Desarrollo de una Valoración Extenso

Desarrollo de una Valoración
Una valoración es un dictamen técnico realizado, realizado conforme a una serie de procesos
establecidos, encaminados a determinar el valor un inmueble, en función de su localización, sus
características técnicas y calidades, estado constructivo, su situación legal y sus posibles
limitaciones de valor.
Los principales pasos que realiza un tasador para emitir una valoración son los siguientes:
Trabajos previos
El tasador una vez aceptado el encargo que se le ha asignado, programa la visita con el tiempo
suficiente para efectuar todas las operaciones necesarias. Antes de realizar la visita al inmueble
realiza unos trabajos previos que consisten en:
•
•
•
Consultar los planos del municipio y del entorno del inmueble a valorar, señala en el plano
la posición de los equipamientos y dotaciones urbanas, la accesibilidad vial,
comunicaciones y transportes. Prepara el plano para llevarlo a la visita y utilizarlo de
documento de apoyo.
Leer la documentación aportada, subrayando los aspectos más relevantes a comprobar
durante la visita.
Comprobar en los planos de calificación, regulación y gestión del suelo del Plan de
Ordenación, que el inmueble no se esté incluido en un área de actuación a desarrollar
(PERI, UE, etc) o a expropiar, o en zona de afección de carreteras, ferrocarril, servidumbres
de litoral, riberas de ríos, etc.
Complementariamente a las comprobaciones realizadas en los procesos previos descritos,
durante la visita ocular del inmueble el tasador realiza, una serie de comprobaciones (muchas
de ellas establecidas en la normativa de aplicación según la finalidad del trabajo), y necesarias
para la correcta confección del informe de valoración. Las principales comprobaciones son las
siguientes:
Inspección del Inmueble
a. La inspección ocular externa del inmueble
Antes de acceder al interior del inmueble el tasador analiza las siguientes características:
Calle y nº de policía, número de plantas del edificio, edad aproximada, posibles indicios de ruina
u otros deterioros, calidad y conservación de los materiales de fachada, existencia de
aparcamiento en superficie, juicio comparativo con otros edificios del entorno.
Si se valora un elemento que forma parte de un edificio, constata el nº de viviendas del edificio
y existencia de portería, medidas aproximadas del portal y resto de zonas comunes, así como la
calidad de los materiales y estado de conservación.
Si se valoran inmuebles aislados se comprueba que las infraestructuras exteriores aparentes
están terminadas, el estado de las superestructuras, instalaciones y los equipamientos de
parcela, así como su estado de mantenimiento.
PÁGINA 1 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
b. Inspección ocular interna del inmueble
La inspección ha de ser completa, de todos los locales y anejos que componen la finca o fincas
registrales que se valoran y consta de los siguientes trabajos.
b1. Comprobación
Co mprobación del estado de ocupación
El tasador comprueba si el ocupante del inmueble coincide con el titular registral, el que figura
en la documentación registral o notarial aportada, preguntándole a la persona que le muestra el
inmueble. En el caso que no coincidan, solicita el título de ocupación del inmueble (contrato de
arrendamiento o documento de cesión), el último recibo de la renta abonada y su estado de
pago. Igualmente se informa sobre los gastos imputables al inmueble y los repercutidos
anualmente al ocupante. En el caso de que no se los aporten, reiterará la necesidad de disponer
de ellos y la repercusión que tendrá su carencia para la valoración.
b2. Comprobación de la descripción registral
Para la finalidad de mercado hipotecario la documentación registral se comprueba siempre. El
tasador comprueba la correspondencia físico-registral, para ello, lee la documentación registral
en su integridad y coteja todo su contenido comprobando que se ajusta al inmueble real. En
caso contrario señala las diferencias existentes, distinguiendo entre las que no son significativas
y las que sí lo son.
El tasador analiza si el documento está completo, si contiene los sellos oficiales de la entidad
que lo expide, fecha y objeto de cada una de las inscripciones (transmisión, segregación,
hipoteca, embargo, ejecución, adjudicación, etc.), los derechos reales establecidos sobre la
finca: usufructos, servidumbres, concesiones, hipotecas, cargas, limitaciones al dominio, los
actos de naturaleza urbanística aprobados en firme, así como, en el caso de viviendas, si se haya
acogida a algún régimen de protección pública.
