PROPIEDAD HORIZONTAL. INCORPORACIÓN MIXTA A

Derecho civil
PROPIEDAD HORIZONTAL. INCORPORACIÓN MIXTA A PROPIEDAD
HORIZONTAL. BIENES COMUNES.
Resumen
En un edificio incorporado a propiedad horizontal ­—en su totalidad— por el sistema de la Ley 10.751, no puede incorporarse posteriormente la vivienda del portero,
bien común, por el sistema de la Ley 14.261. Debe hacerse también por el sistema
de la Ley 10.751, debiendo contar con la habilitación municipal. Los propietarios
de la nueva unidad (ex bien común), serán todos los que son copropietarios del
edificio al momento de la habilitación.
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas
CONSULTA
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El objeto de la presente consulta recae sobre un tema de la propiedad
horizontal. Se consulta sobre quiénes son las personas legitimadas para
otorgar una escritura de compraventa de un bien inmueble que nació como
común del edificio y luego se incorporó al régimen de la propiedad horizontal
y se transformó en un bien individual. También se consulta sobre si esa
transformación de común a individual se realizó conforme a Derecho.
I.
Antecedentes
En el año 1962 se construyó un edificio bajo el régimen de la propiedad
horizontal, Ley 10.751. El plano de mensura y fraccionamiento horizontal
fue inscripto en la Dirección Nacional de Catastro el día 17 de mayo de 1962
y habilitado por la autoridad Municipal el día 15 de noviembre de 1961
bajo dicho régimen. Se otorgó escritura de reglamento de copropiedad el
24 de julio de 1963, el cual fue inscripto en el Registro de Traslaciones de
Dominio e Hipotecas. En el plano se describen 32 padrones individuales,
y los bienes comunes del edificio. Dentro de estos se encuentra un departamento en planta baja con destino a vivienda del portero.
En el año 1995, el 14 de diciembre se reunió la asamblea de copropietarios del edificio donde se aprobó por mayoría absoluta que la vivienda del
portero, bien común del edificio, se incorporara al régimen de propiedad
horizontal como individual y se comercializara posteriormente.
En el año 1996 se levantó un plano de modificación de la propiedad
horizontal bajo las disposiciones de las Leyes 10.751 y 14.261 en el cual
se transformó la vivienda del portero, bien común, en una nueva unidad
individual, con padrón independiente, creándose así la unidad 004. Se otorgó la escritura de modificación del reglamento de copropiedad de acuerdo
a las Leyes 10.751 y 14.261 y se describió la nueva unidad de acuerdo al
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II. Opinión de la consultante
Quiero destacar dos aspectos del tema planteado:
1. Determinar si es correcta la incorporación a propiedad horizontal de
la unidad 004 realizada de esa forma. En particular, determinar si un edificio creado y habilitado por la Ley 10.751 puede posteriormente modificar
sus bienes comunes en individuales bajo otro procedimiento establecido
en la Ley 14.261.
2. Determinar quiénes son los propietarios de la unidad 004 y, por lo
tanto, si están legitimados para vender el inmueble a un tercero. Esta
interrogante se plantea siempre y cuando se entienda que la unidad 004
fue incorporada al régimen de la propiedad horizontal conforme a Derecho
y exista como bien individual e independiente.
Para dar respuesta a esta interrogante consulté los expedientes de
consultas sobre este tema que existen en la Biblioteca de la Asociación
de Escribanos del Uruguay y de su estudio concluí que: la posición de
la Asociación de Escribanos del Uruguay en cuanto al procedimiento de
transformación de un bien común a un bien individual debe realizarse por
la misma ley por la cual fue construido el edificio y por la cual se rige. En
nuestro caso, sería por la Ley 10.751 y no por las Leyes 10.751 y 14.261
(modificación de plano y de reglamento) como fue realizado.
No obstante, hice la consulta verbal en la Dirección Nacional de Catastro (porque el plano de modificación fue inscripto) y se me informó que
si bien es correcta la posición jurídica de la Asociación de Escribanos del
Uruguay en cuanto debió realizarse la transformación por el procedimiento
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plano relacionado. Cabe destacar que desde esa fecha los tributos correspondientes a la unidad (Impuesto de Instrucción Primaria, Contribución
Inmobiliaria, Tributos domiciliarios) se abonan como bien individual.
