CRÉDITO DE VIVIENDA - INTERESES – SEGUROS EN CRÉDITOS

CRÉDITO DE VIVIENDA - INTERESES – SEGUROS EN CRÉDITOS DE VIVIENDA
– BENEFICIO DE REBAJA DE INTERESES - REESTRUCTURACIÓN
Concepto 2006030781-002 del 28 de junio de 2006.
Síntesis: Las tasas máximas de interés remuneratorio que pueden cobrar las entidades
financieras en los créditos hipotecarios de vivienda se fijan, a partir del 2000, por la Junta
Directiva del Banco de la República. Si los créditos están pactados en UVR, se denomina en
UVR el valor del saldo insoluto por capital y sobre éste se liquidan los intereses corrientes del
equivalente a la tasa pactada que para el cobro se calculan en pesos igual que las primas de
seguro y administración del crédito. Las compañías de seguros están facultadas para
seleccionar y asumir, autónomamente, los riesgos objeto de aseguramiento, con excepción de
aquellos que de acuerdo con la misma ley resultan de expedición obligatoria. En los créditos
de vivienda existe la obligación de tener asegurados los inmuebles contra los riesgos de
incendio y terremoto, no el seguro de vida deudor, el cual es una seguridad adicional,
contando el deudor con la libertad de asegurar el bien con la compañía de seguros que
escoja, con la cobertura y condiciones exigidas por el establecimiento de crédito. Las
entidades vigiladas por este organismo de control deben informar a sus clientes la forma
como evoluciona el crédito. En la Circular Externa 068 de 2000, recogida por la Circular 085
de 2000, se autorizaron de manera general los sistemas de amortización a los que debían
adecuarse todas las obligaciones de vivienda –vigentes como nuevas- a partir del 15
septiembre de 2000. En la medida en que la disminución de las tasas de interés no es una
obligación de carácter legal, sino un acto de mera liberalidad de la institución, la
Superintendencia Financiera no tiene competencia legal para obligar a las entidades
financieras a extender los beneficios a todos sus deudores hipotecarios o para señalar las
condiciones en las cuales consideran pertinente otorgar ese beneficio para los créditos
atendidos al día. Es la entidad financiera la que debe analizar las condiciones individuales de
cada deudor (disminución de la capacidad de pago, divorcio, retiro de trabajo, etc.), a fin de
determinar si procede o no a la reestructuración de la obligación.
« ﴾... ﴿ presenta ante esta entidad de control varios interrogantes relacionados con el crédito
para vivienda.
Sin embargo, antes de proceder a resolver sus inquietudes nos permitimos manifestarle que la
función de esta Superintendencia de atender las consultas formuladas por los ciudadanos en
relación con las materias a su cargo debe desarrollarse con arreglo al objetivo que persigue el
artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, cual es de procurar que la autoridad emita
una opinión de orden didáctico para orientar al peticionario. En tal sentido, es oportuno
advertir que no se encuentra entre las facultades atribuidas por la ley a esta Entidad de control
y vigilancia el definir ni interpretar el alcance de los derechos, deberes, responsabilidades y
efectos de las obligaciones que atañen a la relación contractual en que sea parte una institución
sometida a su supervisión y menos aún el de resolver las controversias que se encuentren
adelantando ante la justicia ordinaria.
Adicionalmente y como quiera que en varios apartes de su comunicación solicita la expedición
de certificaciones sobre los conceptos consultados, le informamos que la Superintendencia
Financiera en su calidad de entidad de carácter público solo puede realizar aquellas funciones
para las cuales ha sido expresamente autorizada por el ordenamiento jurídico que rige su
actividad, como consecuencia directa del principio de legalidad inherente al estado de derecho
consagrado en nuestra Constitución Política.
Dentro de este orden de ideas, me permito informarle que el numeral 2 del artículo 1° del
Decreto 3552 de 2005, señala taxativamente las funciones de certificación y publicidad de la
Superintendencia Financiera en los siguientes términos:
“2. Funciones de certificación y publicidad. La Superintendencia Bancaria tendrá las
siguientes funciones de certificación y publicidad:
a) De acuerdo con las modalidades propias de la naturaleza y estructura de las entidades
sometidas a su inspección y control permanentes, expedir las certificaciones sobre su
existencia y representación legal, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 2 del
artículo 74 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero;
b) Certificar las tasas de interés bancario corriente correspondientes a las distintas
modalidades de crédito que determine el Gobierno Nacional, mediante normas de carácter
general.
Esta función se cumplirá con base en la información financiera y contable que le sea
suministrada por los establecimientos de crédito, analizando la tasa de las operaciones
activas mediante técnicas adecuadas de ponderación, y se cumplirá con la periodicidad que
recomiende la Junta Directiva del Banco de la República.
Las tasas certificadas por la Superintendencia Bancaria se expresarán en términos efectivos
anuales y regirán a partir de la fecha de publicación del acto correspondiente;
c) Certificar, de conformidad con el artículo 305 del Código Penal, la tasa de interés
bancario corriente que para el período correspondiente estén cobrando los bancos, y
d) Publicar u ordenar la publicación de los estados financieros de las entidades sometidas a
su control y vigilancia, así como de los ajustes o rectificaciones a tales estados financieros
que ordene la Superintendencia Bancaria. Igualmente podrá publicar u ordenar la
publicación de los indicadores de las instituciones vigiladas.
Como consecuencia de lo expuesto, las respuestas que a continuación encontrará tienen un
alcance netamente informativo y de ninguna manera pueden ser consideradas como
“certificadas por la Superintendencia Financiera.”
Efectuadas las precisiones conceptuales necesarias a continuación procedemos a atender su
petición en el mismo orden planteado en ella:
“1°-. Cuando los bancos ofrecen el sistema de créditos bajo el slogan (sic) ‘CASA PROPIA
PARA TODOS’ (CPT) con la modalidad de crédito con bajos intereses (10% anual por
ejemplo), es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, aclare
si a los créditos se les aplica la CORRECCIÓN MONETARIA (UVR-PESOS) sobre las
sumas del capital prestado, las sumas cobradas por intereses, las sumas cobradas por tasa
de seguros, sumas cobradas por concepto de administración del crédito (gastos de cobranza,
honorarios de abogado, etc).”
