la primera venta de inmuebles futuros y la cuenta intangible de libre

LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES FUTUROS Y LA CUENTA INTANGIBLE DE LIBRE O DE
GARANTÍA QUE EL BANCO CREA POR EL PROYECTO INMOBILIARIO. ¿EN QUE MOMENTO
NACE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR IGV Y EFECTUAR EL DEPOSITO DE LA DETRACCIÓN? A
PROPÓSITO DEL DECRETO LEGISLATIVO Nº 1116 Y EL INFORME Nº 006-2014-SUNAT/5D0000.
1. Antecedentes:
Al respecto se debe tener en cuenta un tratamiento diferenciado, referente a la venta de
primera venta de inmuebles, hasta antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo
1116, lo cual ocurre a partir de agosto de 2012.
Los criterios diferenciados son los asumidos por el Tribunal Fiscal y otro asumido por la SUNAT.
El criterio asumido por el Tribunal Fiscal (con el que estamos de acuerdo), se encuentra
plasmado en las Resoluciones del Tribunal Fiscal (RTF) Nº 265-3-99, 640-5-2001, 1104-2-2007 y
07045-4-2007, en los cuales el Tribual Fiscal ha señalado que no puede existir operación
gravada cuando no existe edificación ni inmueble alguno, así el referido Tribunal sostiene que:
“se refiere en este supuesto de afectación a inmuebles construidos totalmente
por el constructor o por un tercero para éste, por lo que no puede
reconocerse una operación gravada cuando al momento de la entrega de una
cantidad determinada de dinero no existe edificación ni inmueble alguno”
(negrita y subrayado me corresponde).
Por su parte, la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria ha sostenido – y este
criterio es el que se ha recogido posteriormente en el Decreto Legislativo Nº 1116 y en el
Informe Nº 006-2014-SUNAT/5D0000 – en las en diversos pronunciamientos como los
Informes Nº 104-2007-SUNAT/2B0000 y No 218-2007-SUNAT/2B0000, que el IGV debía
pagarse en la fecha de percepción del ingreso.
2. Criterio de Venta a partir del Decreto Legislativo Nº 1116 (vigente a partir del 01 de
agosto de 2014)
Con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo Nº 1116, el concepto de venta ha quedado
de la siguiente manera:
Articulo 3º Definiciones
Para los efectos de la aplicación del impuesto se entiende por:
a) Venta:
1.- Todo acto por el que se transfieren bienes a titulo oneroso, independientemente
de la designación que se dé a los contratos o negociaciones que originen esa
transferencia y de las condiciones pactadas por las partes.
(…) también se considera ventas las arras, depósito o garantía que superen el límite
establecido en el Reglamento.
La norma Reglamentaria – Decreto Supremo Nº 161-2012-EF, dispone que: en el caso de la
primera venta de inmuebles nace la obligación del pago del IGV con los pagos parciales, incluso
cuando se les califique como arras, deposito o garantía, siempre que superen en forma
conjunta el 3% del valor total del inmueble.
Dichas normas deben ser concordadas con el inciso f) del articulo 4º de la Ley del IGV, el cual
dispone que el nacimiento de la obligación tributaria del IGV en la primera venta de inmuebles
se da en la fecha de percepción del ingreso, por el monto que se perciba, sea total o parcial.
De las normas precitadas, se desprende que en los contratos de construcción nace el impuesto
a la fecha de emisión del comprobante o en la fecha de ingreso, lo que ocurra primero, sea
éste por concepto de adelanto, de valorización periódico, por avance de obra o los saldos
respectivos, incluso cuando se denomine arras, depósito o garantía. Sin embargo, la
modificación introducida establece que estos conceptos solo precipitaran el nacimiento del
impuesto, cuando los mismos superen el valor del 3% del valor de la construcción.
En esa línea el Informe Nº 006-2014-SUNAT/5D000, concluye lo siguiente: 1) que, el
nacimiento de la obligación tributaria del IGV es aquella en que las contraprestaciones
provenientes de los contratos de compraventa son abonados en la “cuenta de garantía” a
nombre del constructor donde deposita las contraprestaciones provenientes de los contratos
de compra venta que celebra con los compradores aún cuando no sea de “libre disposición”. 2)
Además, el constructor, proveedor del inmueble, deberá efectuar el depósito de la detracción
en la fecha en que las contraprestaciones provenientes de los contratos de compraventa son
abonadas en la “cuenta de garantía” abierta a su nombre.
