copropietarios, que previamente solicita

840
REVISTA DE LA A.E.U.
4.2.3.
—
T.
64, 7-8-9, 1973
USO DE ESPACIOS COMUNES POR COPROPIETARIOS
QUE
NO REVISTEN EL CARÁCTER DE USUFRUCTUARIOS
EX
CLUSIVOS.
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. GUILLERMO
BONIFACINO ARTOLA
Montevideo,
12 de
junio de 1978.
Sr. Presidente de la
Comisión Directiva de la
Asociación de Escribanos del
Esc. Cler Darío
Uruguay.
Opertti.
Presente.
De mi mayor consideración.
Por la
presente solicito
Ud.
a
ia Asociación de Escribanos del
tenga
bien someter al dictamen da
a
Uruguay,
el
caso
que
a
continuación
se
plantea.
I)
Planteamiento.
En la Asamblea de copropietarios del Edificio MIR, sito en Punta del
Este, departamento de Maldonado, celebrado el 25 de marzo del corriente
año, se trató el siguiente tema: "Uso de espacios comunes por copropie
tarios que no revisten el carácter de usufructuarios exclusivos". Este
asunto fue incluido en el orden del día a pedido de mi chonte y copro
pietaria de dicho edificio, Sra. L. H. de C. Era interés de ella y de otros
copropietarios, que quedara definitivamente aclarada una irregular si
tuación que tiene lugar en dicho edificio, como consecuencia de la ocupa
ción de un bien común "Jardín Q" (artículo T del Reglamento de Copro
piedad) por parte del propietario de la unidad 004 (local comercial) que
no tiene el uso exclusivo del referido jardín.
ron
este tema
Con
respecto
A)
La sustentada por los
a
asesoramiento al Doctor
se
plantearon
dos
opiniones:
copropietarios, que previamente solicita
Hugo M. Rauschert, que entienden que para
consultas
841
modificar el destino de los bienes comunes se requiere el voto favorable
de los 2/3 de copropietarios que representen las 3/4 partes del valor del
edificio.
argumentos que expusieron fueron los siguientes:
Los
El tema está expresamente contemplado en nuestro ordenamien
positivo, por el art. 12 de la ley 10.751 con la redacción dada por el art.
1)
to
2' de la
En
ley 14.560.
efecto,
refiere la
se
ley
a
la
posibilidad
de introducir
en
los edi
ficios sujetos al régimen de propiedad horizontal "innovaciones tendien
"así como
tes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien común"
.
las que alteren
Es
su
de acuerdo
posible,
novaciones
en
aspecto arquitectónico
el
a
inmueble,
la
.
.
.
.
.
".
disposición legal citada,
aunque condicionadas al
efectuar tales in
cumplimiento
de los
siguientes requisitos: a) En ningún caso dichas innovaciones pueden per
judicar la estabilidad, seguridad y salubridad del edificio; y b) Las mis
mas deberán ser resueltas por la Asamblea de Copropietarios convocada
al efecto, por una mayoría de dos tercios de votos del total de componen
tes, que representaren por lo menos los 3/4 del valor del edificio, fijado
por la Dirección General de Catastro o quien haga sus veces.
Debe asimismo recordarse que el art. 16 de la mencionada
14.560 declaró que
ley
N'
público los quorums y mayorías esta
regímenes que regulan la propiedad horizon
de orden
son
blecidos por los diversos
tal.
2)
Tales
innovaciones, si
en
definitiva fueran resueltas
ajustándose
las
disposiciones legales referidas precedentemente, pueden, a su vez,
importar o no modificaciones al Reglamento de Copropiedad del Edificio.
a
En
caso
que
importaren
cumplirse
propio Reglamento
su
7 y 8 de la
ley
N-
una
los
modificación de dicho
Reglamento, deben,
de
ley exige para la modificación del Reglamento ciertos quorums y
rías, los que, como se dijo, a partir de esa ley se consideran de
público.
