martínez goiri PROYECTO REPARCELACION AGR

mgA
PROYECTO REPARCELACION
AGR-220 / SANTURTZI
PROMOTOR
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
ARQUITECTO
JOSEBA MARTÍNEZ GOIRI
ABOGADO
JOSEBA BERISTAIN / JON LOPEZ
REF. PROY.
FECHA
01.10
ENERO-2010
martínez goiri
Maria Díaz de Haro 4 - 2º. 48920 Portugalete Vizcaya. tel/fax 944965630. [email protected]
ARQUITECTOS
PROYECTO DE REPARCELACIÓN
DE LA UNIDAD AGR-220
SANTURTZI, BIZKAIA.
ENERO 2010
Documento para aprobación inicial
PROPIEDAD: CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
ARQUITECTO: JOSEBA MARTÍNEZ GOIRI.
ABOGADOS: JOSEBA BERISTAIN – JON LOPEZ.
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
INDICE:
MEMORIA REPARCELACIÓN
CAPITULO 1:
MEMORIA........................................................................................................................ 3
1.1.1.2.1.3.1.4.1.5.1.6.1.7.1.8.-
Reparcelación: Definición / Objeto del Proyecto de Reparcelación................................................... 3
Encargo.......................................................................................................................... 3
Motivación de la Reparcelación ............................................................................................. 3
Competencia, Legitimación y Capacidad. ................................................................................. 4
Procedimiento.................................................................................................................. 4
Planeamiento que se ejecuta................................................................................................ 4
Determinaciones Urbanísticas aplicables .................................................................................. 5
Ámbito y Descripción de la unidad Reparcelable. ........................................................................ 5
1.8.1.Edificios fuera de ordenación ................................................................................. 6
1.8.2.Usos y Aprovechamiento ....................................................................................... 7
1.8.3.Superficies de las parcelas resultantes previstas .......................................................... 8
1.8.4.Sistema de Actuación y Plazo de Ejecución ................................................................. 8
Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de propietarios.......................................... 9
Criterios de Valoración de las superficies adjudicadas. ................................................................. 9
Criterios de valoración de los edificios y demás elementos objeto de demolición ................................. 11
Criterios de adjudicación..................................................................................................... 12
1.9.1.10.1.11.1.12CAPITULO 2:
RELACION DE PROPIETARIOS AFECTADOS, EXPRESION DE LA NATURALEZA Y CUANTIA DE SU
DERECHO. ...................................................................................................................... 14
2.1.2.2.2.3.-
Miembros de la Unidad Reparcelable....................................................................................... 14
Relación de propietarios afectados y fincas aportadas. ................................................................. 14
Descripción de las Fincas de Origen aportadas. .......................................................................... 19
CAPÍTULO 3:
AGRUPACIÓN DE FINCAS APORTADAS ..................................................................................... 20
3.1.-
Agrupación de fincas aportadas ............................................................................................. 20
CAPITULO 4:
PARCELACIÓN RESULTANTE. ............................................................................................... 21
4.1.4.2.-
Descripción de las Parcelas resultantes .................................................................................... 21
Cuadro Resumen de Parcelas Resultantes ................................................................................. 21
CAPÍTULO 5:
VALORACIONES ECONOMICAS, TASACIÓN DE BIENES Y DERECHOS QUE HAYAN DE EXTINGUIRSE. ........... 22
5.1.5.2.5.3.-
5.4.5.5.5.6.-
Gastos derivados de las obras de urbanización ........................................................................... 22
Gastos por realojos ............................................................................................................ 23
Indemnizaciones ............................................................................................................... 25
5.3.1.Indemnizaciones por E.F.O. ................................................................................. 25
5.3.2.Indemnizaciones por Arrendamientos ..................................................................... 33
5.3.3.Tabla resumen de Indemnizaciones........................................................................ 34
Gastos por honorarios profesionales y varios.............................................................................. 34
Resumen de Gastos imputables al proyecto de Reparcelación ......................................................... 35
Valor Residual del Suelo ...................................................................................................... 35
CAPÍTULO 6:
DESCRIPCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES DE DOMINIO PRIVADO ....................... 36
6.1.6.2.-
Adjudicación de las parcelas resultantes .................................................................................. 36
Descripción de las parcelas adjudicadas ................................................................................... 38
CAPÍTULO 7:
DESCRIPCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES DE DOMINIO PÚBLICO OBJETO DE
CESIÓN OBLIGATORIA ........................................................................................................ 39
7.1.7.2.-
Adjudicación de las parcelas resultantes .................................................................................. 39
Descripción de las parcelas adjudicadas ................................................................................... 39
CAPÍTULO 8:
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL .................................................................................. 40
8.1.8.2.8.3.8.4.8.5.8.6.-
Cuadro Resumen de indemnizaciones por titulares ...................................................................... 40
Cuadro Resumen de Diferencias de Adjudicación por titulares ........................................................ 41
Cuadro Resumen Cargas de Urbanización por titulares.................................................................. 42
Cuenta de Liquidación Provisional por titulares .......................................................................... 43
Carga Financiera por parcelas ............................................................................................... 45
Cuenta de Liquidación Definitiva ........................................................................................... 46
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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RELACIÓN de ANEXOS al PROYECTO de REPARCELACIÓN:
.
ANEXO Nº 1: DOCUMENTACIÓN GRÁFICA.
RELACIÓN DE PLANOS
E. DIN A3
E. DIN A1
01
SITUACIÓN - EMPLAZAMIENTO
1/3000
1/1500
02
TOPOGRÁFICO y DELIMITACIÓN
1/500
1/250
03
PARCELARIO DE FINCAS INICIALES
1/500
1/250
04
DESCRIPCIÓN DEL ÁREA. EDIFICACIONES F.O.
1/500
1/250
05
ADECUACIÓN AL P.G.O.U.
1/500
1/250
06
PARCELAS RESULTANTES
1/500
1/250
07
CALIFICACIÓN PARCELAS RESULTANTES
1/500
1/250
08
ADJUDICACIÓN PARCELAS RESULTANTES
1/500
1/250
09
SUPERPOSICIÓN DE INFORMACIÓN Y ADJUDICACIÓN
1/500
1/250
.
ANEXO Nº 2: ANEXO JURÍDICO.
.
ANEXO Nº 3: TASACIÓN DEL SUELO. (LKS TASACIONES, S.L.)
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Capítulo 1
MEMORIA
1.1.-
REPARCELACIÓN: DEFINICIÓN / OBJETO DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
Se entiende por Reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la Unidad de
Ejecución para su nuevas división ajustada al planeamiento, con adjudicación de parcelas resultantes a
los interesados en proporción a sus respectivos derechos (art.42 L.S.).
La Reparcelación comprende también las operaciones indemnizatorias y compensatorias
(por inexistencia o diferencias en las adjudicaciones "in natura") necesarias para la plena efectividad
del principio de la justa distribución de los beneficios y cargas del Planeamiento Urbanístico.
Esta exigencia de equidistribución surge siempre que el Plan asigne desigualmente a las
fincas afectadas el volumen o superficie edificable, los usos urbanísticos o las limitaciones y cargas de
la propiedad.
Los objetivos de la Reparcelación son los siguientes:
A) REGULARIZAR LA CONFIGURACIÓN DE LAS FINCAS: Es decir, proceder a la agrupación
de fincas que componen la Unidad de Actuación AGR 220, para su nueva división ajustada al Plan
General de Ordenación Urbana de Santurtzi, cuya aprobación por el pleno fue el 30 de Septiembre de
1.997, y posteriormente ratificado por el Órgano competente publicado en el B.O.B. con fecha 22-061.998.
B) SITUAR SU APROVECHAMIENTO EN ZONAS APTAS PARA LA EDIFICACIÓN CON
ARREGLO AL PLANEAMIENTO: adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción
a sus respectivos derechos.
C) DISTRIBUIR JUSTAMENTE LOS BENEFICIOS Y CARGAS DE LA ORDENACIÓN
URBANÍSTICA: como consecuencia de lo anterior la determinación de las indemnizaciones o
compensaciones que resulten necesarias, para que quede plenamente cumplido, dentro de la unidad
reparcelable, el principio de la justa distribución entre los interesados de los beneficios y las cargas de
la ordenación urbanística planteada.
1.2.-
ENCARGO.
El presente encargo en orden a la elaboración del Proyecto de Reparcelación de la Unidad
de Ejecución AGR 220, se efectúa por la promotora Construcciones y Promociones Goizkorri S.L., con
CIF: B-48936082 y domiciliada en Las Mercedes 27. 7º. Edificio Abra 2. 48990. LAS ARENAS, GETXO.
BIZKAIA.
1.3.-
MOTIVACIÓN DE LA REPARCELACIÓN.
La Reparcelación presupone la existencia de un planeamiento para cuya ejecución se
realiza.
En el presente caso se trata de la ejecución del Plan General de Ordenación Urbana de
Santurtzi, el cual precisa como requisito esencial a su propia viabilidad, de un Proyecto de
Reparcelación como instrumento apto para lograr que la situación de hecho existente se adapte a las
exigencias de la Ordenación Urbanística.
Y ello es así por cuanto;
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
-
1.4.-
1.5.-
La Unidad de Actuación AGR 220, está integrada por fincas cuya titularidad la ostentan
más de un propietario.
Es necesaria la justa distribución entre los interesados de las cargas y beneficios
derivados de la ordenación urbanística.
Hay que proceder a situar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la
edificación el aprovechamiento establecido por el P.G.O.U. de Santurtzi.
COMPETENCIA, LEGITIMACIÓN Y CAPACIDAD.
A)
La competencia para tramitar y resolver los expedientes de Reparcelación corresponde al
Ayuntamiento, en este caso el del Municipio de Santurtzi.
B)
Se tendrán como parte en el presente expediente de Reparcelación:
-
Los propietarios de los terrenos afectados.
Los titulares de Derechos Reales sobre los mismos.
Los arrendamientos rústicos y urbanos.
Cualquiera otro interesados que comparezcan y justifiquen su derecho o interés legítimo.
C)
A efectos de determinación de las titularidades, se aplicarán las normas de la expropiación
forzosa, al igual que para resolver las cuestiones de capacidad y representación de los
interesados.
PROCEDIMIENTO.
El procedimiento general por el que debe substanciarse el presente proyecto de
Reparcelación debe ser el recogido al efecto en el art. 43 Ley 2/2006 de 30 de Junio, de Suelo y
Urbanismo.
1.6.-
PLANEAMIENTO QUE SE EJECUTA Y NORMATIVA APLICABLE.
A.- Disposiciones legales y reglamentarias:
1).-
Ley 30/1.992, de 26 de Noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, publicada en el Boletín Oficial
del Estado núm. 285, de 27 de Noviembre de 1.992, así como las respectivas
modificaciones introducidas por la Ley 4/99.
2).-
Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo.
3).-
Ley 2/2006, de30 de Junio, de Suelo y Urbanismo.
4).-
Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Decreto 3.288/1.978, de 25
de Agosto, publicado en el Boletín Oficial del Estado, números 27 y 28, de 31 de
Enero y 1 de Febrero de 1.979, en lo sucesivo Reglamento de Gestión.
B.- Planeamiento de carácter general:
1).-
El Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi, fue definitivamente aprobado
por Orden Foral del Departamento de Urbanismo de la Diputación Foral de Bizkaia
y publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia de fecha 19 de Junio de 1.987.
La revisión de dicho Instrumento, fue acordada por Acuerdo Plenario de fecha 27
de Diciembre de 1.991, produciéndose la aprobación inicial por acuerdo de fecha
27 de Julio de 1.994 y la aprobación provisional, con fecha 12 de Mayo de 1.995.
Remitido para su aprobación a la Diputación Foral de Bizkaia, se procedió a la
elaboración del correspondiente Texto Refundido, previa la corrección de los
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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errores verificados y la asunción de los criterios fijados por el Departamento de
Urbanismo de dicha Institución Foral.
Finalmente, y tras la tramitación correspondiente, mediante Orden Foral
nº.140/98 de 12 de Marzo se aprobó definitivamente la Revisión del Plan General
de Ordenación Urbana de Santurtzi.
Orden Foral 478/2002 de 23 de Julio por la que se aprueba definitivamente la
Modificación Puntual nº11 del PGOU de Santurtzi en el ámbito del Área Residencial
AGR 220 en Coscojales, donde se establecen los parámetros aplicables en esta
área.
1.7.-
DETERMINACIONES URBANISTICAS APLICABLES.
Conforme a lo señalado en el Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi respecto a
Criterios de Ordenación y Parámetros generales, en la Modificación Puntual del P.G.O.U. para esta
área, definitivamente aprobada, las determinaciones urbanísticas aplicables a la Unidad que nos
ocupan, son las siguientes:
1.8.-
1).-
Clasificación:
Suelo Urbano Residencial
2).-
Uso y Tipología Característicos:
Residencial libre 3ª (R3)
3).-
Aprovechamiento tipo:
2,34 m2/m2.
4).-
Condiciones de la edificación:
Se definen 2 edificios:
A.
Edificio 1040. Coscojales, 4.
B.
Edificio 1041. Pedro Icaza, 8.
Aprovechamiento Total
5).-
Superficie
5.920,92 m2
6).-
Sistema de Actuación.
Cooperación
10.600 u.a.
2.568 u.a.
13.168 U.A.
(5.608,75 m2 con derecho a aprovechamiento)
AMBITO Y DESCRIPCIÓN DE LA UNIDAD REPARCELABLE.
