La Modificación Puntual pretende resolver un problema derivado de

MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DE LAS NORMAS SUBSIDIRIAS DE MOTILLEJA (ALBACETE).
APERTURA DE VIAL EN MANZANA DE LA ORDENANZA SU-3.
ANEXO
Agosto 2012.
ESTUDIO DE MERCADO
Índice de contenidos
1. INTRODUCCIÓN Y OPORTUNIDAD
3
2. ESTUDIO DE MERCADO
4
2.1. PLANEAMIENTO VIGENTE
4
2.2. EDIFICABILIDAD RESULTANTE DE LA APLICACIÓN
DEL PLANEAMIENTO ACTUAL
0
6
2.3. EDIFICABILIDAD RESULTANTE TRAS LA MODIFICACIÓN PUNTUAL 7
2.4. INTRODUCCIÓN DE NUEVOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS
8
2.5. ESTUDIO DE MERCADO
9
2.5.1. Consideración previa
10
2.5.2. Valor en venta del producto inmobiliario
10
2.5.3. Costes de producción
14
2.5.4. Beneficio de la promoción
15
2.5.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado
16
3. CONCLUSIONES
17
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1. INTRODUCCIÓN Y OPORTUNIDAD
Según queda expuesto en la modificación puntual de la que el presente
documento es anexo, con la citada modificación lo que se pretende es resolver un
problema derivado de la ordenación contenida en el planeamiento vigente,
consistente en que la manzana que linda al noroeste con la UE-1 de las vigentes
Normas Subsidiarias y cuya ordenanza de edificación directa es la SU-3 “Tolerancia
Industrial”, presenta un tamaño excesivo, que dificulta la correcta materialización de
la edificación en la misma.
Como decimos, el tamaño de la manzana no es el adecuado para la
materialización de las tipologías arquitectónicas autorizadas en ella. La manzana
presenta, según medición sobre planos digitalizados de las vigentes Normas
Subsidiarias, una superficie de unos 6.915m2s. Teniendo en cuenta que la tipología
arquitectónica establecida para la parcela en cuestión (y para toda la ordenanza
SU-3), es la de manzana cerrada entre medianeras con fondo edificable de 18m,
según establece el artículo 4.5.7 de las Normas Urbanísticas vigentes, obtenemos un
espacio libre central de unos 2.704,55m2s, es decir el 39,11% de la superficie total de
la manzana. Este porcentaje de ocupación de la parcela privada con la edificación
(60,88%) es muy bajo en comparación con el que se obtiene en la mayoría de las
manzanas que tienen asignado igual fondo edificable y tipología (las de las
ordenanzas SU-1 y SU-3), precisamente por el excesivo tamaño de la manzana,
estando por tanto ante un malgasto del recurso limitado que es el suelo, lo cual
implica el incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 4 del TRLOTAU.
Por otra parte, el excesivo tamaño de la manzana del que venimos hablando,
dota de un escaso grado de permeabilidad a la trama viaria en la zona, que choca,
como lo hace el propio tamaño de la manzana en cuestión, con lo que es habitual
en el núcleo urbano de Motilleja.
Con objeto de corregir las disfunciones expuestas, la modificación puntual,
tiene por objeto llevar a cabo una operación de reforma interior consistente en la
división de la manzana en cuestión mediante el trazado de un nuevo viario de
carácter público, en dirección aproximada este-oeste, que, partiendo en dos dicha
manzana, venga a aumentar la permeabilidad de la trama urbana en la zona,
generando dos manzanas de tamaño acorde con los habituales en el núcleo
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urbano, y reduciendo la superficie de suelo libre de carácter privado interior a la
manzana, gracias al trazado de un nuevo viario público, aumentando por tanto la
cuantía de las dotaciones públicas de sistema local y mejorando en definitiva el
aprovechamiento del recurso singular que representa el suelo.
