PROMOTORA DE PROYECTOS- MUNICIPIO DE SABANETA María

PROMOTORA DE PROYECTOS- MUNICIPIO DE SABANETA
María Teresa Vásquez Melo
Municipio de Sabaneta
Resumen
La Promotora de Proyectos Sabaneta es una empresa comercial e industrial del municipio
de Sabaneta dedicada al desarrollo de grandes proyectos a través de alianzas públicoprivadas bajo reglas claras de acción. El mecanismo de la Promotora de proyectos le
permite al municipio definir reglas para la acción de intereses privados en la satisfacción de
objetivos colectivos, a través de esquemas de contratación más flexibles, que no sería
posible desarrollar a través de las secretarías de la Alcaldía (por su régimen contractual). Se
trata de un instrumento de gobernanza por el cual el gobierno local de Sabaneta establece
mecanismos para actuar con actores de mercado en sus propios términos. De esta manera la
acción “reguladora” del municipio ayuda a que las fuerzas de mercado se orienten (en sus
términos) a la solución de problemas públicos. Logrando así direccionar a los actores del
mercado con el uso de convenios, contratos, y fiducias. Este caso representan también un
buen ejemplo de instrumentos de gobernanza puestos en acción, sin la creación de la
Promotora, las fuerzas de mercado seguirían actuando de manera fraccionada, y los
recursos públicos no darían abasto para la satisfacción de las acciones menos urgentes, pero
no por eso no importantes.
La Promotora nace de los problemas de gestión interna de las secretarías para ejecutar
proyectos ágiles y que se rijan según las reglas de los mercados inmobiliarios. En el caso de
Sabaneta, como en el de muchos otros municipios, el municipio tenía una gran cantidad de
predios y una carencia de recursos (económicos y de gestión) para ejecutarlos. Esto
contrastaba con un sector privado local que estaba dispuesto a entrar a desarrollar
proyectos, pero se encontraba con un municipio que tenía serios problemas para ser su
interlocutor. Así, mientras el municipio se regía bajo la lógica de las burocracias públicas,
el mercado seguía el dictamen de su propio interés en pequeños proyectos. Así las cosas,
ninguno de las dos formas de coordinación terminaba por producir resultados. El mercado
por ejemplo producía viviendas, pero de un valor demasiado alto para muchos residentes.
El mercado producía nuevas soluciones físicas, pero no producía espacio público. Por otro
lado el Municipio no tenía los fondos suficientes para suplir estos fallos de mercado con
proyectos propios.
Partiendo de estas preocupaciones, y en el marco de una reunión de la Federación
Latinoamericana de Alcaldes, se conocieron las prácticas de Rosario (Argentina) y de un
municipio en México, donde lo público se une a lo privado. A partir de estas experiencias,
y un poco más de investigación, se decidió entonces montar una empresa comercial del
Estado de orientada al desarrollo de grandes proyectos. Surge entonces, la Promotora de
Proyectos Sabaneta, que es una empresa comercial e industrial del Estado. Esta pretende
llevar a cabo proyectos inmobiliarios y urbanísticos, a la vez que ejecuta políticas,
proyectos y programas que buscan generar desarrollo local. La Promotora tiene como
objetivo desarrollar grandes proyectos como los planes parciales, sedes administrativas,
infraestructura, vivienda, etc. La intervención de la Promotora de Proyectos se enfoca en
los siguientes aspectos: la gerencia de proyectos en el ámbito del desarrollo urbano; el área
del diseño y estudios técnicos; y el desarrollo de herramientas que permiten llevar a cabo
procesos de desarrollo territorial.
Finalmente, la Promotora de Proyectos, como ya se dijo, es una empresa comercial del
Estado, que trabaja con el sector privado para crear alianzas estratégicas. La razón por la
cual se decide crear este mecanismo para intermediar entre el rol de las secretarías, y el
sector privado, se debe precisamente al limitante de las primeras para establecer alianzas
público-privadas. Al contrario la Promotora al ser una empresa comercial del Estado puede
definir un manual de contratación flexible, y unos esquemas financieros más abiertos.
