Inversión en vivienda: revalorización, alquileres y
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P. M O R Ó N , C l m . e c o n o m í a . N u m . 1 1 , p p . 3 7 - 5 6 Inversión en vivienda: revalorización, alquileres y viviendas vacías. Pedro Morón Bécquer (*) Universidad Autónoma de Madrid Resumen En España la inversión en vivienda ha ofrecido una elevada rentabilidad por revalorización con bajo riesgo, por lo que se ha invertido comprando viviendas. Por el contrario, el alquiler ha ofrecido una reducida rentabilidad con riesgo elevado, por lo que muchos propietarios no han alquilado. Como consecuencia en España hay un elevado número de viviendas vacías. La rentabilidad media por alquileres es bastante parecida entre las CC.AA. Hasta el 2008 no ha habido una gran demanda insatisfecha de alquiler, al ser reducidas las diferencias entre los pagos periódicos a realizar entre alquilar y comprar. Las viviendas en alquiler que facilitan la movilidad son más caras para el usuario y menos rentables que las viviendas que se utilizan durante un largo periodo, por lo que se requiere políticas específicas de alquiler que favorezcan la emancipación y la movilidad. Palabras clave: oferta de viviendas en alquiler, demanda de viviendas en alquiler, rentabilidad inversión vivienda, viviendas vacías, política de vivienda. Clasificación JEL: H3, H31, R3, R31, R38 * Director del Programa de Formación Inmobiliaria (Universidad Autónoma de Madrid). 37 Clm.economía. Num. 11 Abstract In Spain, investing in housing has offered high returns through capital gains at low risk. As a result, it is logical that people have invested in buying housing. On the other hand, rental housing has offered low rates of return at high risk and, as is logical, housing is not offered for rent. As a result, in Spain there are a large number of empty dwellings. The average rate of return on rental housing is quite similar between the Autonomous Regions. Until 2008, there was not a large unfilled demand for rental housing as the difference between buying and renting housing was not great. Rental housing which facilitates mobility is more expensive for the tenant and less profitable than housing which is lived in for long periods of time. Therefore, new policies for rental housing are required to meet the needs of mobility and first time home leavers. Key words: Supply of Rental Housing, Demand for Rental housing, Rate of Return on Investment in Housing, Empty Housing, Housing Policy. JEL Classification: H3, H31, R3, R31, R38 38 Artículo recibido en abril 2008 y aceptado en julio 2008. P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS Introducción. La escasez de viviendas en alquiler en España constituye un tópico sobre el que existe un acuerdo generalizado, argumentándose múltiples causas, entre las que cabe citar la “cultura de la propiedad”. Sin embargo, no se puede olvidar que en 1950 más de mitad de los españoles vivían de alquiler, por lo que es conveniente profundizar en las razones de tal cambio de “cultura”. Como causa principal del reducido parque de viviendas en alquiler se argumenta la escasez de oferta, consecuencia, en parte, de los riesgos por impagados e inadecuada conservación. Afirmar que existe escasez de oferta conlleva que la demanda es muy superior. No obstante, los precios establecidos por el mercado distan mucho de confirmar dicha tesis, por lo que es interesante estudiar, desde la demanda, el reducido porcentaje de viviendas en alquiler en España. El mercado de la vivienda, durante el 2008 está registrando transformaciones profundas. En este nuevo contexto, adecuadas políticas públicas de vivienda pueden contribuir a que aumente el número de viviendas en alquiler en España. 39 Clm.economía. Num. 11 1.