Entiendo que ésta
B)
La otra
que asistía
a
el
que sobre el
requisitos
particular contenga
Copropiedad. El punto está previsto en los arts.
14.560, importando su mención en la medida en que la
con
vez,
es
la única solución
legal
al
mayo
orden
problema planteado.
posición, que fue expuesta por el Dr. Carrera Hughes,
profesionalmente al propietario de la unidad 004, que entien-
REVISTA DE LA A.E.U.
842
de que
no
necesario contar
es
copropietarios, bastando
con
—
el consentimiento de
la conformidad de la
T.
ese
64, 7-8-9, 1978
número de
simple mayoría
de pre
sentes.
Sometidos
presentes,
puesto, se
a votación los dos
criterios, se resolvió por mayoría de
el
tema o problema planteado en la Asamblea, arriba ex
que
podía decidir "por simple mayoría de presentes".
Por
II)
guay tenga
A)
cable
a
LO EXPUESTO solicito a
bien
expedirse
de los criterios
¿Cuál
la solución del
a
la Asociación de Escribanos del Uru
sobre:
expuestos
es
problema planteado
el
legalmente
en
correcto y
la Asamblea de
apli
Copropie
tarios referida?;
Si
B)
ción
es
comparte el criterio del suscrito,
cuanto
en
a
que la resolu
dicha Asamblea del Edificio MIR, carece de validez y
adoptada
por lo tanto nula, por ser violatoria del orden público; y
en
Que resulta de lo expuesto que el bien común "Jardín Q"
C)
uso
de todos los
ninguna
III)
unidad
hacerlo
copropietarios,
pudiendo
horizontal, en forma total o parcial.
no
Adjunto copia simple
del
Reglamento
de
ficio MIR y testimonio del acta de la Asamblea de
en
es
de
forma exclusiva
Copropiedad del Edi
Copropietarios de di
cho edificio.
Saluda al señor Presidente atentamente:
(Fdo.)
:
Esc. Guillermo Bonifacino Artola.
INFORME DE LA SECCIÓN DE DERECHO CIVIL SOBRE LA
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. GUILLERMO J.
BONIFACINO ARTOLA
La
Los
consulta.
copropietarios
del edificio MIR de Punta del Este reunidos en
marzo de 1978 consideraron la utilización
Asamblea celebrada el 28 de
del bien común "Jardín Q" por parte del
quien no tiene el uso exclusivo.
propietario
de la Unidad
004,
CONSULTAS
843
Se sostuvieron dos criterios:
1°) los
que consideraron que para mo
requiere el voto favorable de
dificar el destino de los bienes comunes,
se
2/3 de votos que representen los 3/4 del valor del edificio (art. 2 de la
ley 14.560) y 2°) la posición contraria que sostuvo que basta contar con
la
mayoría
de
presentes
en
la Asamblea. Puestas
votación las dos po
a
siciones, triunfó la última referida.
Se consulta
la Asociación de Escribanos del
a
el correcto;
los dos criterios
es
Asamblea
de validez por
de
ser
Cual de
Uruguay: A)
la resolución
violatoria del
adoptada en dicha
orden público (art. 16
C) Si —por consecuencia— el uso del "Jardín Q" es
uso de todos los copropietarios no pudiendo hacerlo en forma exclusi
ninguna Unidad Horizontal, en forma total o parcial.
de la
va
carece
B) Si
ley 14.560);
El
dictamen.
La
ley
N- 10.751 de
"Cada
Art. 2-.
Art. 3-.
propietario
Horizontal
será dueño de
"Se consideran bienes
tencia, seguridad
de los
uno
Propiedad
de los bienes afectados al
copropietario
y cada
y
su
piso
o
departamento
propietarios
el
uso
y
común".
uso
comunes
los necesarios para la exis
y conservación del edificio y los que
exclusivo dominio
Art. 4'.
dispone:
y goce del
permiten a
departamento o piso
todos
de
su
(y enumera)".