Finalmente, la promotora lleva al gobierno local a actuar bajo las reglas del mercado
inmobiliario, pues escoge los proyectos que se consideran rentables para el municipio y el
sector privado. Esto ayuda a que el gobierno local, fijando las reglas para la operación del
mercado, entre a impulsar su propia capacidad de acción de una manera que sería
impensable si esta quedara atada a sus propias competencias.
Objetivos y Estrategias
Los objetivos de la Promotora de Proyectos abarcan la gerencia de proyectos para el
desarrollo, la promoción y comercialización de proyectos que sean de interés tanto
municipal como regional, la administración de los bienes que sus proyectos necesiten, y la
participación activa en los procesos de desarrollo integral en materia urbana y rural.
Figura 4: área para desarrollo de sede administrativa
Fuente: Presentación Plan Parcial Sabaneta Real, proporcionada por la Promotora de
Proyectos Sabaneta.
Modelo de Gestión: Metodología e Implementación
El modelo de gestión de la Promotora permite agilidad en los procesos, lo que le da valor
agregado a la Promotora. Uno de los instrumentos que facilita la ejecución de los proyectos
que lleva a cabo la Promotora son los Planes Parciales: se trata de las tierras que los
municipios poseen. Sabaneta por ejemplo, tiene aproximadamente 30 ó 35.000 metros de
tierra. Por lo tanto, se busca desarrollar un Plan Parcial, en el que se unan estas tierras, a
aquellas de particulares a través de la Promotora. Luego, estos bancos de tierras son puestos
como parte de alianzas publico-privadas más amplias. Estos Planes tienen esa connotación
de manejo de la tierra en forma conjunta. Puesto que el Municipio no puede hacerlo
directamente, debido a falta de recursos y falta de tiempo; mientras que con una empresa
como ésta, se logran desarrollar los proyectos al unir a los sectores público y privado.
Respecto a los mecanismos para organizar la acción pública-privada, en estos procesos hay
tres bloques:
1.
Convenio interadministrativo de desarrollo de la tierra: El Municipio y la
Promotora hacen un convenio de desarrollo de la tierra.
2.
Acuerdo de voluntades: Contrato con tres componentes: financiero (establece la
rentabilidad del Proyecto), definición del esquema legal y un esquema de distribución de la
tierra en el sentido de qué va a operar ahí.
3.
Fiduciaria: Contrato fiduciario, para darle tranquilidad a ambas partes. Al
Municipio y al privado. La fiduciaria proporciona esta tranquilidad.
Consideración final
El proceso acelerado de urbanización y desarrollo que atraviesan los municipios demanda
acciones específicas en el ámbito de la infraestructura. Sin embargo, los municipios cuentan
con capacidades fiscales y jurídicas limitadas que nos les permiten desarrollar muchas de
sus potencialidades. En este caso los instrumentos de gobernanza sirvieron para involucrar
nuevos actores de mercado, en sus propias condiciones, en la solución de problemas
públicos. Debido a que Sabaneta no es el único municipio que ha debido hacer frente a
estos procesos, sino que en el Área Metropolitana, e incluso en el país, hay municipios con
necesidades semejantes, el mecanismo de la Promotora es un buen ejemplo de cómo estas
necesidades pueden ser resueltas a través de alianzas entre el sector privado y el sector
público, tomando los aspectos positivos de cada uno de estos ámbitos. No se trata, como se
hubiera pensado en los noventa, de dejar a la mano invisible del mercado actuar. Se trata
más bien de traer a los actores privados a trabajar en proyectos concretos, y bajo
condiciones claras a actuar en la solución de problemas públicos. Así el mercado puede al
mismo tiempo maximizar el interés individual y de utilidad que lo moviliza, al tiempo que
logra los objetivos fijados por la administración local. Acá el puño de hierro de la
burocracia pública, no se transformó en la mano invisible del mercado, sino en los
instrumentos de gobernanza del gobierno local.