- Rentabilidad de los alquileres en Europa. El Gráfico 1 muestra como existen diferencias significativas de rentabilidad por alquileres en Europa. Holanda alcanza la rentabilidad máxima -8,25%-, mientras España la mínima -2,87%-. La rentabilidad, junto con la liquidez y el riesgo, son los factores fundamentales en las decisiones de inversión. Dada la baja rentabilidad, resulta lógico que en España la inversión en viviendas para alquiler sea reducida, máxime si se tiene en consideración el elevado riesgo que conlleva el alquiler. Lo que no resulta tan lógico es que la rentabilidad por alquileres sea reducida, cuando los diagnósticos concuerdan en que la limitación del alquiler en España es a causa de la escasa oferta. Una posible razón reside en que al estar tan próximos los desembolsos requeridos por los pagos periódicos de la hipoteca y Gráfico 1 Rentabilidad del alquiler en Europa. Holanda 8,25% Rumanía Turkia 7,54% Bélgica Suecia 5,95% Portugal 5,72% Alemania 5,39% UK 5,36% Rusia 5,23% Finlandia 5,00% Dinamarca 4,88% Suiza 4,80% Austria 4,40% Italia 4,27% Noruega 4,22% Francia 4,02% Irlanda España 0,00% 40 7,53% 6,00% Polonia 8,17% 1,00% Fuente: Global Property Guide. 2,00% 2,87% 3,00% 4,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS los alquileres, exista un alquiler máximo, por encima del cual los demandantes prefieren comprar, por lo que en las condiciones (alquiler) del mercado, no habría demanda efectiva. Los dificultades para comprar (precios elevados y escasa financiación) en el 2008 están haciendo que aumenten los demandantes de primera vivienda (al no disponer de alternativas) que se inclinen por el alquiler. Por la otra parte los promotores e inversores están ofreciendo viviendas para alquilar, por lo que resulta posible que en un futuro próximo la vivienda en alquiler aumente su participación en el parque total de viviendas principales. 2.- Evolución de las viviendas principales según tenencia. Desde el Censo de 1950, en el que las viviendas principales en alquiler representaban más del 50%, se ha producido una continua Cuadro 1 Parque de viviendas principales. 2001 12.194.339 1.614.221 375.460 14.184.020 Propiedad Alquiler Cesión Total 2002 2003 12.570.058 12.967.559 1.657.450 1.700.680 354.077 332.684 14.581.585 15.000.923 2004 2005 2006 2007 13.405.363 13.807.132 14.273.883 14.621.334 1.743.910 1.787.140 1.799.445 1.881.402 311.291 289.898 280.385 273.986 15.460.564 15.884.170 16.353.713 16.776.722 Fuente: Ministerio de Vivienda. Gráfico 2 Variación y porcentaje de viviendas en alquiler. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0 2001 2002 2003 2004 % Incremento viviendas alquiler Fuente: Elaboración propia a partir del Cuadro 1. 2005 2006 2007 % sobre el total viviendas 41 Clm.economía. Num. 11 disminución de la participación de la vivienda en alquiler respecto del total de viviendas principales. Esta tendencia se ha mantenido durante la presente década. En el período 2001-2007 las viviendas en alquiler han aumentado en 267.161 unidades cuando el parque total de viviendas principales ha crecido en 2.592.702 unidades, por lo que durante el período las viviendas en alquiler han reducido su participación en el total. Incluso, durante los años 2004 y 2005 apenas ha variado su número. 3.- Evolución del precio de la vivienda y los alquileres. El Cuadro 2 -Gráfico 3- muestra como el precio de la vivienda con más de dos años de antigüedad ha registrado un fuerte crecimiento durante el período 1995-2007, habiéndose multiplicado por 3,1. Los alquileres 1 también han crecido, pero en menor medida, ya que se han multiplicado por 1,7 -la mitad-. Se han tomado los precios de viviendas con más de dos años de antigüedad, al tener generalmente menor calidad las de alquiler Cuadro 2 Precios de venta y alquileres. €/M 2. 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Precio 664 € 678 € 690 € 741 € 807 € 858 € 957 € 1.135 € 1.377 € 1.614 € 1.844 € 2.003 € 2.086 € Alquiler 48 € 51 € 55 € 58 € 60 € 63 € 65 € 68 € 71 € 74 € 77 € 80 € 83 € Pay-Back 13,8 13,2 12,6 12,7 13,3 13,7 14,7 16,7 19,5 21,9 24,0 25,0 25,0 Fuente: Ministerio de Vivienda, Sociedad de Tasación, INE y elaboración propia. 