El ámbito del presente proyecto de reparcelación se circunscribe al de la AGR-220, según
la delimitación que marca el P.G.O.U. de Santurtzi, y que se expresa gráficamente en los planos 02, 03
y 04 del presente documento. La Reparcelación se extiende a todos lo terrenos comprendidos en la
unidad de actuación definida en el Plan General cuya ejecución se pretende.
El P.G.O.U. de Santurtzi tiene definido el suelo incluido en dicho ámbito como suelo
urbano residencial dentro del Área de Gestión Residencial AGR-220 y en una única Unidad de
Ejecución. La Reparcelación se extiende por tanto a todos los terrenos comprendidos en la Unidad de
Actuación AGR 220 delimitada en el Plan General de Ordenación Urbana de Santurtzi.
La delimitación tal y como se recoge en el plano nº 02, tiene una forma irregular,
presentando una pendiente generalizada en sentido Sur-Norte, con su cota máxima en su límite hacia
el grupo de viviendas José María Larrea y su cota inferior en la confluencia de las calles Coscojales e
Icaza.
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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Conforme a las directrices recogidas en el P.G.O.U de Santurtzi, los límites de la Unidad
AGR 220 son los que se exponen a continuación:
NORTE.- Linda con la medianera del edificio nº 4 de la calle Subida a Bañales, con la calle
Coscojales en los números comprendidos entre el 4 y 8 de la misma, así como con la parte
trasera del grupo de viviendas numeradas del 1 al 7 de la misma calle Coscojales, el
Centro de Salud de la plaza del mismo nombre y la parte trasera de edificios nº 16, 18, 20
y 22 de la calle Icaza.
SUR.- Con el grupo de viviendas José María Larrea.
ESTE.-Con la Plaza coscojales y centro de Salud (nº 1, 3, 5 y 7 de la calle Coscojales). Con
el edificio nº 10 de P. Icaza, paseo peatonal y terreno del C.P. Serantes.
OESTE.- Con la parte trasera de los edificios nº 1, 2, 3 y 4 de la calle Subida a Bañales, con
zonas libres y escaleras de subida a Bañales y con parte trasera de los edificios 5 y 7 de la
calle (plaza) Coscojales.
El Plano núm. 02 , que a escala 1:250 forma parte del Proyecto de Reparcelación,
delimita el ámbito de actuación.
La superficie total de tal Unidad es de 5.920,92 m2 de los cuales, 313,15 m2 son los
correspondientes al espacio público carente de aprovechamiento urbanístico, por lo que, la superficie
de titularidad privada y municipal con aprovechamiento urbanístico se concreta en 5.607,77 m2 .
El Plano núm. 03 , que a escala 1:250 forma parte del Proyecto de Reparcelación,
delimita las distintas parcelas que la componen.
1.8.1.-
EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN.
La unidad reparcelable está compuesta por un conjunto de fincas, existiendo al día de hoy
edificaciones sobre alguna de ellas. Dichas edificaciones quedan en situación de Fuera de Ordenación.
E.F.O.
Nº
TITULAR
DIRECCIÓN
nº
M2
FINCA CONST.
USO
1
MANUEL ALVAREZ y SOCORRO GARCÍA, PAULINO FERNÁNDEZ,
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ, CONSTRUCCIONES GOIZKORRI,
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA, DANIEL GARROÑO ALONSO,
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE Y LEONCIO GARCÍA BURILLO.
COSCOJALES, 6.
2
464,00
RESIDENCIAL
2
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
COSCOJALES, 4.
4
405,00
RESIDENCIAL
3
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PEREZ
PEDRO ICAZA,12.
10
348,00
RESIDENCIAL
4
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
PEDRO ICAZA, 8.
11
108,00
RESIDENCIAL
5
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
PEDRO ICAZA, 14.
12
169,00
RESIDENCIAL
6
Mª FELISA SAINZ DE IBARRA
PEDRO ICAZA, S/N.
14
43,00 GARAJE / ALMACÉN
El Plano núm. 04 , que a escala 1:250 forma parte del Proyecto de Reparcelación, localiza
la situación de los E.F.O.
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1.8.2.-
USOS Y APROVECHAMIENTO.
El uso característico de para el Área AGR-220 es el de Vivienda Libre Residencial 3ª.
Se mantienen los usos de Garaje 2ª y Garaje 3ª para la superficie en sótano bajo las
edificaciones A (1040) y B (1041) respectivamente y Comercial 3ª en la P.B. del edificio A (1040).
Los coeficientes de ponderación entre usos se calculan proporcionalmente a los valores para
los usos lucrativos que el P.G.O.U. de Santurtzi establece para el área que nos ocupa cifras, teniendo
como unidad el uso característico, que en este caso es el Residencial 3ª (R3).
El cuadro resumen de usos existentes en el área y sus ponderaciones (resultado del
cociente de los valores para cada uso y el valor del uso característico), y la localización de los distintos
usos en el área, es el siguiente:
USO
EDIFICIO
A
RESIDENCIAL 3ª
GARAJE 2ª
GARAJE 3ª
COMERCIAL 3ª
equipamiento
COEFICIENTE PONDERACIÓN
C
R3
G2
G3
C3
1,00
1,08
0,63
3,64
0
Ficha Resumen de la AGR-220 y de los Edificios diseñados.
- Uso característico:
RESIDENCIAL 3ª.
- Aprovechamiento tipo:
2,34 m2/ m2
- Unidades de aprovechamiento:
13.168 U.A.
APROVECHAMIENTOS TOTALES AGR 220
USO
M2 (CONS)
G3 GARAJE 3ª
G2 GARAJE 2ª
C3 COMERCIAL 3ª
R3 RESIDENCIAL LIBRE 3ª
equipamiento
COEFIC.
580,00
2.889,00
128,00
9.216,00
434
U.A.
0,63
1,08
3,64
1,00
0
TOTAL
366
3.120
466
9.216
0
13.168 U.A.
APROVECHAMIENTO POR EDIFICIOS
EDIFICIO A (1040) *se subdividirá en dos parcelas.
PLANTAS
Nº PLANTAS
S. CONSTRUIDA
USO
COEFICIENTE
U.A.
ALTAS
BAJA
SÓTANO
5/6
1
2
7.014
128 (434 EQUIP)
2.889
R3
C3
G2
1,00
3,64
1,08
7.014
466
3.120
TOTAL
10.600
Con la finalidad de facilitar la adjudicación en parcelas resultantes, se subdivide el edificio A en dos
parcelas, la A1 y la A2, cuyos cuadros de aprovechamiento serán los siguientes:
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EDIFICIO A1 (1040-1)
PLANTAS
ALTAS
BAJA
SÓTANO
Nº PLANTAS
5/6
1
2
S. CONSTRUIDA
4.030
128
1.546
TOTAL
USO
R3
C3
G2
COEFICIENTE
1,00
3,64
1,08
U.A.
4.030
466
1.670
6.166
Nº PLANTAS
5/6
1
2
S. CONSTRUIDA
2.984
(434 EQUIP)
1.343
TOTAL
USO
R3
G2
COEFICIENTE
1,00
0,00
1,08
U.A.
2.984
0,00
1.450
4.434
Nº PLANTAS
8,5
1
2
S. CONSTRUIDA
1.912
290
580
TOTAL
USO
R3
R3
G3
COEFICIENTE
1,00
1,00
0,63
U.A.
1.912
290
366
2.568
EDIFICIO A2 (1040-2)
PLANTAS
ALTAS
BAJA
SÓTANO
EDIFICIO B (1041)
PLANTAS
ALTAS
BAJA
SÓTANO
1.8.3.-
SUPERFICIES DE LAS PARCELAS RESULTANTES PREVISTAS:
PARCELA
TITULARIDAD
A1
Privada
1040
A2
Privada
1040
B
Privada
1041
C
Pública
Pública
Pública
359,90
332,00
Espacios Libres
645,57
Espacios Libres
1.438,00
PASEO PEATONAL
Espacios libres
D
648,25 (*)
PLAZA COSCOJALES
Espacios libres
D
SUPERFICIE
(M2)
735,38
VIALIDAD COSCOJALES
Espacios libres
D
USO
PREDOMINANTE
Residencial Libre
R3
Residencial Libre
R3
Residencial Libre
R3
Espacios Libres
Pública
Espacios Libres
Espacios libres
1.761,75
ZONAS VERDES
TOTAL
5.920,92
(*) en parcela A2 se localiza local para equipamiento.
Su identificación aparece reflejada en el Plano núm. 06 y 07 incorporado en el Anexo
Gráfico núm. 1 del presente Documento.
1.8.4.-
SISTEMA DE ACTUACIÓN Y PLAZO DE EJECUCIÓN:
De acuerdo a lo recogido en el P.G.O.U de Santurtzi, el Sistema de Actuación para la
Unidad AGR 220, es el de Cooperación. El plazo de ejecución que establece el Plan es de 4 años.
Los costos derivados de la urbanización de la unidad y del proyecto de urbanización serán
a cargo de los propietarios, salvedad de la obligación del ayuntamiento en el costeamiento de las obras
en el ámbito externo vinculado a la unidad de ejecución.
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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1.9.-
CRITERIOS UTILIZADOS PARA DEFINIR Y CUANTIFICAR LOS DERECHOS DE LOS
PROPIETARIOS.
A tenor de lo dispuesto en el art. 44.2 de la Ley 2/06, el derecho de los propietarios será
proporcional a la superficie de las parcelas aportadas a la Reparcelación, con derecho a
aprovechamiento, que quedan incluidas dentro del Área de Gestión Residencial AGR-220.
Dicho derecho se concreta en una Cuota de Participación, que determina su respectivo
porcentaje de participación en los derechos y obligaciones derivados del sistema de actuación, tanto
en la adjudicación de las superficies susceptibles de edificación o aprovechamiento privado conforme
al Planeamiento que se ejecuta, así como en las posibles indemnizaciones sustitutorias, pago de los
gastos de urbanización y demás cargas.
Su cálculo se efectúa teniendo en cuenta la superficie de los terrenos aportados a la
Reparcelación por cada uno de los propietarios intervinientes, en proporción la superficie total de la
Unidad, y se expresa en unidades convencionales o tantos por ciento.
La superficie de la Unidad de Actuación representa el 100% de las Cuotas de Participación,
y la superficie aportada por cada titular dominial, un tanto por ciento proporcional a dicho total que,
como unidad convencional, facilita y agiliza la actuación del sistema.
Así mismo, señalar que no se ha considerado necesario cuantificar los derechos iniciales en
función de su diferente valor urbanístico, por no existir ninguna finca con características especiales
respecto del resto de las aportadas, aplicándose por tanto un valor urbanístico uniforme para toda la
superficie comprendida en la Unidad y generadora de Aprovechamientos Edificatorios.
En caso de discordancia entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas,
prevalecerá ésta sobre aquellas en el presente Expediente de Reparcelación.
Por último, conforme a lo preceptuado en el art. 27.1 de la Ley 2/06, la Administración
Local actuante, Ayuntamiento de Santurtzi, participa en el presente Proyecto de Reparcelación en un
porcentaje del diez por ciento del Aprovechamiento de la Unidad.
1.10.-
CRITERIOS DE VALORACION DE LAS SUPERFICIES ADJUDICADAS.
Las superficies o lotes edificatorios adjudicados se han valorado de forma objetiva, en
función exclusivamente de su edificabilidad expresada en U.A. (unidades de aprovechamiento
ponderado).
La superficie susceptible de edificación o de aprovechamiento privado conforme al Plan,
que es objeto de adjudicación es valorado con criterios objetivos y generales para toda la Unidad
Reparcelable.
La determinación del valor de las parcelas resultantes, se realizará con sujeción a los
precios actuales del mercado a partir del aprovechamiento urbanístico objetivo que el planeamiento
haya fijado para cada parcela.
El criterio de valoración es general para toda la Unidad reparcelable.
El mismo criterio se utilizará para la valoración económica de suelo correspondiente a la
cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico para la administración.
La valoración de las parcelas resultantes, se han realizado con parámetros objetivos y
generales para todas las parcelas, atendiendo a volumen edificable, uso, situación, características y
grado de urbanización de cada una de ellas.
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
En este sentido se ha tenido en cuenta que concurren idénticas circunstancias de
situación, clase, calidad, destino, volumen y urbanización y, en definitiva, el criterio de valoración es
idéntico para el total de parcelas resultantes.
Sin embargo, y con respecto a la homogeneización entre los diferentes usos previstos, el
propio Plan General tiene definidos una serie de coeficientes que, partiendo del uso característico de
la unidad, residencial libre 3ª (R3), cuyo valor es igual a 1,00, se establecen los de garajes de 2ª (G2),
garajes de 3ª (G3) y comercial de 3ª (C3).
Los coeficientes de ponderación entre usos se calculan proporcionalmente a los valores para
los usos lucrativos que el P.G.O.U. de Santurtzi establece para el área que nos ocupa cifras, teniendo
como unidad el uso característico, que en este caso es el Residencial 3ª (R3).
