Área de Estudios

Situación del mercado
de la vivienda
Septiembre 2016
Panorama global
 El mercado de la vivienda intensifica la recuperación iniciada en 2014. Los fundamentales de la demanda
continúan mejorando y las perspectivas son positivas, al compás del buen comportamiento del mercado
laboral y la relajación de las condiciones de financiación.
El mercado prosigue avanzando en las distintas fases de ciclo inmobiliario, de forma que la recuperación
de la demanda está favoreciendo el repunte de los precios y la absorción del stock de vivienda sin vender,
lo que, a su vez, está impulsando que se retome el proceso promotor.
Si bien persisten diferencias por zonas, destacando el dinamismo de grandes ciudades y destinos
turísticos, la recuperación se va extendiendo a más localizaciones, y a nivel agregado ya se aprecian
revalorizaciones en todas las CCAA, aunque de intensidad variable según la ubicación y antigüedad del
inmueble.
 A medida que la recuperación avanza se aprecia una creciente diversificación del perfil comprador. Por
una parte, va aflorando paulatinamente la demanda retenida de primera vivienda, favorecida por la
mejora del mercado laboral y de las expectativas. A su vez, el dinamismo de la demanda de segunda
residencia turística y de extranjeros se está dejando sentir en la absorción del stock de vivienda nueva en
las zonas costeras. Por otro lado, la vivienda va cobrando protagonismo como valor refugio para los
inversores, en un contexto marcado por la baja rentabilidad y volatilidad de activos alternativos.
No obstante, se estima que las subidas de precios serán moderadas y selectivas. Uno de los riesgos en el
escenario procede del impacto del “Brexit”, que puede ralentizar la recuperación en los mercados del
Mediterráneo y Canarias.
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El mercado se va alejando de los mínimos
Total: +31%
+86%
+ 2,5%
+49%
* En unidades anuales
3
La vivienda contribuye positivamente al crecimiento económico
La inversión en vivienda, por debajo de la media de la UEM
4
La compraventa de viviendas reactiva su crecimiento
Tras cierto debilitamiento en el último trimestre de 2015
19,4%
Total:
384.789
308.906
75.883
Las transacciones se incrementan un 31% desde mínimos. La vivienda usada supone ya el 80,3%
del mercado, mientras que la nueva comienza a repuntar.
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Y se extiende a nivel geográfico
En el último año, sólo dos provincias anotan caídas de transacciones
21,4%
-1,2%
13,9%
31,4%
18%
-1,9%
Las dos provincias en las que las compras siguen a la baja tan sólo suponen el 1,4% del mercado.
6
Los compradores extranjeros siguen muy activos
Los extranjeros efectúan el 17,3% de las compras de vivienda
Total 12 meses: 72.688 viviendas
7
El mercado de costa muy dependiente del cliente extranjero
Preocupación por el impacto de la depreciación de la libra tras el Brexit
Alicante y Málaga
concentran el 38%
de las compras de
extranjeros
Los británicos efectuaron 9.959 compraventas de viviendas (+43,6%) en 2015; el Brexit podría
tener un impacto negativo sobre el mercado, en particular en las CCAA donde su peso es mayor.
8
Murcia es la CCAA más expuesta al cliente británico
La Com. Valenciana y Andalucía concentran el 63,7% de sus compraventas
9
La demanda particular recupera protagonismo
Tras el posicionamiento de las sociedades inmobiliarias en los años previos
No obstante, los inversores continúan contribuyendo a revitalizar el mercado en las zonas turísticas,
Cataluña y Madrid.
10
La contratación hipotecaria acumula 25 meses al alza
Aumenta el porcentaje de compras con financiación hipotecaria
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Desigual grado de financiación a nivel geográfico
Las zonas con más inversión extranjera y demanda turística muestran el menor
porcentaje de compras financiadas
% de hipotecas
sobre transacciones
En la Com. Valenciana tan sólo la mitad de las compraventas se corresponden con una hipoteca.
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La financiación a los hogares para compra de viviendas se dinamiza
Pese a lo cual prosigue la contracción del saldo vivo
Entre enero y julio de 2016 el 20,9% de las nuevas operaciones de cto. vivienda a los hogares fueron
renegociaciones. En dicho período se concedieron 23.780 millones de euros, con un incremento interanual
del 19,3%; sin renegociaciones el crecimiento habría sido del 23,9%.
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Todavía se cancelan más hipotecas de las que se firman
Reduciéndose el número de operaciones vivas
470.000
340.000
313.000 320.000
300.000
425.000
No obstante, el gap entre número de hipotecas canceladas y contratadas se está reduciendo y estimamos
que a mediados de 2017 la contratación de nuevas hipotecas superará las cancelaciones.
14
El ajuste de precios español fue uno de los más acusados del entorno
Iniciando, a partir de 2014, un paulatino repunte
15
La dinamización de la demanda empuja al alza los precios
Aunque los crecimientos difieren según los diversos índices de precios
1.492,4
16
Mientras prosigue la disparidad geográfica
Las islas acumulan el mayor repunte de precios desde mínimos
17
El repunte de precios en islas y costa med. duplica el de ciudades
Por la presión de la demanda extranjera
18
El crecimiento abarca ya todos los tipos de ubicaciones
Pero en las grandes urbes y sus coronas el proceso está más avanzado
Crecimiento de la
demanda y de
precios
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Se vuelve a retomar la actividad promotora
El ritmo de promoción se acerca a las 60.000 viviendas anuales
La asociación de promotores APCE eleva su previsión a 80.000 nuevas casas en 2016 y 150.000
en 2017.
20
Con diferencias geográficas
Mayor reactivación en Madrid, Baleares y Costa Mediterránea
21
La promoción estimula el mercado de suelo urbano
Particularmente en los municipios de mayor tamaño
El 21% de las transacciones se efectuaron en
municipios de más de 50.000 habitantes,
segmento que anotó un crecimiento de precios
del 1,4% interanual.
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Y la financiación a la construcción residencial también repunta
Aunque prosigue el proceso de ajuste de su saldo vivo
-63,6%
En 2015 la financiación a la construcción residencial (según Notarios) fue de 2.141 millones de
euros, un 79% más que en 2014, pero apenas el 4,4% de la que se concedía en 2007.
23
Los condicionantes de la demanda continúan mejorando
Condicionantes generales:
 Intensa creación de empleo (un millón en dos años).
 Caídas salariales en los tramos de edad más joven
 
