Guía Tasación y Venta I

Vanesa Di María y Florencia Sola – Guía tasación y venta I – UCA Rosario - 2014
Guía Tasación y Venta I
Profesora: Mirtha Cabullo
1) Emita un concepto de tasación
TASAR es estimar el valor económico de un bien. La estimación del valor económico es un pronóstico del
precio que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta en un momento y mercado
determinado. Decimos “estimar” ya que determinamos un precio potencial, probable (sólo hay precio
cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda). El
concepto de precio potencial alude al que tendría el bien en una compra venta libre. El valor a estimar es
económico (se descartan otros valores como los históricos o afectivos).
La predicción de los precios que realiza el tasador se limita a constatar la acción humana en alguna de sus
manifestaciones para pronosticar aproximadamente otras.
2) Conocimientos que debe reunir un perito valuador






Experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado;
Con alto nivel de competencia técnica;
Impecable integridad;
Sano y maduro criterio de apreciación
Experiencia de carácter intensamente práctico y personal;
Con integridad, voluntad constante de estudio y mejoramiento;
3) Concepto de valor de mercado
VALOR DE MERCADO es el precio más probable que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la
venta, en un mercado abierto y competitivo, a la fecha de tasación, entre un comprador y un vendedor que
actúan con conocimiento y libre voluntad.
4) Condiciones que reúne una tasación libre
 Comprador y vendedor están típicamente motivados (no hay condicionamientos extraños,
no hay relación entre ellos, ni obligación);
 El bien se ha colocado para la venta en el mercado durante un tiempo razonable y se han
hecho esfuerzos por encontrar un comprador que ofrezca el mejor precio;
 Comprador y vendedor bien informados y cada uno actúa según lo considera su mejor
interés;
 El pago se efectúa al contado o mediante acuerdos comparables;
 El precio representa la contraprestación normal por el bien vendido
5) Tipos de valores que conoce
a) Valor de uso
b) Valor de inversión
c) Valor de negocio en marcha
d) Valor asegurable
e) Valor fiscal, catastral o tributario
f) Valor de rescate
g) Valor de liquidación o venta forzosa
h) Valor especial
6) Concepto de bienes inmuebles y propiedad
BIENES INMUEBLES: se denomina de esta forma al suelo físico y aquellos elementos artificiales que se
adhieren al suelo. Es la cosa física, tangible junto con todos los agregados en, sobre y bajo el suelo.
PROPIEDAD: concepto legal que comprende todos los intereses, derechos y beneficios relacionados con el
dominio. Estos derechos permiten al propietario tener intereses específicos sobre lo poseído.
7) ¿A qué denominamos precio?
1
Vanesa Di María y Florencia Sola – Guía tasación y venta I – UCA Rosario - 2014
PRECIO: término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o servicio. Es un
hecho histórico, sea de conocimiento público o reservado. El precio puede o no tener relación con el valor
que pueden asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una
indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor dan a los bienes y servicios en circunstancias
particulares.
8) Defina: Costo, mercado y valor