“2°-. En cuanto a los créditos para vivienda que de manera rimbombante se anuncian por los
medios de comunicación (CARACOL-RCN-EL TIEMPO-EL ESRACTADOR, ETC), con la
ENGAÑOSA ILUSIÓN DE CASA PROPIA PARA TODOS (CPT), que son ofrecidos en pesos,
es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, indique, si al
crédito EN PESOS SE LE APLICA LA CORRECCIÓN MONETARIA (INFLACIÓN), y de ser
así, indicar que FÓRMULA MATEMÁTICA FINANCIERA SE UTILIZA POR PARTE DE LA
ENTIDAD FINANCIERA (BANCO) PARA LIQUIDAR LA CORRECCIÓN MONETARIA
SOBRE EL CAPITAL PRESTADO, LOS INTERESES, LA TASA DE SEGURO, GASTOS DE
ADMINISTRACIÓN DEL CRÉDITO, ETC.”
Respuesta. Atendemos las dos preguntas transcritas en una sola respuesta, toda vez que los
temas consultados se encuentran necesariamente ligados.
Sobre el particular, le informamos que se considera que uno de los propósitos principales de la
Ley 546 de 1999 fue el de crear un sistema de financiación de vivienda a largo plazo
ligado al Índice de Precios al Consumidor, concepto bajo el cual se creó la UVR y se buscó
que por regla general todos los créditos de este tipo se denominaran en Unidades de Valor
Real (UVR) y sólo de manera excepcional en pesos, en cuyo caso deberían sujetarse a las
condiciones señaladas en la misma ley.
De las diferentes normas expedidas en relación con el tema de crédito de vivienda, se deduce
que por disposición legal todos los créditos de vivienda, inclusive los desembolsados antes de
la vigencia de la Ley 546 de 1999 y los pactados en pesos, se entenderán por su equivalencia
en UVR.
En cuanto a las tasas máximas de interés remuneratorio que pueden cobrar las entidades
financieras en los créditos hipotecarios de vivienda denominados en pesos, es preciso indicar
que sólo a partir del 3 de septiembre del 2000 existe un tope máximo establecido por la Junta
Directiva del Banco de la República, en cumplimiento del fallo C-955 del 2000 de la
Honorable Corte Constitucional.
Por lo anterior en la Resolución 14 del 2000 expedida por la Junta Directiva del Banco de la
República se estableció:
“Artículo 1º. LÍMITES MÁXIMOS A LAS TASAS DE INTERÉS DE CREDITOS EN
UVR. La tasa de interés remuneratoria de los créditos de vivienda individual a largo plazo y
de los créditos para financiar proyectos de construcción de vivienda denominados en UVR no
podrá exceder de 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido,
adicionales a la UVR.”
“Artículo 2º. LÍMITES MÁXIMOS A LAS TASAS DE INTERÉS DE CREDITOS EN
MONEDA LEGAL. Para los créditos denominados en pesos a tasa nominal fija que se
otorguen a partir de la presente resolución, la tasa máxima de interés remuneratoria será
equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido,
adicionados con la variación de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionamiento
del contrato.
“Para los créditos de que trata el anterior inciso perfeccionados antes de la vigencia de la
presente resolución, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos
porcentuales nominales anuales, pagaderos mes vencido, adicionados con la variación de la
UVR de los últimos 12 meses contados a partir del 3 de septiembre de 2000.
“Para los efectos de este artículo se utilizará la variación de la UVR calculada conforme al
decreto 856 de 1999.”
Es de anotar que conforme a lo previsto en el parágrafo del artículo 28 de la Ley 546 de 1999,
para toda la vivienda de interés social la tasa de interés remuneratoria no podrá exceder de
once (11) puntos durante el año siguiente a la vigencia de la presente ley.
Una vez establecidos estos marcos conceptuales de carácter general, nos permitimos
manifestarle que si los créditos están pactados y diseñados en UVR, se denomina en UVR el
valor del saldo insoluto por capital. Sobre dicho saldo se liquidan los intereses corrientes del
equivalente a la tasa pactada con la entidad financiera, los cuales para el cobro respectivo se
calculan en pesos; idéntica apreciación proceden frente a los cobros por concepto de primas de
seguro y administración del crédito (gastos de cobranza, honorarios de abogado), los cuales
deben estar calculados en pesos.
En relación con su segunda pregunta, conviene precisar que para créditos denominados en
pesos, a tasa nominal fija, otorgados a partir de la fecha indicada, de conformidad con el
artículo 2º de la Resolución 14 del 2000 de la Junta Directiva del Banco de la República, la
tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13.1 puntos porcentuales nominales
anuales, pagaderos mes vencido, es decir 13.92% efectivo anual, adicionado con la variación
de la UVR de los últimos 12 meses vigente al perfeccionarse el contrato.
Es decir, la tasa máxima de interés remuneratoria será equivalente a 13,92% + la variación de
la UVR de los últimos 12 meses = tasa efectiva anual.
“3°-. Que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA, certifique el valor de la
prima por concepto de seguros de terremoto, incendio, seguro de vida (invalidez y/o muerte
del deudor) para todos los efectos legales de la aplicación del seguro. La superintendencia
deberá determinar la manera como se aplica el seguro y el costo de la prima de seguros, toda
vez que las entidades financieras, en EJERCICIO DEL PODER DOMINANTE, que lo tienen
de manera descomunal, pueden a su arbitrio indicar a quien se le puede asegurar como
deudor y a quien no asegurar, y en efecto debe indicar la manera como puede la entidad
financiera dosificar el costo de los seguros del crédito para vivienda, que resulta sobre
manera unos créditos arbitrarios y descomunales en contra del deudor bancario de crédito
para vivienda popular.”
