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REAL INVESTMENT TRUST S.A.
MANAGEMENT & CONSULTING
FECHA:
INFORME NÚMERO:
EMITIDO POR:
DIRIGIDO A:
24 de Febrero de 2014
TPT-8 –Rendimiento de Inversión
REAL Investment Trust S.A. - Fiduciario
Fiduciantes Adherentes
fin de sostener tanto como se pueda los niveles de
reservas que respaldan el circulante.
Estimado ________________r,
Es un gusto tomar contacto con usted con
el objeto de hacerle llegar el informe trimestral de
“Rendimiento de Inversión”
El motivo del presente informe es mantenerlo
actualizado sobre el rendimiento de la Inversión en
el Proyecto Tigre Park Tower. El mismo se
despliega en cuatro cuerpos principales:
Coyuntura Económica
Análisis de Proyectos Comparativos
Análisis Técnico
Información personalizada sobre Flujo de
Fondos y sugerencias para maximizar el
rendimiento de la inversión (el detalle del Flujo
de Fondos se comenzará a reportar a partir del
próximo informe de rendimiento de inversión)
COYUNTURA ECONÓMICA
Como consecuencia de la política económica no
ortodoxa que rige los mercados en Argentina, el
riesgo de tenencia de moneda nacional ha ido
increyendo en los últimos años, y se ha acelerado
considerablemente luego de la reciente y abrupta
devaluación.
Por un lado, la creciente inflación no solo atenta
contra el poder adquisitivo ciudadano, sino que
adicionalmente deteriora significativamente los
ahorros por tenencia en moneda nacional, como
consecuencia del desfasaje entre las tasas activas
y la tasa de inflación real, resultando en un
deterioro sistemático de la capacidad de ahorro.
Por otro lado, está a la vista que se continuará con
la restricción de acceso a la moneda extranjera, a
La reciente devaluación no hace otra cosa que
complejizar aun más el deteriorado escenario,
alimentando la escalada de precios tanto de biene
importados (razones técnicas) como de bienes
locales (razones especulativas)
Naturalmente, debemos esperar que la creciente
inflación afecte inexorablemente los precios de la
Mano de Obra y Materiales utilizados para la
Construcción, impactando en los índices de la
Cámara Argentina de la Construcción. Estos
índices se utilizan para calcular los mayores costos
del contrato que vincula al Fideicomiso con la
Constructora, razón por la cual es cuestión de
tiempo que se terminen trasladando.
La inversión que usted ha realizado en Tigre Park
Tower permite transformar muchas de las
desventajas del panorama económico actual y
transformarlas en oportunidades y beneficios, a
saber:
i.
ii.
La
repentina
devaluación
ha
revalorizado en moneda local todos los
bienes que normalmente se cotizan en
moneda extranjera. Ello así, es correcto
pensar que la propiedad de Tigre Park
Tower
que
ha
adquirido
ha
incrementado considerablemente su
valor en moneda local, incrementando la
tasa de rendimiento de su inversión
De acuerdo con la política financiera
que establecimos, se ha maximizado en
todo lo posible la entrega de anticipos
para acopios y certificaciones a la
Constructora. Ello así, hemos fijado el
precio de materiales y mano de obra por
un monto de dinero muy por encima del
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Tel: 54 11 4890 8036 - www.realinvesttrust.com.ar – email: [email protected]
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iii.
considerado inicialmente. Todo esto se
realizó antes de la devaluación,
evitando una depreciación fuerte del
activo líquido del fideicomiso.
Si bien la inflación avanzará generando
mayores costos, en ningún caso
avanzará al ritmo de la devaluación; con
lo cual, la valorización del proyecto ha
incrementado muy por encima de lo que
incrementarán los costos.
Las tasas de rendimiento que mostraremos en el
Punto 3 – Análisis Técnico, permiten ver a las
claras que sin duda alguna la inversión que ha
realizado en este proyecto se encuentra entre las
inversiones que mejor resguardarán el dinero
integrado hasta aquí, y brindarán las mayores
tasas de rendimiento, transformando este contexto
económico de caos, en una fantástica oportunidad.
los ajustes por mayores costos de construcción,
serán iguales a la revalorización de la propiedad
terminada)
Para el caso del Proyecto Tigre Park Tower, no es
posible encontrar Emprendimientos Comparables
pues ningún Proyecto en el Municipio de Tigre
tiene las características de Tigre Park Tower, en
cuanto a ubicación, infraestructura y terminaciones.
Ello así, hemos seleccionado los mejores
proyectos terminados y consideramos que al no ser
comparables, nuestro análisis de rendimiento de la
inversión tendrá carácter conservador.
En resúmen, si bien deberemos considerar un
mayor impacto en los costos consecuencia de la
creciente inflación, la devaluación reciente
incrementó considerablemente el valor del
Proyecto Tigre Park Tower, y se ha convertido sin
duda en uno de los mejores refugios para los
ahorros en moneda local.