42 1) Las estadísticas sobre alquileres estiman el valor medio de todas las viviendas en alquiler, este valor no es el de mayor interés cuando se desea estudiar a que precio se puede acceder a una vivienda en alquiler. El precio medio de la vivienda se calcula al revés, con base al valor de las transacciones realizadas en un periodo, al valorarse la totalidad de las viviendas en función de dicho último precio. Por tanto, existe una gran diferencia en cuanto al tipo de magnitud, entre el alquiler medio –variable stocky el precio de la vivienda –variable flujo-. P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS que las de propiedad (Morón, P. 2005). Los alquileres se ha estimado a partir del de los contratos de hasta 1 año de antigüedad en el 2006 –84,4 € (Gráfico 11)-, sobre los que se ha aplicado los coeficientes anuales de variación de los alquileres –INE-. El PAY-BACK (número de años precisos para recuperar el precio de la vivienda con los alquileres) –Cuadro 2- muestra un paulatino crecimiento, consecuencia de que el precio de la vivienda ha subido más que los alquileres. Esta evolución pone de manifiesto, tal como más adelante confirmarán otros indicadores, que la rentabilidad del alquiler ha ido disminuyendo, siendo su PAY-BACK en el 2007 de 24,9, habiéndose multiplicado por 1,8 respecto al de 1995 -13,7-. Durante todo el periodo 1995-2007 el precio de la vivienda, en euros corrientes -Cuadro 3, Gráfico 5- ha crecido, alcanzando su mayor tasa de crecimiento en el 2003 -21,4%-. El crecimiento de los alquileres ha permanecido, a partir de 1998, entorno al 4%. En euros constantes, también en el 2003 se registra la máxima revalorización de los precios, disminuyendo hasta ser nula en el 2007. La tasa de crecimiento de los alquileres, en euros constantes, ha sido negativa en 1997 -1,17%-, habiendo crecido dentro de la horquilla 1,7%-0,5% durante el periodo 2002-2006, habiendo sido nula en el 2000, 2001 y 2007, al variar los alquileres en porcentajes próximos a los del IPC. Cuadro 3 Variación anual de precios y alquileres. € corrientes Precios 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2,03 % 1,76 % 7,40 % 8,94 % 6,32 % 11,53 % 18,61 % 21,35 % 17,19 % 14,25 % 8,62 % 4,16 % Fuente: INE, Cuadro 2 y elaboración propia. € constantes Alquileres Precios Alquileres 6,40 % 7,30 % 5,90 % 4,00 % 3,50 % 3,90 % 4,40 % 4,30 % 4,30 % 4,10 % 4,10 % 4,20 % -1,17 % -0,24 % 6,00 % 6,04 % 2,32 % 8,83 % 14,61 % 18,75 % 13,99 % 10,55 % 5,92 % -0,04 % 3,20 % 5,30 % 4,50 % 1,10 % -0,50 % 1,20 % 0,40 % 1,70 % 1,10 % 0,40 % 1,40 % 0,00 % 43 Clm.economía. Num. 11 Gráfico 3 % Variación anual del precio de la vivienda y alquileres. € corrientes. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Precio 2002 2003 Alquiler 2004 2005 2006 2007 Fuente: Cuadro 3. Gráfico 4 % Variación anual del precio de la vivienda y alquileres. € constantes. 20% 15% 10% 5% 0% 1996 -5% 1997 1998 1999 2000 2001 Precios 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Alquileres Fuente: Cuadro 3. 44 En euros constantes –Gráfico 4-, el precio de la vivienda registró crecimientos negativos en 1996 y 1997, siendo su crecimiento de dos dígitos en el período 2002-2005. Los alquileres han registrado pequeñas oscilaciones, permaneciendo dentro de la horquilla 1,40%-0,5%, a excepción de en 1996 -3,2%y 1997 -5,3%-, únicos años en que los precios disminuyen. Una posible explicación de esta aparente paradoja sería el que durante este período, la oferta de vivienda en alquiler permaneció constante mientras que la demanda, ante la dificultad de comprar, aumentó. P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS 4.