El cuadro resumen de usos existentes en el área y sus ponderaciones (resultado del
cociente de los valores para cada uso y el valor del uso característico), y la localización de los distintos
usos en el área, es el siguiente:
USO
EDIFICIO
A
RESIDENCIAL 3ª
GARAJE 2ª
GARAJE 3ª
COMERCIAL 3ª
equipamiento
COEFICIENTE PONDERACIÓN
B
R3
G2
G3
C3
1,00
1,08
0,63
3,64
0,00
El aprovechamiento total del Área de Reparto, definido en Unidades de Aprovechamiento,
distribuido por el planeamiento el citados bloques impuestos es el siguiente:
TOTAL APROVECHAMIENTO POR PARCELAS
EDIFICIO A1
EDIFICIO A2
EDIFICIO B
6.166
4.434
2.568
TOTAL (U.A.)
13.168
Del total del aprovechamiento urbanístico, a los propietarios del suelo les corresponde el
90% del mismo, siendo el 10% urbanizado restante de cesión obligatoria al Ayuntamiento de Santurtzi.
La distribución de la edificabilidad total que el Plan General otorga a la Unidad, se ha
realizado entre los propietarios en la forma que se recoge en los cuadros AGR 220.-4 y AGR 220.-5, en
los que, en primer lugar, se ha fijado el aprovechamiento total de Unidad de Ejecución según el Plan
General en función de los usos Residencial, Comercial y Garajes, debidamente homogeneizados,
deduciendo a continuación el aprovechamiento homogeneizado del Área de Reparto en función de los
porcentajes de participación del suelo con derecho a aprovechamiento, es decir, sin considerar la
cesión del 10% urbanizado que han de realizar a la Administración y, finalmente considerando la
participación real en la adjudicación o, dicho de otro modo, deducido a cada uno de ellos el 10% de
aprovechamiento que han de ceder a favor del Ayuntamiento por imperativo de las previsiones legales
al respecto.
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
1.11.-
CRITERIOS DE VALORACION DE LOS EDIFICIOS Y DEMAS ELEMENTOS OBJETO DE
DEMOLICIÓN
Conforme a lo preceptuado en el artículo 44.7 de la Ley 2/06, los bienes y derechos reales
que no puedan conservarse o deban extinguirse por ser incompatibles con la ejecución del
planeamiento se valoraran conforme a los criterios de la legislación de expropiación forzosa, según el
art.99 de Reglamento de Gestión, satisfaciendo su importe a los titulares afectados con cargo al
Proyecto de Reparcelación en concepto de gastos de urbanización.
La cuantificación de las indemnizaciones queda reflejada en el Capítulo VI del presente
Proyecto, "Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban
extinguirse o destruirse para la ejecución del Plan", por lo que ahora nos limitaremos a avanzar los
criterios con los que se han formulado tales valoraciones.
Debe precisarse, en primer lugar, que las valoraciones de los bienes y derechos que hayan
de desaparecer, se realizan de forma independiente al valor del suelo. Además aclara que las
indemnizaciones que se fijen por tal concepto serán satisfechas a su propietario o titular con cargo al
Proyecto en concepto de gastos de urbanización.
Así, pues, la primera operación a realizar será la definición de cuáles son los derechos y
bienes que han de desaparecer para permitir la correcta ejecución del planeamiento para, a partir de
ella, proceder a su valoración de acuerdo con las normas que rigen la expropiación forzosa.
De acuerdo con el criterio mencionado, las indemnizaciones se han valorado teniendo en
cuenta los siguientes conceptos:
-
Plantaciones y explotaciones agrícolas: normas de la expropiación forzosa.
-
Instalaciones industriales y comerciales: gastos de apertura, de nuevo emplazamiento y
de traslado, indemnizaciones al personal, pérdida de beneficios y gastos de sustitución.
-
Arrendamientos urbanos: dificultad de sustitución del bien arrendado, cuantía de los
gastos de traslado y valor de las mejoras en el incremento que hayan de ser
indemnizados.
-
Arrendamientos rústicos: Carácter de la actividad, dificultad de su sustitución, cuantía
de beneficios, valor de los elementos mecánicos de la explotación.
-
Edificaciones: Valor de reposición.
-
Servidumbres y cargas: normas de la expropiación forzosa.
-
Traslados: Costo real.
Las indemnizaciones fijadas que corresponde incluir dentro del presente Proyecto de
Reparcelación, son objeto de compensación en la cuenta de liquidación provisional (Capítulo 7), con las
cantidades de que resulte deudor el interesado por diferencias de adjudicación, en su caso, y por
gastos de urbanización y de proyecto.
En relación con las edificaciones, la determinación de la indemnización correspondiente a
las construcciones se realizará por el método del valor de reposición, es decir, hallando lo que costaría
en el momento presente construir una edificación de similares características, modulando dicho coste
por unos coeficiente que indiquen la depreciación de la construcción a valorar en función de su edad y
de su estado de conservación y/o otros coeficientes depreciadores.
De acuerdo con la práctica, se valorará el coste de m2 de una construcción análoga,
obteniéndose el valor del edificio en función de los m2 de superficie que este tenga, depreciándose en
función del envejecimiento por dos coeficientes de edad y de conservación.
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Para obtener los costes de edificación, se han utilizado como criterio módulos establecidos
por el Colegio de Arquitectos Vasco-Navarro para el año 2.010, aplicado a los grupos de viviendas y
locales según las características del mismo e incrementado en un 15% de Gastos Generales y Beneficio
Industrial de acuerdo con los parámetros siguientes:
Grupo 1.- Viviendas, Oficinas y Edificios Comerciales
P = M x L [1 + 0,1 (a) + 0,3 (b)] siendo
P = Precio del m² construido.
M = Módulo vigente a la fecha.
L = Factor de Localización
a = coeficiente según subgrupo A
b = coeficiente según subgrupo B
Grupo 2.- Almacenes, Naves, Garajes o Aparcamientos exentos y Edificios Industriales.
P = M x L [0,3 + 0,1 (c)] siendo:
P = Precio del m² construido
M = Módulo vigente a la fecha
L = Factor de Localización
c = coeficiente según subgrupo C
Grupo 3.- Sótanos, Semisótanos, Planta Baja, Entreplanta y Bajo Cubierta para garajes, Dependencias
de Servicios y Locales Comerciales sin uso específico, componentes de cualquier tipo de edificación.
P = M x L (0,8 + 0,1 x d), siendo:
P = Precio del m² construido
M = Módulo vigente a la fecha
L = Factor de Localización
d = coeficiente según subgrupo D
A estas edificaciones se le aplicará la correspondiente corrección por edad y conservación.
Las viviendas ocupadas por inquilinos sufren una depreciación por esta situación que es
una minusvalía.
Se aplica según la Ley el premio del 5% por afección.
Se fija una indemnización por costo de traslado de 15 € / m2 edificado.
1.12.-
CRITERIOS DE ADJUDICACION.
Conforme a lo dispuesto en el art. 44 de la Ley 2/06, la adjudicación de los solares
resultantes de la Reparcelación deberá ajustarse, en todo caso, a los siguientes criterios:
a).Toda superficie susceptible de aprovechamiento privado deberá ser objeto de
adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos.
Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de
adjudicación que, en su caso, procedan, se fijarán atendiendo al valor o precio que
justificadamente se establece en el propio Proyecto de Reparcelación.
b).En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes, superficies
inferiores a la parcela mínima edificable, o que no reúnan la condición y características
adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
Ello no obstante, siempre que lo permitan las exigencias de la reparcelación, la
adjudicación de fincas independientes será preferible a la adjudicación en proindiviso, y
esta última a la indemnización en metálico.
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En las adjudicaciones en proindiviso se procurará, así mismo, la creación de comunidades
con el menor número posible de propietarios.
Si la cuantía de los derechos de los propietarios no alcanzase la parcela mínima edificable
resultante, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
c).Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas
en el lugar más próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
Esta regla no será necesariamente aplicable en el caso de que las antiguas propiedades
estén situadas en más del 50 por 100 de su superficie, en terrenos destinados por el
Planeamiento a viales, zonas verdes u otros usos incompatibles con la propiedad privada.
La adjudicación de las fincas resultantes de la reparcelación, reconocidas de forma
correlativa con las letras A1, A2 y B se ha realizado en función de los criterios generales como señalan
los artículos 23, 31 y 32 de la ley del suelo, en virtud de los cuales toda la superficie del Área
susceptible de aprovechamiento privado ha sido objeto de adjudicación, pero teniendo en cuenta las
previsiones del planeamiento en cuanto a la ubicación del mismo en los edificios diseñados, los
convenios y criterios municipales al respecto.
Además, como ya quedó apuntado, la valoración de los terrenos aportados resulta
homogénea en cuanto a su grado de urbanización, uso, etc., al estar reconvertido en Unidades de
Aprovechamiento que unifican, según criterio de planeamiento, su valor, las 13.168 Unidades de
Aprovechamiento (en la parcela A1, A2 y B) descontando previamente el 10% municipal, estarán
destinadas a utilización privada, y deben ser adjudicadas proporcionalmente a la cuota de aportación
de cada propietario.
Dicha distribución de los aprovechamientos en tres parcelas, ha obligado a realizar las
adjudicaciones con exceso o defecto, respecto a la adjudicación teórica que, en proporción al suelo
aportado corresponde a cada propietario, diferencias que han de ser convenientemente compensadas.
Así, pues, se adjudican a los propietarios de derechos y terrenos aportados las parcelas
resultantes reconocidas, tal y como señala el propio P.G.O.U. a partir de las parcelas A1, A2, B, C, D,
E y F, siendo las tres primeras las receptoras del aprovechamiento residencial, comercial y de garajes
lucrativo, y las cuatro últimas (C, D, E y F) serán atribuidas al Ayuntamiento como cesión obligatoria
para el uso de espacios libres, (plazas, viales y zonas verdes).
El reparto de aprovechamientos a de realizarse sobre las parcelas “A1”, “A2” y “B”,
materializándose en tres edificios y adjudicando el aprovechamiento correspondiente a cada uno de
ellos en proindiviso, compensándose a los demás en metálico y adjudicando dicho aprovechamiento
proporcionalmente a los derechos de los propietarios a los que se adjudica.
Se procede a concentrar el aprovechamiento del Ayuntamiento, tanto el que le
corresponde como propietario de suelo como el 10% de cesión.
El Ayuntamiento de Santurtzi resultará adjudicatario de los derechos de construcción del
local destinado a equipamiento en la parcela A2.
Además, como se ha mencionado anteriormente, se adjudicará al Ayuntamiento el suelo
destinado a los sistemas locales de espacios libres, en las parcelas “C”, “D”, “E” y “F”.
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Capítulo 2
RELACIÓN DE PROPIETARIOS AFECTADOS
EXPRESIÓN DE LA NATURALEZA Y CUANTÍA DE SU DERECHO
2.1.-
MIEMBROS DE LA UNIDAD REPARCELABLE
Serán partes en la Reparcelación los propietarios de terrenos afectados, la Administración
competente en la parte que le corresponda conforme a la Ley, los titulares de derechos reales, los
arrendatarios rústicos y urbanos, y cualesquiera otros interesados que comparezcan y justifiquen su
derecho o interés legítimo.
No existen titulares de terrenos afectados por Sistemas generales que hayan de hacer
efectivo su derecho en la Unidad de que se trata.
El art. 44 de la Ley del Suelo 2/06 preceptúa que los propietarios deben ceder al
Ayuntamiento “los viales, parques, jardines públicos y centros de Educación General Básica, al servicio
del Polígono o Unidad de Actuación correspondiente, según las localizaciones o emplazamientos
señalados en el Plan.
Los propietarios deberán asimismo sufragar los costos de la urbanización, las
indemnizaciones y el costo de la tramitación de los Proyectos. (art. 147 Ley 2/06).
2.2.siguientes:
RELACION DE PROPIETARIOS AFECTADOS Y FINCAS APORTADAS.
Las parcelas iniciales, son, según los datos que se disponen y dentro de la Unidad, las
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AGR.220.-1. Descripción de la situación actual de los terrenos aportados.
Nº
PARC.
FINCA
MPAL
1
17801
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
2
17802
MANUEL ALVAREZ GONZALEZ
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (Mª AZUCENA CERRATO)
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
TITULARIDAD
%
SUPERFICIE
%
PLANT
PARCELA
M2
AGR-220
EXPLO
12,50
12,50
12,50
12,50
12,50
12,50
12,50
12,50
256,25
4,327875
10,93
10,93
13,03
13,41
13,92
12,92
12,43
12,43
200,41
3,384778
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
6,25
5,47
5,47
6,52
6,71
6,96
6,46
6,22
6,22
114,40
1,932132
CONSTRUCCIONES
1. COSCOJALES Nº6
17814
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ALVAREZ GONZALEZ
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
Mª AZUCENA CERRATO TORRES
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
4
5
6
7
8A
8B
10
17803
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00
831,97
14,051364
17805
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00
86,35
1,458388
17806
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00
297,43
5,023375
17804
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00
1.437,98
24,286428
17807
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00
228,97
3,867136
17807
LITIGIOSA (C. GOIZKORRI – LOIZAGA)
100,00
460,00
7,769063
17808
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
33,33
33,33
33,33
251,91
4,254575
3. P. ICAZA Nº12
11
12
13
14
17809
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (J.MELERO/MC.MELERO)
100,00
338,49
5,716848
4. P. ICAZA Nº8
17813
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (S. POSTIGO CAMPO)
100,00
521,53
8,808260
5. P. ICAZA Nº14
17811
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
100,00
474,61
8,015815
17812
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
100,00
107,47
1,815090
5.607,77
94,711126
58,71
126,41
128,03
0,991569
2,134972
2,162333
313,15
5,288874
5.920,92
100,00
9
15
16
17818
17815
17816
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
TOTAL SUPERFICIE SIN APROVECHAMIENTO
TOTAL SUPERFICIE AREA
SERV Y
CARGAS
R
R
R
R
R
3
TOTAL SUPERFICIE CON APROVECHAMIENTO
ARREND.