ANÁLISIS DE PROYECTOS
COMPARATIVOS
Para calcular el rendimiento de la inversión,
tomamos como referencia proyectos comparables
con Tigre Park Tower (superficies equivalentes de
las unidades, zona, infraestructura y terminaciones)
que se encuentren finalizados / entregados y
publicados a la venta. En función de las
publicaciones existentes, se promedia el precio al
cual se encuentran publicadas las unidades, y se
considera que su unidad de Tigre Park Tower
tendrá ese mismo precio una vez finalizada, dentro
de 30 meses.
Se constituye así un flujo de fondos considerando
el anticipo aportado en el período inicial, y las 30
cuotas tomadas a moneda constante (sin ajustes
pues se considera de manera conservadora que
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JAI TOWERS
El Emprendimiento Jai Towers se emplaza en Luis
García y Montevideo (es muy visible bajando del
acceso Tigre, con lo cual la zonificación es
significativamente inferior a la de Tigre Park
Tower), cuenta con una sueprficie total de 24.000
m2, fue proyectado por el estudio Baudizzone –
Lestard – Varas, siendo el Comitente el Club
Náutico Hacoaj. El proyecto se concluyó en el año
2006
Encontramos a la venta unidades de 3 ambientes,
con cocina con barra tipo breakfast, pisos de
cerámicos, Suite con vestidor, y un baño completo.
La superficie cubierta es de 65 m2 más 5 m2 de
balcón. Cuenta con cochera cubierta.
El sistema de Confort es con unidades splits
frío/calor.
Render Proyecto JAI TOWERS
El complejo cuenta con, pileta, jacuzzi, sauna,
gimnasio, SUM con cocina y parrillas
El Valor Publicado para la Venta es de 1.986.000
AR$
http://aviso.zonaprop.com.ar/departamentos-3ambientes-tigre-tigre-bsas-gba-zona-norte4384430
Living Comedor Unidad 4 ambientes
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LINIERS 500
El Emprendimiento Liniers 500 cuenta con
departamentos de dos y tres ambientes, piscina,
SUM, Gimansio y un pequeño jarídn. Las unidades
de tres ambientes cuentan con dos dormitorios,
uno en suite con vestidor, y segundo baño
completo. La cocina es cerrada y el Balcón
aterrazado. El proyecto se emplaza en la calle
Liniers al 500 (la zonificación es significativamente
inferior a la de Tigre Park Tower)
La superficie total es de 70 m2 con balcón, y cuenta
con cochera cubierta.
El sistema de Confort es con unidades splits
frío/calor.
El Valor de Publicado para la Venta es de
1.788.000 AR$
http://aviso.zonaprop.com.ar/departamentos-3ambientes-tigre-tigre-bsas-gba-zona-norte4018591
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Chacabuco 300
El Emprendimiento Chacabuco 300 se encuentra
en zona céntrica del Municipio deTigre y cuenta
con departamentos de uno, dos y tres ambientes.
El Edificio no cuenta con amenities.
Encontramos departamentos en venta de 3
ambientes que cuenta con living comedor con
salida a balcon, cocina semi integrada con barra
desayunadora, toilette, 2 dormitorios con placares,
baño completo con hidromasaje. La unidad cuenta
con cochera cubierta y baulera.
La superficie cubierta es de 70 m2 y cuenta con un
balcón de 5 m2. Cuenta con cochera cubierta.
El sistema de Confort es con unidades splits
frío/calor.
El Valor de Publicado para la Venta es de
1.860.000 AR$
http://aviso.zonaprop.com.ar/departamentos-3ambientes-tigre-tigre-bsas-gba-zona-norte4002949
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ANÁLISIS TÉCNICO
Con las consideraciones expuestas en el Análisis
de Proyectos Comparativos, consideramos que la
Unidad Funcional _______ tendría hoy un valor de
marcado de 1.948.900 AR$.
Para el Análisis Técnico recurriremos a las
herramientas que explicamos a continuación:
Tasa interna de retorno o tasa interna de
rentabilidad (TIR): es el promedio geométrico de
los rendimientos futuros esperados de dicha
inversión, y que implica el supuesto de una
oportunidad para "reinvertir". En términos simples,
diversos autores la conceptualizan como la tasa
de descuento con la que el valor actual neto o
valor presente neto (VAN o VPN) es igual a cero.
La TIR puede utilizarse como indicador de la
rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor
rentabilidad; así, se utiliza como uno de los criterios
para decidir sobre la aceptación o rechazo de un
proyecto de inversión. Para ello, la TIR se compara
con una tasa mínima o tasa de corte, el coste de
oportunidad de la inversión (si la inversión no tiene
riesgo, el coste de oportunidad utilizado para
comparar la TIR será la tasa de rentabilidad libre
de riesgo). Si la tasa de rendimiento del proyecto expresada por la TIR supera la tasa de corte, se
acepta la inversión; en caso contrario, se rechaza.