- Rentabilidad de la inversión en vivienda en alquiler. La rentabilidad total de la inversión en viviendas en alquiler es la suma de la rentabilidad por revalorización más la generada por el alquiler. La rentabilidad del alquiler se obtiene dividiendo la renta anual 2 por el precio de la vivienda, por lo que si el alquiler sube en menor porcentaje que el precio, la rentabilidad por alquileres se reduce. Por el contrario, cuando los precios crecen en un porcentaje menor que los alquileres, la rentabilidad aumenta. Al estimarse la rentabilidad con base en los precios de las compraventas realizadas en el último año y con los alquileres de los contratos del último año, se obtiene la rentabilidad con base a la cual el potencial inversor va a tomar la decisión de ofertar viviendas en alquiler. Por tanto, la rentabilidad así calculada, es de mayor interés que la rentabilidad media que obtiene el arrendador, derivada, en un porcentaje elevado, de viviendas cuyos contratos obligan a mantener el arrendamiento. El Gráfico 5 muestra, en euros corrientes, una tendencia creciente de la tasa de revalorización, igual a la de variación porcentual de precios -Gráfico 3-, hasta el 2003, excepto en el 2000 -2,8%-. A partir del 2003 la Cuadro 4 % Rentabilidad total por revalorización y alquileres. Rentabilidad € corrientes 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Rentabilidad € constantes Precio Alquiler Total % Alquileres Precio Alquiler Total % Alquileres 2,0 % 1,8 % 7,4 % 8,9 % 6,3 % 11,5 % 18,6 % 21,4 % 17,2 % 14,3 % 8,6 % 4,2 % 7,2 % 7,5 % 8,0 % 7,8 % 7,5 % 7,3 % 6,8 % 6,0 % 5,1 % 4,6 % 4,2 % 4,0 % 4,0 % 9,6 % 9,7 % 15,2 % 16,4 % 13,6 % 18,3 % 24,6 % 26,5 % 21,8 % 18,4 % 12,6 % 8,2 % 78,8 % 81,9 % 51,5 % 45,6 % 53,6 % 37,1 % 24,3 % 19,4 % 21,0 % 22,6 % 31,7 % 49,0 % -1,2 % -0,2 % 6,0 % 6,0 % 2,3 % 8,8 % 14,6 % 18,8 % 14,0 % 10,6 % 5,9 % 0,0 % 2,9 % 4,3 % 6,0 % 6,4 % 4,6 % 3,3 % 4,1 % 2,0 % 2,5 % 1,4 % 0,5 % 1,3 % -0,2 % 3,2 % 5,7 % 12,4 % 10,6 % 5,6 % 12,9 % 16,6 % 21,3 % 15,4 % 11,0 % 7,2 % -0,2 % 136,7 % 104,3 % 51,8 % 43,2 % 58,7 % 31,7 % 11,9 % 11,9 % 8,9 % 4,2 % 18,0 % 83,4 % Fuente: Elaboración propia a partir del Cuadro 2. 2) La rentabilidad del alquiler se infravaloraría si se calcula relacionando los alquileres medios con los precios de las transacciones de viviendas durante el periodo. Al ser los alquileres contratados durante el último año mayores que la media, los alquileres a tener en consideración cuando se toma la decisión son los del último año. En el 2006, según el Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler, los alquileres contratados durante el último año -Gráfico 9- han sido un 40% superiores a los de la media. Se ha tomado como alquiler de referencia para el presente trabajo el referido último valor -90 € (7,2 € x 12 meses)-. 45 Clm.economía. Num. 11 Gráfico 5 Rentabilidad por revalorización y alquileres. € corrientes. 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1996 1997 1998 1999 % Revalorización 2000 2001 2002 2003 2004 % Rentabilidad por alquileres 2005 2006 % Total 2007 Fuente: Cuadro 4. revalorización disminuye sus tasas de crecimiento anual entorno al 4%, tasas menores a las de crecimiento en el periodo 2000-2003, por lo que la desaceleración ha sido menor que la aceleración anterior al 2003. Aunque los precios aumentaron en el 4,2% en el 2007 –Cuadro 4-, a mediados de año se inicio una fuerte reducción en la tasa de subida de precios, por lo que su variación trimestral se ha reducido en mayores porcentajes, consecuencia, en parte, de los fuertes cambios sufridos en el sistema financiero internacional. Gráfico 6 Rentabilidad por revalorización y alquileres. € constantes. 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1996 -5% 46 Fuente: Cuadro 4. 