2. COSCOJALES Nº4
*(1)
*(1)
*(1)
AR
AR
AR
6. P. ICAZA S/N
Queda excluida del reparto la superficie de 313,15 m², sin aprovechamiento urbanístico.
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
La ordenación planteada desde el Plan General, contiene las siguientes determinaciones:
AGR 220. - 2. Determinaciones básicas del planeamiento que se ejecuta.
CARACTERISTICAS DE LA ORDENACION
SUPERFICIE TOTAL DEL AGR - 220
CALIFICACIÓN
DEL
SUELO URBANO
áreas libres uso público
ocupación uso privado
m2
RESIDENCIAL *
( dom. Privado )
ESPACIOS LIBRES, ZONAS VERDES.
( uso público, dom. Público )
dominio público
dominio privado
dominio privado
superficie total
superficies
parcelas resultantes
parcela A1
parcela A2
parcela B
superficie total Residencial
%
5.920,92
1.743,53
100,00
29,45
4.177,39
70,55
4.177,39
485,00
1.258,53
70,55
8,19
21,26
5.920,92
100,00
735,38
648,25
359,90
1.743,53
42,18
37,18
20,64
100,00
Teniendo en cuenta el Suelo de cesión obligatoria al Ayuntamiento, y la superficie
edificable, el Aprovechamiento Urbanístico de la Unidad es el siguiente:
AGR 220.- 3. Aprovechamiento urbanístico del sector
APROVECHAMIENTO REAL DE LA UNIDAD (P.G.O.U.)
M2
RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
GARAJE 2ª
GARAJE 3ª
EQUIPAMIENTO
TOTAL
9.216
128
2.889
580
434
13.247
%
C. PONDERACION
69,570469
1,00
0,966257
3,64
21,808711
1,08
4,378350
0,63
3,276213
0,00
100,000000
U. A. PONDERADOS
9.216
466
3.120
366
0,00
13.168
APROVECHAMIENTO SUSCEPTIBLE DE APROPIACION (90% A. P. LUCRATIVO)
M2
RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
GARAJE 2ª
GARAJE 3ª
EQUIPAMIENTO
TOTAL
CESION 10%
RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
GARAJE 2ª
GARAJE 3ª
EQUIPAMIENTO
TOTAL
8.294,40
115,20
2.600,10
522,00
390,60
11.922,30
M2
921,60
12,80
288,90
58,00
43,40
1.324,70
%
C. PONDERACION
69,570469
1,00
0,966257
3,64
21,808711
1,08
4,378350
0,63
3,276213
0,00
100,000000
U. A. PONDERADOS
8.294,40
419,40
2.808001
329,40
0,00
11.851,20
%
C. PONDERACION
69,570469
1,00
0,966257
3,64
21,808711
1,08
4,378350
0,63
3,276213
0,00
100,000000
U. A. PONDERADOS
921,60
46,60
312,00
36,60
0,00
1.316,80
Considerando la preceptiva cesión al Ayuntamiento del 10% del Aprovechamiento de la
Unidad de Actuación, y descontando el aprovechamiento destinado a los realojos, se obtiene el
siguiente reparto final de participación porcentual para las distintas fincas que la componen, según se
expresa en los cuadros 4 y 4 bis, que se adjuntan a continuación.
Finalmente, se efectúa la distribución del aprovechamiento susceptible de apropiación,
derechos iniciales, en la Unidad tal y como se describe en el siguiente cuadro nº 5:
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
AGR 220 -4. Superficies aportadas y coeficientes de reconocimiento de derechos
PROPIETARIO
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI (Mª AZUCENA CERRATO)
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI (Mª AZUCENA CERRATO)
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (J. MELERO / Mª C. MELERO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (S. POSTIGO CAMPO)
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
TOTAL
mgA arquitectura y urbanismo
Nº FINCA
1
2
3
4
5
6
7
8A
8B
10
11
12
13
14
SUPERFICIE m2
32,03
32,03
32,03
32,03
32,03
32,03
32,03
32,03
21,90
21,90
26,11
26,87
27,90
25,89
24,91
24,91
7,15
7,15
7,15
7,15
7,15
7,15
7,15
7,15
6,25
6,25
7,45
7,67
7,96
7,39
7,11
7,11
831,97
86,35
297,43
1437,98
228,97
460,00
83,97
83,97
83,97
338,49
521,53
474,61
107,47
5.607,77
SUP. TOTAL m2
% APORT. TOTAL
256,25
200,41
114,40
831,97
86,35
297,43
1.437,98
228,97
460,00
251,91
338,49
521,53
474,61
107,47
5.607,77
MEMORIA REPARCELACIÓN
0,571194
0,571194
0,571194
0,571194
0,571194
0,571194
0,571194
0,571194
0,390615
0,390615
0,465665
0,479245
0,497472
0,461734
0,444222
0,444222
0,127502
0,127502
0,127502
0,127502
0,127502
0,127502
0,127502
0,127502
0,111487
0,111487
0,132908
0,136784
0,141986
0,131786
0,126788
0,126788
14,836022
1,539828
5,303891
25,642635
4,083085
8,202904
1,497387
1,497387
1,497387
6,036089
9,300132
8,463436
1,916448
100
/ 17
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
AGR 220 -4 BIS. Superficies aportadas y coeficientes de reconocimiento de derechos
PROPIETARIO
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI (Mª AZUCENA CERRATO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (J. MELERO / Mª C. MELERO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (S. POSTIGO CAMPO)
LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
TOTAL
mgA arquitectura y urbanismo
Nº FINCA
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
4
5
6
7
8A
2
3
11
12
8B
10
13
14
SUPERFICIE
m2
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
21,90
6,25
21,90
6,25
26,11
7,45
27,90
7,96
25,89
7,39
24,91
7,11
24,91
7,11
831,97
86,35
297,43
1437,98
228,97
26,87
7,67
338,49
521,53
460,00
83,97
83,97
83,97
474,61
107,47
5.607,77
SUP. TOTAL
%
m2
APORTACION
39,1813
338,49
521,53
460,00
83,97
83,97
83,97
474,61
107,47
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,571194
0,127502
0,390615
0,111487
0,390615
0,111487
0,465665
0,132908
0,497472
0,141986
0,461734
0,131786
0,444222
0,126788
0,444222
0,126788
14,836022
1,539828
5,303891
25,642635
4,083085
0,479245
0,136784
6,036089
9,300132
8,202904
1,497387
1,497387
1,497387
8,463436
1,916448
5.607,77
100,00
39,1813
39,1813
39,1813
39,1813
39,1813
39,1813
39,1813
28,1568
28,1568
33,5666
35,8593
33,2832
32,0209
32,0209
2.882,70
34,5455
MEMORIA REPARCELACIÓN
% APORT.
TOTAL
0,698696
0,698696
0,698696
0,698696
0,698696
0,698696
0,698696
0,698696
0,502103
0,502103
0,598573
0,639458
0,593520
0,571010
0,571010
67,357711
8,202904
1,497387
1,497387
1,497387
8,463436
1,916448
100,00
/ 18
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
AGR 220.- 5. Distribución del Aprovechamiento susceptible de apropiación.
PROPIETARIO
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI (Mª AZUCENA CERRATO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (J MELERO/Mª C.MELERO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (S. POSTIGO CAMPO)
LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
10% Cesiones
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
realojos
TOTAL
2.3.-
Nº
SUPERFICIE
SUP.TOTAL
% PART.
% PART.
APROV.
APR. TOTAL
FINCA
m2
m2
Apropiacion
Apropiacion
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
67,43
15,05
82,48
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
4
5
6
7
8A
2
3
11
12
8B
13
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
32,03
7,15
831,97
86,35
297,43
1.437,98
228,97
26,87
7,67
338,49
521,53
460,00
474,61
10
10
10
14
CARGAS
APROV.
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
39,18
0,7194
0,6475
82,48
82,48
82,48
82,48
82,48
82,48
82,48
realojo
21,90
6,25
26,11
7,45
28,16
0,5170
0,4653
33,57
0,6163
0,5547
46,11
13,16
54,97
15,69
59,27
70,66
realojo
realojo
realojo
realojo
3.777,27 69,3531 62,4178
460,00
474,61
8,4459
8,7142
83,97
83,97
83,97
107,47
83,97
83,97
83,97
107,47
1,5417
1,5417
1,5417
1,9732
5.446,43
5.446,43
100
7,6013
7,8427
10,0000
1,3876
1,3876
1,3876
1,7759
1.751,28
181,77
626,09
3.026,92
481,98
56,57
16,15
712,52
1.097,81
968,29
999,05
1.316,80
176,76
176,76
176,76
226,22
386,56
7.951,08
968,29
2.315,85
176,76
176,76
176,76
226,22
386,56
100 13.168,00 13.168,00
DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS ORIGEN APORTADAS.
La descripción de las fincas de origen aportadas o iniciales por los propietarios miembros
de la Unidad Reparcelable, de conformidad con la representación gráfica que de las mismas se efectúa
en el Plano núm. 03: “Parcelario de Fincas Aportadas”, incorporado al presente Proyecto (Anexo
núm. 1), y a tenor de las descripciones contenidas en las respectivas Certificaciones Registrales de
Titularidades y Cargas se efectúa en el anexo nº 2 ANEXO JURÍDICO.
En este mismo anexo se procede a la agrupación de fincas aportadas, y a la descripción
de las parcelas resultantes.
mgA arquitectura y urbanismo
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 19
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Capítulo 3
AGRUPACIÓN DE FINCAS APORTADAS
3.1.-
AGRUPACIÓN DE FINCAS APORTADAS.
La agrupación de las fincas de origen aportadas o iniciales por los propietarios miembros
de la Unidad Reparcelable, se efectúa en el anexo nº 2 ANEXO JURÍDICO.
mgA arquitectura y urbanismo
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 20
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Capítulo 4
PARCELACIÓN RESULTANTE
4.1.-
DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES.
La descripción de las parcelas resultantes efectúa en el anexo nº 2 ANEXO JURÍDICO. La
representación gráfica que de las mismas se efectúa en el Plano núm. 06: “Parcelas resultantes”,
incorporado al presente Proyecto (Anexo núm. 1).
4.2.-
CUADRO RESUMEN DE PARCELAS RESULTANTES.
En el siguiente cuadro adjunto se resumen las parcelas resultantes, de dominio privado y
de cesión obligatoria de uso y dominio público.
El Plano núm. 06, que a escala 1:250 forma parte del Proyecto de Reparcelación, localiza
y describe gráficamente las parcelas resultantes.
AGR 220.-6. Relación de parcelas resultantes
USO
SUPERFICIE
PARCELA
TITULARI
DAD
PREDOMINANTE
2
A-1
Privada
Residencial (R3)
M.
Residencial (R3)
M2./USOS
1,00
128
3,64
466,00
GARAJE 2ª
1.546
1,08
1.670,00
GARAJE 3ª
0
0,63
0,00
EQUIPAMIENTO
0
648,25 RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
GARAJE 2ª
Coscojales, 4.
GARAJE 3ª
1040
B
Residencial (R3)
359,90 RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
P. Icaza, 8.
1041
C
D
E
F
0,00
0,00
2.984
1,00
2.984,00
0
3,64
0,00
1.343
1,08
1.450,00
0,63
0,00
434
4.761
0,00
0,00
2.202
1,00
2.202,00
0,00
0
3,64
0
1,08
0,00
GARAJE 3ª
580
0,63
366,00
0,00
0,00
EQUIPAMIENTO
E.L. / VIALIDAD
Pública
E.L. / PLAZA COSCOJALES
Pública
E. L. / PASEO PEATONAL
1.438,00
TOTAL
Pública
E.L. / ZONA VERDE
1.761,75
4.177,39
mgA arquitectura y urbanismo
4.030,00
GARAJE 2ª
Pública
TOTAL
5.704
0
EQUIPAMIENTO
Privada
TOTAL
4.030
1040
Privada
USOS
2
COEFIC. EDIF. PONDERADA (m p)
POND. POR USOS
TOTAL
735,38 RESIDENCIAL (R3)
COMERCIAL 3ª
Coscojales, 4.
A-2
EDIFICABILIDAD REAL (M2)
0
2.782
6.166,00
4.434,00
2.568,00
332,07
645,57
5.920,92
ESPACIOS LIBRES
13.274,00
MEMORIA REPARCELACIÓN
13.168,00
/ 21
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Capítulo 5
VALORACIÓNES ECONÓMICAS, TASACIÓN DE BIENES Y
DERECHOS QUE HAYAN DE EXTINGUIRSE
5.1.-
GASTOS DERIVADOS DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN
Ante la inexistencia del correspondiente proyecto de urbanización se ha estimado la
valoración correspondiente ha dichas obras, aplicando un valor por metro cuadrado de superficie
urbanizada de 200 €/m2 de coste de ejecución material, al ser una urbanización de carácter
predominantemente “duro”. Para la obtención de este valor se ha tenido en cuenta las características
de la urbanización que se pretende ejecutar, tal y como se plantea en los planos 05 y 06 del “Anexo 1:
Documentación Gráfica”, del presente documento, así como experiencias similares en el municipio de
Santurtzi.
