CAPÍTULO XXXVIII COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 1

CAPÍTULO XXXVIII
COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
1. LEGISLACIÓN APLICABLE
a) Perspectiva constitucional. El art 129.2 CE dirige a los Poderes Públicos el mandato de
fomentar, mediante la legislación adecuada, las sociedades cooperativas. Fruto de este mandato
fueron en su día la Ley 3/1987, General de Cooperativas -que derogó la Ley 52/1974, y su
Reglamento RD 2710/1978-, así como la Ley 20/1990 de 19 de diciembre, de Régimen Fiscal de
las Cooperativas (hoy modificada en su art. 24.1 por el art. 4 Ley 55/1999), que derogó el D
9.5.1969, y en la actualidad lo son asimismo la Ley estatal 27/1999, de Cooperativas y el RD
136/2002 que regula el Registro de Cooperativas y las normas autonómicas procedentes de
CCAA que han asumido competencias exclusivas en materia de cooperativas. Las cooperativas
de viviendas vienen definidas en los arts. 89 LC 27/1999, art. 91 Ley 8/2003 de Cooperativas de
la Comunidad Valenciana, art. 115 Ley 1/2003 de cooperativas de Baleares, art. 114.1 Ley
4/1993, (modificada por Ley 1/2000) del País Vasco, art.114 Ley 4/1999 CA Madrid, art. 133
Ley 2/1999 Andalucía (modificada por Ley 3/2002), art. 120 Ley 5/1998 de Galicia, art. 84 Ley
9/1998 de Aragón, art. 134 Ley 2/1998 de Extremadura, art. 65 Ley foral 12/1996 art. 68.1 Ley
Foral 14/2006, de Navarra, art. 106 Ley 18/2002 de Cataluña, art. 98 Ley 4/2000 de Castilla
León, art. 119 Ley 4/2001 de La Rioja, art. 116 Ley 20/2002 de Castilla La Mancha, y art. 112
Ley 8/2006 de cooperativas de la región de Murcia.
b) Títulos competenciales. A diferencia de la Ley 27/1999, la DF 1ª LGC reconocía
expresamente la facultad legislativa de las CCAA en esta materia, respecto de cuyas
competencias exclusivas la legislación estatal se aplicaría de forma supletoria (SSTS 24.1.1990,
RA 22; 16.7.1996, RA 5891), y declaraba como norma básica aplicable a nivel nacional su art.
129, que definía las cooperativas de viviendas. Hoy, las menciones legales a las cuestiones
competenciales se limitan a plasmar la doctrina del TC: tratándose de cooperativas de viviendas
cuyo ámbito territorial de realización de promociones (de determinación estatutaria obligatoria
ex art. 89.7 LC) es superior al autonómico, la competencia corresponde al Estado (STC 13/1992,
actual art. 2 Ley 27/1999 y art. 38 RD Legislativo 5/2000). No obstante, el ámbito autonómico
no podrá entenderse superado aunque la cooperativa lleve a cabo operaciones empresariales
instrumentales con terceros ajenos al ámbito autonómico (STS 21.6.1996, RA 5322), ni cuando
en una de las CCAA realice sus operaciones de forma principal (art. 2 LC). Según el mismo
artículo, la LC será igualmente aplicable a las cooperativas cuyo ámbito de actividad sea Ceuta y
Melilla.
c) Acceso a la financiación cualificada en régimen de VPO. El RD 2028/1995 regula las
condiciones de acceso a la financiación cualificada estatal de las viviendas promovidas por
cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al amparo de los planes estatales de
viviendas.
Las SSTS cont. 15.1.1997 (RA 67) y 24.3.1997, (RA 2449) desestimaron sendos
recursos interpuestos con base en los principios de igualdad y libre competencia por la
Asociación Nacional de Promotores Constructores de Edificios contra el
1932/1991, y 726/1993, por la
RD
equiparación en dichas normas de las cooperativas de
viviendas con las personas físicas para hacerlas igualmente beneficiarias de las medidas de financiación de actuación protegibles reguladas en las mismas.