Respuesta. A título informativo le manifestamos en primer término que las entidades
aseguradoras son quienes expiden las pólizas de seguros con los cuales se amparan tanto los
bienes dados en garantía, como la vida y capacidad de trabajo de un deudor. Dentro del
mercado financiero Colombiano ellas son las encargadas de evaluar a cada posible asegurado a
partir de parámetros técnicamente establecidos y determinar si asume el riesgo de asegurar a
una persona o si por el contrario no lo considera apropiado, de tal suerte que son ellas quienes
autónomamente deciden si aceptan o rechazan el otorgamiento de un seguro a un cliente
determinado y no los bancos como se afirma en su comunicación.
En efecto, las disposiciones legales que regulan la actividad de las compañías de seguros que
operan en Colombia consagran como regla general la facultad de estas entidades de
seleccionar y asumir, en forma autónoma, los riesgos objeto de aseguramiento, con excepción
de aquellos que de acuerdo con la misma ley resultan de expedición obligatoria, como es el
caso del seguro obligatorio de accidentes de tránsito, donde el artículo 192 numeral 1 inciso 3°
del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, dispone para las entidades aseguradoras
autorizadas para expedirlo, la obligación de otorgarlo sin restricción alguna.
El artículo 1056 del Código de Comercio, disposición de carácter general vigente desde 1971
año en que se expidió el Decreto Ley 410, establece que “Con las restricciones legales, el
asegurador podrá, a su arbitrio, asumir todos o algunos de los riesgos a que estén expuestos
el interés o la cosa asegurados, el patrimonio o la persona del asegurado”.
La disposición transcrita reconoce la posibilidad que tienen las compañías de seguros de
seleccionar los riesgos de acuerdo con la experiencia obtenida en el desarrollo de su actividad
y, en esta medida, decidir de manera autónoma asumirlos si legal, técnica y económicamente
resulta una operación factible o, por el contrario, abstenerse de hacerlo.
Se concluye entonces que al no existir un régimen legal que las conmine a expedir las pólizas
por usted citadas, las aseguradoras gozarían de plena autonomía para el efecto.
En cuanto al valor de la prima, le informamos que este lo establecen las compañías de seguros,
para cada caso concreto, dependiendo de la cuantía del riesgo y de la probabilidad de
ocurrencia del siniestro. Es decir, el valor de la prima se establece para cada caso, de forma
directamente proporcional al riesgo que asume la compañía de seguros.
“4°-.La SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA debe y tiene que
CERTIFICAR si los anuncios publicitarios de los bancos, ofreciendo créditos para vivienda,
no tienen contenido de publicidad engañosa; es decir no se trata de publicidad engañosa que
de cualquier manera, incluida su presentación induce o puede inducir a error a sus
destinatarios, pudiendo afectar a su comportamiento económico, o que silencie datos
fundamentales de los bienes, actividades o servicios cuando dicha omisión induzca a error de
los destinatarios, en este caso de CREDITOS PARA VIVIENDA POPULAR, que en efecto,
deba señalarse si la entidad financiera silencia o no DATOS FUNDAMENTALES EN LA
MODALIDAD DE CRÉDITO, tales como LA CORRECCIÓN MONETARIA SOBRE EL
CAPITAL PRESTADO, LOS INTERESES, LA TASA DE SEGURO, GASTOS DE
ADMINISTRACIÓN DEL CRÉDITO, ETC.”
Respuesta. En relación con su inquietud, además de reiterarle que los hechos descritos en su
petición no pueden ser materia de certificación por parte de esta Superintendencia, nos
permitimos manifestarle que los anuncios publicitarios a que alude su pregunta, tienen por
objeto difundir en el público la existencia de los nuevos sistemas crediticios diseñados por
cada institución bancaria para su clientela. Con esta información, se pretende que las personas
interesadas en tales sistemas se acerquen a las entidades financieras con el fin de obtener toda
la información relacionada con cada plan y su aplicabilidad para cada caso en particular.
Los anuncios publicitarios por naturaleza, son mensajes cortos en los cuales se comunica una
idea o se promociona un producto y por lo tanto no se puede pretender que en ellos se
expliquen todos y cada uno de los factores económicos y las características que definen tal
producto. Es la forma que tienen los comerciantes a su alcance para promover de modo
inmediato la transmisión de mensajes e imágenes con fines comerciales o de recordación.
En todo caso, teniendo en cuenta que la Superintendencia Financiera ha impartido
instrucciones a las instituciones vigiladas en el Capítulo VI de la Circular Externa 007 de
1996, con el fin de evitar que sus mensajes publicitarios induzcan a error a los usuarios del
sistema, cualquier reparo que usted tenga en punto a un mensaje en particular, puede
presentarlo ante la Delegatura para Intermediarios Financieros de esta Superintendencia,
dependencia encargada específicamente de los controles sobre publicidad y anuncios
comerciales.
“5°.- APLICACIÓN DE LA TASA DE SEGUROS EN CRÉDITOS PARA VIVIENDA
POPULAR: Se solicita a la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA la manera los bancos
deben aplicar el numeral 10 del artículo 17 de la Ley 546 de 1999, ya que la mencionada
norma indica que el crédito para vivienda debe ‘estar asegurado contra los riesgos que
determine el Gobierno Nacional’ , toda vez que hay entidades financieras que en los
mencionados créditos facturan en contra del deudor hasta 30 tipos de riesgos, incluso, para
viviendas ubicadas en Bogotá, se ha llegado el caso de facturar pólizas de seguros maremoto,
cuando la ciudad está a 2600 metros sobre el nivel del mar. Algunas entidades facturan póliza
de seguro de desempleo, frente a otras que no facturan tales costos. En otras situaciones, los
Bancos no facturan póliza de seguro de vida sin que se pueda entender cuales son las
variables para determinar con precisión tales costos.”