En cuanto a la cesión de suelo urbanizado con aprovechamiento lucrativo
suficiente e idóneo para materializar el porcentaje de aprovechamiento resultante
de los objetivos de la operación de reforma interior que se lleva a cabo, a la que se
refiere el apartado 2º del artículo 69.1.2.a del TRLOTAU, la modificación puntual
propone un porcentaje de cesión del 5% del total aprovechamiento lucrativo del
ámbito:
Aprovechamiento municipal:
5% x 9.670,35ua = 483,52ua
Edificabilidad municipal:
483,52ua/0,85 = 568,85m2c
Sin embargo, en cumplimiento del último párrafo del apartado 2º del artículo
69.1.2.a del TRLOTAU, la disminución del porcentaje en cuestión debe efectuarse
sobre la base de un estudio de mercado “que permita fijar las diferencias y
proporciones entre los diversos valores de repercusión de suelo para cada uso global
y pormenorizado en la situación final e inicial de la reforma interior”, siendo ese
precisamente el objeto del presente anexo.
2. ESTUDIO DE MERCADO
2.1. PLANEAMIENTO VIGENTE
El planeamiento urbanístico vigente son las Normas Subsidiarias aprobadas
definitivamente el 5 de noviembre de 1992. El 28 de octubre de 1998 se aprueba la
modificación puntual 1A y 1C, y el 26 de junio de 2001, la 1B.
Las
vigentes
NNSS,
clasifican
los
suelos
en
cuestión
como
urbanos
consolidados, asignándoles la ordenanza de edificación directa “SU-3 Tolerancia
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Industrial”, regulada en los artículos 4.5.7 y 4.5.8 de las Normas Urbanísticas, y cuyo
contenido es el siguiente:
“SECCIÓN 4ª
ORDENANZA SU-3: TOLERANCIA INDUSTRIAL
ARTÍCULO 4.5.7. CONDICIONES DE VOLUMEN.
1. TIPOLOGÍA DE EDIFICACIÓN.
Edificación en manzana cerrada entre medianeras, con fondo máximo
edificable de 18 metros.
2. ALINEACIONES Y RASANTES.
Son las definidas en el Plano nº3 de las presentes Normas. Si la alineación oficial
señalada no correspondiera con la
real o actual, deberá cederse para viales el
terreno de retranqueo definido, como condición previa para la obtención de la
Licencia Municipal.
3. ALTURA DE EDIFICACION.
Altura máxima de edificación 3 plantas y 10,5 metros. En calles de nuevo
trazado se respetará la altura máxima en función del ancho de la calle, definido en los
artículos 4.1.7 y siguientes de las presentes Normas.
En calles de trazado existente se considerará la anchura media de la misma en
cada tramo de manzana a efectos de determinar la altura máxima edificable.
4. VUELOS.
Se estará a lo dispuesto en los artículos 4.1.18. y siguientes de las presentes
Normas.
5. CHAFLANES.
Se estará a lo dispuesto en el artículo 4.1.29 de las presentes Normas.
ARTICULO 4.5.8. CONDICIONES DE USO.
USOS PERMITIDOS
Se consideran usos permitidos los siguientes:
A. ADMINISTRATIVO.
Usos permitidos en categorías 3ª A y 5ª.
B. AGROPECUARIO.
Uso permitido.
C. ALMACÉN.
Uso permitido en todas sus categorías.
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D. COMERCIAL.
Uso permitido en categorías 2ªy 3ª.
H. GARAJE-APARCAMIENTO.
Uso permitido en todas sus categorías.
J.
INDUSTRIAL.
Uso permitido en todas sus categorías.
K. OFICINAS.
Uso permitido en todas sus categorías.
M. SANITARIO.
Uso permitido en categoría 4ª.
O. VIVIENDA.
Uso permitido en categorías 1ª C y 2ª A.
P. ZONAVERDE.
Uso permitido en categoría 1ª.
USOS PROHIBIDOS
Se consideran usos prohibidos los restantes.”
2.2. EDIFICABILIDAD RESULTANTE DE LA APLICACIÓN DEL PLANEAMIENTO
ACTUAL
Como ya se ha dicho, la superficie actual de la manzana es de unos 6.915m2s,
siendo la edificabilidad autorizada por el planeamiento, según se refleja en el artículo
4.5.7 de las Normas Urbanísticas de las vigentes NNSS, la derivada de aplicar un fondo
edificable de 18m y un número de tres plantas en el frente sur (calle de 10m) y de dos
plantas en los frentes este y oeste (calles de 8m), obteniendo una ocupación máxima
de 4.212m2s y una edificabilidad máxima de 10.340m2c, según ser refleja en el
esquema de abajo (se ralla en rojo el área ocupada por la edificación de 3 plantas y
en azul la ocupada por la de 2 plantas).