Con el RD 2028/1995 se pretende dar solución a la aparición de empresas cuyo objeto social
es precisamente la gestión profesionalizada de tales cooperativas y comunidades de propietarios,
que puede conllevar el riesgo de desvirtuar el sentido solidario que caracteriza a este tipo de
asociación y, con ello, la necesidad de pérdida del derecho a obtener las ayudas públicas que
representa la financiación cualificada del Estado en materia de vivienda para uso propio. Para
ello, se prevé la inscripción obligatoria de estas cooperativas en el Registro Especial de
Entidades Promotoras de VPO que promuevan a tal efecto las CCAA, la acreditación, en la
forma que establezca la CA competente, de la capacidad técnica y profesional de la gestora
contratada por la cooperativa, así como la obligación de asegurar las cantidades entregadas a la
cooperativa a cuenta del coste de la vivienda (arts. 1 a 4 RD 2028/1995), obligación que ya
estaba vigente en relación con todo tipo de cooperativas de viviendas desde que el RD
3114/1968 amplió las previsiones de la Ley 57/1968 a las promociones en régimen de
cooperativa (y que de nuevo ha reiterado la DA 1ª LOE).
El RD 2028/1995 fue recurrido por la misma asociación e idénticos fundamentos y el
recurso fue igualmente rechazado por entender esta vez el TS (STS 18.2.1999, RA 886)
que la norma no establecía las desigualdades pretendidas, sino que intentaba
precisamente poner freno a los abusos de las sociedades gestoras de cooperativas y
comunidades que pretendían beneficiarse con la aplicación de la norma, siendo por otra
parte que las pretendidas desigualdades establecidas por las normas que lo precedieron
estaban suficientemente justificadas en el menor poder económico de las personas
físicas, aisladas o asociadas para la autopromoción.
2. CONCEPTO
Desde el punto de vista jurídico, la cooperativa de viviendas es una sociedad de capital
variable y estructura y gestión democráticas que asocian en régimen de libre adhesión y baja
voluntaria a un mínimo de socios (que varía desde el mínimo de tres en la legislación estatal
hasta el número mínimo de cinco que para las cooperativas de viviendas exige la Ley 4/2000 de
Castilla León o la exigencia de un número de socios ordinarios que representen al menos el 50%
del número de viviendas promovidas en la Ley 2/1999 de Andalucía) que tienen por interés
común el de conseguir a través de una actividad empresarial cooperativizada el uso o la
propiedad de viviendas y/o locales o instalaciones complementarias de su propiedad para sí y las
personas que convivan con ellos. Desde el punto de vista económico, la cooperativa de viviendas
es un instrumento contra la especulación inmobiliaria, desde el momento en que, al menos en
teoría, reduce el número de intermediarios e influye en el precio de las viviendas de la zona en la
que actúan (v. Ley 4/2000 de Castilla León, que las considera un subtipo de cooperativa de
consumo). Pero no es correcto entender que la cooperativa de viviendas se limite a ser la reunión
de los socios para satisfacer sus necesidades de habitación. El funcionamiento diario de las
cooperativas demuestra hasta qué punto la cooperativa opera, desde el inicio del proceso
constructivo (v. art. 89.2 LC) hasta que llega el momento en que el socio adquiere su vivienda
«mediante cualquier título admitido en Derecho» (art. 89.3 LC), una interposición jurídica
relevante que impide negar el carácter empresarial de su actividad. Ejemplo de lo dicho es la
STS cont. 18.12.1991, RA 9334, que admite la responsabilidad subsidiaria de una CV por
defecto de cotización a la SS de su contratista; en contra, SAT Valencia 3.3.1998, RA RGD
1998, pág. 3986, consideró aplicable el proceso concursal de acreedores y no el de quiebra, con
un criterio hoy contradicho por la DA 4ª LC. Y lo que es más importante: que puede ocasionar
inconvenientes al socio cooperativista no sufridos por los adquirentes normales. Por otra parte, la
aparición de la figura del gestor de cooperativas surgida al amparo de los arts. 32.3 y 91.1 c) LC
(y que ya fue tenida en cuenta por el RD 2028/1995), ha trasladado la iniciativa particular en la
asociación cooperativa a los profesionales del sector, considerados por el art. 17.4 LOE como
promotores agentes de la edificación, y por tanto sometidos a las disposiciones de la misma. En
este último caso, la construcción en régimen de cooperativa no supondrá, como veremos, un
abaratamiento de costes en favor del socio adjudicatario, sino principalmente la posibilidad por
parte del promotor de trasladar a éstos los riesgos económicos de su gestión empresarial.