(inciso 2')
"Los derechos de cada
propietario
en
los bienes
comunes
son
insepa
rables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En
la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso, se en
tenderán
mos
comprendidos
actos
con
relación
esos
a
derechos y
no
podrán
efectuarse estos mis
ellos, separadamente del piso
o
departamento
a
que acceden".
Art. 8°.
"Cada propietario podrá servirse a su arbitrio
siempre que los utilice según su destino ordinario
uso legítimo de los demás".
comunes,
cio del
Art. 12.
"Las innovaciones tendientes al
mejoramiento
de los bienes
y sin
o
al
perjui
uso
más
cómodo del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y
salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto arquitectónico,
deberán
ser
resueltas por la asamblea de
copropietarios
convocada al efec-
844
revista DE LA A.E.U.
to por
—
T.
84, 7-8-9,
de dos tercios de votos del total de
componentes, que
menos los 3/4 (tres
cuartos) del valor del edificio
por la Dirección General del Catastro Nacional o
una
mayoría
representaren por lo
fijado
quien haga
veces".
La
ley
sus
W 14.560 del 19 de agosto de 1976.
Art. 4''.
"Cuando las innovaciones
a
que
se
13 de la
refieren los artículos 12 y
ley 10.751 de 25 de junio de 1946, con la redacción dada por la
presente ley, a juicio de alguno de los copropietarios fuesen de costo ex
cesivo, contrarias a la ley, a las reglamentaciones o al reglamento de la
copropiedad o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, desti
no o
aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser
objeto de reclamación formulada en la forma y con los efectos prevenidos
en el artículo 10 de
aquella ley".
Art. 7°.
"B)
"Compete
a
la asamblea de
Resolver lo relativo
mento de la
a
copropietarios:
la formación
o
modificación del
regla
lo que deberá ser acordado por la mayoría de
de
la
asamblea
componentes
especialmente convocada al efecto, que re
los
3/4
(tres
presentaren
cuartos) del valor del edificio, en el mismo
acto
copropiedad,
designarán el o los copropietarios que otorgarán
respectiva en representación del condominio".
se
blica
Derechos sobre los bienes
la escritura
pú
comunes.
En la enumeración de bienes comunes que trae el art. 3° de la ley
10.751, cabe indicar aquellos, que por razones de necesidad común,
nunca podrán dejar de serlo, por ser necesarios
para la "existencia, se
N'
guridad y conservación del edificio" y los otros que, circunstancialmente
pueden o no serlo, porque no están revestidos de esa calidad, y faltando
entonces, tal afectación nada impide
según nuestra opinión
que este
tipo de bien común pase convencionalmente a integrar el dominio indi
vidual del piso o departamento al que presta utilidad exclusiva. Ejem
plos, de los primeros: terreno, paredes maestras, estructura, y de los se
gundos: garajes, depósitos, patios y jardines.
—
Pero de esta
clasificación,
'inferirse,
copropietarios
los bienes
necesarios y convencionales no puede
pueda libremente cambiársele su
de estos últimos
que respecto
destino. La doctrina extranjera
de los
en
—
comunes.
por
es
reacia al libre
mayorías, respecto
a
ejercicio
de la voluntad
los cambios de destino
en
843
CONSULTAS
No
puede
sea
inconveniente
se ve
ser un
atribuido
garaje,
en uso o
en
goce
bien común
un
que
depósito o
privativo a una
box,
un
un
un
necesario,
no
determinado
unidad. Esto
como
espacio libre,
establece
se
con
vencionalmente, de regla, al otorgarse el reglamento de copropiedad
luego se efectiviza, al enajenarse cada unidad, cuando su adquirente acep
"
ta el
adhiriéndose
estipuiaciones, obligándose a cum
un bien común, de esa manera,
privativo
el patrimonio del propietario de la Unidad a la cual se le ha
reglamento
El derecho al
plirlas.
entra
en
a
sus
de
uso
conferido.
