hueco de tolerancia, que existe en cuanto el
otro propietario no edifique al lado.
Se intenta adaptar el CC a las nuevas tecnologías, como los materiales traslucidos, pro ejemplo, los cuales
dejan pasar la luz pero no se ve nada a través de ellos. La jurisprudencia actualiza el CC, por tanto estos
materiales traslucidos tienen el mismo tratamiento que las paredes opacas, por lo que implica que no existe
límite, porque los mismos impiden la vista.
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2. Distancia entre plantaciones
En cuanto a las distancias entre plantaciones nos ceñimos a lo previsto en el artículo 591 del CC: No se podrá
plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del
lugar, y en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de
árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos. Todo propietario tiene
derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. El
fundamento de este artículo es que no se proyecte sombra en el terreno del vecino. Hay que tener claro, que un
árbol es alto o no en función a la especie que pertenece y no al tamaño que tiene al plantarlo.
En cuanto a las raíces y a las ramas se ciñe a lo estipulado en el 592 Si las ramas de algunos árboles se
extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se
corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se
extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de
su heredad.
En el caso que se infrinjan las distancias, en principio, se pueden usucapir a los 20 años. Aunque el Tribunal
Supremo en sus sentencias en algún momento niega esa posibilidad, en principio y generalmente si lo permite,
por tanto estas servidumbres se pueden usucapir a los 20 años.
3. Régimen de responsabilidad en razón de la propiedad: las inmisiones
Nos remitimos en esta materia a los artículos 1902 y ss. del CC. Este tipo de responsabilidad se puede dar por
hechos propios o hechos ajenos. Es una responsabilidad objetiva, por ser propietario, conservar las cosas en
buen estado para no perjudicar a terceros, por ejemplo, la maceta de mi casa que le cae a uno en la cabeza, la
responsabilidad es del propietario.
Dentro de este régimen de responsabilidad en razón de la propiedad se encuentran las inmisiones. Las mismas
son injerencias de un fundo a otro fundo, son intromisiones o invasiones de una finca a la de al lado. Las
inmisiones tienen que ser indirectas, porque las directas están prohibidas, ya que no se puede construir o
plantar en un fundo ajeno. Es indirecta porque se realiza una actividad en mi finca y se propaga a la finca de al
lado, por ejemplo, olores, humos o gases.
La regulación de estas inmisiones están en dos artículos, por un lado el 590 del CC Nadie podrá construir
cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos,
depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por
sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del
lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los
mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias,
previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos. Por otro lado está el
1908 Igualmente responderán los propietarios de los daños causados:
1. Por la explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia, y la inflamación de
sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
2. Por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades.
3. Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
4. Por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones
adecuadas al lugar en que estuviesen.
Las inmisiones, además de indirectas, deben ser materiales, es decir, deben ser apreciables y perceptibles (el
burdel de mi casa no es una injerencia material)
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La inmisión debe ser, también, constante, reiterada y continuada, por tanto una fiesta no es una inmisión
La injerencia que produce, debe ser por una actividad del propietario o poseedor, es decir que debe ser un
derecho real
El perjudicado, debe tener una especial relación, es decir que sea el propietario, poseedor de la finca contigua,
así como los arrendatarios y cualquiera que tengan una vinculación a la misma, ya sea personal o real.
Es necesario, que sea ilícita. Una injerencia es lícita cuando haya una servidumbre o un título habilitante. Hay
que aclarar que no es un título habilitante la autorización administrativa para realizar inmisiones. Aunque las
inmisiones estén amparadas por un reglamento administrativo, si el vecino considera que existe una
injerencia, puede acudir de todas maneras al Tribunal y no harán caso al reglamento. Esto se da en toda
España, excepto en Cataluña, donde la Ley de Inmisiones en su artículo 9 establece que los Tribunales no
pueden ir en contra de un reglamento administrativo que permita la injerencia.
Se permite que los perjuicios provocados no sean materiales sino personales en los casos que provoquen
enfermedades. Esta idea ha sido introducida recientemente como novedad.
También entra en este caso, también como novedad, las actividades dañosas que se producen por las industrias
y han dado lugar a las llamadas inmisiones por sinergia, por ejemplo la lluvia ácida, son un conjunto de
actividades industriales que producen injerencias masivas. Las normas aplicables en estos casos no son las del
régimen de vecindad, se les hace frente por la ley administrativa, por la cual se crean seguros y fondos para
esto.
Además, la Corte europea de los derechos humanos estima que existe privación del artículo 8 del Convenio de
los derechos humanos cuando el Estado no adopte las medidas adecuadas para evitar las injerencias. Esto se
ha dado contra el Estado español y se puso una indemnización millonaria que tenía que pagar el estado a una
española. También ha habido otras sentencias, como la de 2001 de Hatton contra el Reino Unido, que
denuncia por los ruidos nocturnos de un aeropuerto. Pero esta corte estima que no vulneración por el intento
de Gran bretaña de resolver estos problemas.
Limitaciones del dominio
Existen unos derechos reales limitados que ya analizaremos posteriormente. Aquí, nos vamos a referir a la
limitación exclusiva a la facultad de disponer del propietario, que son las prohibiciones de disponer. Estas
inciden sobre la facultad de disponer de la misma reduciéndola o excluyéndola.
El origen de las mismas puede ser de naturaleza legal (de la Ley, ejemplos artículos 525 y 196 del CC) o
voluntaria.
Las voluntarias son las que derivan de un acto o de un negocio. Hay que diferenciarlas en dos:
• Las reales, con eficacia real erga omnes
• Las obligaciones de nos disponer que solo obligan a las partes.
Las autenticas son las obligaciones de no disponer reales, las erga omnes, que solo se pueden establecer en
negocios gratuitos. En los onerosos la venta a terceros sería válida, mientras que en la erga omnes no es
válida. Además nos basamos en el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.
Hay un límite que es el artículo 781 del CC Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al
heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto
siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del
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fallecimiento del testador
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Artículo 33 de la CE:
1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las Leyes.
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés
social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las Leyes.
Artículo 2.1 de la Ley de minas (Ley 22/73)
Todos los yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en el territorio nacional, mar
territorial y plataforma continental, son bienes de dominio público, cuya investigación y aprovechamiento el
Estado podrá asumir directamente o ceder en la forma y condiciones que se establecen en la presente Ley y
demás disposiciones vigentes en cada caso.
Artículo 12 de la Ley de aguas (Ley 29/85)
El dominio público de los acuíferos o formaciones geológicas por las que circulan aguas subterráneas, se
entiende sin perjuicio de que el propietario del fundo pueda realizar cualquier obra que no tenga por finalidad
la extracción o aprovechamiento del agua, ni perturbe su régimen ni deteriore su calidad, con la salvedad
prevista en el apartado 2 del artículo 52.
Artículo 26 de la Ley Hipotecaria:
Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto
con arreglo a las siguientes normas:
1. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia
jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio.
2. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación
preventiva.
3. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones
matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación
vigente reconozca su validez.
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