3. ESPECIALIDADES ORGANIZATIVAS
a) Consejo Rector. El legislador se ha propuesto evitar que los consejeros de la cooperativa
sean gestores profesionales, a través de la previsión de la figura del director y previendo el
desplazamiento de la gestión a través de lo dispuesto en el art. 91.1c). Además, para conseguir
este objetivo, se establecen especialidades referentes al Consejo Rector en relación con el
régimen orgánico general de las cooperativas: ninguna persona puede desempeñar
simultáneamente el cargo de miembro del Consejo Rector en más de una cooperativa de
viviendas; los miembros del Consejo Rector no podrán recibir remuneraciones o
compensaciones por el desempeño de su cargo, teniendo tan sólo derecho al resarcimiento de
gastos (art. 89.6 LC, que reitera en este punto lo establecido en el anterior 129 LGC). En el caso
concreto de las cooperativas dedicadas a la promoción de VPO, los miembros del Consejo rector
de la cooperativa también deberán reunir los requisitos exigidos para acceder a la financiación
cualificada de las viviendas [art.1.1.e) RD 2028/1995].
En la Ley andaluza 2/1999 (no modificada en este punto por la Ley 3/2002) se ha
querido garantizar la independencia entre el Consejo Rector y los gestores de
cooperativas prohibiendo el otorgamiento de poderes a favor de parientes o empleados
de los miembros del Consejo, así como a favor de personas jurídicas en las que sea
socio o participe alguno de los miembros de dicho órgano (art. 135.3).
b) Director. No es un órgano, sino un profesional que aporta sus conocimientos técnicos a
la gestión empresarial de la cooperativa y que en calidad de mandatario (STS 5.6.1990, RA
4732), asume la gestión del giro o tráfico ordinario de la cooperativa en virtud de una relación
laboral general o especial. A menudo, es la misma persona que ha impulsado previamente el
nacimiento de la misma o la promoción inmobiliaria (promotor de cooperativas), en cuyo caso
su figura se desdibuja en relación con el gestor de cooperativas previsto en el RD 2028/1995 y
art. 17.4 LOE. Las leyes dejan libertad a las cooperativas para nombrarlo, bien estatutariamente
o por la Asamblea General. Sus facultades serán las que le otorgue la escritura de poder, si bien
esta previsión se halla fuertemente limitada por el arts. 32.3 y 91.1 c) LC. Las facultades
establecidas en los mencionados mandatos, poderes o contratos deberán referirse sólo a los actos
de administración propios de la gestión de la promoción, sin que, en ningún caso, puedan
extenderse a actos de dominio o a aquéllos en los que sea preceptivo el acuerdo del Consejo
rector o de la Asamblea general de la cooperativa [cuya falta de convocatoria se sanciona como
infracción grave en los arts. 38.2 a) y 40.4 b) RD Legislativo 5/2000]; y sobre todo por el 1.1 b)
RD 2028/1995 para la promoción cooperativa de VPO, que además de lo anterior prohíbe
expresamente que el mandatario nombre sustituto, las cláusulas de irrevocabilidad del mandato o
poder, así como las de exoneración de la responsabilidad del mandatario o apoderado y las
cláusulas penales que agravan la responsabilidad de la cooperativa en caso de resolución
unilateral.
