Redefiniendo la estrategia del Real Estate o el resurgimiento del

Redefiniendo La Estrategia Del Real Estate... El Resurgimiento Del Negocio De La Abuela
por: Jorge Castañares
La pregunta inicial
Como empresario o senior manager de su organización, ¿realmente se preocupa de lo que está
pasando con sus bienes raíces?
En términos generales, los bienes raíces o real estate de una organización escapan de la atención
de la mayoría de los senior managers, quienes con frecuencia delegan estos aspectos a
especialistas.
Desde hace poco, algunas empresas han comenzado a reconocer que el manejo de los bienes
raíces como función de negocios puede significar ahorros significativos y, al mismo tiempo,
incrementar de la productividad. Déjeme darles sólo algunos ejemplos:
o
IBM ahorró $1.4 billones de dólares por alinear la utilización de sus bienes raíces al
desarrollo de sus unidades de negocio atacando el exceso de espacios disponibles, o más
bien, subutilizados.
o
AT&T tuvo ahorros de $500 millones de dólares cuando un senior manager se
responsabilizó directamente de los temas inmobiliarios y alineó las decisiones de recursos
disponibles con las estrategias de expansión del negocio.
o
Bradstreet redujo $51 millones de dólares en sus costos de ocupación anual al identificar
sinergias entre los bienes raíces y el amplio espectro de las tecnologías de información.
Éstas y otras compañías han comenzado a manejar los bienes raíces redefiniendo su estrategia
con un doble propósito: Primero, reducir costos. Para esto, se han valido de las “3 L’s” de los
bienes raíces: Consolidación de Localizaciones (Location), Estandarización de Configuraciones
(Layouts) y Renegociación de rentas (Leases) y segundo, mantener o lograr una posición
competitiva.
Cambiando el enfoque
Muchas empresas en México y el mundo siguen pensando en los bienes raíces como un “activo
fijo”, el cual solamente sirve y está configurado para contener y resguardar los bienes de la
organización. Este enfoque provoca que la empresa tenga que “gastar” en la adquisición de
inmuebles para crear valor en las “áreas de negocio” de la organización.
Aquellas empresas que han roto el paradigma de la “inmovilidad de los inmuebles”, se han dado
cuenta de que pueden utilizar su portafolio inmobiliario (real estate portafolio) para empujar –ya no
soportar– a la organización, dándole una mayor velocidad en el mercado, e incluso aumentando su
competitividad, participando directamente en las metas corporativas y, ahora sí, invirtiendo en
inmuebles que canalicen su valor hacia la organización.
Evaluando nuestra situación
Antes de dar un salto de tal magnitud, y parafraseando al Dr. Lewis Carrol, “antes de decidir qué
quiere y hacia dónde quiere ir, debe conocer qué tiene y dónde está”.
A través de los siguientes cinco factores, es posible obtener un panorama bastante completo
acerca de la situación inmobiliaria de su compañía:
1. Cantidad: ¿Se puede reducir la cantidad de espacio que se utiliza actualmente?
2. Precio: ¿Se puede reducir el precio que pagamos por el espacio utilizado?
3. Tipo: ¿Se puede hacer nuestro negocio en un tipo distinto de inmueble?
4. Área: ¿Se puede concentrar nuestro negocio y atender a varios mercados a la vez?
5. Riesgo: ¿Se puede asumir algún tipo de riesgo medido al ocupar un bien raíz?
Contestando con objetividad estas preguntas, logrará una visión global de los retos y
oportunidades que tiene su empresa en el tema inmobiliario antes de aventurarse en redefinir un
concepto que, al menos en México, pocos lo han tocado.
El caso mexicano, una verdadera ventana de oportunidad
Y para animarlo a que tome la decisión de darle un giro estratégico a su organización y cimbrar
desde sus cimientos su estructura inmobiliaria, déjeme mostrarle lo más reciente en mercado
inmobiliario de México.
El mercado de bienes raíces en nuestro país se ha dinamizado drásticamente desde la crisis
económica de 1994-1995. Mientras el segmento de la casa-habitación vive un boom en el sexenio
de Vicente Fox –porque con la dinámica actual la promesa de campaña de 750 mil viviendas por
año al final de su mandato parece que se cumplirá–; los mercados de inmuebles para oficinas,
industriales y comerciales observan cierto rezago, situación que, aunque parece adversa, puede
convertirse en una ventana de oportunidad al conseguir precios muy atractivo para compra y renta.
El segmento de oficinas. Una tierra de oportunidad
Este sector, tan comentado en los últimos tiempos, es donde muchas empresas han roto sus
paradigmas y logrado excelentes negocios que reditúan directamente en ahorros muy significativos
para sus resultados.
El área de oficinas tuvo su boom entre 1998 y 2001. Contrario a lo que se puede pensar, después
de los ataques terroristas a las oficinas del World Trade Center en Nueva York en septiembre de
2001, la inversión para construir oficinas no se frenó, lo que llevó a este sector a una franca
sobreoferta.