b3. Comprobación del uso
El tasador comprueba que el uso al que se destina el inmueble está autorizado por el
planeamiento. En el caso de que el uso no pueda determinarse con exactitud (debido a
reformas que hayan deteriorado la configuración inicial del inmueble o su funcionalidad) o bien
si resultasen legalmente factibles otros usos de mayor valor, el tasador debe proveerse de la
información necesaria para estimar las posibilidades de adecuación a los usos legales o
sustitutivos.
b4. Comprobación de la superficie construida
El tasador levanta un croquis acotado de la planta del inmueble donde se aprecien las
dependencias de que dispone y su funcionalidad. A partir de este croquis se confeccionará
posteriormente el plano del inmueble a incluir en el informe de valoración, con las acotaciones
imprescindibles para que un tercero pueda determinar las superficies de la vivienda. Las
mediciones y el plano se realizan con el máximo rigor profesional ya que cualquier error incide
directamente en el valor de tasación.
En el caso que el propietario aporte un plano del inmueble, se coteja con la realidad las
medidas que definen la superficie construida, no dándose por válido el plano si estas no
coinciden. Si se valora un inmueble en proyecto, la comprobación de la superficie se efectúa a
partir de los planos del proyecto de ejecución que han servido de base para la concesión de la
PÁGINA 2 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
licencia de obras. Si se valora un inmueble en construcción, durante la visita se verifica que las
dimensiones de la obra se ajustan a las del proyecto.
b5. Comprobación del proyecto visado que ha servido de base a la concesión de la
licencia
El tasador analiza el proyecto de ejecución que es el único que contiene la información
necesaria para la valoración. Se comprueba que el proyecto está completo y diligenciado, con
los sellos de los colegios profesionales competentes y el sello del Ayuntamiento relativo a la
concesión de la licencia de obras. En el caso de que se aporte una copia, se cotejará
necesariamente con el original diligenciado, indicando esta circunstancia en el informe de
valoración.
Se comprueban las superficies y el cumplimiento de la normativa urbanística, las calidades de
los materiales constructivos, instalaciones y acabados, y el presupuesto de contrata real de la
obra, y se darán por válidos una vez son comprobadas con la realidad.
b6. Comprobación
Comprobación del estado de construcción o de conservación
En la valoración de inmuebles en construcción, la valoración de la obra ejecutada se realiza a
partir del presupuesto real y de la última certificación de obra expedida por la dirección
facultativa que se comprueba con la cantidad de obra realmente ejecutada (cotejando de forma
aproximada). Si no se dispone de la certificación de la obra, se advierte esta circunstancia en la
valoración.
Cuando el inmueble está terminado, el tasador estima la antigüedad de la edificación en base a
la documentación aportada y en caso de no disponer de ella, la deduce. Si durante la visita el
tasador advierte deterioros en la edificación, debe comprobar su naturaleza y características
para evaluar el coste de su reparación. Si no puede realizar esta estimación por medios
normales, el valor de tasación resultante quedará condicionado a que se deduzca el coste de
dichas reparaciones necesarias, recomendando un examen pericial de la construcción.
b7. Comprobación del régimen de protección pública
En las viviendas en construcción el tasador comprueba si la propiedad tiene previsto acogerse a
algún régimen de protección pública o de financiación protegida en cuyo caso se solicita y
coteja la Cédula de calificación provisional o la Resolución de la Consejería de cumplimiento de
condiciones de vivienda para adquisición protegida respectivamente.
Cuando las viviendas están sujetas a un régimen de protección, se solicita la Cédula de
calificación o documento administrativo que acredite o permita conocer el régimen aplicable,
el plazo de protección y el precio máximo en venta o alquiler, o el Contrato visado para la
acreditación de la financiación protegida, en su caso.
b8. Fotografía del inmueble
Durante la visita al inmueble el tasador realiza las fotografías suficientes para la comprobación
del estado que presentaba en la fecha de la visita.
Realización del Sondeo de Mercado:
PÁGINA 3 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
Una vez terminada la visita, el tasador realiza un Sondeo de Mercado, consistente en la
selección y captación de los datos de mercado suficientes de inmuebles comparables (similares
y homogéneos) existentes en oferta, o recientemente vendidos, en el entorno próximo, para
poder realizar la valoración.
Este sondeo se lleva a cabo efectuando un "recorrido integral" de la zona inmediata al bien a
tasar. Se realiza de forma estructurada y en él se detectarán todos los datos existentes de
propiedades comparables, reseñando su situación en el plano de la zona, y anotando sus
características aparentes.