Respuesta. En punto a este tema, nos permitimos informarle que en materia de vivienda, la
Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, estableció normas generales y señaló los criterios a los
cuales debía sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especial de financiación
de vivienda individual a largo plazo y para determinar condiciones especiales para la vivienda
de interés social urbana y rural.
El artículo 17 de la citada ley, fijó las condiciones de los créditos de vivienda individual a
largo plazo, consagrando entre otros requisitos, en el numeral 10°, que dichos créditos debían
estar asegurados contra los riesgos que determinara el Gobierno Nacional.
Posteriormente el Decreto 145 del 4 de febrero de 2000, dispuso en su artículo 1°, literal c),
que en los créditos de vivienda individual a largo plazo que otorgaran los establecimientos de
crédito, los inmuebles financiados debían encontrarse asegurados contra los riesgos de
incendio y terremoto.
Lo anterior se encuentra en concordancia con lo dispuesto en el artículo 101 del Estatuto
Orgánico del Sistema Financiero, según el cual, “Los inmuebles de propiedad de las
entidades sometidas al control de la Superintendencia Bancaria y aquellos que les sean
hipotecados para garantizar créditos que tengan o lleguen a tener a su favor, deberá
asegurarse contra los riesgos de incendio o terremoto, en su parte destructible, por su valor
comercial y durante la vigencia del crédito al que accede en su caso” . (Negrilla ajena al
texto)
De acuerdo con lo anterior, en los créditos de vivienda, existe la obligación de tener
asegurados los inmuebles contra los riesgos de incendio y terremoto.
No ocurre lo mismo con el seguro de vida deudor, el cual es considerado una seguridad
adicional de los créditos que otorgan los establecimientos de crédito, contando el deudor con
la libertad de asegurar el bien con la compañía de seguros que escoja, con la cobertura y
demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito.
Lo anterior, teniendo en cuenta las instrucciones impartidas por esta Superintendencia en la
Circular Básica Jurídica 007 de 1996, Título Tercero, numeral 2.1.1., en desarrollo de la
facultad conferida en el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, frente a las condiciones que deben
contener como mínimo los contratos de mutuo o pagaré:
“2.1.1 Condiciones uniformes
Todo contrato de mutuo o pagaré debe contener como mínimo las siguientes estipulaciones:
(…)
g. Los seguros necesarios para garantizar el cubrimiento de los riesgos de incendio y
terremoto a los que está expuesto el inmueble financiado, así como los seguros definidos en
los manuales de crédito de las instituciones financieras, particularmente el seguro de vida
deudores. En todo caso se deberá indicar la libertad que tiene el deudor de asegurar el bien
con la compañía de seguros que escoja y la cobertura y demás condiciones exigidas en cada
caso por el establecimiento de crédito” (Negrilla ajena al texto)
De igual manera, el numeral 2 del artículo 120 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero,
establece unos límites para efectos de fijar el valor asegurado en las pólizas de incendio y
terremoto y de vida del deudor, disponiendo al respecto lo siguiente:
“Artículo 120. NORMAS APLICABLES A LAS OPERACIONES ACTIVAS DE CRÉDITO.
(…)
2. Condiciones de los créditos de largo plazo para vivienda.
(…)
“En los seguros que se pacten sobre el bien hipotecado el valor asegurado no podrá
sobrepasar el de la parte destructible del inmueble; y en los seguros de vida del deudor, el
valor asegurado no excederá el del saldo insoluto del crédito. En todos los casos el deudor
deberá recibir un certificado individual y copia de las condiciones del contrato de seguro con
la estipulación de la tarifa aplicable. La factura de cobro del crédito presentará por separado
en moneda corriente la liquidación de las primas como obligación independiente de los
cobros referentes al crédito de largo plazo”.
En conclusión, para los créditos de vivienda, existe la obligación de asegurar los inmuebles
contra los riesgos de incendio y terremoto, pero no de otorgar un seguro de vida. Lo anterior
no obsta para que el establecimiento de crédito, dentro de sus manuales de crédito, establezca
la obligación para el deudor de tomar un seguro de vida deudores, el cual, como ya se expresó
podrá ser contratado con cualquier compañía de seguros que escoja el deudor, con la cobertura
y demás condiciones exigidas en cada caso por el establecimiento de crédito.
Ahora en bien en cuanto a su afirmación según la cual las entidades bancarias inducen a los
deudores de Bogotá a asegurar los inmuebles por maremoto, esta Superintendencia le informa
que usted tiene el derecho de abstenerse de tomar tal póliza y por consiguiente de abstenerse
de cancelar su valor.
El relación con el seguro de desempleo, resaltamos que se trata de una seguridad adicional que
otorgan algunas compañías de seguros y que tiene por objeto asegurar a los empleados
deudores el pago de las cuotas de su crédito durante un término que establece la misma póliza,
cuando el beneficiario del seguro pierde su trabajo.
En la medida en que esta póliza no es de carácter obligatorio, forma parte de la estructura
crediticia únicamente de las entidades financieras que así lo establezcan sus reglamentos de
crédito.
“6°-. LA PRIMERA CUOTA Y LA PUBLICIDAD ENGAÑOSA: Se anuncia por los medios
de comunicación, de manera alienante que ‘Es necesario tener en cuenta que la primera
cuota no puede superar el 30 por ciento de los ingresos del solicitante, sobre esta base se
debe escoger la opción de pago más conveniente’. En consecuencia, es importante que la
SUPERINTENDENCIA, certifique si la SEGUNDA CUOTA puede superar el 50% por ciento
de los ingresos de la persona, y si de ahí en adelante, es decir de la tercera cuota y hasta el
infinito puede la entidad financiera (Banco), a su arbitrio y en uso de su descomunal poder
dominante, facturar una cuota que supere el 100 por ciento de los ingresos de la persona
como cuota mensual.”
