INFORME SOBRE DETERMINADOS DERECHOS DEL

INFORME SOBRE DETERMINADOS DERECHOS DEL
ADQUIRENTE DE UNA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN
Ricardo del Estal Sastre
Centro de Estudios de Consumo (CESCO)
Universidad de Castilla-La Mancha
I. INTRODUCCIÓN
El Servicio Provincial de Consumo plantea una consulta según la cual se
determine si asiste al adquirente de una vivienda el derecho a entrar en ella
durante el tiempo en que se encuentra en construcción, sujetándose a las normas
de seguridad pertinentes.
Dada la indeterminación de la consulta, las situaciones que pueden
plantearse son dos, de muy diferente alcance. De una parte, cuáles son los
derechos del adquirente, como consumidor, de una vivienda en construcción
(adquirida, por tanto, sobre plano u objeto de un contrato de obra inmobiliaria) a
entrar en la vivienda con la finalidad de inspeccionar la ejecución de las obras o
con motivo de alguna modificación ulterior, dado su interés en la conformidad
entre lo inicialmente proyectado y lo finalmente ejecutado. Interés que hará valer,
como consumidor, frente a un agente de la construcción (fundamentalmente,
promotor o constructor), en una relación entre particulares cuyo objeto es una
vivienda futura. De otra parte, habrá de determinarse si existe derecho del
adquirente de la vivienda a entrar en ella en el sentido de ocuparla, de manera
definitiva, en cuyo caso la pretensión se hará valer, en su caso, ante la
Administración encargada del cumplimiento de la legalidad urbanística.
El proceso de construcción durará –para el adquirente- mientras tanto la
vivienda no disponga, previa la correspondiente certificación de finalización de
obra expedida por técnico competente, de la licencia de primera ocupación, que ha
desplazado, para algunas Comunidades Autónomas –por ejemplo, la de Castilla-La
Mancha- la exigencia de la cédula de habitabilidad.
II. PRIMERA HIPÓTESIS: ENTRAR EN LA
COMPROBAR EL DESARROLLO DE LAS OBRAS
VIVIENDA
PARA
Si lo que el adquirente de la vivienda en construcción pretende es entrar en
ella para inspeccionarla y comprobar que el desarrollo de las obras es conforme a
lo proyectado, podemos encontramos, entre otras, ante dos posibilidades: una
compraventa de cosa futura (compraventa sobre plano) o un contrato de obra
inmobiliaria, en el que el adquirente asume la posición de comitente o dueño de la
obra, o incluso de promotor privado (autopromotor de una única vivienda
unifamiliar para uso propio, figura contemplada en el art. 9.1 de la Ley 38/1999, de
5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación). En cualquiera de los casos
señalados, ya adelanto que la respuesta a la consulta sería afirmativa.
Si se trata de una compraventa sobre plano, el título que ampara al
comprador de la vivienda en construcción para entrar en ella sería, no ya el de
propiedad, dado que este derecho no se entenderá adquirido mientras la cosa no
llegue a existir y se produzca la entrega o tradición –prestación que hasta ese
momento no podrá producirse-, sino el interés que corresponde a todo comprador
como tal en que se produzca la entrega de conformidad con lo pactado en el
contrato y de manera tempestiva. Este interés adquiere una dimensión particular
en la compraventa de cosa futura, en su modalidad de emptio rei speratae, en la
que existe para el vendedor, además de la obligación de entrega una vez que la cosa
llegue a existir de manera real y efectiva, la de desplegar toda la actividad necesaria
para que dicha existencia devenga actual (véanse SSTS de 28 de diciembre de 1995
y de 18 de septiembre de 1996), y que puede perfectamente considerarse una
verdadera obligación negativa, en el sentido de no impedir dicha existencia, cuya
omisión generará, en su caso, el nacimiento a favor del comprador del derecho a
reclamar una indemnización por incumplimiento del contrato de compraventa. De
lo que se deduce que el comprador tiene su interés en entrar en la vivienda,
mientras se consuma el proceso de construcción, amparado en esta correlativa
obligación del vendedor.