En la zona adyacente sobre garajes computada como espacios libres anexos al área, de 345
m2, se ha previsto además un sobrecoste de 75 €/m2 para los trabajos de reparación estructural,
eliminación de sobrecargas existentes y nueva impermeabilización de la zona.
Correrá a cargo del Ayuntamiento el costeamiento del resto de la urbanización de los
espacios externos vinculados al área y la intervención necesaria en el entorno inmediato del área. Para
la ejecución y urbanización del ámbito será necesario el traslado del Centro de Salud existente, la
intervención en una parte de la superficie del aparcamiento colindante con la desaparición de dos
plazas de garaje, y la eliminación de acceso exterior a una superficie de trasteros situados bajo la
plaza actual, en el aparcamiento existente, que dotándoles de acceso desde el interior del sótano de
garaje puede suponer la pérdida de otras dos parcelas de garaje.
Para el cálculo de los costes por derribos aplicaremos el valor de 30 €/m2. Este valor
incluye no solo la demolición propiamente dicha, sino también la carga sobre camión, transporte a
vertedero autorizado, canon de escombrera, etc.
El resumen de los costes de la urbanización se refleja en el cuadro adjunto.
COSTE DE URBANIZACIÓN INTERNA AGR-220
Sup. a Urbanizar
AGR - 220
Coste/M2 const.
4.192,71
200,00
345,00
275,00
Total
838.542,00
94.875,00
933.417,00
Demoliciones
M2
1.537,00
TOTAL COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL
TOTAL COSTE DE CONTRATA (19 % B.I. Y G.G.)
IVA (16%)
COSTE TOTAL DE URBANIZACIÓN
Coste/M2
Total
30,00
46.110,00
979.527,00
1.165.637,13
186.501,94
1.352.139,07
Los honorarios técnicos profesionales derivados de los proyectos y dirección de obras de
urbanización se contemplan en el siguiente apartado.
En este capítulo se incluye el coste de construcción del local destinado a equipamiento de
cesión municipal. Dicho coste se calcula según cuadro adjunto, aplicando los valores de construcción
para un local en planta baja sin uso específico aplicado a la superficie de dicho local.
mgA arquitectura y urbanismo
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 22
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
COSTE DE CONSTRUCCIÓN DEL LOCAL EQUIPAMIENTO
CONCEPTO
LOCAL
EURO/M2
SUPERFICIE
434,00
257,40
TOTAL P.E.M.
111.711,60
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
111.711,60
16.756,74
128.468,34
Repercusión HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
Repercusión HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
Repercusión E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
Repercusión TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
7,50%
30%
3%
8.378,37
2.513,51
2.792,79
13.684,67
Repercusión TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
6.423,42
Repercusión NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
3.854,05
TOTAL
152.430,48
Con lo cual el montante total de los costes de urbanización es de 1.504.569,55 euros.
5.2.-
CARGAS POR REALOJOS.
Se incluyen en este capítulo las cargas debidas a los realojos a efectuar.
Estos realojos corresponden a los residentes actuales en el edificio nº6 de la calle
Coscojales (E.F.O. nº1).
Debido a la inexistencia de vivienda protegida en el municipio, se prevé su realojo en las
viviendas a construir en el mismo área. Estas viviendas sustitutivas contarán con una superficie
construida equivalente a las actuales.
Las viviendas actuales tienen una superficie construida media ligeramente inferior a 60
m2.
Las cargas derivadas de los realojos son las debidas a las siguientes actuaciones:
-
Traslados: Un primer traslado de la vivienda actual en situación de F.O. a una vivienda
transitoria en régimen de alquiler en el entorno, y un segundo traslado de la vivienda
transitoria a la definitiva una vez construida.
-
Alquiler transitorio: Durante el tiempo que transcurrirá desde la demolición del
edificio actual a la ocupación del nuevo edificio.
-
Costes imputables a la construcción de las viviendas destinadas al realojo.
El valor del aprovechamiento consumido al destinar parte de la superficie edificable a las
viviendas de realojo no se tendrá en cuenta en este apartado, aunque se detraerá en el cómputo del
aprovechamiento para la obtención del Valor residual del suelo.
Los gastos de traslado se calculan a razón de 15 €/m2 superficie construida: 60 m2 x
15€/m x 2 traslados = 1.800 €.
2
Suponiendo el alquiler en una vivienda en las proximidades supondrá coste de
aproximadamente 600 €/mes. Y suponiendo que el tiempo que transcurrirá desde la demolición del
edificio actual a la ocupación del nuevo edificio será de aproximadamente 30 meses. 600 x 30= 18.000
€.
mgA arquitectura y urbanismo
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 23
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Los Costes imputables a la construcción de las viviendas destinadas al realojo se calculan
por metro cuadrado construido, según el siguiente cuadro adjunto:
VIVIENDA TIPO PARA REALOJO
CONCEPTO
EURO/M2
800,80
SUPERFICIE
VIVIENDA
1,00
TOTAL P.E.M.
800,80
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
800,80
120,12
920,92
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES
TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
7,50%
30%
3%
60,06
18,02
20,02
98,10
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
46,05
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
27,63
TOTAL
1.092,69
RATIO PEM/PTOTAL 1,3645
La Superficie y aprovechamiento destinado a los realojos, en virtud de los acuerdos y
propuestas de realojo incluidas en el anexo2, “anexo jurídico”es la siguiente:
EFO
PARCELA
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
TITULAR
M2U VIVIENDA
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
JOSEBA GONZALEZ
DANIEL GORROÑO
BEGOÑA GOROCICA
LEONCIO GARCÍA BURILLO
Bº dcha
2º dcha
2º izq
3º dcha
3º izq
M2U
M2C
U.A. DESTINADAS A REALOJOS
U.A.
GARAJE
TRASTERO
0,15
0,15
1,00
1,00
47
57
47
50
47
248,00
1,15
1,15
75%
330,67
1
330,67
35
40,25
1,08
43,47
10
11,5
1,08
12,42
386,56
En el siguiente cuadro se resumen la totalidad de las cargas por realojos:
COSTES REALOJOS
GASTOS POR TRASLADO 1 y 2
2
E x m2
ALQUILER TRANSITORIO VIVIENDA
15
60,00
1.800,00
30
600
18.000,00
COSTE DE CONSTRUCCIÓN VIVIENDA REALOJO (POR M2C) (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
COSTE DE CONSTRUCCIÓN GARAJE (POR M2C) (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
COSTE DE CONSTRUCCIÓN TRASTERO (POR M2C) (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
1.092,69
429,27
429,27
COSTE DE CONSTRUCCIÓN SUPERFICIES VIVIENDA REALOJO (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
COSTE DE CONSTRUCCIÓN SUPERFICIES DESTINADAS A GARAJE (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
COSTE DE CONSTRUCCIÓN SUPERFICIES DESTINADAS A TRASTERO (SIN INCLUIR PERDIDA DE U.A.)
COSTES AVALES
ALQUILER TRANSITORIO VIVIENDA
GASTOS POR TRASLADO 1 y 2
5
5
330,67
43,47
12,42
1.092,69
429,27
429,27
-7.000,00
18.000,00
1.800,00
TOTAL CARGAS REALOJOS
361.316,69
18.660,44
12.331,55
90.000,00
9.000,00
491.308,68
Con lo cual el montante total de los costes de realojos es de 491.308,68 euros.
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MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
5.3.-
INDEMNIZACIONES.
Como ya se ha indicado anteriormente, existen dentro de la unidad reparcelable
edificaciones, instalaciones y derechos incompatibles con el planeamiento y que por tanto se han de
extinguir.
Los distintos conceptos de esta cantidad, como sabemos, han sido considerados como
abonables a los propietarios del suelo en que se encuentran y por tanto se detraerán de la aportación
financiera de cada uno de ellos a la reparcelación. Ahora bien, en su momento, habrá de considerarse
que de surgir conceptos abonables a terceros, las cantidades correspondientes serán gravadas a los
propietarios que, en su caso, hubieran debido satisfacerlas.
5.3.1.-
INDEMNIZACIONES POR EDIFICIOS FUERA DE ORDENACIÓN
Han sido consideradas como cantidades a indemnizar, el valor de los edificios construidos
sobre las parcelas nº: 2, 4, 10, 11, 12, 14.
Para la valoración de los citados edificios existentes en el ámbito de la Reparcelación, se
aplicará el método de reposición, que se fundamenta en su valor de construcción sin contar el valor del
suelo, puesto que el propietario del edificio a demoler, o es adjudicatario de aprovechamiento
urbanístico, o bien es objeto de indemnización por diferencia de adjudicación, según el valor residual
del suelo que resulte del área de reparto. Se ha utilizado por tanto, el criterio de considerar el coste
actual de dichas edificaciones, es decir, cuantificar lo que costaría ejecutar dichos edificios hoy en día,
para posteriormente proceder a una depreciación por la antigüedad y estado de los mismos.
Para obtener los costes de la edificación, se ha seguido el método de aplicación de
módulos vigente, utilizado por el Colegio Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro (año 2010).
Grupo 1.-
Viviendas, Oficinas y Edificios Comerciales
P = M x L [1 + 0,1 (a) + 0,3 (b)] siendo:
P = Precio del m² construido.
M = Módulo vigente a la fecha.
L = Factor de Localización
a = coeficiente según subgrupo A
b = coeficiente según subgrupo B
Grupo 2.-
Almacenes, Naves, Garajes o Aparcamientos exentos y Edificios Industriales.
P = M x L [0,3 + 0,1 (c)] siendo:
P = Precio del m² construido
M = Módulo vigente a la fecha
L = Factor de Localización
c = coeficiente según subgrupo C
Grupo 3.Sótanos, Semisótanos, Planta Baja, Entreplanta y Bajo Cubierta para garajes,
Dependencias de Servicios y Locales Comerciales sin uso específico, componentes de cualquier tipo de
edificación.
P = M x L (0,8 + 0,1 x d), siendo:
P = Precio del m² construido
M = Módulo vigente a la fecha
L = Factor de Localización
d = coeficiente según subgrupo D
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MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 25
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Se empleará el valor del módulo “M” para el año 2010, fijado en 260 €/m², el factor de
localización “L” para Santurtzi de 1,1.
Aplicando estos parámetros a las formulaciones anteriores, según las características
edificatorias de las construcciones a demoler, obtenemos los precios unitarios que se presentan en la
tabla siguiente:
PRECIOS UNITARIOS A APLICAR
1.
Edificios de Viviendas
2.
Semisótanos/Bajo Cubierta/Almacenes
3.
Cobertizos
a
b
9
3
c
d
€ / m2
800,80
1
257,40
180,00
A los valores obtenidos se les incrementará en un 15%, en concepto de Gastos Generales y
Beneficio Industrial, obteniendo el valor de contrata.
Además se calcularán otros costes añadidos al proceso constructivo como son los
honorarios técnicos, licencias, registro, etc.
También se les aplicará coeficientes de tres tipos, de depreciación por edad, de
depreciación por estado de conservación, y un tercero de beneficio de mercado.
Como criterio de depreciación, y entre los diferentes existentes, se ha tomado el
correspondiente al adoptado por el Ministerio de Hacienda (O.M. 1 de Junio de 1981 - B.O.E. 15 de
Junio), según el cuál el precio de venta permanece constante durante el primer año, durante los cuatro
siguientes se estima una depreciación igual o superior al 10 por ciento, del sexto al decimoquinto, una
depreciación igual o superior al 20 por ciento, del decimosexto al trigésimo año una depreciación igual
o superior al 30 por ciento, de acuerdo con la fórmula:
Ce: 0,80 - 0,2 (log 2x/5)²
Siendo x la edad real de la edificación.
La citada Orden fue derogada por orden de 29 de Enero de 1982 (BOE 11 de Febrero) y
posteriormente sustituida por la de 22 de Septiembre de 1982 sustituyendo la escala de depreciación
por edad por otra sensiblemente igual en la que se recoge una serie de coeficientes correctores de la
escala de depreciación por antigüedad en la construcción en razón del uso o destino predominante en
el edificio que oscila entre 1 para viviendas y 0,70 para Industrias fabriles, dada la menor vida útil de
las edificaciones de carácter específico frente a las destinadas a las viviendas, la necesidad de una más
pronta amortización y el hecho real de un más acentuado desgaste por el paso del tiempo.
Las viviendas ocupadas por inquilinos sufren una depreciación por esta situación que es
una minusvalía.
Si bien para la estimación de los coeficientes de depreciación, se a optado por
estimaciones, más benevolentes de las habituales por tratarse de pérdidas de propiedad no siempre
deseadas por sus titulares y así en todos los casos la depreciación por edad se realiza aplicando un
coeficiente de 0,85 muy superior al que le pudiera corresponder con un criterio de estricto recurso al
coeficiente reglamentario (aplicación de lo anteriormente expuesto), si tenemos presente que la
totalidad de las edificaciones tienen más de treinta años de existencia y paralelamente en todos se les
ha supuesto un buen estado de conservación aplicando un coeficiente generoso del 1,00. Todo ello
tendiendo dentro de unos límites razonables a obtener una valoración generosa, como medio de
mejorar la cifra obtenida.
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
Además se establece la aplicación del 5% de afección, al entender que como en el caso de
las expropiaciones estamos ante una pérdida de propiedad no deseada o promovida por su titular, y se
fija una indemnización por costo de traslado de 15 €/m2 edificado.
