Bogotá D.C., mayo 12 de 2006 Doctor: ALBERTO SALAZAR

Bogotá D.C., mayo 12 de 2006
Doctor:
ALBERTO SALAZAR ARANGO
Constructora Manizales S.A
Manizales (Caldas)
Consulta: No. 0013 - 2006
Referencia: Radicación de documentos y Permiso de ocupación
Respetado doctor Salazar:
En atención a su consulta, de la manera más cordial a través del presente concepto
procedemos a absolver su inquietud referente a la solicitud del permiso de ocupación y la
satisfacción de requisitos adicionales en la radiación de documentos para la enajenación
de vivienda. En este sentido, es menester realizar las siguientes consideraciones:
I. Radicación de documentos
De conformidad con el Decreto - Ley 78 de 1987, el Distrito Especial de Bogotá y los
municipios del país, tienen asignada la función de intervención relacionada con el
otorgamiento de permisos para el desarrollo de los planes y programas de vivienda
realizados por el sistema de auto-construcción y el control de las actividades de
enajenación de construcción y enajenación de inmuebles, en los términos de la Ley 66 de
1968, el Decreto-Ley 2610 de 1979 y sus disposiciones reglamentarias que se encuentran
vigentes.
En un principio, estas autoridades tenían la función de otorgar el permiso de enajenación
de inmuebles destinados a vivienda, en el caso de los planes de vivienda, pero tal
requisito fue expresamente sustituido por artículo 57º de la Ley 9ª de 1989 y
posteriormente derogado por el artículo 71º Ley 962 de 2005:
“Artículo 71º. Radicación de documentos para adelantar actividades de
construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Deróguense el
numeral 2 del articulo 2° del Decreto 078 de 1987 y el artículo 120 de la Ley
388 de 1997. En su lugar, el interesado en adelantar planes de vivienda
solamente queda obligado a radicar los siguientes documentos ante la
instancia de la administración municipal o distrital encargada de ejercer la
vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de
inmuebles contempladas en la Ley 66 de 1968 y el Decreto 2610 de 1979:
a. Copia del Registro Único de Proponentes, el cual deberá allegarse actualizado
cada año;
b. Folio de matrícula inmobiliaria del inmueble o inmuebles objeto de la solicitud,
cuya fecha de expedición no sea superior a tres (3) meses;
c. Copia de los modelos de contratos que se vayan a utilizar en la celebración de
los negocios de enajenación de inmuebles con los adquirientes, a fin de
comprobar la coherencia y validez de las cláusulas con el cumplimiento de las
normas que civil y comercialmente regulen el contrato;
d. La licencia urbanística respectiva;
e. El presupuesto financiero del proyecto;
f. Cuando el inmueble en el cual ha de desarrollarse el plan o programa se
encuentre gravado con hipoteca, ha de acreditarse que el acreedor hipotecario
se obliga a liberar los lotes o construcciones que se vayan enajenando, mediante
el pago proporcional del gravamen que afecte cada lote o construcción."(..)
(Cursivas y negrillas fuera de texto).
De esta manera, la legislación vigente determinó que para adelantar planes de vivienda
solamente existe la obligación de radicar los documentos atrás mencionados ante la
instancia de la administración municipal o distrital encargada, no pudiendo éstas
autoridades, dentro de dicha función, determinar que dicha radicación no obedece al
requisito exigido legalmente y por el contrario entrar a decidir sobre tal radicación cuando
expresamente la normativa no lo exige, ya que sólo deben entrar a revisar la información,
puesto que no se decide sobre el ejercicio de la radicación, por ser éste un acto
autónomo.
En este sentido, como lo prevé la ley Anti-trámites para el ejercicio de actividades,
derechos o cumplimiento de obligaciones, únicamente pueden exigirse las autorizaciones,
requisitos o permisos que estén previstos taxativamente en la ley o se encuentren
autorizados expresamente por esta, no pudiendo las autoridades públicas exigir
certificaciones, conceptos o constancias.