Cuando el adquirente asume la posición de comitente o dueño de la obra en
un contrato de obra inmobiliaria, la posibilidad de entrar en ella, que se hará valer
frente al contratista, también queda amparada por el mismo interés contractual en
que se produzca la entrega de manera correcta y tempestiva, en cualquier
momento anterior a la recepción de la obra, sea ésta provisional o definitiva, lo que
se traduce en la facultad de formular, antes de este momento, eventuales reservas,
de acuerdo con el art. 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Incluso, aunque
la ley no conceda al comitente la facultad de introducir modificaciones en la obra,
dado que el contratista puede estar obligado a soportar determinadas
modificaciones (corrección de inviabilidad técnica o de otro tipo del encargo
inicial), con motivo de éstas también puede, obligándose a cumplir con las normas
de seguridad correspondientes, entrar en la vivienda.
En aquellos casos en que el adquirente asume la posición de promotor
privado (autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, art. 9.1
de la Ley de Ordenación de la Edificación), el derecho a entrar en ella también
queda amparado en los mismos términos, y podrá hacerse valer frente al
constructor.
III. SEGUNDA HIPÓTESIS: ENTRAR EN LA VIVIENDA PARA
OCUPARLA
La posibilidad de ocupar una vivienda mientras se encuentra en proceso de
construcción queda supeditada a la correspondiente autorización administrativa
(licencia de primera ocupación), de acuerdo con los artículos 21.1, 21.2 d) del
Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (D. de 17 de junio de 1955),
el art. 1.10 del Reglamento de Disciplina Urbanística (R. D. 2187/1978, de 23 de
junio, vigente en este punto), y el art. 41.2 del Reglamento de Gestión Urbanística
(R. D. 3288/1978, de 25 de agosto). Tras la STC 61/1997, que anuló el art. 242.2
del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, se estableció la supletoriedad de
las dichas normas estatales respecto de la normativa de las Comunidades
Autónomas, que, para la de Castilla-La Mancha, viene constituida por los art. 160 y
ss. de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo y el
Decreto 122/1988, de 3 de octubre, que suprime la cédula de habitabilidad como
documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado
a vivienda.
La licencia de primera ocupación (en adelante, l.p.o.) tiene como finalidad
comprobar el cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras,
así como la conformidad de la edificación con el proyecto inicial que le sirvió de
base para la obtención de dicha licencia. Además, y lo que es más importante a
nuestros efectos, sirve también para controlar si el edificio puede habilitarse para
el uso pretendido por estar en zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de
seguridad y salubridad. Se exige licencia para la primera ocupación de edificios,
incluidas las VPO (para las que basta con la cédula de calificación definitiva),
aunque se trate de una ocupación parcial, e incluso, como nueva licencia, tras la
modificación del uso previamente autorizado. La competencia para su
otorgamiento es municipal, y requiere la presentación de la certificación de
finalización de obra suscrito por los técnicos y visado por el respectivo colegio
profesional. Se obtiene a través de silencio administrativo positivo, en los términos
del art. 43.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, por el
transcurso de los plazos para resolver, sin necesidad de denuncia de la mora. La
licencia –como acto reglado que es- sólo podrá denegarse por inexistencia de las
condiciones de utilización del edificio, por inadecuación al proyecto inicial o por
incumplimiento total o parcial del deber de urbanizar.
El promotor debe disponer de una copia de la l.p.o. a disposición del público
y entregarla gratuitamente al comprador (art. 5.1 y 9 del RD 515/1989, de 21 de
abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a
suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas). La entrega de un
inmueble sin l.p.o. es causa de resolución contractual, de acuerdo con el art. 1.124
del Código Civil, en todos aquellos contratos en que se transmita la propiedad de la
vivienda. Además, podrá ser objeto de incumplimiento o mora en la obligación de
entrega de la vivienda cuando ésta deba ir acompañada de todas las autorizaciones
necesarias para ocuparla si así se pactó, incumplimiento que será imputable al
vendedor aunque la l.p.o. tenga que ser otorgada por el Ayuntamiento
correspondiente.
Caso de que la vivienda haya sido ocupada sin l.p.o., la Administración
puede impedir la continuación del uso y requerir la solicitud de licencia en el plazo
de dos meses (art. 29 del Reglamento de Disciplina Urbanística, citado). Además,
constituye una infracción urbanística que lleva aparejada la sanción de multa del 1
al 5% del valor de la obra, si la ocupación es legalizable, cuyo responsable será, en
primer lugar, el ocupante, y también quien, en su caso, haya entregado las llaves.