Presentación Regulación y Usos del suelo

USOS DEL SUELO:
Aspectos conceptuales, potencialidades,
limitaciones y perspectivas
Carlos E. Ferrufino
Mayo 2012
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AGENDA:
1.
2.
3.
4.
5.
Antecedentes históricos
La LODT (2011) en El Salvador
La zonificación de los usos del suelo
Potencialidades y limitaciones
Perspectivas
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ANTECEDENTES HISTÓRICOS
En el marco de la industrialización y del crecimiento urbano
Nueva York (1916) primera Zoning Ordinance: el gobierno local tiene derecho
a establecer restricciones de uso de los inmuebles dentro de la ciudad para
“proteger el bien común”.
•
En la tradición anglosajona: “ejercer el poder de policía y velar por
los intereses de la comunidad sobre el interés particular”
•
Protección de los usos residenciales respecto a los industriales y a
“otros” usos residenciales
•
Búsqueda de la homogeneidad de las zonas
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ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Le Corbusier y el urbanismo moderno:
La casa es una “maquina para vivir” y el urbanismo debe planear “la ciudad
contemporánea”. La ciudad moderna se zonifica según cuatro funciones
básicas:
• Vivir: zona habitacional en periferia
• Trabajar: zona comercial y de oficinas en el centro, edificios en
altura
• Recrearse: parques naturales en periferia, espacios abiertos en
zona habitacional
• Circular: grandes infraestructuras de transporte: autopistas,
aeropuerto, puertos. Importancia de los nuevos medios motorizados.
Resultan zonas monofuncionales y separación de usos
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ANTECEDENTES HISTÓRICOS
Creación del CIAM (Congreso Internacional de Arquitectura Moderna), 1928.
La Carta de Atenas (1933) propone:
•
Preocupación “higienista”, evitar: hacinamiento, promiscuidad, alta
densidad, edificios degradados.
•
Las materias primas del urbanismo son: “sol, vegetación y espacio”.
•
Prioridad a la localización residencial, regulación de densidades,
promoción de vivienda en altura
•
Retiro de las construcciones respecto a la calle, facilitar los medios
de transporte motorizados
•
Liberación de espacio abierto entre edificios
•
Exigencia de “superficies verdes” por barrio
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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR
• La Ley de Urbanismo y Construcción (1951) y su reglamento (1992)
No establece zonas de uso del suelo ni criterios para definirlas
Remite la calificación de lugar a los “planes vigentes”; criterio “plan por plan”
y resolución “proyecto por proyecto”.
Centraliza decisiones en VMVDU
• Elaboración de primeros planes de desarrollo urbano:
•
o
Metroplan 80 (1968); Santa Ana (1977); San Miguel (1981)
o
Plamadur (1997)
Proponen zonas de uso del suelo “indicativas”, pero sin respaldo legal
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ANTECEDENTES EN EL SALVADOR
• Constitución (1983): ratifica la “propiedad privada en función social”;
aborda tema suelo “rústico”; no establece zonas; establece límite de
propiedad (245 Ha); prevé un régimen especial para tratar el tema.
• Otras formas de zonificación del espacio:
o Ley Forestal: categorías agrológicas
o Experiencia de los planes parciales de desarrollo urbano: San
Benito (2002), Miramonte (2003)
o Plan Nacional de Ordenamiento y Desarrollo Territorial (2004):
escala nacional, urbano y rural
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Metroplan 80: zonificación
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PNODT (2004): zonificación
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LA LODT (2011)
Establece cuatro categorías básicas y generales de usos del suelo a nivel
nacional (art. 62, 63, 64):
1. Zona Urbana: consolida y no consolidada
2. Zona Urbanizable: sujeta a transformación
3. Zona No Urbanizables: protegidas por razones ambientales,
patrimoniales, productivas
4. Zona Rural: espacios de producción
• Define la obligatoriedad de establecer zona especial de vivienda de interés
social (ZEIS) dentro de la Z. Urbanizable.
• La LODT NO califica los inmuebles dentro de cada categoría; establece
criterios generales para que los planes municipales lo hagan.
• Cada zona podrá subdividirse en zonas menores más específicas
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LA LODT (2011)
La calificación de los inmuebles queda para:
1. Planes Municipales de Ordenamiento y Desarrollo Territorial:
instrumentos de escala municipal que deben incluir un plano de
zonificación del territorio
2. Planes Parciales: instrumentos de escala menor para planificar la
transformación urbanística de una porción del territorio
Retos:
A. Criterio para definir zona urbanizable y no urbanizable, espacios con
vocación de transformación (urbanización) y espacios que “nunca”
deberían ser sometidos a ese proceso.
B. Implica la capacidad de la administración local de definir un “perímetro
urbano” o los “límites de expansión de la ciudad” durante la vigencia del
plan
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ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO
Definir zonas de uso del suelo más precisas:
i.
Zonas de Uso:
a.
Habitacionales / diferentes tipos de vivienda (tamaño,
configuración). / AMARILLO
b.
Comerciales – Servicios / ROJO
c.
Institucionales / AZUL
d.
Industriales / MORADO
e.
Recreativas y espacios abiertos / VERDE
f.
Infraestructuras / GRIS
En principio tantas zonas como lo requiera la escala y la complejidad del territorio:
• A menor escala y mayor complejidad, mayor cantidad de zonas posibles
• A mayor cantidad de zonas, mayor potencial de conflicto y difícil
administración
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Zonas de Uso
I.
HABITACIONAL (HAB)
1.1
Vivienda Unifamiliar
1.2
Vivienda Unifamiliar en condominio horizontal
1.3
Apartamento en condominio vertical
II.