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2.3. EDIFICABILIDAD RESULTANTE TRAS LA MODIFICACIÓN PUNTUAL
La aplicación del fondo edificable de 18m en la nueva manzana 1 genera una
superficie ocupable de 3.829,55m2s, y en la nueva manzana 2, de 1.615,70m2s (ambas
se marcan ralladas en azul en la figura de abajo), arrojando una superficie ocupable
total de ambas, de 5.445,25m2s.
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Esto implica que, por aplicación del número máximo de plantas (3 en el frente
sur de la manzana grande y en los dos frentes al nuevo viario, y 2 en los restantes
frentes) se obtendría una edificabilidad superior a la actualmente asignada por las
NNSS a la manzana original (10.340m2c).
Para evitarlo, en el ámbito de la unidad de actuación, la modificación puntual
limita a 2 el número de plantas sobre rasante en todos los frentes, y la ocupación
máxima de parcela se fija en el 80%, manteniendo el fondo máximo de 18m. Así,
obtendríamos una ocupación máxima de 3.403,90m2s para la manzana 1
(4.254,88m2s x 80%) y de 1.473,93m2s para la manzana 2 (1.842,42m2s x 80%), y una
edificabilidad, por aplicación del número máximo de plantas (dos), de 6.807,80m2c
para la manzana 1 y de 2.947,87m2c para la manzana 2, obteniendo así una
edificabilidad total máxima de 9.755,68m2c, que como vemos es 584,32m2c inferior a
la actualmente asignada por el planeamiento.
2.4. INTRODUCCIÓN DE NUEVOS PRODUCTOS INMOBILIARIOS
Como hemos visto, la modificación puntual no sólo no aumenta la
edificabilidad materializable en el ámbito, si no que la reduce en 584,32m2c.
Sin embargo, para evaluar que, en efecto, no se produce un incremento de
valor, debemos estudiar el aprovechamiento urbanístico y no la edificabilidad,
dejando entrar en juego el diferente rendimiento económico inherente a cada uso
pormenorizado y tipología edificatoria, componentes éstas que no están presentes
en la edificabilidad y si en el aprovechamiento urbanístico.
En definitiva, se trata de comprobar si el valor de repercusión de suelo del
producto inmobiliario materializable antes y después de la modificación puntual,
permanece invariable o al menos no se ve incrementado.
Para ello, debemos estudiar las MODIFICACIONES INTRODUCIDAS EN LA
ORDENANZA DE APLICACIÓN:
Los cambio introducidos por la modificación puntual en la ordenanza de
aplicación, y que por tanto afectan de manera significativa al producto inmobiliario
materializable, son:
-Reducción en el número máximo de plantas sobre rasante, que pasa de 3 a 2.
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-Reducción en la ocupación máxima de parcela, que pasa del 100% al 80%.
-Cambio en las categorías de vivienda unifamiliar permitidas. Actualmente sólo
se permite la vivienda unifamiliar en categorías 1ªC (vivienda unifamiliar entre
medianeras). Tras la modificación puntual, además de las tipología anterior, se
permite la vivienda unifamiliar aislada (1ªA) y la agrupada (1ªB).
Por tanto, la cuestión nuclear estriba en demostrar si el valor del producto
inmobiliario VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA Y/O AGRUPADA DE DOS PLANTAS CON
20% DE PARCELA LIBRE, es superior al de VIVIENDA UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS DE
TRES PLANTAS SIN PARCELA LIBRE.
2.5. ESTUDIO DE MERCADO
Para el establecimiento de los valores de repercusión del suelo, debemos acudir
al método residual estático, único método para el cálculo del valor residual del suelo
que ha quedado vigente en la nueva legislación de suelo de ámbito estatal (ver
artículo 24.1.b del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio).