Los
espacios
ser patios o jardines, son zonas de un inmueble
galerías, verjas, cercos o veredas que se dejan al
sus finalidades puede ser la de proporcionar aire
y
como
limitadas por paredes,
descubierto. Una de
luz
las construcciones cuyas ventanas,
a
turas dan
a
el descanso
ellos o, al
el
o
mero
goce de
balcones,
disfrute
su
terrazas
como
otras aber
u
espacio abierto
para
tránsito.
simple
o
si
plano
copropiedad, deben conceptuarse de uso y goce común
perteneciente a todos los propietarios de unidades del inmueble.
3I
Esos bienes si
esto
no
reglamento
un
titular que los utilice
privativamente,
de fraccionamiento horizontal
el
en
con
consulta) serán
tino resulten de
uso
relación
a
del dominio
y goce de los diversos
propietarios
del
privativas podrán incluirse entre los
los dueños de las correspondientes unidades. En
estamos ya
en
común
uso
con
Puede
nio de
una
el ámbito de la
propiedad privativa
y
no
re
bienes exclusi
esta
en
situación,
la de
un
bien
exclusivo.
válidamente, entonces,
Unidad
la utilización
y
edificio; mien
hallen situados dentro del
se
cinto de fracciones
de
en
los jardines (ya que estos son materia
común, los que por su ubicación y des
tras que los que sin llenar tal función
vos
o
de
Concretamente
de la
tienen
está indicado
no
o
en
el
privativa de
un
el título
adquisitivo del domi
copropiedad tanto, estipularse
bien común, para una determinada unidad,
ya
en
reglamento
de
nada establecerse al respecto, en cuyo caso su uso y goce pertenece :i
todos y cada uno de los propietarios de los
departamentos. En ambos ca
o
sos
hay adquisición
de
un
de cada titular de unidad
me a su
derecho dominial que
horizontal,
destino —ya establecido
por
la
ser
ingresa
los bienes
en
el
ley o el reglamento
dad— un bien accesorio,
inseparable del dominio, uso y goce
vo departamento o
piso (art. 4" inciso 2' de la ley 10.751).
en
patrimonio
comunes
de
del
confor
copropie
respecti
REVISTA DE LA A.E.U.
846
Cambio de destino del bien
La consulta
ley
acuerda
a
común,
plantea la duda,
mayorías para
las
por
—
T.
64, 7-8-9, 1973
mayorías.
sobre el alcance de la facultad
que la
modificar los
reglamentos de copropie
ejercer derechos dentro del sistema de la propiedad horizontal por
aplicación de los principios de la ley W 14.560, frente al caso concreto
de la voluntad mayoritaria de cambiar la utilización de un bien común
que, correspondiendo por su naturaleza a todos los propietarios, se pre
dad. O
tende atribuir
a uno
solo de ellos.
Uno de los criterios
inclina por la solución favorable al cambio de
de utilización general por todos los copro
de uso privativo de uno de ellos, basado en el ar
destino del bien
se
común, que
pietarios,
pasa a ser
tículo 2" de la ley N" 14.560 del 19 de
agosto de 1976 que sustituye al art.
de 1946, y que se refiere a la posi
bilidad de introducir en los edificios sujetos al régimen de la propiedad
horizontal "innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo
del bien común", pero reconociendo que esa resolución por mayoría (2/3
de componentes de la asamblea que representen los 3/4 del valor del edi
ficio) sufre dos condicionamientos, uno el del mismo quorum y mayoría
y otro que las "innovaciones" deben tender al "mejoramiento o al uso
12 de la
N- 10.751 del 25 de
ley
junio
más cómodo del bien común".
Esta última
tar que
en
tro de esta
la
condición, debiera por sí sola, ser suficiente para descar
se está frente a una innovación, tomando como den
especie
en su
denominación
genérica,
a
los cambios de destino de los
bienes comunes, pero no en todos los casos, ya que sólo se admitirían los
que tuviesen por finalidad ya el mejoramiento, ya el uso más cómodo pero
siempre teniendo por destinatarios, a todos los co-propietarios, aún a los
disidentes.