 Repunte de la renta disponible, por mayor empleo y rebaja fiscal.
 Clima de confianza de los hogares.
 Desapalancamiento de los hogares y caída de la carga de la deuda
 Mejora de las condiciones de financiación.

Factores endógenos:
 La accesibilidad a la vivienda reduce el ritmo de mejora.
 El stock disminuye pero con grandes diferencias geográficas.

 Debilitamiento del proceso de creación de hogares.
 Descenso de la población por saldo vegetativo y migratorio negativo . 
24
El mercado laboral mantiene su buen tono
Y la tasa de paro se reduce a niveles de 2010
25
La creación de empleo, clave en la recuperación de la demanda
La demanda toma mayor dinamismo en las CCAA con mayor creación de empleo
26
La renta de los hogares avanza por el empleo y la rebaja fiscal
Pero la remuneración por asalariado se mantiene muy baja
El mayor deterioro de las rentas salariales se ha producido en el segmento de edad joven, principal
demandante de primera vivienda
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Se relajan las condiciones de financiación
Plazos y LTV repuntan, con unos tipos muy bajos
23,1 años
2,01%
63,9%
2 p.p.
La contratación hipotecaria a tipo de interés fijo gana peso; en el 2T.16 el 20,6% de las nuevas hipotecas se
firmaron a tipo fijo (9,8% al 1T.16).
28
Ligero descenso del esfuerzo para adquirir una vivienda
La mejora de las condiciones financieras compensa el encarecimiento de la vivienda
6,5
32,2%
El esfuerzo se sitúa en niveles del año 2000, sin embargo, en dicho año, las deducciones fiscales reducían el
porcentaje final de ingresos destinados al pago de una hipoteca al 23%.
29
Aumenta el atractivo de la vivienda como opción de inversión
Ante la baja rentabilidad y elevada volatilidad de inversiones alternativas
En los últimos 12 meses la rentabilidad media de la vivienda ha sido del 9,3%.
30
Prosigue el desapalancamiento de los hogares
Y el descenso del pago de intereses por la deuda
84,0%
62,9%
66,4%
51,2%
Desde máximos, la deuda de los hogares ha disminuido en 17,6 p.p.; de ellos, 11,7 p.p. se deben al descenso
de la deuda por adquisición de vivienda.
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El stock de vivienda disminuyó en 2015 por sexto año consecutivo
La recuperación de la demanda de vivienda nueva acelerará el ajuste este año
Aumenta
el stock
Se venden más viviendas
de las que se acaban. Se
reduce stock
Se estima que el número de viviendas invendibles (mala localización o características incompatibles con su
demanda objetivo) podría superar las 150.000 unidades.
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Persiste una desigual evolución provincial
En 4 provincias el stock ha retrocedido a niveles de 2004
Evolución del Stock en 2015
Stock relativo en 2015
Stock sobre parque total de viviendas en 2015


+4%
+1,4%


Fuente: Min. Fomento y Bankia Estudios
 Zona con un stock equivalente al nivel
en 2004, previo a la burbuja del sector.
Castellón, Toledo, Almería, La Rioja, Ciudad Real y Lérida mantienen los stocks relativos más elevados.
En Madrid se ha registrado un ligero aumento del stock (591 viviendas), relacionado con el repunte
constructor, pero su stock relativo es muy reducido.
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La creación de hogares se mantiene débil
Y sus proyecciones a largo plazo son incluso inferiores
61.000 hogares de media
anual
La mejora de la situación económica y del empleo ha sustentado cierta reanimación de la creación de hogares
tras el mínimo de 2013. Sin embargo, una vez afloren los hogares que postergaron su emancipación por la
crisis, las proyecciones demográficas apuntan a un intenso debilitamiento del proceso, con significativas
diferencias por CC.AA.
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A medio plazo, las necesidades de vivienda irán reduciéndose
Durante 2015 se produjo el primer descenso vegetativo de la población desde 1941
Las proyecciones de población remarcan dos aspectos clave: por un lado, una reducción de la población -por la
emigración y el descenso de la natalidad- y por otro, el envejecimiento.
El grupo de población demandante de primera vivienda (25-34 años) se reducirá un 39% hasta 2052.
35
Este informe tiene carácter meramente informativo y no se pretende, por medio de esta publicación, prestar servicios o asesorar en materia financiera,
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