“Artículo 1º Numeral 1 Ley 962 de 2005. Reserva legal de permisos, licencias o
requisitos. Para el ejercicio de actividades, derechos o cumplimiento de
obligaciones, únicamente podrán exigirse las autorizaciones, requisitos o
permisos que estén previstos taxativamente en la ley o se encuentren
autorizados expresamente por esta. En tales casos las autoridades públicas
no podrán exigir certificaciones, conceptos o constancias”. (Cursivas y
negrillas fuera de texto) .
Bajo este entendido y estando vigente la Ley 962 de 2005, se hace evidente que la
Secretaría de Planeación Distrital, no se encuentra habilitada en cumplimiento de la
función de control asignada por la ley para exigir como requisito adicional la presentación
de una certificación o resolución en donde se decida sobre la radicación de los
documentos, pues la Ley 962, determina dentro de sus principios orientadores la reserva
legal de permisos, al precisar que respecto al ejercicio de actividades únicamente podrán
exigirse los permisos taxativamente previstos en la ley, evento que sucede en el caso de
las personas jurídicas o naturales dedicadas a la actividad de enajenación de inmuebles
destinados a vivienda.
De otro lado, vale la pena aclarar, que si bien el parágrafo segundo del artículo 71º de la
Ley 962 de 2005 establece que el Gobierno Nacional debe reglamentar la forma de
radicar los documentos y los términos y procedimientos para revisar la información exigida
en la primer inciso del artículo 71º, tal reglamento no ha sido aún expedido, por lo cual en
obediencia al principio de legalidad que irradia todo nuestro ordenamiento jurídico, a las
autoridades no les es dable exceder los mandatos legales o constitucionales, infiriendo
que pueden en consecuencia exigir requisitos o procedimientos adicionales para revisar la
información radicada por los particulares.1
II. Permiso de Ocupación
“El certificado permiso de ocupación se encuentra vigente2 de acuerdo al artículo 46º del
Decreto 564 de 2006, el cual lo define como:
"El acto mediante el cual la autoridad competente para ejercer el control
urbano y posterior de obra, certifica mediante acta detallada el cabal
cumplimiento de:
1. Las obras construidas de conformidad con la licencia de construcción en la
modalidad de obra nueva otorgada por el curador urbano o la autoridad
municipal o distrital competente para expedir licencias.
2. Las obras de adecuación a las normas de sismorresistencia y/o a las normas
urbanísticas y arquitectónicas contempladas en el acto de reconocimiento de la
edificación, en los términos de que trata el Título II del presente decreto"...
( Negrilla fuera de texto).
De esta forma, respecto a las revisiones que realiza la oficina de control de vivienda
municipal o distrital a los inmuebles una vez estos han finalizado las obras aprobadas en
la licencia, con el fin de otorgar del Permiso de Ocupación, es preciso tener en cuenta el
mandato de los Incisos 5 y 6 del Artículo 46º del Decreto 564 de 2006, el cual establece
que:
"Para este efecto, la autoridad competente realizará una visita técnica ocular al
sitio donde se desarrolló el proyecto, dejando constancia de la misma mediante
acta, en la que se describirán las obras ejecutadas. Si estas se adelantaron de
conformidad con lo aprobado en la licencia, la autoridad expedirá el Certificado
1 Cosa distinta ocurre, cuando la entidad pública habilitada para establecer un trámite, agotado el procedimiento exigido en
el Decreto 4669 de 2005 ante el Departamento Administrativo de la Función Pública, justifiquen la adopción de un permiso o
trámite adicional, previa comprobación de su razonabilidad, eficacia y eficiencia.
2 Este certificado permiso de ocupación obedece al mandato superior establecido en la Ley 400 de 1997, que en el artículo
48º Título K (otros requisitos complementarios) determina los otros requisitos técnicos y científicos que temáticamente no
concuerden con los de los títulos A a la J, necesarios para cumplir los propósitos de la ley en lo que respecta a la protección
de la vida, estableciendo que puede contener entre otros temas:
2.
Certificados de Permiso de Ocupación.