Las indemnizaciones por E.F.O. se calculan con los criterios anteriormente expuestos, y se
detallan en las fichas adjuntas a continuación.
E.F.O.- 1. (17802-1). COSCOJALES, 6.
PARCELA 2
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
CONCEPTO
Planta Baja
Planta 1ª, 2ª y 3ª
MANUEL ÁLVAREZ y SOCORRO GARCÍA Y 7 MÁS
COSCOJALES, 6.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
464,00
Nº VIV.
8
Nº VIV. OC.
6
4 (BAJA+3)
55
EURO/M2
SUPERFICIE
116,00
348,00
800,80
800,80
TOTAL P.E.M.
92.892,80
278.678,40
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
371.571,20
55.735,68
427.306,88
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
11,00%
30%
3%
40.872,83
12.261,85
9.289,28
62.423,96
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
21.365,34
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
12.819,21
TOTAL
523.915,39
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
445.328,08
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
TOTAL INDEMNIZACIONES
22.266,40
Nº
6
E x m2
15
5.220,00
(*)
472.814,49
(*) INDEMNIZACIÓN excluyendo los REALOJOS corresponde al 37,37% del total de la finca (3 propietarios) = 176.690,77€
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
E.F.O.- 2. (17803-1). COSCOJALES, 4.
PARCELA 4
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
GOIZKORRI S.L.
COSCOJALES, 4.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
405,00
Nº VIV.
1
Nº VIV. OC.
0
2,5 (BAJA+1+BC)
65
CONCEPTO
EURO/M2
SUPERFICIE
162,00
162,00
81,00
Planta Baja
Planta 1ª
Bajocubierta
800,80
800,80
257,40
TOTAL P.E.M.
129.729,60
129.729,60
20.849,40
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
280.308,60
42.046,29
322.354,89
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
11,00%
30%
3%
30.833,95
9.250,18
7.007,72
47.091,84
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
16.117,74
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
9.670,65
TOTAL
395.235,13
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
335.949,86
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
16.797,49
Nº
0
E x m2
15
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
0,00
352.747,35
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 28
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
E.F.O.- 3. (17808-1). PEDRO ICAZA, 12.
PARCELA 10
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
3 (BAJA+2)
40
CONCEPTO
ARCE DE LAS HERAS, VIZCAÍNO BETANZOS y MARTÍNEZ PÉREZ
PEDRO ICAZA,12.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
348,00
Nº VIV.
3
Nº VIV. OC.
3
EURO/M2
SUPERFICIE
116,00
232,00
Planta Baja
Planta 1ª y 2ª
800,80
800,80
TOTAL P.E.M.
92.892,80
185.785,60
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
278.678,40
41.801,76
320.480,16
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
11,00%
30%
3%
30.654,62
9.196,39
6.966,96
46.817,97
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
16.024,01
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
9.614,40
TOTAL
392.936,54
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
333.996,06
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
16.699,80
Nº
3
E x m2
15
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
5.220,00
355.915,87
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 29
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
E.F.O.- 4. (17809-1). PEDRO ICAZA, 8.
PARCELA 11
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
2 (BAJA+1)
30
CONCEPTO
J. MELERO PASCUAL y Mª C. MELERO GARCÍA ( C. GOIZKORRI)
PEDRO ICAZA, 8.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
108,00
Nº VIV.
2
Nº VIV. OC.
2
EURO/M2
SUPERFICIE
54,00
54,00
Planta Baja
Planta 1ª
800,80
800,80
TOTAL P.E.M.
43.243,20
43.243,20
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
86.486,40
12.972,96
99.459,36
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
12,00%
30%
3%
10.378,37
3.113,51
2.162,16
15.654,04
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
4.972,97
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
2.983,78
TOTAL
123.070,15
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
104.609,63
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
5.230,48
Nº
2
E x m2
15
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
1.620,00
111.460,11
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 30
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
E.F.O.- 5. (17813-1). PEDRO ICAZA, 14.
PARCELA 12
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
SATURNINO POSTIGO CAMPO ( C. GOIZKORRI)
PEDRO ICAZA, 14.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
169,00
Nº VIV.
1
Nº VIV. OC.
1
2 (BAJA+1)
30
CONCEPTO
EURO/M2
SUPERFICIE
67,00
67,00
35,00
Planta Baja
Planta 1ª, 2ª y 3ª
almacén garaje
800,80
800,80
257,40
TOTAL P.E.M.
53.653,60
53.653,60
9.009,00
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
116.316,20
17.447,43
133.763,63
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
12,00%
30%
3%
13.957,94
4.187,38
2.907,91
21.053,23
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
6.688,18
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
4.012,91
TOTAL
165.517,95
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
140.690,26
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
7.034,51
Nº
1
E x m2
15
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
2.535,00
150.259,77
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 31
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
E.F.O.- 6. (17812-1). PEDRO ICAZA, S/N.
PARCELA 14
PROPIEDAD
DIRECCIÓN POSTAL
Nº DE PLANTAS
EDAD ESTIMADA
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
PEDRO ICAZA, S/N.
SUPERFICIE CONS. TOTAL
43,00
Nº VIV.
0
Nº VIV. OC.
0
1 (BAJA)
55
CONCEPTO
garaje / almacén
EURO/M2
SUPERFICIE
43,00
257,40
TOTAL P.E.M.
11.068,20
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL
+15% (G.G. Y B.I.)
TOTAL P. CONTRATA
11.068,20
1.660,23
12.728,43
HONORARIOS TÉCNICOS ARQUITECTO (P.E. Y D.O.)
HONORARIOS TÉCNICOS APAREJADOR (D.O.)
E.S.S, C.S.S., P.C.C., SEGUROS R.D. Y OTROS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES TÉCNICOS
% S/P.E.M.
% S/H.ARQ.
% S/P.E.M.
12,00%
30%
3%
1.328,18
398,46
276,71
2.003,34
TASAS MUNICIPALES
5% S/ PRECIO CONTRATA
636,42
NOTARÍA REGISTRO ETC
3% S/ PRECIO CONTRATA
381,85
TOTAL
15.750,05
DEPRECIACIÓN
(EDAD - ESTADO CONSERVACIÓN)
Ce.
0,85
Cs.
1
B.M.
1,00
TOTAL DEPRECIACIÓN
13.387,54
PREMIO AFECCIÓN
GASTOS POR TRASLADO
669,38
Nº
0
E x m2
15
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
0,00
14.056,92
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 32
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
5.3.2.-
INDEMNIZACIONES POR ARRENDAMIENTOS.
Para la valoración de los derechos de arrendamiento se acudirá al a capitalización al 10%
de los incrementos de las rentas futuras con relación a las actuales, para la obtención de las
indemnizaciones por ser el sistema habitual- mente reconocido.
La valoración detallada de cada una de las indemnizaciones se adjunta a continuación:
A1. Alquiler Vivienda.
Pedro Icaza 12. P.Baja.
Propietario: Romualdo Arce de las Heras
Arrendatario: JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y TERESA CORDOBÉS GARCÍA
Superficie de vivienda: 106,00 m2 superficie construida. 84,00 m2 útiles.
Suponiendo que la marcha a otro emplazamiento de las proximidades supondrá un
encarecimiento del alquiler de aproximadamente 550 €/mes. (con una renta de 50 €/mes y el coste
actual para el alquiler de una vivienda similar en la zona no supera los 600 €/mes) que capitalizando al
10% supone una cantidad de: 550x12x10= 66.000 €.
A esta cantidad se le incrementa en unos gastos de traslado calculados a razón de 15 €/
m2 superficie construida en concepto de traslado: 106x15= 1.590 €.
De lo que resulta una indemnización total de 66.000+1.590= 67.590 €.
A2. Alquiler Vivienda.
Pedro Icaza, 12. 1º.
Propietario: ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
Arrendatario: JOSÉ ALOR DAVILA Y MARÍA CARCABOSA SÁNCHEZ
Superficie de vivienda: 106,00 m2 superficie construida. 84,00 m2 útiles.
Suponiendo que la marcha a otro emplazamiento de las proximidades supondrá un
encarecimiento del alquiler de aproximadamente 550 €/mes (con una renta de 50 €/mes y el coste
actual para el alquiler de una vivienda similar en la zona no supera los 600 €/mes), que capitalizando
al 10% supone una cantidad de: 550x12x10= 66.000 €.
A esta cantidad se le incrementa en unos gastos de traslado calculados a razón de 15 €/
m2 superficie construida en concepto de traslado: 106x15= 1.590 €.
De lo que resulta una indemnización total de 66.000+1.590= 67.590 €.
A3. Alquiler Vivienda.
Pedro Icaza, 16. 2º.
Propietario: BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
Arrendatario: RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y DOLORES MÉNDEZ HERNÁNDEZ
Superficie de vivienda: 106,00 m2 superficie construida. 84,00 m2 útiles.
Suponiendo que la marcha a otro emplazamiento de las proximidades supondrá un
encarecimiento del alquiler de aproximadamente 550 €/mes (con una renta de 50 €/mes y el coste
actual para el alquiler de una vivienda similar en la zona no supera los 600 €/mes), que capitalizando
al 10% supone una cantidad de: 550x12x10= 66.000 €.
A esta cantidad se le incrementa en unos gastos de traslado calculados a razón de 15 €/
m2 superficie construida en concepto de traslado: 106x15= 1.590 €.
De lo que resulta una indemnización total de 66.000+1.590= 67.590 €.
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5.3.3.-
TABLA RESUMEN DE INDEMNIZACIONES.
RESUMEN INDEMNIZACIONES DE E.F.O.
Nº
DIRECCIÓN
EFO-1
EFO-2
EFO-3
EFO-4
EFO-5
EFO-6
M2 CONST.
Nº de FINCA
COSCOJALES, 6.
COSCOJALES, 4
P. ICAZA, 12.
P. ICAZA, 8.
P. ICAZA, 14.
P. ICAZA, S/N.
02 (17802)
04 (17803)
10 (17808)
11 (17809)
12 (17813)
14 (17812)
(*) 464,00
405,00
348,00
108,00
134,00
43,00
CONCEPTO
TOTAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
GARAJE/TXOKO
TOTAL INDEMNIZACIONES POR E.F.O.
(*) 176.690,77
352.747,35
355.915,87
111.460,11
150.259,77
14.056,92
1.161.130,79
RESUMEN INDEMNIZACIONES ARRENDAMIENTOS
ALQ. VIVIENDA
10 (17808)
ALQ. VIVIENDA
10 (17808)
ALQ. VIVIENDA
10 (17808)
P. ICAZA,12.
BAJO
P. ICAZA,12.
PRIMERO
P. ICAZA,12.
SEGUNDO.
PROPIETARIO
ARRENDATARIO
PROPIETARIO
ARRENDATARIO
PROPIETARIO
ARRENDATARIO
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y T. CORDOBÉS GARCÍA
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
JOSÉ ALOR DÁVILA Y Mª CARCABOSA SÁNCHEZ
BENITO MARTÍEZ PÉREZ
RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y D. MENDEZ HERNÁNDEZ
67.590,00
67.590,00
67.590,00
TOTAL INDEMNIZACIONES POR DERECHOS
202.770,00
TOTAL INDEMNIZACIONES
1.363.900,79
(*) solo se indemniza a tres propietarios que representan el 37,37% de la totalidad del
valor de reposición del edificio calculado en ficha E.F.O.-1. El resto de propietarios del edificio,
residen en el mismo, y serán realojados.
5.4.-
GASTOS POR HONORARIOS PROFESIONALES Y VARIOS.
Se incluyen en este apartado los importes relativos a los Honorarios Profesionales
derivados de la redacción, tanto de las figuras de Planeamiento, Estudio de Detalle, Modificación
Puntual de Plan General, Proyecto de Reparcelación, Proyecto de Urbanización, así como la Dirección
de las citadas Obras urbanizadoras, así como los correspondientes Estudios de Seguridad y Salud,
Programas de Control de Calidad, etc.
HONORARIOS PROFESIONALES Y VARIOS (GESTIÓN)
HONORARIOS PROFESIONALES
PROYECTO DE REPARCELACIÓN / M.P. (LETRADOS Y ARQUITECTO)
85.000,00 €
PROYECTO Y D. O. DE URBANIZACIÓN
110.784,50 €
ESTUDIO DE S.S., COORDINACIÓN S. S. Y P. C. C. URBANIZACIÓN
17.725,52 €
VARIOS
LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO
1.500,00 €
ESTUDIO GEOTÉCNICO
0,00
BOLETINES Y ANUNCIOS
TOTAL HONORARIOS PROFESIONALES Y VARIOS
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5.000,00 €
220.010,02 €
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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5.5.-
RESUMEN DE GASTOS IMPUTABLES AL PROYECTO DE REPARCELACIÓN.
Incluye el coste de las obras de urbanización y derribos, esto es, los gastos de urbanización
en sentido estricto, al que ha de adicionarse el resultante de los gastos de redacción de Proyectos,
gestión y otros que hayan podido producirse antes del acuerdo de reparcelación y las indemnizaciones.
Todos estos costes conforman el conjunto de gastos imputables al presente Proyecto de
Reparcelación y se encuentran recogidos en el siguiente cuadro:
AGR 220.- 9. Resumen de Gastos imputables al proyecto de reparcelación
CONCEPTO
Obras de Urbanización
cargas por Realojos
Indemnizaciones
Honorarios profesionales y varios
TOTAL CARGA URBANÍSTICA
5.6.-
IMPORTE EN EUROS
1.504.569,55
491.308,68
1.363.900,79
220.010,02
3.579.789,04
VALOR RESIDUAL DEL SUELO.