Seguiremos el procedimiento de cálculo establecido en el Artículo 40 de la
Orden ECO/805/2003:
- Estimación del valor en venta del inmueble a promover en hipótesis de edificio
terminado.
- Estimación de los costes de construcción necesarios para una promoción de
características similares a la que se podría edificar en el solar analizado.
- Fijación del margen de beneficio del promotor.
La fórmula a aplicar para el cálculo del valor residual del suelo, sería:
Vrs = Vv x (1-B) –Cc
Siendo:
Vrs = Valor de repercusión de suelo urbanizado
Vv = Valor unitario de mercado en la hipótesis de edificio terminado
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B = beneficio del promotor en tanto por uno.
Cc = Suma de costes necesarios para edificar.
2.5.1. Consideración previa
La actual situación del mercado inmobiliario, donde son realmente escasas las
compraventas de viviendas, dificulta enormemente la adopción de testigos de venta
en número suficiente, y que se ajusten a las características del producto inmobiliario a
valorar. No ha sido posible encontrar testigos de viviendas que se ajusten al número de
plantas y al porcentaje de ocupación de parcela, referidos al final del apartado 2.4.
Tan sólo han podido encontrarse testigos que ilustren la diferencia de valor entre las dos
tipologías de vivienda unifamiliar, la aislada y la de entre medianeras, sin matizar, como
decimos, si se trata de edificaciones con más o menos plantas y con más o menos
porcentaje de ocupación de parcela.
2.5.2. Valor en venta del producto inmobiliario
Para la obtención de testigos que nos aporten el valor en venta de cada
producto inmobiliario, acudiremos a diferentes portales inmobiliarios de reconocido
prestigio.
1. UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS
En uno de los principales portales inmobiliarios españoles (fotocasa.es), se han
podido encontrar las siguientes ofertas, de las cuales, cuatro corresponden a la
tipología adosada (entre medianeras):
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De los cuatro testigos anteriores (el primero no se considera, al tratarse de un
piso), tres corresponden a obra nueva y uno a vivienda de segunda residencia. Sin
embargo, dada la escasez de testigos de obra nueva encontrados en esta tipología
(sólo tres), se adoptarán también como válido el otro testigo, de 5 años de antigüedad,
pero introduciendo un coeficiente que considere el incremento de valor que se
produciría si el inmueble fuera nuevo. Para ello, se partirá del coeficiente H de
antigüedad de la normativa catastral (Norma 13). Considerando calidad constructiva
media (categorías 3 a 6), obtenemos el siguiente coeficiente:
5 a 9 años
0,92
Dividiendo, en lugar de multiplicar, por este coeficiente, obtendremos el valor
apreciado a considerar:
Calle Federico García Lorca. Motilleja
1.219,29 / 0,92 = 1.325,31€/m2c
Los precios de venta unitarios de los testigos de unifamiliar adosada por tanto
son:
Avda. La Paz, 6. Motilleja.
944,05€/m2c
Urbanización Libertad 34. Motilleja
1.258,06€/m2c
Calle Federico García Lorca. Motilleja
1.325,31€/m2c
Calle Federico García Lorca, 1. Motilleja
1.333,33€/m2c
Precio medio muestreo unifamiliar entre medianeras:
Vv = 1.215,18€/m2c
2. UNIFAMILIAR AISLADA O AGRUPADA
En el caso de la tipología unifamiliar aislada, consultado el portal inmobiliario
anteriormente utilizado, no se ha encontrado ningún testigo en Motilleja.
Acudiendo al portal inmobiliario “tucasa.com” en busca de más testigos para la
tipología unifamiliar aislada, encontramos dos testigos en Motilleja, ambos en la calle
Olmo, cuyas características son:
Calle Olmo 15, Motilleja. Precio: 180.000€; Superficie:150m2c; Parcela 170m2s. 7años.
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Precio unitario: 1.200€/m2c
Calle Olmo 15, Motilleja. Precio: 210.000€; Superficie:150m2c; Parcela 225m2s. 15 años.
Precio unitario: 1.400€/m2c
Por su parte, en el portal “idealista.com”, encontramos otros dos testigos, cuyas
características son:
Avda. de la Mancha 48, Motilleja. Precio: 220.000€; Superficie: 180m2c; A estrenar.