Valor actual neto (VAN): es un procedimiento que
permite calcular el valor presente de un
determinado número de flujos de caja futuros,
originados por una inversión. La metodología
consiste en descontar al momento actual (es decir,
actualizar mediante una tasa) todos los flujos de
caja futuros hasta la finalización del proyecto y
comparar esta equivalencia con el desembolso
inicial. Cuando dicha equivalencia es mayor que el
desembolso inicial, entonces, es recomendable
que el proyecto sea aceptado.
Flujo de Fondos a Moneda Constante: el análisis
de rendimiento de la inversión debemos realizarlo
en
un
escenario
inflacionario
elevado.
Consideramos para nuestro análisis que la inflación
de precios y costos es “pura”, esto es que afecta a
todos los bienes por igual, entendiendo que en
nuestro caso los bienes son los costos de obra y
los precios es el valor final de las unidades.
Consecuentemente la evaluación financiera puede
realizarse indistintamente a Precios Constantes o a
Precios Corrientes.
Para nuestro análisis, utilizamos el Flujo de Fondos
a Moneda Constante, para lo cual tenemos que
construir la Tasa Real con la que descontaremos el
flujo de fondos (Ir):
Ir = (1 + t) / (1 + i) – 1
Donde:
Ir = Tasa Real
t = Tasa de Oportunidad; es la tasa alternativa con
la que comparamos nuestra inversión
i = Inflación estimada
Para nuestro anállisis consideramos las siguientes
tasas:
t = Consideramos la tasa que se obtiene por un
plazo fijo en AR$ a 30 días = 20 % anual
i = Consideramos una inflación del 30% anual
Ello así, la Tasa Real resultante es:
Ir = (1 + 20 % ) / ( 1 + 30 % ) -1 = - 8%
La Tasa Real resulta ser negativa pues en la
realidad actual las inversiones estándar tienen una
tasa menor a la tasa de inflación real.
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Utilizamos entonces la Tasa Real para descontar el
Flujo de Fondos a Moneda Constante para obtener
el Valor Actual Neto (VAN)
Ello así, el análisis técnico de la inversión que
usted ha realizado arroja los siguientes
parámetros.
Tasa interna de Retorno
44% TIR
Tasa interna de Retorno Real
49% TIRr
Valos Actual Neto (Ir -8%)
1.272.164 AR$
Mediante la Tasa Interna de Retorno (TIR) usted
puede comparar la tasa de rendimiento de su
inversión con otras inversiones alternativa. En este
caso, si usted consiguiese una tasa de rendimiento
para la inversión de capital que realizó en el
Proyecto Tigre Park Tower superior la TIR,
entonces su dinero hubiese rendido mejor que el
invertido en el Proyecto.
La Tasa Interna de Retorno Real (TIRr) resulta de
restarle a la TIR la Tasa Real (Ir). Ello así, la tasa
alternativa con la cual se debería comparar su
inversión es la TIRr
Mediante el Valor Actual Neto (VAN), usted
obtiene la ganancia en pesos a valor presente
(hoy) que ha generado como consecuencia de la
inversión realizada el proyecto, considerando como
tasa de descuento la Tasa Real (Ir). Esto es, por
haber invertido en Tigre Park Tower, la ganancia
que usted obtiene a hoy es el VAN.
INFORMACIÓN PERSONALIZADA
Como aclaramos anteriormente, el detalle del
cashflow individual será reportado a partir del
próximo informe.
Nos permitimos realizar las siguientes sugerencias
con el objeto de maximizar el rendimiento de su
inversión:
Realización Temprana: los valores a los
cuales ud. adquirió su unidad se han
valorizado significativamente por el efecto
de la devaluación, y por haber alcanzado el
hito de la puesta en marcha. En caso de
querer realizar la inverción de manera
temprana (retirarse del proyecto antes de
que concluya), recomendamos aguardar
entre 12 y 18 meses de comenzada la obra
pues es el momento en el cual se
maximizará el Valor Actual Neto de la
Inversión
Tasa de corte: la tasa anual esperada para
el índice de la CAC es de 30%. Ello así, en
caso de no obtener tasas de rendimiento
mayores en inversiones alternativas, de ser
posible se recomienda adelantar aportes al
Fideicomiso, en tanto y en cuanto se pueda
fijar precio por los aportes extraordinarios.
En tal caso, consulte por favor con algún
asesor de REAL Investment Trust.
Aportes: en su caso en particular el nivel
de aportes realizado por usted a la fecha
es 19,62 % superior a la media de los
aportes realizados por la sumatoria de
Fiduciantes al Fideicomiso. Ello así usted
tiene hoy una exposición a los ajustes
inferior a la media del Fideicomiso.
Por tal motivo, si las tasas que obtiene en
inversiones alternativas son inferiores al
30% anual, sugerimos que continue con la
misma política de aportes. En cualquier
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caso, por favor no dude en contactarse con
un asesor de REAL Investment Trust.
Sin otro particular, y atento a cualquier consulta, aprovecho la oportunidad para saludarlo con mi
consideración más distinguida
Executive Director
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