VI SEMINARI TÈCNIC

VI SEMINARI TÈCNIC
Un nou impuls: infraestructures i
habitatges eficients
• Situació actual i perspectives de
recuperació del mercat de l’edificació
residencial
Joan Ràfols Esteve
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Situación del mercado de edificación
residencial
•
Fuerte expansión de la oferta en el período 1997-2007
•
•
•
Incremento de la demanda para:
•
•
•
•
Gran incremento de la construcción de nuevas viviendas
Elevado incremento de los precios de las viviendas.
residencia permanente
viviendas vacacionales para extranjeros y nacionales
demanda de inversión
En el tercer trimestre de 2007, a raíz de la crisis de las hipotecas subprime en
EEUU, se precipita bruscamente la caída de la demanda, que ya daba
síntomas de agotamiento desde el verano de 2006. Situación de elevada
oferta y caída brusca de la demanda.
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• El proceso de ajuste ha supuesto:
– reducción a las cifras más bajas de viviendas iniciadas desde
1960, año en que se dispone de series estadísticas.
– aparición de un exceso de oferta elevado
– ajuste de los precios a la baja (20-30% según zonas), más elevado
de lo que indican las estadísticas oficiales basadas en tasaciones y
estudios de oferta, aunque todavía queda trecho a recorrer,
especialmente en las viviendas vacacionales.
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• Deben señalarse grados de desequilibrio
entre oferta y demanda muy distintos
territorialmente, en función:
– de niveles de producción distintos. La disponibilidad de suelo
urbano ha sido la variable clave para la expansión de la oferta
en cada ciudad y zona costera.
– del crecimiento de la población y del número de hogares
familiares, que se distribuye desigualmente en el territorio.
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Font: elaboració pròpia amb dades de l’Idescat
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Stock de viviendas nuevas terminadas sin vender por Comunidad Autónoma y
Provincia. Año 2009
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Fuente: Ministerio de la Vivienda
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Evolución de hogares
Variación neta
2001
394.000
2002
390.400
2003
418.100
2004
414.100
2005
536.600
2006
497.900
2007
415.600
2008*
430.810
2009*
402.620
2010*
374.940
2011*
360.270
2012*
346.190
* Estimaciones 2008-2012 a partir de datos INE y Encuesta de Población Activa.
FUENTE: Ministerio Vivienda, Julio Rodríguez López y otros: "Hogares en España". 2009
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El papel de la inmigración en el crecimiento del total de hogares en España.
1996-20061
Miles de hogares según el lugar de nacimiento de la persona de referencia y cambio relativo en
porcentaje
1. Datos correspondientes a medias anuales de los cuatro trimestres.
FUENTE: Caixa Catalunya a partir de datos del INE.
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Tasas interanuales de precios. Índice general
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•
En el IV trimestre de 2009, la estadística de transmisiones muestra
una cierta recuperación, especialmente en las grandes zonas
urbanas, que se ha mantenido en el 1r trimestre de 2010, gracias a
la mejora en la liquidez de las entidades financieras, la reducción de
los tipos de interés y la reducción de precios, que han permitido la
mejora del esfuerzo financiero de las familias para compra de
viviendas.
•
La mejora de la demanda no ha repercutido todavía en un
incremento de las iniciaciones, pero sienta las bases para la
iniciación de nuevos proyectos en el 2011, aunque la actividad
constructora y empleo en el sector todavía caerá en el 2010
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Edificación residencial. Conclusiones
•
A pesar del ajuste de la oferta y la demanda, el stock de viviendas en venta es
todavía hoy elevado, distribuido cada vez más de forma desigual a lo largo del
territorio.
•
La experiencia de anteriores ciclos inmobiliarios muestra que aún en un contexto
económico depresivo, y sin apenas crecimiento poblacional, crece el número de
familias. Para el período 2010-2012, el crecimiento del número de hogares supone
unas necesidades en torno a 350.000 viviendas año.
•
La senda de normalización de los mercados financieros, aún en un entorno de
consolidación fiscal, debe comportar el mantenimiento de la demanda en los
próximos años en torno a cifras similares al crecimiento del número de hogares.
•
Volveremos pues a niveles de actividad netamente inferiores al período 2001-2007,
pero netamente superiores a las iniciaciones de 2008 -2010.
•
La incidencia de esta recuperación de la edificación residencial a partir de 2011
supondrá un incremento del empleo en el sector (que volverá a los niveles de
población ocupada del período 1995-1996), contribuyendo a la mejora del nivel
general de actividad de la economía española
•
La recuperación de la edificación residencial a niveles de cierta normalidad es
condición sine qua non para la mejora de la economía del país.
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Rehabilitación y mantenimiento
•
La rehabilitación y mantenimiento de viviendas y edificios representaba en 2008 el
24% de la producción del sector construcción en España, con fuerte incidencia en el
nivel de empleo del sector. En la UE era de media el 36%.
•
El Gobierno se planteó en 2009 el fomento de la rehabilitación de viviendas y
edificaciones para fomentar la actividad y el empleo en el sector y al mismo tiempo
contribuir a la sostenibilidad energética y medioambiental, y a alargar la vida útil del
stock de viviendas existente.
•
Adicionalmente a las ayudas financieras y subvenciones directas en el “Plan de
Vivienda y Rehabilitación 2009-2012”, se tomaron diversas medidas en la Ley de
Economía Sostenible:
–
Deducción extraordinaria en el IRPF por obras de mejora en vivienda habitual (10% de las
cantidades satisfechas hasta 31-12-2012) para mejora de eficiencia energética, habitabilidad
y protección medioambiental, utilización de energías renovables, … Condicionada a ciertos
niveles de ingresos.
–
Aplicación del tipo de IVA reducido, redefiniendo en el texto del IVA los conceptos de
rehabilitación estructural y la renovación de viviendas, antes definidos muy restrictivamente.
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•
Por último, se está procediendo por parte del Ministerio de Vivienda y las
comunidades autónomas a un conjunto de “Manuales de Rehabilitación” para cada
una de las tipologías de edificios más habituales, en que se determinan nuevos
niveles de exigencia aplicables en cada caso, teniendo en cuenta aspectos de coste,
afectación al usuario y protección patrimonial.
•
Estos Manuales serán considerados documentos reconocidos del CTE y de
aplicación sin más trámite. Se posibilita así la rehabilitación, que en la actual versión
del CTE estaba fuertemente condicionada cuando no imposibilitada, al requerir
niveles de exigencia similares a los de la edificación nueva.
•
Estas medidas, en un clima de normalización de la confianza en el futuro de la
economía, han de contribuir a la mejora de la actividad del sector construcción.
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Financiación
•
El acceso a la financiación es un factor decisivo para la vuelta a niveles de
actividad de cierta normalidad en la edificación residencial y en la
rehabilitación
•
La crisis financiera supuso problemas de liquidez del sistema de Bancos y
Cajas de Ahorro, todavía no superados plenamente. La crisis inmobiliaria
afectó la morosidad del sistema.
•
El Informe de Sostenibilidad Financiera del Banco de España de Marzo
2010, cuantifica la afectación para Bancos y Cajas de Ahorro a finales del
2009 y mediante la comparación con los recursos provisionados, confirma
su solidez incluso en un escenario más adverso que el actual.
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Exposición y cobertura de las entidades de depósito al sector de construcción
y promoción inmobiliaria. Diciembre de 2009
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