Precio unitario: 1.222,22€/m2c
Carretera Guasiermas 21, Motilleja. Precio: 228.385€; Superficie: 240m2c; 6 años.
Precio unitario: 951,60€/m2c
Dada la escasez de testigos de obra nueva encontrados en esta tipología (sólo
uno), se adoptarán como válidos los otros tres testigos, pero introduciendo un
coeficiente que considere el incremento de valor que se produciría si los inmuebles
fueran nuevos. Para ello, se partirá del coeficiente H de antigüedad de la normativa
catastral (Norma 13). Considerando calidad constructiva media (categorías 3 a 6),
obtenemos los siguientes coeficientes:
0 a 4 años
1,00
5 a 9 años
0,92
15 a 19 años
0,79
Dividiendo, en lugar de multiplicar, por estos coeficientes, obtendremos el valor
apreciado a considerar:
Calle Olmo 15, Motilleja.
1.200 / 0,92 = 1.304,35€/m2c
Calle Olmo 15, Motilleja.
1.400 / 0,79 = 1.772,15€/m2c
Avda. de la Mancha 48, Motilleja.
1.222,22€/m2c
Carretera Guasiermas 21, Motilleja.
951,60 / 0,92 = 1.057,33€/m2c
Precio medio muestreo unifamiliar aislada:
Vv = 1.339,01€/m2c
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2.5.3. Costes de producción
Para el cálculo de los costes de construcción para cada una de las tipologías
edificatorias objeto de estudio se hallará el Presupuesto de Ejecución Material (PEM)
según las Normas para la Valoración de Presupuestos de Referencia de Ejecución
Material para el año 2012, publicadas por el Colegio Oficial de Arquitectos de CastillaLa Mancha:
1. UNIFAMILIAR ENTRE MEDIANERAS
PEM = Módulo de referencia x Coef. según tipo edificación x Coef. área geográfica x Coef.
calidad
PEM = 397€ x 1,6 (viv. unif. entre medianeras) x 0,85 (área geográfica 2ª) x 1 (calidad media)
PEM = 539,92€/m2c
El presupuesto de Ejecución por Contrata se obtiene sumando GG y BI (19%):
PEC = 1,19 x PEM = 642,50€/m2c.
Los gastos se cuantifican en:
Honorarios proyecto y dirección obra y coord. seg. y salud:
12% PEM = 64,79€/m2c
Licencias:
3% PEM = 16,20€/m2c
Notaría y registro:
3% PEM = 16,20€/m2c
Prima seguros obligatorios construcción:
1,5% PEM = 8,10€/m2c
Gastos administración promotor:
8% PEM = 43,19€/m2c
Gastos totales:
148,48€/m2c
Por tanto, los costes de construcción serán:
Cc = 642,50€/m2c + 148,48€/m2c = 790,98€/m2c
2. UNIFAMILIAR AISLADA O AGRUPADA
PEM = Módulo de referencia x Coef. según tipo edificación x Coef. área geográfica x Coef.
calidad
PEM = 397€ x 1,8 (viv. unif. aislada) x 0,85 (área geográfica 2ª) x 1 (calidad media)
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PEM = 607,41€/m2c
El presupuesto de Ejecución por Contrata se obtiene sumando GG y BI (19%):
PEC = 1,19 x PEM = 722,82€/m2c.
Los gastos se cuantifican en:
Honorarios proyecto y dirección obra y coord. seg. y salud:
12% PEM = 72,89€/m2c
Licencia:
3% PEM = 18,22€/m2c
Notaría y registro:
3% PEM = 18,22€/m2c
Prima seguros obligatorios construcción:
1,5% PEM = 9,11€/m2c
Gastos administración promotor:
8% PEM = 48,59€/m2c
Gastos totales:
167,03€/m2c
Por tanto, los costes de construcción serán:
Cc = 722,82€/m2c + 167,03€/m2c = 889,85€/m2c
Como vemos, el coste de producción de la vivienda unifamiliar aislada o
agrupada es un 12,5% superior al de la vivienda entre medianeras.