Los inmuebles comparables son aquellos que presentan similitudes con el tasado; se
encuentran situados en el entorno próximo del inmueble y en un área con características
urbanas homogéneas, tienen la misma tipología del tasado, la superficie útil, el programa
funcional y distribución; se encuentran integrados en edificios de características similares en
cuanto a calidad de la construcción, instalaciones, equipamientos; tienen una antigüedad y
estado de conservación similares a la del tasado, y presentan similares mejoras o reparaciones
necesarias, expresadas en coste de construcción.
El tasador verifica la información y documenta el dato siempre que sea posible. Se indica la
procedencia de la información y las señas para su posible verificación por el servicio de Control
de Calidad de ST Sociedad de Tasación. En cualquier caso, para la utilización posterior del dato
a los efectos de la valoración se verificará siempre: su existencia física y ubicación; su posición
en el edificio (exterior-interior, ático-intermedio-bajo, etc); su superficie; su programa funcional
y calidades constructivas; su antigüedad y estado de conservación aparentes; la forma de pago
y el precio real o previsible de transacción.
Las fuentes de captación de la información son las siguientes: contratos privados de
compraventa de inmuebles, conocidos con motivo de las valoraciones, datos y precios de venta
de promociones inmobiliarias en curso, datos y precios de ofertas existentes de inmuebles en el
entorno, publicaciones de agentes, prensa, anuncios, etc..
Comprobación de la Legalidad del Inmueble
Generalmente el tasador realiza esta comprobación en su oficina. No obstante, en la valoración
de inmuebles con ciertas singularidades o que se encuentren en zonas afectadas por el
desarrollo del planeamiento o en zonas de afección de otras normas legales, es necesario
realizar consultas durante la visita a los Organismos Oficiales.
a. Comprobación de la licencia de obras
Cuando se valoran inmuebles en construcción, el tasador ha de analizar la licencia de obras.
Comprueba la correspondencia de la licencia con el proyecto y la edificación valorada, y presta
atención al cumplimiento de las condiciones y de los plazos para el comienzo y finalización de
las obras. Este análisis se hace extensivo cuando se valoran inmuebles recientemente
terminadas pero que se encuentran dentro del plazo legal de revisión de la licencia.
b. Comprobación de la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico
El tasador ha de confirmar que el uso del inmueble está autorizado por la normativa urbanística
vigente y que la adecuación de las características físicas de la edificación. Esta comprobación se
realiza siempre mediante consulta de la documentación del Plan de ordenación vigente, y
PÁGINA 4 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
adicionalmente en su caso, mediante consulta al Arquitecto municipal o solicitando la Cédula
urbanística cuando no se disponga de otra documentación.
c. Comprobación del cumplimiento de otras legislaciones aplicables
Los inmuebles situados en el borde de las costas marítimas, riveras fluviales, carreteras,
ferrocarriles, etc., requerirán siempre la consulta de la legislación vigente relativa a su situación.
d. Otras consideraciones
En algunos casos será necesario realizar comprobaciones que no tienen un reconocimiento
explícito en las normas de valoración (como puede ser la comprobación del Certificado Fin de
Obra, Licencia de Primera Ocupación, descripción catastral u otras). En dichas situaciones, el
tasador puede solicitar al propietario del inmueble esos u otros documentos para poder realizar
las comprobaciones adicionales que estime oportunas. Posteriormente, estos documentos se
adjuntarán al informe de valoración.
Conclusiones del Trabajo de Campo
Una vez terminada la visita, el tasador verifica que dispone de toda la información y
documentación suficientes para valorar la vivienda. En ciertas situaciones, el tasador puede
tener dudas sobre cualquiera de los aspectos necesarios para valorar la vivienda, por falta de
documentación o de la imposibilidad de efectuar la visita de inspección completa. En dichos
supuestos, el tasador reclama del propietario la subsanación de las carencias y, en caso de que
no se produzca, cumplirá los procedimientos señalados en la normativa de valoración de
aplicación, emitiendo el informe de valoración con las cautelas pertinentes.
Trabajo de Despacho
Una vez obtenida y verificada la documentación y realizadas las comprobaciones necesarias en
el trabajo de campo, la completa y estructura sus conclusiones dándoles forma en un informe
de valoración. A este nivel del trabajo, las operaciones más relevantes que realiza el tasador son
las siguientes:
a. Levantamiento del plano del inmueble y medición de superficies
El tasador dibuja un croquis acotado en base a las medidas y los datos obtenidos en la visita de
inspección interior. Este croquis ha de tener las acotaciones suficientes para poder realizar el
cálculo de la superficie a considerar en la valoración. En ciertas ocasiones este croquis es
sustituido por los planos del inmueble facilitados por la propiedad.