Desde el año 1994, fecha de creación de la unidad 004, esta ha sido
arrendada a terceros, en beneficio de toda la copropiedad.
En reunión de asamblea de copropietarios se resolvió enajenar la unidad
004. Se hizo un llamado de ofertas, se eligió la económicamente mejor para
el edificio, y se decidió enajenar la unidad al mejor oferente.
Se me consulta como escribana de la copropiedad en cuanto a cómo se
instrumentaría la venta. Del estudio de la titulación del edificio surge lo
expuesto precedentemente en cuanto al origen, transformación y creación
de la unidad 004.
Desde el año 1994 a la fecha se han enajenado varias unidades y algunas han sido objeto de procesos sucesorios. Del relevamiento que he
realizado con los copropietarios surge que en ninguna de las escrituras
de compraventa y/o sucesiones posteriores al año 1994 se incluyó la cuota
ava parte de propiedad que les correspondía a cada unidad preexistente,
en la nueva unidad 004.
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de la Ley 10.751 (que implica modificar todo el permiso de construcción),
era un caso ya consumado, pues ya tenía padrón individual, fiscalmente
tributaba como unidad independiente y además existía una modificación
del reglamento de copropiedad.
Con estricto rigor científico debo concluir que la transformación de la
unidad 004 no se realizó conforme a derecho, pero que hay casos en la
práctica que así se hacen.
¿La venta de la unidad 004 se debe realizar aceptando el procedimiento
de transformación tal cual se hizo? ¿El colega que intervenga en dicha
venta, puede rechazar la titulación argumentando que la transformación
a propiedad horizontal de dicha unidad no fue realizada en forma correcta,
o ajustada a Derecho?
En el caso que la respuesta sea que la transformación no fue realizada
conforme a derecho y por lo tanto habrá que regularizar dicha propiedad
horizontal, ¿debo interpretar que sigue siendo un bien común de la copropiedad? ¿Nunca nació a la vida jurídica la unidad 004? Y, en esa línea de
pensamiento, ¿la solución cuál sería? ¿Des-hacer esa propiedad horizontal
mal creada, volviendo a hacer un plano y modificando el reglamento estableciendo que es un bien común? Y si posteriormente se quiere comercializar,
¿volver a transformar esa propiedad horizontal, pero ahora sí, conforme
a Derecho? ¿Bajo el procedimiento de la Ley 10.751 exclusivamente (que
incluye la modificación del permiso)?
Siempre contando con las mayorías legales exigidas para todos estos
temas.
¿Quiénes son los propietarios de la unidad 004?
La respuesta a esta interrogante parte de la base de que la unidad 004
existe como bien individual. La primera respuesta obvia es: los propietarios de la unidad 004 son todos los copropietarios del edificio. Pero yo me
pregunto: ¿cuáles copropietarios? ¿Los actuales al año 2010, o los que eran
en el año 1994, momento en que se creó la unidad 004?
Reitero lo expuesto: desde el año 1994 a la fecha se han enajenado varias
unidades del edificio y algunas de ellas han sido objeto de procesos sucesorios. Del relevamiento que he realizado con los copropietarios surge que
en ninguna de las escrituras de compraventa y/o sucesiones posteriores al
año 1994 se incluyó la cuota ava parte de propiedad que les correspondía
a cada unidad preexistente, en la nueva unidad 004.
Quienes eran propietarios en el año 1994, ¿se han reservado dentro de
sus patrimonios la cuota ava parte indivisa que les correspondía sobre la
unidad 004 al no haberla incluido en las posteriores enajenaciones y sucesiones? ¿Siguen siendo ellos los propietarios y tendríamos que convocarlos
hoy a vender?
La duda se me plantea aun más cuando considero que la copropiedad no
tiene personería jurídica propia e independiente de quienes la conforman
y, por lo tanto, recae sobre la persona de sus integrantes.
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Si la respuesta a esta interrogante es que hay que convocar a quienes
eran propietarios en el año 1994 para que comparezcan a vender hoy la
cuota parte de dominio que les correspondía sobre la unidad 004, de la
cual no se desprendieron, debo concluir que la venta de la unidad 004 al
día de hoy sería inviable.
Si la respuesta fuera que los actuales copropietarios del año 2010 tienen que comparecer a vender, sería lo más sencillo, pero debo establecer
que dicha solución no me conforma, pues considero que no se ajusta al
Derecho.