Y eso sin tener en cuenta (dado que para el cálculo del Vv no se ha
considerado, según ha quedado explicado en el apartado 2.5.1) que con la
modificación puntual debe quedar un espacio libre de parcela de al menos el 20% del
total, lo cual elevaría aún mas, aunque sea ligeramente, los costes de producción en
concepto de urbanización o ajardinamiento de dicho espacio libre.
2.5.4. Beneficio de la promoción
Según la Disposición Adicional Sexta de la Orden Orcen ECO/805/2003, las primas
de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del promotor
indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se indican a continuación,
o a los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta
disposición:
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Se fija el beneficio del promotor tomando como referencia los mínimos indicados
en la orden ECO/805/2003 y teniendo en cuenta la situación de oferta y demanda para
cada tipología.
MARGENES MINIMOS DE LA DISPOSICON ADICIONAL SEXTA:
Uso residencial: 18 %
En la práctica, dichos márgenes mínimos se incrementan entre un 4 – 6 %,
dependiendo de la situación del mercado y de la demanda de cada producto,
pudiendo incrementarse por encima de estos porcentajes en situaciones de mercado
con mucha demanda.
En función de la situación del mercado actual, con las ventas sumamente
ralentizadas, tiempos de venta muy prolongados, y con promociones con exceso de
viviendas pendientes de venta, se estima más adecuado un beneficio más
conservador, por lo que el margen mínimo se incrementará tan sólo en un 4%.
BENEFICIO A EFECTOS DE CÁLCULO:
Uso residencial: B = 18% + 4% = 22 % = 0,22
2.5.5. Valor de repercusión del suelo urbanizado
Se incluyen en la tabla siguiente los valores de repercusión de suelo urbanizado
de cada tipología, resultantes de las cifras anteriores, y hallados por aplicación de la
expresión Vrs = Vv x (1-B) –Cc:
TIPOLOGÍA DE
Vv
B
Cc
Vrs
VIVIENDA
(€/m2c)
(tanto por uno)
(€/m2c)
(€/m2c)
ENTRE
1.215,18
0,22
790,98
156,86
1.339,01
0,22
889,85
154,58
MEDIANERAS
AISLADA
Rubén Amigo Álvaro, ARQUITECTO URBANISTA. C/ Almendros 11. C.P.16001, Cuenca. Tfno: 699970928. Fax. 969.23.88.82
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MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 2 DE LAS NORMAS SUBSIDIRIAS DE MOTILLEJA (ALBACETE).
APERTURA DE VIAL EN MANZANA DE LA ORDENANZA SU-3.
ANEXO
Agosto 2012.
ESTUDIO DE MERCADO
3. CONCLUSIONES
Como hemos visto, la nueva tipología que introduce la modificación puntual, la
unifamiliar aislada, presenta un rendimiento económico, representado por el valor de
repercusión del suelo, inferior en un 1,45% al de la única tipología de vivienda
autorizada por el planeamiento vigente (entre medianeras), por lo que puede afirmarse
que la operación de reforma interior no genera incrementos de valor.
En consecuencia, se entiende plenamente justificada la reducción al 5% en el
porcentaje de cesión de aprovechamiento al municipio.
A mayor abundamiento, cabe recordar que tras la modificación puntual, la
edificabilidad materializable se ve reducida en 584,32m2c, por lo que la pérdida de
valor que produce la operación de reforma interior, podría cuantificarse del siguiente
modo:
EDIFICABILIDAD
Vrs
RENDIMIENTO
MATERIALIZABLE
(€/m2c)
ECONÓMICO
(€/m2c)
ANTES DE LA
(€)
10.340
156,86
1.621.932,40
9.755,68
154,58
1.508.033,01
REFORMA INTERIOR
TRAS LA REFORMA
INTERIOR
DIFERENCIAS DE
-113.899,38
VALOR
Motilleja, 31 de agosto de 2012.
Fdo.: Rubén Amigo Álvaro.
Arquitecto col. Nº 5.673 del COACM.
Rubén Amigo Álvaro, ARQUITECTO URBANISTA. C/ Almendros 11. C.P.16001, Cuenca. Tfno: 699970928. Fax. 969.23.88.82
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