A los efectos del cálculo del Valor Residual del Suelo, y por prescripción del Ayuntamiento
de Santurtzi, se ha elaborado, por empresa de tasación autorizada por el Banco de España, una
valoración de la totalidad del suelo del ámbito.
La valoración se adjunta como anexo nº3 al presente Proyecto de Reparcelación, y ha sido
realizada por LKS tasaciones, S.L. con fecha de 25 de noviembre de 2009 y nº de informe 07000/09.
El valor residual de suelo estimado en la tasación es de:
tasación LKS tasaciones S.A. 25 noviembre 2009
Valor de la parcela A1
2.841.200 €
Valor de la parcela A2
2.196.600 €
Valor de la parcela B
2.115.400 €
total suelo de la unidad
7.153.200 €
Por lo que el valor de la totalidad del aprovechamiento de apropiación es de 7.153.200 €,
que aplicado al aprovechamiento susceptible de apropiación del área (11.851,20 u.a.), obtenemos un
valor unitario para cada una de las u.a. de apropiación de 603,584447 €/u.a.
Por lo cual adoptaremos este valor para completar el Proyecto de Reparcelación y obtener
la Cuenta de Liquidación Provisional.
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
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Capítulo 6
ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES
DE DOMINIO PRIVADO
6.1.-
ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES.
Las características de la ordenación que se ejecuta, las peculiaridades del espacio
reparcelado y las limitaciones que suponen las diferentes ocupaciones establecidas para los usos
residencial, comercial y garajes, junto a la definición de los edificios planteados desde el P.G.O.U.,
que se entienden cada uno de ellos como unidades lógicas constructivas, configuran definitivamente las
parcelas sobre las que ha de ubicarse la edificación, de tal forma que la reparcelación se ve limitada a
distribuir la superficie ponderada de cada una de las parcelas en razón de la cuota con que participan
los propietarios, permitiendo que en cada una de las parcelas resultantes sea posible la actualización
de la edificabilidad que a cada una de ellos corresponda.
Se ha utilizado también el criterio de proximidad de la finca inicial a la parcela resultante,
para la adjudicación de estas.
La descripción de cada una de las parcelas resultantes contiene la expresión del
aprovechamiento urbanístico que le corresponde, además de los requisitos de la legislación hipotecaria
para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la indicación de los titulares a quienes se adjudican,
con referencia a las fincas aportadas o, en su caso, las compensaciones en metálico correspondientes a
cargas, gravámenes, condiciones y demás derechos que puedan afectarlas por su incompatibilidad con
el planeamiento.
Las parcelas resultantes se encuentran relacionadas e identificadas en el Cuadro AGR220.6 y representadas gráficamente en el plano nº 06.
La distribución del aprovechamiento o edificabilidad resultante que el Plan otorga, se ha
realizado a partir de los coeficientes de participación de cada propietario en la aportación de terrenos
con aprovechamiento urbanístico, y una vez deducido el 10% urbanizado del aprovechamiento que
corresponda a la Administración. La distribución realizada se encuentra contenida en el cuadro
AGR220.-5 con asignación individualizada a cada propietario teórico, incluido el Ayuntamiento como
titular del 10% del aprovechamiento, además del propio de la parcela 13, y superficie ponderada
edificable.
Por tanto, la adjudicación propuesta se concreta en las 7 parcelas resultantes
denominadas bajo las letras A1, A2, B, C, D, E y F, incluyendo, con las letras A1, A2 y B las parcelas
receptoras de los aprovechamientos lucrativos, uso residencial y comercial, y con las letras C, D, E y F
las destinadas a espacios libres del área, estas de dominio y uso público que corresponde al Municipio
de Santurtzi. La representación gráfica de todo ello se acompaña en los planos nº 06, 07 y 08.
De acuerdo con todo ello, la propuesta de adjudicación de las parcelas resultantes se
recoge en el cuadro AGR220.-7, en el que se indica, primero de forma teórica ó simplemente
porcentual y posteriormente la adjudicación real.
Se ha garantizando para los propietarios mayoritarios que la edificabilidad real adjudicada
es siempre mayor o igual que la que estrictamente corresponde en aplicación de su coeficiente de
aportación, en detrimento de aquellos otros propietarios que, con aprovechamiento inferior a la
parcela mínima, que habrán de ser compensados económicamente, expresándose la diferencia de
adjudicación en m2 ponderados, o unidades de aprovechamiento que, posteriormente, serán
indemnizadas de acuerdo a su valor urbanístico.
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De este modo, el aprovechamiento correspondiente a los propietarios minoritarios, y/o sin
adjudicación se repartirá entre los propietarios con derecho a adjudicación (en este caso
Construcciones Goizkorri S.L., y Ayuntamiento de Santurtzi). De la misma forma el aprovechamiento
correspondiente a la parcela litigiosa “8B”, se monetaríza.
La parcela mínima es la denominada “Parcela B” en la que se prevé la construcción de un
edificio con 2.568 u.a.
Por lo tanto los propietarios con derecho a adjudicación serían Construcciones Goizkorri
S.L., y el Ayuntamiento de Santurtzi. En el siguiente cuadro se reflejan sus derechos iniciales y la
adjudicación en exceso proporcional a dichos derechos.
Para simplificar y facilitar la gestión, se ha primado la adjudicación en proindiviso. El
aprovechamiento municipal se materializa en la parcela B, al ser prácticamente equivalente al
aprovechamiento que le corresponde más el porcentaje del aprovechamiento que le correspondería,
por reparto proporcional a sus derechos iniciales, del aprovechamiento monetarizado. El
aprovechamiento de Goizkorri S.L. se concentra en las parcelas A1 y A2.
AGR 220.- 5-bis. Distribución del Aprovechamiento susceptible de apropiación.
Adjudicación final
PROPIETARIO
APROV. INICIAL
Apropiación
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
7.951,08
DIF. ADJ.
REPARTO
2.262,36
REALOJOS
APROV. TOTAL
Apropiación
10.213,44
% PART.
CARGAS
% PART.
EN APROV.
89,086446
386,56
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
2.568,00
parcela patrimonial
999,05
10% cesión
1.316,80
TOTAL
252,15
13.168,00
77,562601
2,935576
10,913554
19,501823
10,557581
9,501823
0,00
10,00
100,000000
100,000000
En el capítulo 5 se ha establecido un precio para la unidad de aprovechamiento en suelo
urbano residencial.
Valor que será de aplicación en las diferencias de adjudicación habidas a la hora de
completar parcelas edificables, así como en la remuneración económica a aquellos propietarios que,
por su escasa participación no se les puede adjudicar una parcela de suelo edificable independiente,
con independencia de las cargas que asimismo les correspondan, relativas a los costes de urbanización,
indemnizaciones y demás costes adicionales.
La propuesta de adjudicación se encuentra en la siguiente ficha adjunta AGR220-7 y
representada gráficamente en el plano nº 08 del presente proyecto.
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AGR 220.- 7 Adjudicación de las parcelas resultantes
% APROV.
TOTAL
DEL AGR 220
% CARGAS TOTALES
DEL AGR 220
ADJUDICATARIO
CUOTA
CARGAS
%
APROV. ADJ.
(U.A.)
6.166,00
46,825638
53,782746
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
100,00 100,00
6.166,00
4.434,00
(*2)
33,672539
35,303700
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
Y REALOJOS
100,00 100,00
4.434,00
19,501823
10,913554
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
100,00 100,00
2.568,00
PARCELA
Nº
USO
U.A.
A1
Residencial (R3)
A2
Residencial (R3)
B
Residencial (R3)
C
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
D
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
E
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
F
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
TOTAL
(*1)
2.568,00
(*1)
13.168,00
100,00
CUOTA
APROV.
%
100,00
13.168,00
tiene residenciado el aprovechamiento correspondiente al 10 % de cesión libre de cargas.
La parcela B que queda gravada por las cargas de urbanización en el siguiente porcentaje: 48,7227%
(*2)
tiene residenciado el aprovechamiento correspondiente a los realojos.
El aprovechamiento consumido por los realojos es 386,56 u.a.
6.2.-
DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS ADJUDICADAS
La descripción de las parcelas adjudicadas se realiza en el anexo 2 “Anexo Jurídico” en las
fichas realizadas individualmente para cada una de ellas, completando los requisitos exigidos por la
legislación urbanística, con los derivados de la hipotecaria, con el fin de facilitar la inscripción en el
Registro de la Propiedad.
En las fichas, por tanto, se ha identificado al propietario que resulta adjudicatario y la
parcela, se señala el aprovechamiento máximo que le corresponde, se hace constar la(s) finca(s)
inicial(es) a la(s) que sustituye y, por último, hace referencia a los datos que derivan de la cuenta de
liquidación provisional en cuanto a la carga financiera que le corresponde.
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Capítulo 7
DESCRIPCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE
LAS PARCELAS RESULTANTES DE DOMINIO PÚBLICO
OBJETO DE CESIÓN OBLIGATORIA
7.1.-
ADJUDICACIÓN DE LAS PARCELAS RESULTANTES.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 100 del Reglamento de Gestión, el Proyecto de
Reparcelación debe incluir entre sus determinaciones la localización de los terrenos de cesión
obligatoria.
Los terrenos de cesión obligatoria a que se refiere el presente Epígrafe, son los siguientes:
a).b).c).-
Jardines y Espacios Libres.
Plazas / Paseos peatonales.
Viales.
En este caso serán de adjudicación municipal, objeto de cesión obligatoria para uso y
dominio público, las parcelas resultantes “C”, “D”, “E” y “F”.
7.2.-
DESCRIPCIÓN DE LAS PARCELAS ADJUDICADAS
En el Anexo 2 “Anexo Jurídico” se describen a continuación las Parcelas Resultantes de
Dominio Público, de forma individualizada en orden a su perfecta identificación física y jurídica.
En los Planos núm. 7 y 8 se especifican las superficies de cesión obligatoria al Municipio de
Santurtzi.
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Capítulo 8
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
8.1.-
CUADRO RESUMEN DE INDEMNIZACIONES POR TITULARES
TITULAR
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ALVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI (Mª AZUCENA CERRATO)
Nº
FINCA
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
4
5
6
7
8A
2
3
% DE LA
FINCA
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
12,50
6,25
10,93
5,47
10,93
5,47
13,03
6,52
13,92
6,96
12,92
6,46
12,43
6,22
12,43
6,22
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
13,41
6,71
INDEMNIZACION
USO
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
51.678,62
51.678,62
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
61.607,73
61.607,73
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
0,00
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
0,00
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
0,00
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
0,00
COSCOJALES, 4.
RESIDENCIAL
352.747,35
COSCOJALES, 6.
RESIDENCIAL
63.404,42
0,00
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (J. MELERO / Mª C.
MELERO)
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L. (S. POSTIGO CAMPO)
8B. LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
11
100,00
PEDRO ICAZA, 8.
RESIDENCIAL
111.460,11
12
8B
10
10
10
100,00
100,00
33,33
33,33
33,33
PEDRO ICAZA, 14.
RESIDENCIAL
150.259,77
PEDRO ICAZA,12.
PEDRO ICAZA,12.
PEDRO ICAZA,12.
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
RESIDENCIAL
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
10% Cesiones
14
13
10%
100,00
100,00
PEDRO ICAZA, S/N. GARAJE/ALMACÉN
118.638,62
118.638,62
118.638,62
14.056,92
TOTAL INDEMNIZACIONES E.F.O.
RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y DOLORES MÉNDEZ HERNÁNDEZ
JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y TERESA CORDOBÉS GARCÍA
JOSÉ ALOR DAVILA Y MARÍA CARCABOSA SÁNCHEZ
TOTAL INDEMNIZACIONES ARRENDAMIENTOS
TOTAL INDEMNIZACIONES
mgA arquitectura y urbanismo
TOTAL
INDEMNIZ.
Nº EDIFICIO
P. ICAZA, 12.
P. ICAZA, 12.
P. ICAZA, 12.
A. VIV.
A. VIV.
A. VIV.
677.871,65
118.638,62
118.638,62
118.638,62
14.056,92
1.161.130,79 1.161.130,79
67.590,00
67.590,00
67.590,00
202.770,00
1.363.900,79
MEMORIA REPARCELACIÓN
/ 40
Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
8.2.- CUADRO RESUMEN DE SALDO DE ADJUDICACIÓN POR TITULARES.
TITULAR
U.A. APROP. U.A. ADJUD. DIF. ADJUD.
DIF. ADJUD.