Sin
embargo, resulta necesario precisar conceptos.
Nuestra
ley horizontal,
antes de la reforma introducida por la
ley
14.560 ordenaba el acuerdo de la unanimidad de voluntades de los pro
para toda innovación que tuviera por finalidad el mejoramiento
pietarios
o
el
uso
más cómodo del bien común,
la estabilidad y
seguridad
a
del edificio
condición de que
o
alteraran
su
no
perjudicara
aspecto arquitec
tónico.
aplicación del derecho de propiedad fue reconociendo
el derecho a la mayoría de los propietarios de promover el mejoramiento
co
de todo lo común, es decir el edificio y en general todas sus partes
dominio
de
derecho
del
munes, esto basado en la especial particularidad
La evolución y
847
CONSULTAS
horizontal. Si bien es cierto que es digno de
del
derecho
por cada propietario de unidad, no lo es
ejercicio
respeto
dueños
de
la
de
el
que en su afán de progreso buscan
pluralidad
menos
los adelantos técnicos e innovar con el fin de mejorar el bien
cuando
refiere
se
a
propiedad
el
aprovechar
común para disfrute de todos, por lo que el estrellarse contra
una
volun
simplemente retrógrada, debía tener solución y se
tad, ya caprichosa
dio por vía de la resolución por mayorías calificadas. Este razonamiento
condicionan
justifica la eliminación del veto, siempre que se cumplan las
tes previstas en la ley.
o
Pero si las reformas
pretendidas
no
encuadraran dentro de
esas con
diciones, la resolución de la mayoría carecería de fundamentos para im
sólo el acuerdo
ponerla y el derecho a prohibirlas renacería plenamente y
podría
unánime
acordarlas.
En esta materia entonces tenemos, por un lado, el derecho del grupo
mayoritario para innovar, mejorando o haciendo más cómodo el uso del
a
y por el otro el derecho de los propietarios particulares
a sus intereses. La cuestión se re
contrario
consideren
lo
que
oponerse
suelve a favor de los primeros, pero de ninguna manera con poderes ab
solutos, sino condicionados a que realmente se logren los fines de pro
común,
bien
a
motivo, se consagra en nuestra legislación, ambos
(art. 12 en su actual redacción) y el de oposición
derechos,
de las minorías disidentes reclamando ante la justicia, respecto a la inno
exigibles.
greso
Por
ese
el de inovar
vación resuelta, por las
oposición (artículo
razones
4- de la
aludidas
en
la
ley
y que
justifican
su
ley 14.560).
legislación recogió de las legislaciones extranjeras estos
principios y se basa parcialmente en la argentina e italiana.
Nuestra
nuevos
propiedad horizontal argentina
propietarios tienen a su cargo en proporción
al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las
expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones
de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las ex
pensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comu
nes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramien
Así
en su
to
de
o
nes
vemos
que la
uso
N° 13.512 de
y goce más cómodo
de costo
la
o
de mayor renta. Cuando las innovacio
propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos,
excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales
seguridad, solidez, salubridad, destino a aspecto arquitectónico
ordenadas por los
para
ley
art. 8' establece: "Los
848
REVISTA DE LA A.E.U.
exterior
interior del
o
lada ante la autoridad
—
T.
64, 7-8-9, 1
edificio, pueden ser objeto de reclamación formu
judicial y resuelta por el trámite correspondiente
al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la
mayoría
eso suspendida sin una
expresa orden de dicha autoridad".
será
no
por
Y el
Código Civil italiano en su artículo 1.120 dispone "Inno
condóminos, con la mayoría indicada por el quinto apartado
1.136, pueden disponer todas las innovaciones dirigidas al mejo
nuevo
vaciones. Los
del art.
ramiento y al
más cómodo
uso
o
al mayor rendimiento de las
cosas co
munes.
