Tendencias|Traders El fondo inmobiliario Excel ya tiene su primera

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Temas de coyuntura en el mercado dominicano de valores
El fondo inmobiliario Excel ya
tiene su primera propiedad
Patrimonio
Perspectiva
El piso donde funcionan las oficinas de la
multinacional Columbus Network pasa a ser
propiedad del fondo en dólares
La administradora Excel Fondos está en
proceso de negociación de otros inmuebles y
prepara las nuevas emisiones
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John Williams, del Banco
de la Reserva Federal de
San Francisco, piensa que
la Fed debería barajar
elevar las tasas de interés
Comportamiento de los intereses
Un piso del edificio Corporativo 2010
es el primer inmueble que se incorpora al
patrimonio del fondo Excel I.
En ese piso funcionan las oficinas de
Columbus Network Dominicana, una
firma de servicios de telecomunicaciones
para clientes empresariales.
Para los inversionistas en el fondo de
Inversión Cerrado Inmobiliario Excel I
es una excelente noticia, puesto que así
se empieza a conformar el portafolio de
dicho instrumento, creado para invertir
en inmuebles corporativos, industriales y
comerciales.
Los ingresos generados por esos
inmuebles, descontando los gastos de
operación de los mismos, conforman la
rentabilidad del fondo que obtienen los
inversionistas.
El acuerdo de compra “marca el inicio
del plan de adquisición de inmuebles,
aprobado por el Comité de Inversiones
del Fondo Excel I”, explica Banahí
Tavárez, vicepresidente de Excel Fondos,
la sociedad administradora de fondos de
inversión que gestiona el Excel I.
El Edificio Corporativo 2010 está
ubicado en la esquina de las avenidas Abraham Lincoln y Gustavo Mejía
Ricart, en una zona de alta valorización
en Santo Domingo.
Tavárez señala que además, “nos
encontramos en la fase final de otras
negociaciones de propiedades en la zona
metropolitana, que enriquecerán nuestro
portafolio”.
En el mercado dominicano operan
tres fondos cerrados inmobiliarios:
Pioneer, aprobado por RD$2,200 millones, que ya colocó RD$244 millones;
JMMB, por US$50 millones, de los cuales hizo una primera colocación por
US$3 millones, y Excel I, por US$50
millones.
Este ya hizo seis emisiones: la primera, por US$2 millones; la segunda y
tercera, por US$3 millones cada una; y
de la cuarta a la sexta, por US$3.5 millones cada una. Así, se captaron US$18.5
millones con los que el fondo ganó una
excelente posición de liquidez para
empezar a negociar los inmuebles de su
interés.
Factor decisivo
De la calidad de un inmueble y de
su valorización, así como de su administración y de los inquilinos que lo
ocupan depende en buena medida la
rentabilidad de un fondo inmobiliario. En el caso del Excel I, Tavárez
destaca que “tendremos como inquilino a la empresa de telecomunicaciones
Columbus Nertwork, subsidiaria de la
multinacional proveedora de cable más
grande del mundo. Contar con inquilinos como este, brinda garantía de
estabilidad en los ingresos por renta
esperados por nuestros inversionistas”,
lo que impacta positivamente en el rendimiento del fondo en el corto plazo.
Y hay otro factor que los inversionistas
deben considerar, recalca la ejecutiva de
Excel Fondos: “los alquileres son pagados en dólares, al igual que la adquisición y sucesiva valoración de los imuebles, para promover la preservación del
capital en el largo plazo”.
Respecto de Columbus Network
Dominicana, explica que es una subsidiaria de Liberty Global, “la compañía
internacional de televisión por cable
más grande del mundo”.
Es una empresa con 27 millones
de suscriptores, que genera cerca de
US$18,000 millones de ingresos anuales.
El campo de acción de Liberty Global
es el de la oferta de servicios de internet, banda ancha, voz y video. Compró
recientemente a Cable and Wireless
Communications, proveedor de servicios de comunicaciones y entretenimiento en Latinoamérica y el Caribe.
La estrategia que ha adoptado Excel
Fondos para negociar los inmuebles
que engrosarán el patrimonio tiene un
punto de partida que es el de la liquidez. En efecto, como lo explica Alberto
Cruz, presidente de Excel Group, la idea
es la de contar con la liquidez necesaria para entrar a pujar en el mercado
inmobiliario.
No es su filosofía la de tener un
acuerdo de compra firmado, pero sin
concretarse, a la espera de una emisión
para recaudar los recursos necesarios
para hacer el pago respectivo. En vez de
El marco legal de los fondos cerrados
El Anteproyecto de Ley
de Mercado de Valores,
que está a consideración
del Congreso, define a
los fondos de inversión
como esquemas de
inversión colectiva conformados por un patrimonio autónomo que se
constituye por el aporte
de dineros de personas
físicas o jurídicas, para su
inversión, por cuenta y
riesgo de los mismos, en
bienes inmuebles, valores
o cualquier derecho de
contenido económico,
dependiendo de la
SEPTIEMBRE 2016
naturaleza del fondo, y
cuyos rendimientos se
establecen en función de
los resultados del mismo.