Costo: es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crearlos o
producirlos. Concluida su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien
o servicio se convierte en costo para el comprador.
Mercado: es el sistema (o sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre
compradores y vendedores, mediante mecanismos de precios. Dichos intercambios pueden
realizarse sin restricciones indebidas. Cada parte responde a las relaciones de oferta y demanda y
otros factores de fijación de precios. Esto se da de acuerdo a sus capacidades, conocimientos y
deseos individuales. El mercado puede ser regional, nacional o internacional.
Valor: es un concepto económico que se refiere al precio más probable al que llegarán
compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para su adquisición. El valor no es un
hecho sino una estimación del precio probable que se pagará por los bienes y servicios en un
tiempo dado, conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor refleja
la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que percibirá el que posee los bienes o
recibe los servicios, en la fecha de tasación
9) ¿Qué interpreta por equilibrio de mercado?
El equilibrio de mercado representa un estado en que la cantidad demandada y la cantidad ofrecida es la
misma.
10) ¿Cuáles son las singularidades del mercado inmobiliario?
Las singularidades del mercado inmobiliario son las siguientes:
 Existencia de dos tipos de demanda de inmuebles urbanos: demanda primaria para uso propio y
demanda secundaria para su puesta en locación.
 Oferta rígida en inmuebles urbanos dada la complejidad de la adquisición del producto, lo cual
trae aparejado falta de pronta respuesta de la oferta frente a nuevos niveles de demanda.
 Largo período de vida útil de los inmuebles, lo que conlleva la existencia de un gran mercado de
bienes de segunda ocupación (en este contexto, pueden coexistir un exceso de oferta de bienes de
segunda ocupación y exceso de demanda de inmuebles nuevos).
 El mercado inmobiliario (así como su oferta y demanda) está segmentado de acuerdo a los
distintos usos de los inmuebles urbanos o rurales
 Se ofrecen productos similares pero no idénticos
 Algunos inmuebles no pueden ponerse en venta
 Los inmuebles, por su naturaleza, están fijos, lo cual motiva demandas localizadas
 Existe en el mercado inmobiliario falta de información, o en algunos casos información falsa y
contradictoria.
11) ¿Cuándo es necesaria la tarea del perito tasador?
La tarea del perito tasador es necesaria en las siguientes situaciones:







Operaciones de compraventa inmobiliaria
Tasación de bienes de uso
Herencias y sucesiones
Instancias judiciales
Evaluación de proyectos
División de bienes o división de condominios
Quiebras
12) ¿Por qué creemos que el valor de un bien es único?
2
Vanesa Di María y Florencia Sola – Guía tasación y venta I – UCA Rosario - 2014
El valor de un inmueble en un momento dado es único cualquiera sean los fines para los que se avalúa.
Este valor es ideal y el objeto de una tasación es aproximarse a él. Este grado de aproximación en una
valuación está dado en función directa del fin para el cual se efectúa.
13) ¿Qué cambios sufren las propiedades en su ciclo vital?
El cambio se produce a lo largo de la vida útil estimada de un bien. Dicho cambio puede ser
tumultuoso o gradual. Las etapas de dicho proceso son las siguientes:
a) Crecimiento: con la incorporación de mejoras, aumenta la franja de interesados
b) Equilibrio: una vez satisfechas las mejoras en cantidad y calidad, el área está saturada y puede
sufrir pocos cambios.
c) Declinación: existe necesidad de de un mayor mantenimiento como consecuencia de la edad, por
ende disminuye la franja de demanda.
14) ¿Qué interpreta por mayor y mejor uso?
Un bien inmueble alcanza su máximo valor de mercado cuando se le da el uso más redituable
permitido por el marco legal (código urbano) y lo físico (reglamento de edificación)
15) En un terreno urbano, cite los factores de influencia que influyen en su valor
Factores propios de la ubicación








Carácter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial o mixta)
Normas de zonificación vigentes
Tendencias de desarrollo del sector
Servicios públicos disponibles (luz, agua, gas cloacas) y subsistemas (tales como salud,
transporte, educación, culto y finanzas).
Importancia de la calle y sus condiciones físicas
Vecindad (linderos y entorno)
Relación oferta y demanda de la tierra en la zona
Desarrollo de la zona
Factores propios del terreno







Dimensión y proporción (superficie y relación frente-fondo)
Forma
Nivel (propio y en relación con el de la calle)
Ubicación dentro de la manzana
Orientación
El suelo de fundación (su calidad)
Relación lote-edificio (limitación de áreas y superficie edificable)
Factores de orden general
 Políticos, económicos y sociales (estabilidad política, legislación que afesta al régimen de la
propiedad, políticas impositivas, desarrollo económico general y particular, facilidades de crédito,
planes de construcción de viviendas, estabilidad monetaria, crecimiento vegetativo del país y del
núcleo urbano, etc.).
3