Respuesta. La legislación establece el control que debe verificarse respecto de la primera
cuota, pero este tope no se predica respecto de las cuotas restantes. Es importante señalar que
el crédito es proyectado con base en los ingresos que reporta el deudor en la solicitud de
crédito, de acuerdo con el plazo, el monto, la tasa de interés y el sistema de amortización
escogido.
No obstante lo anterior, respecto a la información sobre la proyección de un crédito de
vivienda otorgado por una entidad financiera, el artículo 20 de la Ley 546 de 1999 señaló:
“Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a
todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara
y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a
pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período,
todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia
Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para
efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos,
implicará necesariamente modificaciones en los montos proyectados…”.
Así mismo, el artículo 21 de la misma normatividad prevé que “Los establecimientos de
crédito deberán suministrar información cierta, suficiente, oportuna y de fácil comprensión
para el público y para los deudores respecto de las condiciones de sus créditos, en los
términos que determine la Superintendencia Bancaria.
“Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a
todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información en las
condiciones del presente artículo”.
En desarrollo de lo anterior, el numeral 6 de la Circular Básica Jurídica expedida por esta
Superintendencia (Circular Externa 007 de 1996) establece:
“En cumplimiento de los artículos 20 y 21 de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, las
entidades destinatarias de este instructivo deberán remitir a todos sus deudores de créditos
individuales hipotecarios para vivienda vigentes y para los nuevos que se otorguen, una
información clara, cierta, comprensible y oportuna respecto de las condiciones de sus
créditos, de manera tal que el usuario conozca suficientemente la operación del sistema, la
composición de las cuotas, el comportamiento del crédito durante su vigencia y las
consecuencias de su incumplimiento.
“Dicha información será suministrada al público y a los deudores al momento de ofrecer el
producto y, a partir del otorgamiento del préstamo, será remitida a los mismos durante el
primer mes de cada año calendario, en los términos del artículo 20 citado, sin perjuicio de
que pueda ser solicitada por el deudor en cualquier momento durante la vida del crédito.
“(…)
“6.2 Extractos
“Los extractos suministrados a los clientes por parte de los establecimientos de crédito
deberán detallar de manera precisa el nombre del titular, número de crédito, sistema de
amortización, tasa de interés pactada y cobrada en el correspondiente período expresada en
términos efectivos anuales aún cuando se haya pactado en términos nominales, cotización de
la UVR, fecha de corte de la obligación y fecha límite de pago, número de la cuota que se
cancela, número de cuotas pendientes para el pago total del crédito, plazo inicial del mismo,
saldo de la obligación y la discriminación del pago anterior indicando el monto amortizado a
capital, intereses corrientes y de mora, si es del caso, así como los pagos efectuados por
concepto de seguros. Las cifras que se incluyan en el extracto deberán reflejarse en UVRs y
en pesos, si la obligación se encuentra denominada en UVRs.
“6.3 Anualmente
“Con el objeto de que los deudores de créditos de vivienda cuenten con los elementos de
juicio necesarios a que se refiere el artículo 20 de la Ley 546 de 1999, los establecimientos de
crédito deberán remitir dentro del primer mes de cada año la siguiente información:
El comportamiento histórico del crédito indicando para el año inmediatamente anterior cómo
se aplicaron los abonos a capital (en UVR y en pesos), los valores por concepto de seguros
(incendio, terremoto, vida, etc.), los correspondientes a intereses y el saldo de la obligación
(en UVR y en pesos).
Una proyección del crédito para el año en curso, con las indicaciones señaladas en el
subnumeral 6.1.2 de este capítulo.
En los casos en que la proyección del año anterior no coincida con el comportamiento real
del crédito durante ese período, el establecimiento de crédito podrá acompañar una
explicación de las causas que dieron origen a tal situación” (se subraya).
Frente a todo lo anterior, resulta viable concluir que las entidades vigiladas por este organismo
de control deben informar a sus clientes la forma como evoluciona el crédito, según los
parámetros antes señalados y en los términos y condiciones aquí previstos.
“7°-. SISTEMA DE AMORTIZACIÓN: Es importante que la SUPERINTENDENCIA
FINANCIERA DE COLOMBIA, nos indique el sistema de amortización del crédito, es decir,
que cada pago que haga el deudor de créditos para vivienda popular, cuanto amortiza el
capital prestado, cuanto amortiza los intereses, cuanto amortiza la tasa de seguros, cuanto los
gastos de administración y cobranza, etc.”
Respuesta. Con la expedición de la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999, se dictaron las
normas generales que regulan de manera integral el sistema especializado de financiación de
vivienda a largo plazo, previendo como pilares de tales operaciones de crédito el que se
otorguen con una tasa fija de interés durante todo el plazo del préstamo (numeral 2 artículo
17), los sistemas de amortización no contemplen capitalización de intereses (ibídem) y se
acepte expresamente el prepago, total o parcial, de la obligación en cualquier momento sin
penalidad alguna (numeral 8 artículo 17).
En ese contexto, es claro que uno de los propósitos del legislador, en concordancia con las
sentencias proferidas por la H. Corte Constitucional y el Consejo de Estado, fue el de crear un
sistema de financiación de vivienda a largo plazo ligado al índice de precios al consumidor 1
concepto bajo el cual se creó la UVR, y con ello que dichos créditos se denominaran en
Unidades de Valor Real de manera general y sólo excepcionalmente en pesos, caso en el cual
debían mantener las características de pactarse a una tasa de interés fija y no se capitalizara
intereses.
En el artículo 17 de la ley mencionada, denominado “Condiciones de los créditos de vivienda
individual ”, el numeral 7º señaló que “Los sistemas de amortización tendrán que ser
expresamente aprobados por la Superintendencia Bancaria”.