...” (Cursiva fuera de texto).
de Permiso de Ocupación del inmueble. Cuando el proyecto deba cumplir con la
supervisión técnica de que trata el literal A.1.3.9 de la Norma Técnica
Sismorresistente (NSR-98), se adicionará la constancia de los registros de esa
supervisión.
En el evento de verificarse incumplimiento de lo autorizado en la licencia o en el
acto de reconocimiento de la edificación, la autoridad competente se abstendrá
de expedir el certificado correspondiente e iniciará el trámite para la imposición
de las sanciones a que haya lugar”. (Cursivas y subraya fuera de texto).
En estas condiciones, es claro que del texto de la norma que precisa que la autoridad
competente tiene la atribución de revisar el cumplimiento de las obras conforme a la
licencia o el acto de reconocimiento, y al verificar el no sometimiento a lo otorgado puede
negarse a entregar el permiso de ocupación, se desprende que el objeto del Permiso
de Ocupación no es otro que servir de acto de control posterior a las obras por
parte de las autoridades municipales o distritales competentes.”3
La Radicación de Documentos , en el contexto de la legislación sobre la cual fue
expedida, procura preservar cierto nivel de conocimiento respecto a la persona (natural o
jurídica) que realiza una actividad comercial de construcción y enajenación de inmuebles
de vivienda. El certificado de permiso de ocupación, por su parte, es la reglamentación de
la Ley 400 de 1997, relacionada con la observancia plena de normas técnicas de sismoresistencia en edificaciones. Obsérvese como, el certificado de permiso de ocupación
tiene una cobertura superior y distinta a la pretendida a través de la radicación de
documentos.
Mientras la radicación de documentos tiene propósitos de control comercial, que de hecho
en su momento estuvieron en cabeza de la Superintendencia de Sociedades, sobre
actividades de construcción y enajenación de vivienda, el certificado de permiso de
ocupación pretende control al cumplimiento de normas urbanísticas reconocidas
inicialmente a través de la licencia de construcción, no sólo sobre vivienda sino sobre todo
tipo de edificaciones.
Pretender una vinculación de los trámites precitados, conduciría entonces a exigir que en
aquellas edificaciones diferentes a vivienda, sería necesario además, de la radicación de
documentos, requerida por ley solo para vivienda.
Finalmente y para clarificar cada asunto, es oportuno mencionar que en el certificado de
permiso de ocupación sí es necesario pronunciamiento alguno por parte de la
administración, toda vez que se refiere al ejercicio de control posterior (contrario a la
licencia), en tanto que la radicación de documentos garantiza la publicidad y transparencia
en las actuaciones de los particulares, como ejercicio de control comercial previo. Si bien
la entidad que ejerce el control en ambos casos puede coincidir, los efectos jurídicos y de
control varían no sólo en función del tiempo de revisión y de obligación para su
cumplimiento, sino en función del propósito pretendido.
No presentar los documentos de radicación a que se refiere el artículo 71º de la Ley 962
3
Concepto 0008 de 2006. Dirección de Estudios Jurídicos Presidencia Nacional.
de 2005, en el caso de venta de vivienda, conducirá a sanciones administrativas, tal y
como lo disponen la Ley 66 de 1968, el Decreto Ley 2610 de 1979 y el Decreto Ley 078
de 1987. No solicitar la visita para cumplir con la revisión técnica que posteriormente
conduzca al certificado de permiso de ocupación, puede llevar a la orden de abrir
investigaciones posteriores, administrativas, sobre incumplimiento de norma urbana o de
exigencias previstas en la ley de sismo-resistencia.
Por consiguiente, es evidente que el certificado de permiso de ocupación no encuentra
ninguna correspondencia con la estipulación de radicación de documentos establecida en
el artículo 71º de la Ley 962 de 2005, por lo cual la Secretaria de Planeación Municipal no
goza de ningún fundamento jurídico para que pueda exigirlo.
No siendo otro el objeto de esta misiva y esperando que sea de su utilidad y contribuya a
aclarar su inquietud.
Cordialmente,
DIRECCIÓN DE ESTUDIOS JURÍDICOS
CAMACOL - PRESIDENCIA NACIONAL