1997 1998 1999 2000 % Revalorización 2001 2002 2003 2004 % Rentabilidad por alquileres 2005 2006 % Total 2007 P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS La rentabilidad por alquileres muestra una tendencia decreciente, desde el 7,2% en 1995 hasta el 4% en el 2007, por lo que la rentabilidad total registra una tendencia próxima a la de la revalorización. En euros constantes -Gráfico 6-, las oscilaciones han sido ligeramente mayores que en euros corrientes –Gráfico 5-, consecuencia de las variaciones en los precios. La rentabilidad por revalorización ha sido negativa durante 1996 y 1997, pero al ser positiva en euros corrientes, su incidencia sobre la percepción del “ladrillo” como inversión segura ha sido escasa, previsiblemente. La rentabilidad por alquileres ha llegado a ser ligeramente negativa –0,2%- en el 2007, lo que podría afectar la oferta de nuevas viviendas en el 2008, no obstante, ante la situación del mercado de compra venta de viviendas y la paulatina reducción del riesgo, es previsible que aumente considerablemente la oferta de viviendas en alquiler. 5.- Participación de los alquileres en la rentabilidad total. Al ser relativamente estable la rentabilidad por alquileres –Cuadro 4- mientras que la de revalorización registra fuertes oscilaciones, el peso de la rentabilidad por alquileres en el total varía sustancialmente. Gráfico 7 Participación de la rentabilidad por alquileres en la rentabilidad total. € corrientes. 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1996 Fuente: Cuadro 4. 1997 1998 1999 2000 Revalorización 2001 2002 2003 2004 % Alquileres / total 2005 2006 2007 47 Clm.economía. Num. 11 En los períodos de fuerte revalorización, el alquiler (pese a mantener su porcentaje de rentabilidad en términos absolutos) tiene un peso reducido dentro de la rentabilidad total, al obtenerse la rentabilidad fundamentalmente por la revalorización, por lo que los inversores pueden considerar suficiente tal rentabilidad y, al ser la del alquiler reducida y con riesgo, mantener las viviendas vacías. Por el contrario, en los períodos de reducida subida de precios, las rentas por alquiler representan una parte sustancial de la rentabilidad total -1991 a 1997-, por lo que relativamente será de mayor interés alquilar, con lo que se reduciría el número de viviendas vacías, caso de que también disminuyan las expectativas de subida de precios. Las reducidas rentabilidades mostradas por el Cuadro 4, junto con el riesgo derivado del alquiler, no es coherente con la tan difundida idea de que la oferta de viviendas en alquiler sea insuficiente. Una posible explicación es que la demanda no sea tan elevada, lo que resulta lógico si se tiene en consideración que los desembolsos periódicos requeridos por comprar y alquilar son parecidos, los demandantes preferirán comprar a alquilar y, como consecuencia, la demanda de alquiler será reducida. Por lo tanto, lo que ha sucedido es que para las condiciones del alquiler, no había demanda insatisfecha, ya que quienes hubiesen pagar dichos alquileres han preferido comprar. Por tanto, ha existido demanda insatisfecha de alquiler, pero para rentas inferiores a las que ofrecía el mercado. Si para dichos alquileres la rentabilidad obtenida por el inversor era reducida –Cuadro 5-, resultaba difícil que dentro de tal contexto, hubiese un elevado número de viviendas en alquiler. Adicionalmente las políticas públicas, hasta fecha reciente, han concedido mayores beneficios a la compra. Por todo ello, cabe concluir que, en las condiciones ante las que se ha encontrado el demandante de vivienda, no ha existido una demanda insatisfecha de alquiler para esos precios, demandándose viviendas para alquileres bajos. 