En desarrollo de estas disposiciones se expidió la Circular Externa 068 de 2000, recogida por
la Circular 085 del mismo año, hoy incorporada como numeral 5 del Capítulo Cuarto, Título
Tercero de la Circular Externa 07 de 1996, mediante la cual se autorizaron, con carácter
general, los sistemas de amortización que debían aplicar los establecimientos de crédito,
adecuando al efecto todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y
que eran aplicables tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha como para
aquellos que se otorgaran en adelante.
Así, las entidades financieras dentro de la autonomía que les es propia, en virtud de la
actividad profesional que adelantan y en atención a las políticas de crédito aprobadas por sus
respectivos estamentos, han podido adoptar uno, varios o todos los sistemas de amortización
autorizados para ofrecerlos a sus clientes en el otorgamiento de créditos para vivienda a largo
plazo de interés social y diferente de ésta.
En razón a lo anterior, las instrucciones emitidas por este Organismo de Control en relación
con el tema de la referencia siempre se han enfocado a lograr que tanto la modalidad de
financiación de créditos de vivienda como el sistema de amortización de los mismos, se
adecuen a los lineamientos previstos en la Ley 546 de 1999, es decir, suspensión de la
capitalización de intereses y adopción de alguno de los sistemas de financiación aprobados,
v.gr., moneda legal colombiana a tasa fija o unidades de valor real UVR, sin que en ningún
momento, advertimos, esta Superintendencia hubiese ordenado, de manera imperativa, la
imposición de adoptar una cualquiera de las redenominaciones anteriormente señaladas.
Con fundamento en lo anterior, en la Circular Externa 068 de 2000, -recogida por la Circular
085 ya citada, se autorizó de manera general los sistemas de amortización a los que debían
adecuarse todas las obligaciones de vivienda a partir del 15 de septiembre de 2000, y que
resultan de aplicación tanto para los créditos que se encontraban vigentes a tal fecha, como
para aquellos que se otorgaran en adelante.
Estos sistemas de amortización son los que se describen a continuación:
Sistemas en Unidades de Valor Real UVR:
l. Cuota constante en UVR (Sistema de Amortización Gradual)
La cuota mensual es constante en UVR por todos los meses del plazo del crédito. Se calcula
como una anualidad uniforme en UVR a la tasa sobre UVR pactada y por los meses del plazo
mediante la siguiente fórmula:
donde:
Cu = Cuota mensual en UVR
D = Monto del préstamo en UVR
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Exposición de motivos Ley 546 de 1999 - Consideraciones generales – (Gaceta del Congreso octubre 12 de
1999)
n = Plazo en meses
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa remuneratoria efectiva anual ia ,
i = ((1+ia) (1/12))-1
= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período
Como la UVR se reajusta diariamente con la tasa de inflación, las cuotas en pesos variarán en
la misma proporción. De igual manera, aunque el saldo de la deuda valorada en UVR es
siempre decreciente, al convertirlo a pesos normalmente crece durante aproximadamente las
dos terceras partes del plazo.
2. Amortización Constante a Capital en UVR
Durante cada uno de los meses del plazo se amortiza a la deuda una cantidad uniforme en
UVR igual al monto del préstamo en UVR dividido por el plazo en meses. La cuota mensual a
pagar es la amortización constante más los intereses del mes sobre el saldo insoluto.
La cuota para cada mes se obtiene de aplicar la siguiente fórmula:
donde:
Ctu = Cuota en UVR a la altura t, t=1,2,3.....n
D = Monto de la deuda en UVR
= saldo a la altura t-1 igual a
i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual remuneratoria
sobre UVR
n = Número de meses del plazo
De esta forma, la cuota mensual en UVR es decreciente pero variable en pesos en una
proporción inferior al IPC.
3. Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por períodos anuales.
Las cuotas mensuales durante cada anualidad (aniversario) del crédito son decrecientes en
UVR. Para cada período anual del crédito se repite la serie de doce cuotas decrecientes. El
decremento anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada y no podrá modificarse
durante el plazo.
donde:
C = Cuota del primer mes de cada año del crédito en UVR
Ct = C(1-g)t-1 para t = 2,3,4,...11,12
g = decremento mensual equivalente a la inflación proyectada g=(1+Inf ) 1/12 -1
= El valor presente de N pagos anuales unitarios anticipados a la tasa efectiva anual i
D = Monto de la Deuda en UVR
N = Plazo en años
i = tasa efectiva anual remuneratoria sobre UVR
R = Valor presente de 12 pagos mensuales decrecientes a una tasa mensual equivalente a la
inflación proyectada que no podrá modificarse durante el plazo con primer pago igual a una
unidad.
Sistemas en Pesos
1. Cuota Constante (Amortización Gradual en pesos)
La cuota mensual es fija en pesos por todo el plazo del crédito. Se calcula como una anualidad
uniforme ordinaria
donde:
C = Valor de la cuota mensual uniforme en pesos.
= Valor presente de n pagos unitarios periódicos a la tasa i por período
D = Monto del préstamo en pesos
n = Plazo en meses
i = tasa efectiva mensual equivalente a la tasa efectiva anual ia sobre pesos
i = ((1+ia) (1/12))-1
2. Amortización Constante a Capital
Las cuotas mensuales son iguales a la enésima parte de la deuda más los intereses del mes
calculados sobre el saldo insoluto. De esta forma, las cuotas mensuales en pesos son
decrecientes.
Donde:
Ct = Cuota en pesos a la altura t, t=1,2,3.....n
D = Monto de la deuda en pesos
St-1 = saldo a la altura t-1 igual a
i = tasa efectiva mensual equivalente = ((1+ia) (1/12))-1, ia tasa efectiva anual sobre pesos que
no podrá incrementarse durante el plazo.
n = Número de meses del plazo
Las cuotas definidas en el presente numeral corresponden única y exclusivamente al servicio
de la deuda en condiciones normales, es decir no incluyen primas de seguros ni recargos por
mora.
Así las cosas, si un crédito es otorgado con un sistema de amortización pactado en UVR, por
tratarse de un indicador variable, al convertirse a pesos las cuotas variarán.