Están
prohibidas las innovaciones
estabilidad
o
la
tónico
o
que
el
o
el goce aunque
uso
Y por el 5nes
represente la
su
decoro
a
la
arquitec
del edificio inservibles para
de
un
de
su
artículo 1.136
apartado
que tienen por
que alteren
sea
solo condómino".
se
indica "Las deliberacio
las innovaciones
objeto
previstas por el primer apar
aprobadas siempre que un número de votos
de
los participantes en el condominio y los dos
mayoría
tado del art. 1.120 deben
que
puedan originar perjuicio
que
del
seguridad
edificio,
hagan algunas partes comunes
a
ser
tercios del valor del edificio".
Tanto la
legislación argentina
como
la
italiana, facultan
innovar dentro de determinados
a
la
ma
límites,
yoría
queda visto de las
transcripciones hechas, pejro en Italia al marcarse las prohibiciones, en
forma expresa no se permiten aquellas innovaciones que hagan "algunas
partes comunes del edificio inservible para el uso o el goce aunque sea
de un solo condómino. En concreto no está permitido el cambio de destino
que tenga por finalidad sustraer el uso o goce del bien común, que tienen
a
todos los
condóminos,
bio de destino
a
con
como
el fin de atribuirlo
a uno
solo de ellos,
título de innovación, está expresamente
ese cam
prohibido.
legislación argentina y en la nuestra, la prohibición surge en
implícita, cuando se le reconoce a la minoría disidente el derecho
En la
forma
a
oponerse
a
la resolución
mayoritaria
novación fuese
perjudicial
pecto arquitectónico exterior
¿A qué
—
de la asamblea que
entre varios
o
supuestos
plantearnos
empero,
más claridad, aunque
nos
a
título de in
al destino
y
ley?
resolver este
interrogante
parezca que ya las hemos determinado
precedentemente expuesto.
as
o
interior del edificio.
clase de innovaciones alude nuestra
Corresponde
—
con
con
lo
849
CONSULTAS
La respuesta está dada en la misma ley, las innovaciones aluden a
modificaciones de orden material en la cosa común que están condiciona
das al resultado que se persigue con ellas, que no son otros, ni nada más
que el
mejoramiento
o
el
uso o
características dadas por el
la
perjudicar
embargo
con
con
las
artículo 12 de la Ley Horizontal de
no
nuevo
estabilidad, seguridad, etc. de un edificio. Entendemos sin
Laje (1) que existe, para quitar a la modificación la cali
dad de innovación
prevista
en
la
ley, el impedimento
solver toda modificación que tenga
chos incontrovertibles de
vativa ya
cómodo, del bien común,
goce más
respecto
sea con
alguno
al
como
de los
uso o
dueños,
goce de las
ya
sea
partes
implica, el re
perjudicar dere
a su unidad pri
que
consecuencia
comunes o
innovación impida totalmente el ejercicio de
que la pretendida
cho o por que perjudique las condiciones
que se concretó la innovación.
en
Además dentro de las limitaciones, que
del artículo 12, sino de las condiciones
piedad horizontal, cabe destacar
resultado beneficioso para todos
que
no
se
ya por
ese
manifestaba,
dere
hasta
surgen de modo expreso
generales
del sistema de la pro
que las innovaciones han de tener
los
propietarios
y
no
para
alguno
un
de
ellos exclusivamente.
Este
principio
es
acorde
con uno
de los
generales
del
sistema, el que
determine el derecho de cada
propietario de servirse a su arbitrio de
bienes comunes, con tal que los utilice según su destino ordinario y
perjuicio del uso legítimo de los demás (art. 8- de la ley 10.751).
los
sin
pretendida innovación contraría, tanto las propias característi
ley indica, para que sea admisible la innovación por resolu
ción mayoritaria o va contra los principios generales que regulan el do
minio y el condominio de los bienes privados y comunes respectivamen
te, no podría admitirse, porque sería ilícita y en consecuencia tropeza
ría con un obstáculo insuperable para su ejecución.
