Inversión Sujeto Pasivo Inversiones Inmobiliarias

Nuevo supuesto de inversión del sujeto pasivo en el IVA en
las ejecuciones de obra inmobiliaria.
Queremos llamar la atención sobre la incidencia inmediata en la operativa empresarial de una
de las novedades introducidas en el IVA por la Ley 7/2012, en particular, el nuevo supuesto de
inversión del sujeto pasivo en relación con las ejecuciones de obra inmobiliaria.
2.1. Requisitos objetivos.
El nuevo supuesto de inversión del sujeto pasivo tipificado afecta a las ejecuciones de obra,
con o sin aportación de materiales, así como a las cesiones de personal para su realización,
que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de
edificaciones.
En particular se consideran edificaciones las siguientes:

Los edificios concebidos para su utilización como viviendas o para servir al desarrollo de una
actividad económica

Las instalaciones industriales no habitables

Las plataformas para exploración o explotación de hidrocarburos

Los puertos, aeropuertos y mercados

Las instalaciones de recreo y deportivas

Los caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, autopistas y demás vías de
comunicación terrestres o fluviales

Instalaciones fijas de transporte por cable
Y en particular se considera rehabilitación la reconstrucción de edificaciones cuando más del
50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con:

Obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas

O con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
A estos efectos, se considerarán obras análogas las siguientes:

Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de
seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia
mecánica.

Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan
en el tratamiento de pilares o forjados.

Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras
arquitectónicas para su uso por discapacitados.
A su vez, se considerarán obras conexas, las siguientes:
o
Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
o
Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones
eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
o
Las obras de rehabilitación energética, entendiendo por tales las destinadas a
la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su
demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e
instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de
energía renovables.
Para que las citadas obras conexas tengan la consideración de rehabilitación a
efectos del IVA, es indispensable que el coste total de las mismas sea inferior al
derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales,
fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que
estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u
ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Por último, decir que se mantiene el requisito cuantitativo, es decir, que el coste
total de las obras exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la
edificación, si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente
anteriores al inicio de las obras o, en otro caso, el valor de mercado que tuviera la
edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se
descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la
parte proporcional correspondiente al suelo.
2.2. Requisitos subjetivos.
La inversión del sujeto pasivo operará con motivo de los contratos directamente formalizados
entre el promotor y el contratista, pero también cuando el destinatario de las operaciones sea el
contratista principal u otros subcontratistas, por tanto, el ámbito principal abarca toda la cadena
de agentes intervinientes en la ejecución de la obra.
Dentro de este epígrafe, es importante hacer constar que estos supuestos de inversión del
sujeto pasivo solamente operan cuando el destinatario de la operación sea un profesional o
empresario
2.3. Operativa de IVA que implica.
La inversión del sujeto pasivo implica que ostentará la condición de sujeto pasivo el empresario
o profesional destinatario de la operación, de tal manera que quien realiza la ejecución de obra
facturará sin IVA y el destinatario de la operación se autorepercutirá el IVA.
2.4. Fecha de efectos.
Todas la ejecuciones de obra cuyo IVA se devengue a partir del 31 de octubre de 2012,
inclusive, se verán afectadas por este nuevo tratamiento.