En efecto, vale la pena precisar que el hecho de que se haya pactado un sistema de
amortización con cuota fija en UVR no implica que sea fija en pesos toda vez que tales
indicadores comprenden un componente variable, como por ejemplo la inflación, circunstancia
que significa que la cuota es variable, tal como se evidencia en los sistemas antes referidos, los
que a pesar de que se denominan “cuota constante en UVR” o “amortización constante a
capital” las cuotas de los créditos varían.
“8°-. EVENTUALIDADES EN CASO DE MORA O FALTA DE PAGO DEL DEUDOR: La
SUPERINTENDENCIA FINANCIERA debe ACLARAR la eventualidad en caso de mora del
deudor de crédito para vivienda, ya que los BANCOS que anuncian su negocio a través de los
medios de comunicación con la conocida publicidad engañosa, afirman que el crédito
mantendrá lo que se anuncia solamente si el deudor es estrictamente cumplido, sin tener en
cuenta la INESTABILIDAD LABORAL DE LA POBLACIÓN”.
Respuesta. Sobre este particular conviene precisar en primer término, que la disminución de
la tasa de interés para créditos hipotecarios, así como el porcentaje de tal disminución, ha sido
una decisión unilateral y voluntaria que han tomado las entidades financieras, por tal razón son
ellas directa y exclusivamente quienes establecen las condiciones y requisitos para que un
deudor pueda acceder a tal beneficio.
Dentro del anterior orden de ideas, las instituciones financieras ostentan legítimamente el
derecho de beneficiar con las rebajas de intereses a sus mejores clientes comerciales,
excluyendo de tal beneficio a aquellas personas que por una u otra razón no se encuentran al
día.
Así las cosas, en la medida en que la disminución de las tasas de interés no es una obligación
de carácter legal, sino un acto de mera liberalidad de la institución, consideramos que la
Superintendencia Financiera no tiene competencia legal para obligar a las entidades
financieras a extender los beneficios a todos sus deudores hipotecarios o para señalar las
condiciones en las cuales consideran pertinente otorgar el beneficio económico de la rebaja de
la tasa de interés para los créditos atendidos al día.
“9°-. En ejercicio de las funciones impartidas e n el numeral 7 del artículo 17 de la Ley 546
de 1999, es importante que la SUPERINTENDENCIA FINANCIERA DE COLOMBIA indique
si las personas con un ingreso laboral no superior a un salario mínimo legal mensual
($408.000,oo para el año 2006) tales como trabajadores temporales y por días, pueden
adquirir un crédito bancario de VEINTE MILLONES DE PESOS, bajo la modalidad
anunciada por la banca a través de los medios de comunicación, que practican la publicidad
engañosa.”
Respuesta. Entre los objetivos y criterios estipulados en la Ley 546 de 1999 para la regulación
del nuevo sistema por el Gobierno Nacional, se consigna el de "velar para que el otorgamiento
de los créditos y su atención consulten la capacidad de pago de los deudores" (numeral 5,
Artículo 2º). Así mismo, en el numeral 6 del Artículo 17º se dispone que "la primera cuota del
préstamo no podrá representar un porcentaje de los ingresos familiares superior al que
establezca, por reglamento, el Gobierno Nacional"; y en el numeral 7 del mismo artículo que
"los sistemas de amortización tendrán que ser expresamente aprobados por la
Superintendencia Bancaria".
Es más, en el numeral 9 del artículo antes referido se define taxativamente que se debe
cumplir el siguiente criterio en los créditos de vivienda: "Para su otorgamiento, el
establecimiento de crédito deberá obtener y analizar la información referente al respectivo
deudor y a la garantía, con base en una metodología técnicamente idónea que permita
proyectar la evolución previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del
deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el crédito durante toda su vida,
podría ser puntualmente atendido y estaría suficientemente garantizado ".
Igualmente, en desarrollo de la Ley 546, el gobierno mediante el Decreto 145 de 2000 precisó
que no es posible que el crédito hipotecario financie más del 70% del valor del inmueble.
En consecuencia, en el texto de la ley se han previsto los instrumentos adecuados destinados a
que los créditos y su amortización puedan ser atendidos por los deudores hipotecarios con un
esfuerzo razonable tomando en consideración sus ingresos y su capacidad de pago.
Así las cosas, la proporción entre el monto total en pesos nominales que paga un usuario y el
valor inicial de la deuda depende de varios factores, a saber: la tasa de interés acordada
libremente entre el deudor y el establecimiento de crédito, el comportamiento de la inflación,
el plazo del crédito y el sistema de amortización contratado.
De igual manera, la viabilidad de un crédito se encuentra fundamentada en todos los factores
inherentes al mismo, los cuales como ya se mencionó son: monto, tasa de interés, plazo,
sistema de amortización y fundamentalmente en la variación de la inflación y no únicamente
en los ingresos brutos del deudor.
Así las cosas, la respuesta a su pregunta no puede ser absoluta desde ningún aspecto, en razón
a que como se ha venido explicando, son muchos los factores que inciden en la determinación
de la posibilidad consultada.
“10°-. FORMATO DEL TITULO VALOR: Para todos los efectos del artículo 20 de la Ley 546
de 1999, SOLICITO que me expida el FORMATO aprobado por la SUPERINTENDENCIA
del pagaré que deban utilizar los bancos para el correspondiente crédito de vivienda.”
Respuesta. Sobre este particular, nos permitimos informarle que no existe disposición legal
alguna que exija a las entidades financieras someter a aprobación por parte de la
Superintendencia Financiera los formatos de los pagarés mediante los cuales instrumentan
ninguna de sus operaciones de crédito.
Así las cosas, esta entidad no puede atender su petición de expedir copia de tales formatos.