Si la
que la
cas
Quiere decir que la modificación, además de
joramiento,
no
debe de
perjudicial
o
al
ser
uso
(1)
tener que tender al
goce más cómodo del bien común
o
me
del edificio
de costo
para la
tectónico exterior
ledo-
o
excesivo, contrario al reglamento o a la ley -i
seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arqui
o
interior del edificio.
LAJE, Eduardo J., La propiedad horizontal en
Perrot, Buenos Aires, 1957, parág. 655, pág. 315.
la
legislación argentina. Abe-
REVISTA DE LA A.E.U.
850
En el
caso
planteado
no
dan
se
de las
ninguna
—
T.
64, 7-8-9, 1978
hipótesis
que permi
Q" del edi
tan calificar el cambio de utilización del bien común "Jardín
ficio
de la
MIR, como
ley 10.751.
Las
razones
1')
La
que
Sólo
innovaciones
No
30
en
como
o
multiplicidad
a
precisar que era
guna parte común
una
aunque fuera para
un
permitidas las que tiendan al manteni
en aprovechamiento para todos los con
a
la
ley
como en
se
admitan
el derecho italiano
prohibida
como
común).
de situaciones que debe
innovación
la que
—
regular
más
uso
evo
entrar
—
pretendiera
del edificio resultara inservible para el
que al
o
goce,
Porque la norma regula solo in
aún para éstas, si fueren contrarias
solo condominio.
al destino del edificio,
o
se
ampara
a
de los
cualquiera
reclamo, impuesto por el artículo
el derecho de
con
goce del bien
uso o
novaciones de orden material y
rios
aun
tal,
consideró necesario,
lucionado por la
material,
estudiado tanto desde
las condiciones necesarias para que
(mejoramiento
se
de carácter
ser
jurídico.
innovaciones
son
miento del bien común
dóminos, está
del
como
del artículo 12
norma
son:
contempla innovaciones
propiedad horizontal pueda
punto de vista,
2')
pueden darse
la
en
solo
norma
que el derecho de
ese
innovación contenida
una
propieta
4" de la
ley
14.560.
4')
bien común, no es necesa
totalmente,
para la ley bas
llegue
el art. 4° de la ley
sea perjudicial, para el destino
(véase
que
destino o aspecto arqui
o perjudiciales para la seguridad
Tratándose de variar el destino de
rio que la innovación lo
ta,
con
14.560
...
tectónico
—
.
del edificio). Por lo que si el destino continuara siendo el
de alguna manera se restringiese el libre uso que debe tener
el edificio y las
podría ser
perjuicio.
comunes, la innovación
partes
válidamente
Puede haber
5*)
a
oposición;
si
uso
o
justifican
goce
la
impugnada,
un
aquel
didad al inmueble, pero
al
un
transformar
...
mismo pero
bida
a
comunes
oposición
a
producida
por esta causa,
del
por resultar clara la existencia
cambio de destino, para el cual, no habría ca
con la finalidad de dar mayor como
se
produce,
a
condición de que
y que
no
exista
los disidentes.
no se cause
ninguna de
ningún perjuicio
las condiciones que
CONSULTAS
En el
asignar
851
planteado hay
caso
el derecho de
mente por
un
solo
de
uso
un
un
cambio de destino
bien
común,
para
el derecho de los
(que contiene
horizontal)
la finalidad de
utilizado
privativa
co-propietario.
De admitirse el cambio de destino propuesto
en
con
ser
condóminos, consagrado
de los
uno
principios básicos
rompería
el
equilibrio
ley
propiedad
el artículo 8- de la
en
del sistema de la
.
En
resumen no
puede aceptarse
por los
argumentos expuestos, que
a
título de innovación y con la mayoría indicada para su sanción, se pro
duzca el cambio de destino con la finalidad perseguida (aprovechamien
bien común por
solo
propietario).
Se
requiere
hacer excesivamente extenso este
informe, diré
que
tampoco
to exclusivo de
un
un
consentimiento unánime.