Definitivamente de la normatividad vigente se entiende que se ha legalizado lo sustentado por
SUNAT, lo cual desconoce la jurisprudencia del Tribunal Fiscal y además, el legislador ha
preferido establecer una disposición con fines recaudatorios, aunque ello suponga una abierta
colisión con otras disposiciones del ordenamiento jurídico1, como el articulo 1534º del Código
Civil que a la letra señala “ En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el
contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.
Definitivamente, no estamos de acuerdo con dicha disposición legal en atención a que con
dichas disposiciones se trastoca el concepto de percibido, habida cuenta de que si bien se trata
de una cuenta a nombre del constructor, donde se realiza el pago desembolsados a favor del
constructor pero esta cuenta es de tipo intangible determinando la inmovilización de los
fondos a su favor, con lo cual estos fondos no están a disposición del constructor sino hasta
que el banco o la institución financiera los desbloqué, lo cual genera una perdida de liquidez
numerosa por parte del constructor, toda vez que tiene que afrontar el pago del IGV con
dinero que no corresponde a la venta del bien futuro (venta pendiente de perfeccionamiento).
Por lo que, estamos de acuerdo con lo señalado con Mario Alva Mateucci quien acentúa: “Una
recomendación por trabajar por parte del fisco es ver la posibilidad de permitir al constructor
que vende los inmuebles edificados por él mismo y que cuenta con montos de dinero que son
depositados en una cuenta intangible o de garantía por una institución financiera, en no
1
Ediciones Caballero Bustamante. Reforma Tributaria: Código Tributario, Impuesto a la Renta e IGV. ECB
Ediciones S.A.C. Lima – Perú. 2012. Pág. 315.
afectar el IGV por dichos montos sino hasta cuando éstos sean liberados a su favor por la
institución financiera o bancaria. Aquí habría necesidad de una reforma sobre el nacimiento de
la obligación tributaria, supeditando la obligación al momento en que el contribuyente tiene
capacidad de disposición sobre los ingresos por ventas a través de créditos hipotecarios”2.
Sólo que con la emisión del Informe Nº 006-2014-SUNAT/5D0000, de fecha 22 de mayo de
2014, emitido por la Administracion Tributaria esta reforma legislativa necesaria para el
desarrollo inmobiliario, se ve lejana y de acuerdo con los antecedentes señalados el criterio es,
por el contrario, que se recoja las opiniones vertidas por la Administración Tributaria y se los
legalice.
3. Conclusiones:
2
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Antes de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo 1116º, esto es del 01 de agosto
de 2012, existía un doble criterio en cuanto al criterio de venta que se debía tomar en
cuenta en la venta de bienes futuros generando inseguridad jurídica.
-
Dicho diversidad de criterios fueron asumidos por el Tribunal Fiscal y por la SUNAT. El
primero de los cuales en su jurisprudencia ha sostenido de manera acertada que no
existe operación gravada con el IGV cuando no existe edificación ni inmueble alguno.
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Por su parte SUNAT, ha sostenido a través de sus informes que debería gravarse la
operación en atención al criterio de lo percibido.
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Dicha controversia ha quedado finalizada, de manera lesiva para los intereses de los
administrados, con la entrada en vigencia del Decreto Legislativo Nº 1116 al incorporar
al concepto de venta a las arras, depósito o garantía que superen el límite establecido
en el Reglamento. El monto establecido por el Reglamento es el 3% del valor total del
inmueble.
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El Informe Nº 006-2014-SUNAT/5D000, acentúa este criterio legislativo, para el caso
especial de la “cuenta de garantía”, con lo cual la obligación tributaria del IGV, nace en
el momento que la entidad financiera abre una “cuenta de garantía” a nombre del
constructor aun cuando esta cuenta sea de tipo intangible y prive de liquidez al
constructor.
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Con esta posición el legislador y la Administracion Tributaria ha asumido un criterio pro
fisco con fines recaudatorios, aun cuando contraviene disposiciones del Código Civil
referente a la propiedad, en desmedro de los intereses de los contribuyentes.
Mario Alva Mateucci. Articulos vinculados con el Derecho Tributario. Algunas reflexiones con cambios
que deberían efectuarse a la normatividad del Impuesto General a las Ventas.
http://blog.pucp.edu.pe/item/177538/algunas-reflexiones-relacionadas-con-cambios-que-deber-anefectuarse-a-la-normatividad-del-impuesto-general-a-las-ventas