“11°-. REFINANCIACIÓN Y REESTRUCTURACIÓN DE CRÉDITOS: Se SOLICITA que se
me expliquen las pautas para todos los efectos en caso de REFINANCIACIÓN Y
REESTRUCTURACIÓN DE CRÉDITOS, si le es permitido al BANCO CAPITALIZAR LOS
INTERESES Y DE MÁS SUMAS, mediante la imposición a los deudores de nuevo título
valor.”
Respuesta. En cuanto hace al concepto de reestructuración de crédito, es necesario informar
que de conformidad con el numeral 12 del Capítulo II de la Circular Básica Contable y
Financiera, la reestructuración de un crédito se define como el “negocio jurídico de cualquier
clase, que tenga como objeto o efecto modificar cualquiera de las condiciones originalmente
pactadas en beneficio del deudor”.
Ahora bien, en cuanto a la reestructuración de un crédito otorgado para la financiación de
vivienda individual a largo plazo, resulta conveniente efectuar los siguientes comentarios:
El artículo 20 de la Ley 546 de 1999, estableció la posibilidad de que los deudores, de
conformidad con la información que les sea remitida por el establecimiento de crédito
acreedor sobre el comportamiento de su obligación, soliciten ajustar el plan de amortización a
su real capacidad de pago, atendiendo las condiciones particulares de cada uno, en los
siguientes términos:
“…Durante el primer mes de cada año calendario, los establecimientos de crédito enviarán a
todos sus deudores de créditos individuales hipotecarios para vivienda una información clara
y comprensible, que incluya como mínimo una proyección de lo que serían los intereses a
pagar en el próximo año y los que se cobrarán con las cuotas mensuales en el mismo período,
todo ello de conformidad con las instrucciones que anualmente imparta la Superintendencia
Bancaria. Dicha proyección se acompañará de los supuestos que se tuvieron en cuenta para
efectuarla y en ella se indicará de manera expresa, que los cambios en tales supuestos,
implicarán necesariamente modificaciones en los montos proyectados. Con base en dicha
información los deudores podrán solicitar a los establecimientos de crédito acreedores,
durante los dos primeros meses de cada año calendario, la reestructuración de sus créditos
para ajustar el plan de amortización a su real capacidad de pago, pudiéndose de ser
necesario, ampliar el plazo inicialmente previsto para su cancelación total”.
En desarrollo de esta disposición, la Superintendencia Bancaria expidió la Circular Externa
085 del 29 de diciembre del 2000, modificada por la Circular Externa No. 002 del 11 de enero
del 2001, cuyo texto fue incorporado al Capítulo IV del Título III de la Circular Básica
Jurídica, numeral 12, con el fin de instruir respecto de las condiciones que deberán ser objeto
de verificación por parte de la institución financiera al momento de estudiar la solicitud de
reestructuración antes comentada, las cuales se relacionan a continuación para mayor
información:
“a) Que la primera cuota del crédito una vez reestructurado, que esté dispuesto a pagar el
deudor, en ningún caso represente más del treinta por ciento (30%) de los ingresos familiares,
de conformidad con el Decreto 145 de 2000.
“b) Que el saldo de la obligación a la fecha de solicitud de la reestructuración no exceda el
setenta por ciento (70%) del valor del inmueble o el ochenta por ciento (80%) tratándose de
vivienda de interés social.
“El valor del inmueble se establecerá mediante avalúo técnico realizado por profesionales,
personas naturales o jurídicas, inscritos en el Registro Nacional de Avaluadores conformado
por la lista de las entidades autorizadas por la Superintendencia de Industria y Comercio, de
conformidad con Decreto 422 de 2000.
“c) Que el plazo contemplado para reestructurar la obligación no supere treinta (30) años,
contados a partir de la fecha del desembolso del crédito.
“d) Que el reporte de endeudamiento con el sector financiero permita concluir que el deudor
está en capacidad de cumplir con la obligación hipotecaria de vivienda.
“e) Que la entidad no haya presentado demanda ejecutiva en contra del deudor por la
obligación respecto de la cual se solicita la reestructuración.
“f) Que no existan embargos sobre la garantía a la fecha de solicitud de la reestructuración.
“g) Que el deudor no se encuentre tramitando un proceso concursal.
“h) Que la solicitud de reestructuración del crédito sea presentada dentro de los dos primeros
meses de cada año calendario y sea suscrita por todos los obligados, así como los documentos
a través de los cuales se instrumente la obligación.
“Lo anterior, debe entenderse sin perjuicio de la facultad que tiene la entidad acreedora de
acordar con sus deudores reestructuraciones de un crédito en cualquier momento, de acuerdo
con la percepción de riesgo que en cada caso se tenga”.
En consecuencia, es la entidad financiera la que debe analizar las condiciones individuales de
cada deudor (disminución de la capacidad de pago, divorcio, retiro de trabajo, etc.), bajo las
instrucciones señaladas en precedencia, a fin de determinar si procede o no a la
reestructuración de la obligación, advirtiendo que la capacidad de pago debe determinarse bajo
las condiciones particulares de cada deudor y, en todo caso, se debe dar cumplimiento a lo
contenido en el Capítulo II de la Circular Externa 100 de 1995.
Así mismo, la determinación de la cuota a cancelar obedece a las condiciones particulares de
la reestructuración que acreedor y deudor acuerden, atendiendo en todo caso el monto, plazo,
tasa de interés etc., de la obligación correspondiente.
Dentro del anterior orden de ideas, esta entidad considera que al ser modificadas las
condiciones inicialmente pactadas en el pagaré, en necesario que se suscriba uno nuevo en el
cual se reflejen efectivamente las nuevas condiciones del crédito, en cuanto a tasa, plazo,
monto etc.
“12°-. Se me expida una ESTADÍSTICA de los procesos judiciales que se siguen para el
remate de las vivienda populares en Colombia y de la misma manera una estadística sobre los
inmuebles dados en dación en pago.”
Respuesta. En la medida en que esta Superintendencia no lleva estadísticas sobre los temas
consultados, no estamos en capacidad de suministrarla.
﴾ ... ﴿.»