Para
y
con
no
mucha
menos
razón, puede lograrse
del valor para modificar el
Reglamento,
por la vía de la
sancionar
una
mayoría 3/4
disposición
en
el
mismo, que ampare esta pretendida utilización privativa del bien común
"Jardín Q". No podría sustrarse al uso general de todos los co-propietarios,
aún cuando
se
de los demás
argumentara que
o se
resolviera
su
ya
no
es
indispensable
conversión de bien común
a
a
la utilización
bien
privado,
y fuere cual fuere la razón que la mayoría pudiera dar, porque en cual
quiera de esos casos existiría la disposición de un bien del dominio do
todos, cuya renuncia sólo resulta admisible,
to de todos los
con
el expreso consentimien
copropietarios.
Con Raciatti, sostenemos que so pretexto de modificar el reglamento,
mayoría se encontraría facultada para disponer a su antojo de dere
chos patrimoniales de la minoría, en detrimento de derechos adquiridos
con la constitución del sistema y atentando contra su bondad y presti
gio (2).
la
Ha de retenerse para
tener por
objeto
meditar, que
ya establecer
una
normas
reforma del
meramente
reglamento puede
reglamentarias como
ser por
ejemplo las que tenga por finalidad ordenar la utiliza
ción de las partes comunes (horarios de apertura y cierre de puertas,
utilización de ascensores, normas de convivencia) y otras que podrían
pueden
llamarse contractuales
o
estatutarias,
como
serían
aquellas que afectan la
personales de los
extensión y existencia misma de los derechos reales y
(2)
RACIATTI, Hernán, Propiedad por pisos
ción, Buenos Aires, N? 64, págs. 156-161.
o
departamentos. Depalma,
3* edi
852
HEViSTA DE LA A.E.U.
T.
—
64, 7-8-9, 1978
propietarios sobre las partes privativas y comunes, ya emergentes de los
títulos de adquisición o de las disposiciones
legales aphcables. Las prime
ras pueden imponerse
por las mayorías previstas en la ley, las segundas
sólo por el acuerdo unánime de los
cación o supresión se necesita una
propietarios,
acuerdo de todos los
por afectar derechos
copropietarios,
porque para su modifi
convención concluida por el
nueva
subjetivos.
Conclusiones.
El
su
colega consultante plantea
tres
interrogantes,
que
se
contestan por
orden.
A la letra
1')
asambleas
ley. Sólo
con
si el
A) : Ninguno de los dos criterios de resolución por
mayoría especial se puede admitir, por ser contrarios a la
caso a texto expreso, hubiese tenido
previsión en el Regla
mento y éste al
2')
respecto, nada indica.
A la letra
B)
que en este caso debe
el destino consagrado
:
Puede sostenerse que hay violación al quorum,
la unanimidad de voluntades, por que cambiar
ser
en
trimonial
el
adquirido (el uso
piedad) cuando se adquirió
de la copropiedad.
3')
A la letra
variarse tal
C) :
situación, sin
reglamento,
o
goce de
la unidad
El "Jardín
atentar contra
es
un
bien que
privada
Q",
es
y
de
se
uso
el acuerdo de todos los
un
pertenece
aceptó
el
derecho pa
a la copro
reglamento
de todos y
no
puede
copropietarios.
La resolución por mayoría sería contra legem, sustancialmente contra
el artículo 8- de la ley W 10.751, porque vedaría a todos los propietarios
el derecho de servirse a su arbitrio del bien común siempre que lo utili
cen
según
su
destino ordinario.
Montevideo, noviembre 27 de 1978.
Este informe fue
aprobado
en
la sesión de la Sección de Derecho Civil
Zagia, Rita Dal
presente
Daniel Ra
Claudio
P.
Bascans,
Atella,
Andregnette,
Jorge
mao, Angélica
fuls y Walter Pardías (Redactor).
de esta
fecha,
estando
los Escribanos José Curi
(Fdo.)
Aprobado
por unanimidad
cha 13 de diciembre de 1978.
en
:
Esc. Walter Pardías.
sesión de la Comisión Directiva de fe