COMERCIO Y SERVICIOS (CYS)
2.1
Comercio al por menor
2.1.1 Venta de artículos diversos
2.1.2 Restaurantes
2.1.3 Bares
2.1.4 Centro Comercial
2.1.5 Mercado
2.1.6 Supermercado
2.2
Comercio al por mayor
2.2.1 Central de abastos
2.2.2 Venta de materiales de construcción
2.2.3 Distribuidora de vehículos
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ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO
ii.
Dentro de cada zona de uso definir:
a.
b.
c.
d.
e.
Usos deseados: usos promovidos
Usos permitidos: usos aceptables, compatibles
Usos no permitidos: usos no compatibles
Usos condicionados: usos compatibles bajo condiciones especiales
Usos no conformes: usos legales pre existentes en el territorio
previo a la vigencia de la normativa
iii. Zonas morfológicas:
a.
b.
c.
Zonas homogéneas por sus características territoriales: condiciones
ambientales, disponibilidad de infraestructura.
Cada zona contiene diversos usos del suelo
Énfasis en mixtura de usos
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Apopa, Plan El Angel
(2007): zonificación
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San Salvador, Plan EscalónINSERTAR………………...Título
(2011): zonificación
de la Capacitación
San Salvador, Plan Escalón: zona CSU: corredor de Servicios Urbanos
Usos deseados:
Servicios Turísticos: restaurantes, bares,
Usos permitidos:
Habitacional: vivienda
discotecas, centros nocturnos, alojamiento y
hospedaje, convenciones, centros sociales
Comercio y servicios: tiendas,
Cultura: bibliotecas, centros culturales, galerías,
Institucional: oficinas públicas
teatros y auditorios, casas de cultura
oficinas financieras, profesionales, diversas
Salud: clínicas, laboratorios
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
1. Definir las reglas del juego urbanístico
i.
Establece reglas claras para la actividad de los privados y del
Estado en el territorio
a.
¿solidez de la base técnica? : estudios especializados:
geológicos, hidrológicos, tráfico.
b.
¿instrumento técnico? carácter tecnocrático o admite /
promueve la participación social (información y toma de
decisiones)
c.
¿posibilidad de cambio? Períodos de revisión y adaptación , la
realidad es más dinámica que la normativa
d.
¿instrumento para excluir usos “no deseados”? o grupos no
deseados, exclusión social. ¿Es posible la promoción de la
mezcla social?
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
2. Ordena el territorio y previene los conflictos de
actividades:
i.
Organiza la distribución / emplazamiento de las actividades
productivas, administrativas, comerciales y residenciales.
a.
No es la única variable que determina el “orden” en el territorio:
e.g. infraestructura
b.
No todos los conflictos son de uso del suelo: e.g. tráfico
c.
Requiere de una importante capacidad de implementación,
control y sanción / institucionalidad
d.
Dificultad para aplicar a los procesos informales /
espontáneos de la urbanización
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POTENCIALIDADES Y LIMITACIONES
3. Empodera al municipio y contribuye a la gestión integral
del territorio:
i.
Otorga poder real al municipio sobre su territorio y capacidad de
interlocución con los actores sociales:
a.
Requiere una capacidad de gestión instalada (planificación,
regulación, inversión, administración)
b.
Implica la toma de decisiones controvertidas con impactos
económicos, ambientales, sociales.
c.
Requiere una situaciones capacidad de negociación para
situaciones ambiguas y no precisas
d.
Es parte integral de un proceso político
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PERSPECTIVAS
La regulación de los usos del suelo es uno de los instrumentos de gestión
del territorio. Se complementa con otras herramientas:
… sobre las cuales hay que tomar posición…
1. El aprovechamiento del suelo
i. La intensidad con la que se usa el suelo o de desarrolla una
actividad. Además del ¿qué puedo hacer? Cuánto puedo hacerlo?
a. Densidad: unidades / superficie; viviendas / Ha ¿ validez del lote
mínimo?
b. Ocupación: proporción máxima de la superficie del inmueble
que puede ser edificada
c. Edificabilidad: proporción máxima de área edificada en relación
al área del inmueble.
Estos elementos están anunciados en la LODT (2011) (art. 34)
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PERSPECTIVAS
2.
Reconocer los impactos de la toma de decisiones sobre el
uso del suelo en el territorio:
i.
En las demandas de infraestructura y servicios públicos:
a.
Infraestructura hidraúlica, AP, AS, ALL; demanda de agua
potable
b. Energía, telecomunicaciones
c.
ii.
Infraestructura vial, transporte y tráfico
Impactos en otros territorios: conexión sistémica del territorio:
a.
Contaminación y escorrentías
b. Amenazas ambientales
iii.
Beneficios y perjuicios económicos ocasionados
Definición de compensaciones , anunciadas en la LODT (art. 34, 66)
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PERSPECTIVAS
3. Reconocer que las decisiones “públicas” sobre el
uso del suelo generan importantes beneficios
“privados” :
i.
Generación de plusvalías para el propietario del suelo= precio de
tierra agrícola (zona rural / Mz) vs. precio de tierra urbanizable (con
permisos / v2)
ii.
Recuperación de esas plusvalías para el beneficio público, más allá
del “costo del trámite”
iii.
En América Latina, casos Brasil - Colombia:
a.
Menos énfasis en regulación de usos del suelo y más atención a
la gestión del suelo para:
b.
Generar ingresos a los gobiernos locales
c.
Generar tierra para fines públicos (equipamientos, vivienda
social)
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PREGUNTAS Y COMENTARIOS
Carlos E. Ferrufino:
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2210-6685
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