Una vez realizado el croquis, el tasador calcula la superficie siguiendo los criterios de medición
de la normativa de valoración que sea de aplicación. Las superficies calculadas son la “superficie
útil” y la “superficie construida” del inmueble, a la que posteriormente, si procede según el tipo
de inmueble valorado, se le añadirá la parte proporcional de los elementos comunes del edificio
para obtener la “Superficie Construida con p.p.e.c.” (parte proporcional de elementos
comunes).
Este apartado del trabajo es de gran importancia ya que afecta directamente al valor del
inmueble.
b. Verificación de la identificación completa del inmueble
PÁGINA 5 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
En aquellas finalidades que se exija el tasador hace un análisis de la documentación registral. El
tasador, en base a las comprobaciones efectuadas en la visita al inmueble determina si el
inmueble inspeccionado se corresponde sin ninguna duda con la descripción registral de la
finca certificada.
Las discrepancias observadas entre la realidad física y la registral quedarán reflejadas en el
informe en las correspondientes cautelas.
PÁGINA 6 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
c. Verificación de la legalidad urbanística del inmueble
El tasador recopila, en base a las consultas y comprobaciones anteriores, la posible existencia
de incumplimientos y limitaciones de la valoración, y en su caso redactará las oportunas
cautelas.
Cálculo de Valores
El tasador calcula el valor de mercado del inmueble conforme su situación jurídica o
económica del inmueble, y conforme a los métodos descritos en la normativa de aplicación. El
valor de mercado se calcula aplicando el método de comparación, o el de actualización de
rentas o el residual. Para ciertas finalidades, si el inmueble está acogido a Protección Pública, se
calcula su Valor máximo legal. Por último, el tasador también calcula otros valores
instrumentales, requeridos en ciertas normativas y necesarios para completar el informe de
valoración.
a. Cálculo del valor de mercado según el método de comparación
Para aplicar este método el tasador realiza lo siguiente:
- Estable las características del inmueble tasado que influyan en su valor.
- Obtiene y reúne las informaciones contrastadas de comparables cercanos que
recientemente hayan sido objeto de compraventa o de oferta en venta. Estos datos
comprenderán a los que proceden del sondeo actual y a los existentes en la Base de Datos
del tasador.
- Elige entre los anteriores una muestra de al menos 6 datos de inmuebles cercanos y
comparables, de una zona homogénea o de zonas similares, y del mismo uso, tipología,
programa y edad aproximada que el tasado
- Considera las diferencias físicas existentes entre cada dato y el tasado.
- Aplica la evaluación de las diferencias sobre el precio de cada dato testigo y trasladar el
resultado al tasado. El resultado serán al menos 6 Valores de Mercado homogeneizados.
- Pondera la aportación de cada valor homogeneizado en la composición del Valor de
Mercado por Comparación a adoptar, según su similitud con el tasado y según la confianza
que merece la información obtenida.
- Establecer el Valor de Comparación como consecuencia del proceso de homogeneización.
- El valor por comparación obtenido para la Finalidad de Mercado Hipotecario se ajustará, si
las circunstancias del mercado lo definen, según establece la normativa de aplicación (ECO805/2003)
b. Cálculo del valor de mercado según el método de actualización de rentas
El tasador calcula el Valor de Mercado según el Método de Actualización de Rentas en aquellos
inmuebles que tienen o puedan tener cedido el uso, y estén o puedan estar arrendados o en
explotación económica. El tasador aplica la metodología de cálculo definida en la normativa
que sea de aplicación en base a la finalidad de la valoración.
El valor se obtiene por la actualización de las rentas futuras, que según el caso podrán ser de
contrato, de mercado o las derivadas de la explotación.
Cuando el tasador tiene sospechas o evidencias que el inmueble tiene cedido el uso o está en
explotación y no tiene la información necesaria para definir el valor de mercado por
PÁGINA 7 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
actualización de rentas, refleja dicha circunstancia en el informe con las correspondientes
cautelas.
c. Cálculo del valor de mercado según el método residual
El tasador calcula el Valor de Mercado según el Método Residual en aquellos inmuebles que por
sus características tipológicas, estado o de mercado no sean de aplicación los métodos de
comparación o de actualización de rentas. Este método calcula el valor en el estado actual del
inmueble en base al valor finalista del inmueble una vez adecuado del que se deducen todos los
gastos necesarios para su transformación. El tasador emplea este método generalmente en
suelos e inmuebles en proceso de transformación. Cuando se aplica el método, el tasador
indica en el informe los supuestos empleados y en su caso redacta las oportunas cautelas.
d. Determinación del valor máximo legal (VML)
El tasador calcula el Valor Máximo Legal de aquellos inmuebles que estén acogidos a un
Régimen de Protección Pública. Este valor define el máximo valor por el que se puede vender el
inmueble. Es un valor que solo se calcula para ciertas finalidades de valoración y está limitado a
cierto tipo de inmuebles (generalmente viviendas, aparcamientos y trasteros).