Mi opinión es la siguiente: que comparezcan a vender todos los que
eran propietarios en el año 1994 y no se desprendieron de la cuota ava
parte que les correspondía de la unidad 004. Entiendo que en la práctica
es inviable.
III.Se consulta
INFORME
El régimen de propiedad horizontal es único y es el de la Ley 10.751. Las
leyes posteriores fueron dictadas a los efectos de hacer más flexibles algunos
requisitos exigidos en la ley madre, en especial aquellos que se refieren a
incorporación de edificios ya construidos permitiendo el ingreso al régimen
de propiedad horizontal sin necesidad de realizar obras y sin tener por lo
tanto que pasar por la aprobación municipal.
Una de esas leyes es la 14.261, que en su art. 3.° estableció un régimen
de incorporación mixta, aplicable únicamente en “[…] aquellos casos de
edificios respecto de los cuales se haya acordado o acordada autorización
municipal para quedar parcialmente sometidos al régimen de la Ley 10.751
del 25 de junio de 1946. En estos casos la incorporación por el régimen a
que se refiere la presente ley comprenderá todas las restantes unidades,
cualquiera fuere su destino, siempre que ellas cumplan con las exigencias
de la misma”.
O sea, de dicho artículo resulta que esta posibilidad solo se aplica a
edificios que hayan sido parcialmente habilitados o que tengan algunas unidades sin incorporar, permitiendo sin ningún tipo de obras incorporar las
mismas a la totalidad del edificio en régimen de propiedad horizontal.
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a) ¿Es correcta la incorporación de la unidad 004 al régimen de la propiedad horizontal como bien individual? En caso contrario, ¿qué soluciones
se propondrían? De las soluciones encontradas surgirán quiénes son los
convocados a vender.
b) Una vez solucionado el tema anterior y en el supuesto de que la unidad 004 sea susceptible de ser enajenada a un tercero, ¿quiénes serían las
personas legitimadas y convocadas a vender?
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En el caso consultado, los propietarios del edificio construido y totalmente habilitado por el régimen de propiedad horizontal —Ley 10.751— aprueban por unanimidad en una asamblea transformar la vivienda del portero
“bien común” a unidad “bien privado” para su posterior enajenación.
Dicha transformación se realizó por el procedimiento de la Ley 14.261,
por lo que las instancias recorridas no fueron las adecuadas. Deberán los
actuales copropietarios del edificio solicitar a la intendencia la modificación
del permiso de construcción y una vez autorizado inscribir el nuevo plano
en la Dirección Nacional de Catastro como una modificación al original, y
modificar el reglamento de copropiedad.
Los propietarios de todas las unidades que componen el edificio, al momento de producirse la transformación con la habilitación municipal en
régimen de propiedad horizontal, serán los titulares de la nueva unidad y
todos ellos deberán enajenar su cuota parte al futuro adquirente.
En caso que los copropietarios enajenen sus unidades, una vez terminado
el procedimiento tal como lo establece la Ley 10.751, pero antes de vender
la nueva, deberán, si así lo desean, enajenar su cuota parte indivisa en
esta nueva unidad, de lo contrario habrá que ubicarlos cuando se enajene
la unidad que pasó a ser bien individual.
Conclusión
La incorporación llamada mixta no puede proceder cuando el edificio ha
sido totalmente habilitado por la Ley 10.751.
Deben enajenar todos los propietarios de las distintas unidades que
pasaron a ser titulares en condominio de la nueva unidad.
Escs. Adriana Goldberg y Silvia Vázquez
Informantes
Montevideo, 19 de julio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada
por los Escs. Cristina Amorín, Enrique Arezo, Miguel Burdín, Guiselda
Castillo, Daniella Cianciarulo, Cristina Croce, Adriana Inciarte, Fátima
Izaguirre, Mónica Jover, Jorge Machado, María del Rosario Marchese,
María Laura Peré, María Alejandra Portillo, Margarita Puertollano,
María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro,
Silvia Vázquez, Jimena Viana y Juan Pablo Villar aprueba el informe
que antecede.
Escs. Enrique Arezo y Roque Molla
Coordinadores alternos
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU
el 12 de setiembre de 2011. Expediente 743/2011).