48 Ante las condiciones de compra surgidas en torno a principios del 2008, en las que los precios de venta se han hecho inaccesibles para muchos, dado su cuantía y las condiciones financieras –préstamos menores con intereses mayores-, es previsible que aumente la demanda de viviendas en alquiler. P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS También como consecuencia de las condiciones de mercado, por las que los propietarios de viviendas tienen fuertes dificultades de vender, siendo la revalorización, en euros constantes nula –Cuadro 4- en el 2007, y posiblemente negativa en el 2008, es previsible que aumente significativamente la oferta de viviendas en alquiler. En este contexto es posible que las políticas públicas eficaces, pueden contribuir a que aumente significativamente el acceso mediante alquiler de quienes acceden por primera vez o cambian de vivienda. No se dispone de información estadística oficial sobre el número de viviendas en alquiler ofertadas. Según informes, como el de idealista.com, la oferta de viviendas para alquilar está aumentando durante el 2008. 6.- Rentabilidad por Comunidades Autónomas. El Cuadro 5 muestra grandes diferencias entre las CC.AA. en los precios, la revaloración de la vivienda y los alquileres. Cuadro 5 Rentabilidad de la vivienda en alquiler en las CC.AA. 2006. Andalucía Aragón Asturias (Principado de) Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla la Mancha Cataluña Comunidad Valenciana Extremadura Galicia Madrid Región de Murcia C.F.Navarra País Vasco La Rioja España Precio 475 € 510 € 614 € 564 € 560 € 635 € 584 € 457 € 708 € 442 € 378 € 558 € 1.002 € 393 € 696 € 886 € 548 € 644 € % Revalorización 12,1 % 12,8 % 14,6 % 9,3 % 10,6 % 9,1 % 9,9 % 16,2 % 8,2 % 17,7 % 16,2 % 10,2 % 11,8 % 16,1 % 15,2% 10,2 % 15,5 % 14,3 % Alquiler 46 € 67 € 41 € 62 € 61 € 55 € 39 € 51 € 70 € 54 € 33 € 40 € 97 € 42 € 82 € 67 € 47 € 64 € % Rentabilidad alquiler 3,1 % 4,1 % 2,9 % 3,1 % 3,9 % 3,2 % 3,1 % 4,1 % 3,3 % 3,9 % 3,8 % 3,4 % 3,5 % 3,1 % 5,0 % 2,6 % 3,3 % 3,5 % Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler, Ministerio de Vivienda, INE y elaboración propia. 49 Clm.economía. Num. 11 Gráfico 8 % Rentabilidad por alquileres y revalorización. CC.AA. 2006. 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% España La Rioja País Vasco C.F. de Navarra Región de Murcia Madrid Galicia Extremadura C. Valenciana Cataluña Barcelona Cantabria Castilla y León Baleares % revalorización Castilla-La Mancha % alquiler Canarias P. de Asturias Aragón 0% Andalucía 2% Fuente: Cuadro 6. En el último trimestre del 2005 los precios mayores se registran en Madrid, el País Vasco y Cataluña y los menores en Extremadura, Castilla La Mancha y Castilla León. La revalorización oscila entre el 8,2 % de Cataluña y el 17,7 % de la Comunidad Valenciana. Se observa una ligera tendencia de aproximación de los precios de la vivienda entre las CC.AA. ya que, en general, crecen más en las CC.AA. en que son menores, lo que coincide con la tendencia observada para el período 1994-2003 (Chasco, C.; Morón, P., 2005). También existen diferencias significativas en los alquileres, alcanzando sus valores extremos en Castilla-León -39 €- y en Madrid 97 € (2.7 veces mayor). Por el contrario la rentabilidad por alquileres es muy próxima entre las CC.AA., alcanzando los valores mínimos en el País Vasco (2,6%) y Asturias (2,9) y el máximo en Navarra (5,0). 50 P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS 7.- Emancipación de los jóvenes y movilidad de los trabajadores. Objetivo fundamental de las políticas de vivienda en alquiler es facilitar la emancipación de los jóvenes y la movilidad de los trabajadores. El Gráfico 9 muestra como solo el 24% -428.689- de las viviendas alquiladas estaban ocupadas por hogares en los que la edad de la persona principal estaba en el tramo de los 18-35 años. El alquiler medio sin muebles era de 4,77 €/ m2 mientras que con muebles 6,69 € m2, el 40% más (Ministerio de Vivienda, 2006). Para emanciparse o cuando hay gran movilidad, lo frecuente es que se necesiten viviendas con muebles, por lo que la misma vivienda resultará más cara para los destinatarios de las políticas de alquiler. Los inquilinos, que cambian frecuentemente de vivienda, pagan un 40% más (7,2/5,4) de alquiler medio por m2 -Gráfico 10y el doble (7,2/3,7) que los que llevan viviendo en ella más de 10 años. Como el precio de la vivienda se refiere al de las transacciones realizadas en el último período, a la hora de invertir la rentabilidad posible es el cociente entre el precio y el alquiler que se puede obtener, por lo que por esta diferencia metodológica, en la realidad, la Gráfico 9 Nº viviendas según edad persona principal. 