Aquí, la estabilidad jugó en su contra: muchos analistas no se explican porqué se sigue invirtiendo
en este segmento, si consideramos la baja consistente en las tasas de rendimiento en México, es
lógico pensar que muchos inversionistas prefieran colocar sus recursos en la construcción de estos
complejos en lugar de tener su dinero literalmente “bajo el colchón”.
Si me permite una recomendación y está pensando en mudar sus oficinas corporativas, le sugiero
que antes de analizar un “macro proyecto de compra y construcción” de sus propias oficinas que
derivará seguramente en la distracción de recursos y lo llevará al paradigma de la inmobilidad
inmobiliaria, le dé un vistazo al tema del arrendamiento de largo plazo.
Permítame darle un ejemplo: Al día de hoy se está pagando en promedio entre 15 a 18 dólares por
metro cuadrado de renta por edificios nuevos AAA, que incluyen entre otras sofisticaciones, mejor
diseño, tecnología y ubicación; mientras que hace no mucho tiempo se pagaban entre 25 a 20
dólares por metro cuadrado por edificios viejos en zonas no corporativas.
En un análisis de Cushman & Wakefield, se expone que la oferta total de pisos de oficinas en
México al cierre de 2003 fue de 8 millones de metros cuadrados, similar al tamaño de mercado de
la ciudad de Los Ángeles, en Estados Unidos. Durante 2003 se sumaron 245 mil metros cuadrados
al inventario, contribuyendo a que la tasa de desocupación promedio se ubicara en un histórico
21.6%. El mismo estudio estima que entre este año y 2005 se agregarán 246 mil metros cuadrados
adicionales.
¿Qué le quiero decir? Sencillo. Rompa el paradigma de que la posesión da “seguridad” y hágale un
favor a su compañía.
El segmento comercial e industrial
Otro nicho importante es el mercado de inmuebles comerciales (puntos de venta) e industriales
(bodegas), los cuales van de la mano del desarrollo económico del país.
Cuando la economía no crece o entra en recesión, los arrendatarios de locales comerciales dejan
de vender y posiblemente cancelan sus rentas. Lo mismo pasa con los inmuebles industriales.
Si usted es una empresa afortunada que cuenta con excedentes económicos y está pensando en
expandir sus puntos de venta o crear centros de distribución, no distraiga sus recursos en tratar de
adquirir y construir sus propios inmuebles, deje que otros corran el riesgo, plantee una buena
estrategia financiera que incluya garantia a través de fondos de inversión inmobiliaria regionales,
nacionales o internacionales y coberturas en mercados derivados y explore el tema de coinversiones inmobiliarias.
Esta época de poco crecimiento le puede servir para construir su andamiaje logístico y comercial y
prepararse para cuando regresen los tiempos de expansión económica. Recuerde que la economía
es cíclica, no se quede atrás.
De 1995 a 2001, el crecimiento de las maquilas en la frontera y la expansión económica de
Estados Unidos dieron al sector un dinamismo bastante fuerte. Pero, a partir de 2002 el efecto
“China” aparece en el escenario internacional y, sumado al fortalecimiento relativo del peso frente
al dólar (hasta hace unos meses) y la desaceleración de la economía norteamericana, provocó que
la historia cambiara.
Solamente en la Ciudad de México, durante 2003 el mercado de naves industriales, bodegas y
terrenos industriales registró un millón de metros cuadrados de espacio operado (vendido o
rentado), analistas de sector estiman que durante este año y 2005 habrá una recuperación en el
ritmo de construcción de propiedades industriales con estándares mundiales, que junto con la
capacidad existente, llevaran a una expansión de la oferta y asumiendo los mismos supuestos de
la demanda acutal veremos una baja en los precios, tanto de compra como de renta.
Simplemente, manténgase atento y preparado para aprovechar esta oportunidad, para lograr que
sus activos fijos se muevan a su favor y generen un mejor resultado y operatividad a su compañía.
No los ancle: deje que trabajen para usted.
Una sugerencia final: Si la tiene, pregúntele a su abuelita
Con base en la información de este artículo, no me queda más que darle una sugerencia final: si es
de los afortunados como yo que todavía gozan de la presencia de su abuelita, pídale una cita y
pregúntele en qué invertir.
Yo ya lo hice, y su respuesta fue directa: “Hijo, invierte en bienes raíces para que, cuando llegues a
mi edad, puedas vivir de tus rentas”.
Contundente. El manejo de los inmuebles de una empresa deja de ser una cuenta más en un libro
de contabilidad y se vuelve parte de la estrategia de negocios.
Deje de pensar en adquirir y piense en optimizar. Vea el tema de real estate como un negocio
donde sí requiere especialistas, pero necesita más de una correcta conducción y dirección
estratégica.
Si deja de pensar que hay que “gastar” en inmuebles para poder establecer un “territorio” y
redimensiona, como mi abuela, su estrategia y comienza a “invertir” inteligentemente en bienes
raíces, le aseguro que serán su ariete para conquistar y establecer nuevos territorios.