EUROS
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
82,48
-82,48
-49.781,16
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
82,48
-82,48
-49.781,16
ALEJANDRA CHICO BENITO
82,48
-82,48
-49.781,16
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
82,48
-82,48
-49.781,16
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
82,48
-82,48
-49.781,16
CRISTINA OLEAGA ORBE
82,48
-82,48
-49.781,16
JUAN PAZ PAZ
82,48
-82,48
-49.781,16
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
82,48
-82,48
-49.781,16
REALOJO
0,00
0,00
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
59,27
-59,27
-35.774,18
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
70,66
-70,66
-42.647,53
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
REALOJO
0,00
0,00
DANIEL GORROÑO ALONSO
REALOJO
0,00
0,00
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
REALOJO
0,00
0,00
LEONCIO GARCÍA BURILLO
REALOJO
0,00
0,00
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
7.951,08
2.262,36
1.365.526,19
MANUEL ALVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
10.213,44
8B. LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
968,29
-968,29
-584.446,26
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
176,76
-176,76
-106.686,85
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
176,76
-176,76
-106.686,85
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
176,76
-176,76
-106.686,85
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
226,22
-226,22
-136.544,43
252,15
152.196,08
0,00
0,00
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
10% Cesiones
REALOJOS
999,05
2.568,00
1.316,80
386,56
386,56
13.168,00
13.168,00
RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y DOLORES MÉNDEZ HERNÁNDEZ
JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y TERESA CORDOBÉS GARCÍA
JOSÉ ALOR DAVILA Y MARÍA CARCABOSA SÁNCHEZ
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8.3.-
CUADRO RESUMEN DE CARGAS DE URBANIZACIÓN POR TITULARES
TITULAR
% PARTIC. FINAL
IMPORTE
CARGAS
EUROS
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
ALEJANDRA CHICO BENITO
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
CRISTINA OLEAGA ORBE
JUAN PAZ PAZ
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
MANUEL ALVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
DANIEL GORROÑO ALONSO
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
LEONCIO GARCÍA BURILLO
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
89,086446
3.189.106,85
10,913554
390.682,20
100,00
3.579.789,04
8B. LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
10% Cesiones
RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y DOLORES MÉNDEZ HERNÁNDEZ
JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y TERESA CORDOBÉS GARCÍA
JOSÉ ALOR DAVILA Y MARÍA CARCABOSA SÁNCHEZ
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8.4.-
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL POR TITULARES
La cuenta de liquidación provisional contiene, junto a la enumeración de las parcelas
adjudicadas, excluidos los terrenos de espacios libres y equipamientos, las cantidades de signo positivo
o negativo resultantes de los costes de urbanización, incluidas las demoliciones, los gastos de
Proyectos, indemnizaciones y compensaciones en metálico.
La cuenta de liquidación es, por tanto, un resumen de cálculos contables en los que se han
actualizado los importes de gastos de urbanización presupuestados estimados en el presente Proyecto
de Reparcelación y en el que se recogen las indemnizaciones valoradas así como las diferencias de
adjudicación, que se indemnizan por el importe del valor urbanístico anteriormente calculado en el
capítulo 5, estimado en 603,584447 € para cada U.A. de apropiación.
Así pues, la carga económica que ha de gravar las parcelas adjudicadas, deriva del cálculo
del coste de la actuación urbanística, incluyendo las previsiones del coste de la obra urbanizadora, a
reserva de lo que resulte del Proyecto de Urbanización una vez redactado, los honorarios profesionales
de los Proyectos y las indemnizaciones procedentes.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 7 del Real Decreto 1.093/97, de 4 de Julio, por
el que aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución sobre la Ley Hipotecaria
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, el Proyecto de
Reparcelación debe contener, entre otras determinaciones, la cuantía del saldo de la Cuenta de
Liquidación Provisional con que quede gravada cada una de las fincas resultantes adjudicadas.
Tal afección de carácter real tendrá carácter preferente frente a cualquier otra, con la
sola excepción de los Créditos en favor del Estado a que se refiere el núm. 1 del art. 1.923 del Código
Civil y a los demás créditos tributarios que estén vencidos y no satisfechos, siempre que se hayan
hecho constar en el Registro de la Propiedad antes de procederse a la práctica de una tal afección real.
Con carácter específico se refiere el Reglamento de Gestión a la Cuenta de Liquidación
Provisional en su art. 100, determinado que en la misma se incluirán las indemnizaciones que
correspondan a las diferencias de adjudicación que se hayan producido, tanto por exceso como por
defecto, y cualquiera que sea su cuantía.
En el presente proyecto existen, como ya se ha señalado, propietarios a quienes en
función de su aportación les corresponde una adjudicación de reducido tamaño, inferior al 15% de la
parcela mínima edificable, por lo que, en consecuencia, se ha hecho necesaria su sustitución por una
indemnización en metálico. También se ha monetarizado el aprovechamiento correspondiente a la
parcela “8B” de carácter litigioso.
Por otro lado, habrán de considerarse, en su caso, las indemnizaciones procedentes por el
derribo de construcciones, obras, instalaciones, arrendamientos etc.
Igualmente se consideran como Coste de Urbanización a incluir en la Cuenta de
Liquidación Provisional, el importe derivado de la tramitación del Procedimiento de Equidistribución,
redacción de Proyectos, Modificaciones del Planeamiento, etc.
Así mismo, establece el citado precepto que el costo de la Urbanización se calculará con
arreglo a los presupuestos aprobados y en su defecto, mediante cifra estimativa que establezca,
razonadamente, el Propio de Reparcelación.
De tal forma, resulta la siguiente Liquidación Provisional por propietarios y la carga
financiera por parcela y que se presentan en las tablas 10 y 11:
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AGR 220.- 10. Cuenta de Liquidación Provisional por Titulares
TITULAR
INDEMNIZACIÓN
SALDO DE
CARGA DE
LIQUIDACIÓN
ADJUDICACIÓN URBANIZACIÓN
EUROS
MARÍN RODRIGUEZ AZKAY
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
MIGUEL FRANCISCO LAFUENTE BIRIBAY
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
ALEJANDRA CHICO BENITO
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
JOSÉ RAMÓN TORCA SAGREDO
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
PEDRO GONZALEZ LLORENTE
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
CRISTINA OLEAGA ORBE
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
JUAN PAZ PAZ
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
RAMÓN PALACIO y LUCÍA BILBAO CANTERA
0,00
-49.781,16
0,00
-49.781,16
MANUEL ÁLVAREZ Y SOCORRO GARCÍA
0,00
0,00
0,00
0,00
PAULINO FERNÁNDEZ GOMEZ
-51.678,62
-35.774,18
0,00
-87.452,80
ERUNDINA MALAINA FERNÁNDEZ
-61.607,73
-42.647,53
0,00
-104.255,26
JOSEBA GONZALEZ ARTAZA
0,00
0,00
0,00
0,00
DANIEL GORROÑO ALONSO
0,00
0,00
0,00
0,00
Mª BEGOÑA GOROCICA LLORENTE
0,00
0,00
0,00
0,00
LEONCIO GARCÍA BURILLO
0,00
0,00
0,00
0,00
1.365.526,19 3.189.106,85
3.876.761,39
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI S.L.
8B. LITIGIOSA (C. GOIZKORRI - LOIZAGA)
-677.871,65
0,00
-584.446,26
0,00
-584.446,26
ROMUALDO ARCE DE LAS HERAS
-118.638,62
-106.686,85
0,00
-225.325,48
ALICIA VIZCAÍNO BETANZOS
-118.638,62
-106.686,85
0,00
-225.325,48
BENITO MARTÍNEZ PÉREZ
-118.638,62
-106.686,85
0,00
-225.325,48
Mª FELISA SÁEZ DE IBARRA
-14.056,92
-136.544,43
0,00
-150.601,35
0,00
152.196,08
390.682,20
542.878,27
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
10% Cesiones
-1.161.130,79
RAMÓN LEÓN MUÑOZ Y D. MÉNDEZ HERNÁNDEZ
-67.590,00
0,00
0,00
-67.590,00
JESÚS CORDOBÉS SEVILLANO Y T. CORDOBÉS GARCÍA
-67.590,00
0,00
0,00
-67.590,00
JOSÉ ALOR DAVILA Y MARÍA CARCABOSA SÁNCHEZ
-67.590,00
0,00
0,00
-67.590,00
0,00 3.579.789,04
2.215.888,26
-202.770,00
-1.363.900,79
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8.5.-
CARGA FINANCIERA POR PARCELAS
AGR 220.- 11. Carga Financiera por parcela
% CARGAS
TOTALES
DEL AGR 220
CARGA FINAN.
POR PARCELA
ADJUDICATARIO
FINAL
CUOTA FINAL
EN
APROV.
PARCELA
CUOTA FINAL
EN
CARGAS
PARCELA
CARGA FIN.
ADJUDICATARIO
46,8256
53,7827
1.925.308,85
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI
S.L.
100,00
100,00
1.925.308,85
4.434,00
33,6725
35,3037
1.263.798,00
CONSTRUCCIONES GOIZKORRI
S.L.
Y REALOJOS
100,00
100,00
1.263.798,00
2.568,00
19,5018
10,9136
390.682,20
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
100,00
100,00
390.682,20
U.A. (m2 p)
RES.+COM.+GA
%
R.
DEL AGR 220
PARCELA
Nº
USO
A1
Residencial (R3)
6.166,00
Residencial (R3)
(*1)
Residencial (R3)
C
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
D
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
E
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
F
ESPACIOS LIBRES
AYUNTAMIENTO DE SANTURTZI
A2
(*2)
B
13.168,00
TOTAL
(*1)
100
100
3.579.789,04
3.579.789,04
tiene residenciado el aprovechamiento correspondiente al 10 % de cesión libre de cargas.
La parcela B que queda gravada por las cargas de urbanización en el siguiente porcentaje: 48,7227%
(*2)
tiene residenciado el aprovechamiento correspondiente a los realojos.
El aprovechamiento consumido por los realojos es 386,56 u.a.
DESGLOSE DE CARGAS POR CONCEPTOS
PARCELA
CARGA FINAN.
Nº
POR PARCELA
% C. URBANIZAC % C. REALOJOS % INDEMNIZACIONES %GEST/H.TÉCNICOS
43,14
14,31
36,23
6,33
A1
1.925.308,85
809.198,82
264.239,30
733.543,30
118.327,43
A2
1.263.798,00
531.168,73
173.450,15
481.507,45
77.671,68
390.682,20
164.202,00
53.619,24
148.850,04
24.010,91
3.579.789,04
1.504.569,55
491.308,68
1.363.900,79
220.010,02
B
TOTAL
mgA arquitectura y urbanismo
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8.6.-
CUENTA DE LIQUIDACIÓN DEFINITIVA
Conforme a lo dispuesto en el art. 128 del reglamento de Gestión, la Liquidación Definitiva
de la Reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la Urbanización de la Unidad Reparcelable.
Tendrá la misma, exclusivamente efectos económicos, y no podrá afectar a la titularidad
real de los terrenos adjudicados.
En tal Liquidación Definitiva se tendrán en cuenta:
1).-
Las cargas y gastos prorrateables entre los adjudicatarios de las fincas que se
hayan producido con posterioridad al Acuerdo de Reparcelación.
2).-
Los errores u omisiones que se hayan advertido con posterioridad a dicho Acuerdo,
y,
3).-
Las rectificaciones impuestas por resoluciones administrativas o judiciales
posteriores a los mismos.
Si con posterioridad a la Liquidación Definitiva se produjeran nuevas resoluciones
administrativas o judiciales con efectos sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución
de los mismos habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.
Conforme establece el art. 129 de la citada Disposición Reglamentaria, la Liquidación
Definitiva se redactará por la Administración actuante, y será notificada, publicada, tramitada y
aprobada, en la misma forma que el Proyecto de Reparcelación.
Finalmente señalar que el saldo de la cuenta de Liquidación Definitiva, a tenor del art.
126.3 del Reglamento de Gestión, se podrá cancelar a instancia de parte interesada, acompañándose
Certificación del Órgano Actuante, acreditativa de estar satisfecha en su totalidad la Cuenta de
Liquidación Definitiva, referente a la finca de que se trate.
En todo caso, el citado precepto añade que, la afección real caducará y deberá ser
cancelada, a los dos años de haberse hecho constar el saldo de la Liquidación Definitiva, y si no
constare, a los siete años de haberse extendido la nota de afección. La cancelación se practicará a
instancia de parte interesada o de oficio al practicarse algún otro asiento o expedirse Certificación
relativa a la finca afectada.
El presente Proyecto de Reparcelación ha sido redactado por el Arquitecto del Colegio
Oficial de Arquitectos Vasco-Navarro, Joseba MARTINEZ GOIRI y por los abogados Joseba BERISTAIN y
Jon LOPEZ.
En Portugalete, enero de 2010.
Joseba Martínez Goiri
ARQUITECTO
mgA arquitectura y urbanismo
Joseba Beristain
ABOGADO
Jon López
ABOGADO
MEMORIA REPARCELACIÓN
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Proyecto de Reparcelación de la unidad AGR-220. Santurtzi. Bizkaia.
documento para aprobación inicial. enero 2010.
ANEXO I:
DOCUMENTACIÓN GRÁFICA
RELACIÓN DE PLANOS
01 SITUACIÓN - EMPLAZAMIENTO
02 TOPOGRÁFICO y DELIMITACIÓN
03 PARCELARIO DE FINCAS INICIALES
04 DESCRIPCIÓN DEL ÁREA. EDIFICACIONES F.O.
05 ADECUACIÓN AL P.G.O.U.
06 PARCELAS RESULTANTES
07 CALIFICACIÓN PARCELAS RESULTANTES
08 ADJUDICACIÓN PARCELAS RESULTANTES
09 SUPERPOSICIÓN DE INFORMACIÓN Y ADJUDICACIÓN
mgA arquitectura y urbanismo
E. DIN A3
1/3000
1/500
1/500
1/500
1/500
1/500
1/500
1/500
1/500
E. DIN A1
1/1500
1/250
1/250
1/250
1/250
1/250
1/250
1/250
1/250
MEMORIA REPARCELACIÓN
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