Cuando el tasador tiene sospechas o evidencias que el inmueble está acogido a protección
pública y no tiene la información necesaria para definir el VML refleja dicha circunstancia en el
informe con las correspondientes cautelas.
f. Determinación de otros valores técnicos del inmueble
Además del Valor de Mercado, el tasador, en base a los requerimientos de la normativa de
aplicación, efectúa en su caso, otros cálculos complementarios entre los que cabe destacar el
“Valor de Reemplazamiento”. Este no es un Valor de Mercado, pero es útil para conocer las
inversiones necesarias para construir el inmueble valorado. Este valor se compone de la suma
del valor asignado al suelo, a la construcción y a los gastos generales.
g. Valor del suelo
El tasador calcula el valor del suelo sobre el que está construido el inmueble. Entre otras
utilidades, su valor sirve para definir el valor inicial de los inmuebles tasados en su fase de
proyecto, así como para en la asignación del valor del seguro. Si el inmueble tasado
corresponde a inmuebles aislados (generalmente naves o viviendas) el tasador calcula el valor
empleando el método de comparación. Si el inmueble corresponde a tipologías de
agrupaciones, el método de comparación no se suele utilizar por falta de referencias de
mercado, el tasador realiza el cálculo mediante el método residual (ya sea estático o dinámico).
h. Coste de construcción
El tasador calcula el “Coste de Ejecución por Contrata” del inmueble terminado y nuevo, en
base a la información recibida (contrato de ejecución de obras) o lo estima en base a los ratios
usuales para los usos, la tipología y la zona. Posteriormente, calcula el coste de construcción en
el estado actual del inmueble, para lo que, en el caso de edificio existentes le aplicará la
depreciación derivada de su antigüedad, conservación y obsolescencia; y en el caso de edificios
en construcción calculará el valor de la parte de obra realizada.
i. Gastos Generales
PÁGINA 8 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50
En este capítulo el tasador calcula los gastos requeridos para el desarrollo del inmueble. Su
cálculo depende de la normativa de aplicación, que establece los conceptos a considerar como
gasto. Se calcula el valor para el supuesto de un inmueble terminado y nuevo, y posteriormente
se adaptará al estado real del inmueble, deduciendo la depreciación (caso de los inmuebles
terminados) o considerando la parte de gastos realizados (caso de inmuebles no terminados).
D eterminación del Valor del Inmueble:
Una vez que el tasador ha calcula los distintos valores técnicos, que dependen de la tipología
del inmueble y de sus distintos estados (constructivo, ocupación, protección), procede a
calcular el “Valor del Inmueble”. Este se calculará, según establece la normativa empleada por la
finalidad de la valoración. En el caso de las tasaciones emitidas conforme a la normativa ECO805/2003 el valor adoptado se denomina “Valor de Tasación”. Por lo general el valor asignado al
inmueble será uno de los valores técnicos.
Emisión del Informe de Tasación
El tasador culmina el proceso de la valoración con la redacción del informe de valoración. Este
es una síntesis de las conclusiones adoptadas, en base a la información obtenida en la visita al
inmueble, de las comprobaciones efectuadas, los documentos analizados y del resto de
trabajos acometidos.
El contenido del informe es variable en función de la finalidad de la valoración y de la normativa
adoptada, que en algunos casos se establece de forma explícita. Algunas normativas, en
concreto la que regula el Mercado Hipotecario en España (ECO-805/2003), exige que el
informe tenga a su vez un resumen en forma de “Certificado de Tasación”.
El tasador concluye el encargo con la entrega de la valoración al Servicio de Control de ST
Sociedad de Tasación que supervisa el contenido del trabajo. Una vez que la valoración ha
pasado con éxito el nivel de calidad exigido, se entrega al cliente.
PÁGINA 9 DE 9
www.st-tasacion.es - [email protected] – T: 902 88 60 50