700.000 595.836 600.000 Nº viviendas 500.000 400.000 409.756 348.961 357.194 300.000 200.000 100.000 0 79.728 18-25 26-35 36-50 Años edad Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler. Ministerio de Vivienda, 2006. 51-65 > 65 51 Clm.economía. Num. 11 Gráfico 10 €/m2 mensual según antigüedad del contrato. 8 7,2 € 7 7,2 € 6 6,4 € 5,9 € 5,4 € Euros 5 3,7 € 4 3 2 1 0 < 1 año 1-2 años 2-5 años 5-10 años 10 años Media Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler. Ministerio de Vivienda, 2006. rentabilidad posible en el 2006 es un cuarenta por ciento superior a la resultante por el método convencional: renta media/ precio medio. El Gráfico 11 muestra como el coste por metro cuadrado construido aumenta a medida que disminuye la superficie de la vivienda. Como, generalmente, los inquilinos con movilidad prefieren viviendas de superficie reducida, también por esta razón la movilidad de los inquilinos requiere mayores desembolsos para la misma vivienda. En una parte significativa se debe a que las viviendas con Gráfico 11 Alquiler mensual según superficie. 25 20 19,5 € €/m2 15 9,4 € 10 7,0 € 5 0 52 < 30 m2 30,01-45 m2 45,01-60 m2 5,1 € 60,01-90 m2 Metros cuadrados construidos Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler. Ministerio de Vivienda, 2006. 4,3 € 90,01-120 m2 2,9 € 120,01-150 m2 P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS Gráfico 12 Distribución viviendas en alquiler según superficie construida. 60 49,26 % viviendas en alquiler 50 40 30 20 10 0 20,69 14,82 0,86 < 30 m2 5,47 30,01-45 m2 5,6 45,01-60 m2 60,01-90 m2 90,01-120 m2 120,01-150 m2 Metros cuadrados construidos 3,3 Más de 150 m2 Fuente: Observatorio Estatal de la vivienda en alquiler. Ministerio de Vivienda, 2006. contratos antiguos son las que ofrecen una mejor relación precio/superficie, estando ocupadas por el mismo inquilino desde hace años, además generalmente tienen una superficie mayor . El Gráfico 12 muestra como el 49,26% de las viviendas en alquiler tienen entre 60 y 90 metros cuadrados construidos mientras que las de 30-60 metros cuadrados construidos representan el 20%, por lo que además de caras, son escasas las viviendas con superficie adecuada para los inquilinos con movilidad, generalmente 1-2 personas. Por todo ello, los inquilinos con gran movilidad tienen que pagar más por la misma vivienda, ya que se paga más por las viviendas con muebles, de superficie reducida y con contratos recientes. Para los inversores la rentabilidad es inversa a la movilidad de los inquilinos ya que cuantos más cambios se producen en un período, mayor es el riesgo de encontrar un inquilino que genere dificultades, además, en cada cambio de inquilino se requieren tareas de mantenimiento, permaneciendo unos días desocupada por las obras y el tiempo requerido en encontrar un nuevo inquilino, por lo que los arrendadores prefieren inquilinos estables. Para que el alquiler posibilite la movilidad, se requieren actuaciones adicionales a las políticas generales de apoyo al alquiler. 53 Clm.economía. Num. 11 Medidas parecidas a las de la renta básica de emancipación, de las que se pueda beneficiar cualquier trabajador con independencia de la edad, pueden incentivar la movilidad. Dichas ayudas se condicionarían a otros requisitos tales como distancias mínimas respecto de la nueva vivienda y del nuevo trabajo. 8.