Además, define a los
fondos cerrados como
aquellos cuyo número
de cuotas es fijo y no son
redimibles a solicitud de
los aportantes, por lo cual
son negociables a través
del mercado secundario.
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El fondo inmobiliario Excel ya tiene su primera propiedad
ello, optan por emitir y ya con los
dineros captados, negociar los
inmuebles que les interesan.
Cruz lo dejó claro, tras las seis
primeras emisiones: “el fondo
cuenta con una excelente posición de liquidez que le permite
seleccionar inmuebles de calidad
y realizar negociaciones favorables, buscando la diversificación,
rentas y plusvalías esperadas”.
Las próximas nueve emisiones del Fondo Inmobiliario Excel
I tendrán montos de US$3.5
millones cada una, para sumar
US$31.5 millones, con los cuales
se completarán los US$50 millones aprobados en total.
Este instrumento requiere de una inversión mínima de
US$20,000. El valor nominal de
las cuotas de participación es de
US$100, de tal manera que faltan
por colocarse 315,000 cuotas.
Este es un fondo cerrado, dado
que tiene un plazo definido de
diez años, que se cumplirá en
marzo del año 2026.
Desde el 8 de marzo de este
año, cuando se colocó la primera
emisión y hasta el 24 de agosto,
el rendimiento del fondo era de
7.99 %. Medido para los últimos
30 días es de 6.16 % y para los
últimos 90, de 4.95%. El valor de
la cuota, que empezó en US$100,
estaba en US$103.75 hacia finales de agosto.
El portafolio de inversión hasta
el mes pasado era 57 % en certificados financieros, 23 % en títulos
del Ministerio de Hacienda, 13 %
en inmuebles y 7 % en títulos del
Banco Central.
Evaluación
En su reciente revisión de la
calificación del Fondo Excel I,
la clasificadora de riesgo Feller
Rate le ratificó la nota BBBfa(N),
representativa de “cuotas con
suficiente protección ante pérdidas y que presentan una razonable probabilidad de cumplir con
sus objetivos de inversión”.
Especificó que “se espera que
mantenga una buena generación de flujos, provenientes de
los arriendos de los inmuebles”,
máxime cuando su cartera final
estará conformada por entre 10 a
VALOR DE LA CUOTA
La cuota de participación del Fondo de Inversión Cerrado Inmobiliario Excel I empezó
cotizándose a US$100, y a fines del mes pasado superaba los US$103.75.
15 bienes raíces.
Entre las características de
este fondo, que destaca la calificadora, se encuentra la gestión
de su administradora y la experiencia de su grupo controlador.
Sobre la liquidez que generará, se pronostica un flujo
continuo de efectivo y repartos
trimestrales de dividendos. El
valor que mantenga en títulos
estatales o en instrumentos bancarios será como máximo el 20
% del patrimonio.
Feller ve muy positivo el
hecho de que en el trimestre
abril-junio, último analizado, el
fondo tuvo endeudamiento nulo.
En sus análisis, la calificadora
siempre fija sus puntos de vista sobre aquellos factores que
considera, de alguna manera,
riesgosos. Para el caso de este
fondo, son la baja diversificación
esperada por activos para los
inicios de su operación, el “riesgo inherente al negocio inmobiliario, altamente sensible a los
ciclos económicos” y el hecho de
que el mercado dominicano de
fondos esté apenas comenzando.
Un instrumento en
plena expansión
Es una figura aún muy
nueva en el escenario
dominicano, pero los
fondos de inversión se
siguen perfilando como
los dinamizadores del
mercado de valores a
corto y mediano plazo.
Para los conocedores de la
actividad inmobiliaria, los
fondos son un mecanismo
propicio para colocar
recursos en activos que
se valorizan y generan
rendimientos más altos
que los ofrecidos por los
certificados del sistema
financiero.
Empero, para que la
figura se posicione, aún
es preciso que salgan al
mercado nuevos fondos,
que los ya existentes
amplíen sus portafolios de
bienes y que las ofertas
no solo incluyan edificios
corporativos, sino incluso
locales comerciales y hasta
naves de uso industrial.
Una amplia oferta de
posibilidades hará más
atractivo el mercado
inmobiliario.
Portafolio
Inversiones del fondo hasta agosto 2016
105.00
104.00
BIENES
INMUEBLES
103.00
13%
102.00
TÍTULOS BANCO
CENTRAL
7%
101.00
100.00
99.00
99.00
CERTIFICADOS
FINANCIEROS
98.00
MAR2,2016
ABR6,2016
MAY4,2016
JUN1,2016
JUL6,2016
AGOS3,2016
TÍTULOS MINISTERIO
HACIENDA
23%
57%
Fuente: Excel Fondos
Fuente: Excel Fondos
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