- Viviendas vacias. Como se ha analizado anteriormente, en España resulta interesante invertir en vivienda, dada su elevada rentabilidad histórica y la seguridad del ladrillo. La rentabilidad por alquileres, aunque estable, ha sido reducida y con riesgo elevado por posibles dificultades con los inquilinos, por lo que para muchos no ha sido interesante alquilar. Por ello resulta lógico que muchos inversores mantengan las viviendas vacias, ya que, al ser para ellos suficiente la rentabilidad vía revalorización, prefieren renunciar a los rendimientos de los alquileres al ser reducidos y con elevado riesgo. La cuestión actual es si, con la crisis en el sector inmobiliario, los inversores pondrán en alquiler sus viviendas, al no esperarse ninguna rentabilidad por revalorización y hasta con posibilidades de minusvalías por bajada del precio a corto plazo. Dentro de las viviendas vacías conviene diferenciar entre las adquiridas recientemente con la finalidad de inversión respecto al resto (Morón, P. 2005), que están vacías por múltiples razones: hábitos, herencias difíciles de repartir, etc. y en las que existe inercia para venderlas o alquilarlas. Las adquiridas recientemente que tienen como objetivo las plusvalías son las más sensibles a la posibilidad de que no haya revalorización e incluso sea negatva. La puesta en alquiler de parte de estas viviendas dependerá de en qué medida se reduzca el riesgo del arrendamiento y las expectativas de subidas de precios a medio/largo plazo. Dentro de este contexto, políticas adecuadas de vivienda pueden poner un elevado número de viviendas en alquiler en el mercado. 54 P. MORÓN (2008): INVERSIÓN EN VIVIENDA: REVALORIZACIÓN, ALQUILERES Y VIVIENDAS VACÍAS 9.- Conclusiones. La rentabilidad de la inversión en vivienda para alquiler en España ha sido reducida, de las más bajas de Europa. Durante la mayor parte de los últimos 20 años, la rentabilidad derivada de la inversión en vivienda en alquiler se ha obtenido fundamentalmente a través de la revalorización. La variación de las rentas por alquileres ha mostrado una tendencia decreciente, al aumentar los alquileres por debajo del precio de la vivienda. La rentabilidad por alquileres aumenta su peso relativo cuando la revalorización es reducida, por lo que en tales situaciones -como sucede en el 2008 en España-, es previsible que aumente la oferta de viviendas en alquiler que anteriormente estaban vacías. Al ser rentable invertir en vivienda por razones de revalorización, mientras que no lo es alquilar, resulta lógico que en España haya un elevado número de viviendas vacías. La rentabilidad por alquileres es muy próxima entre las CC.AA., pese a las marcadas diferencias en precio y alquiler por metro cuadrado que existen entre ellas. Los arrendatarios con gran movilidad tienen que pagar mayores alquileres por la misma vivienda que los inquilinos estables. Los arrendadores prefieren a inquilinos estables (que permanecen tiempo en la vivienda). Si se quiere que el alquiler facilite la movilidad de los españoles, son precisas medidas específicas a las políticas generales de apoyo al alquiler. Es previsible que las políticas públicas de vivienda aumenten el porcentaje de alquiler en el primer acceso y en el cambio de vivienda, dada la situación del mercado de compraventa en el 2008. 55 Clm.economía. Num. 11 Bibliografía. BANCO DE ESPAÑA (2007): “Encuesta financiera de las familias (EFT) 2005: métodos, resultados y cambios entre 2002 y 2005”, Boletín Económico, Noviembre, págs. 31-66. BOVER, O. (2008): Dinámica de la riqueza de las familias: resultados del panel de la encuesta financiera de las familias 2002-2005. Revista Economistas nº 117, julio, págs. 16-29. CONSEJO ECONÓMICO Y SOCIAL (2002): “La emancipación de los jóvenes y la situación de la vivienda en España”, Colección Informes, CES. CHASCO IRIGOYEN, C., MORÓN BÉCQUER, P. (2005): “Análisis del crecimiento del precio de la vivienda en las provincias españolas en el periodo 1994-2003”, Publicado en el libro: “La Política de Vivienda en los Albores del Siglo XXI: Experiencias y Posibilidades”, Morón Bécquer, P. 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