4. RELACIONES SOCIO-COOPERATIVA
a) Requisitos subjetivos. Sólo podrán ser socios de las cooperativas de transmisión de
viviendas las personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí o para las personas
que con ellos convivan (algunas CCAA siguen haciendo referencia a los «familiares», como la
Ley 2/1999 de Madrid), así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro; pero
dichas personas jurídicas sólo podrán ser socios de la cooperativa en cuanto futuras
adjudicatarias o usuarias de locales para desarrollar su actividad, o cuando precisen alojamiento
para las personas dependientes de ellos que tengan que residir por razón de su trabajo o función,
en el entorno de una promoción cooperativa. El número mínimo de socios se ha reducido a tres
de forma general en la legislación estatal, (art. 8 LC) pero existe variación en el caso de
cooperativas de vivienda en la legislación autonómica: desde el número mínimo de cinco que
para las cooperativas de viviendas exige la Ley 4/2000 de Castilla León a la exigencia de un
número de socios ordinarios que representen al menos el 50% del número de viviendas
promovidas en la Ley 2/1999 de Andalucía. Tratándose de una cooperativa de viviendas de
segundo grado, sus socios serán a su vez un mínimo de dos cooperativas de vivienda en cuyos
socios habrán de concurrir igualmente los anteriores requisitos. En el caso de que la cooperativa
tenga por objeto único el de procurar edificaciones o instalaciones complementarias para el uso
de viviendas y locales a los socios, la conservación de elementos tanto comunes como
privativos, la creación de servicios complementarios o la rehabilitación de todos los anteriores
(art. 89.1 LC), podrán ser socios todo tipo de personas.
El socio deja de tener derechos sobre la futura adjudicación o uso de las viviendas o locales
por dos causas: por baja o expulsión de la cooperativa (en cuyo caso pierde también la condición
de socio) o por transmisión intervivos de sus derechos (lo que no acarrea siempre la condición
de socio, a no ser que se cumpla ente la cooperativa con los trámites que transmiten la condición
de socio).
b) Consecuencias de la baja o expulsión del socio. Los estatutos de una cooperativa de
viviendas pueden prever que fuera de las causas de baja justificada que los mismos establezcan,
esto es, la baja voluntaria injustificada del socio sin haber transcurrido el período de
permanencia mínima -v. arts. 17. 3 y 4 LC y 89.5 LC-, así como la baja por expulsión, conlleven
la aplicación de una deducción sobre el reembolso de las cantidades entregadas por el socio para
la financiación de las viviendas y locales. En la LC estatal la deducción estatutariamente prevista
nunca podrá superar el 50% de los porcentajes de deducción señalados como máximos en el
artículo 51.3 LC (que a su vez se fijan como máximo en el 30%). La baja obligatoria (por
pérdida no intencionada de los requisitos subjetivos de socio previstos en nuestro caso en el
artículo 89.1 LC), se asimila a la baja voluntaria justificada, en la que el reembolso de las
aportaciones se produce íntegramente. Las aportaciones al capital social habrán de reembolsarse
íntegramente en ambos casos. E igualmente en ambos casos se pierden los derechos sobre la
vivienda o local, como se deduce sin más de la restitución de las cantidades entregadas a cuenta.
La diversidad de porcentajes deducibles en la normativa autonómica van desde el 20% de las
cantidades entregadas en concepto de capital y 5% de cantidades entregadas para la financiación
«del pago» de las viviendas y locales (art. 114.5 LC Madrid) hasta el total previsto por la Ley
5/1998 de Galicia, pasando por las leyes que dejan entera libertad total a los estatutos para fijar
esta deducción. Esta diversidad autonómica casa mal con la materia obligacional pura en que
consiste la devolución de las cantidades entregadas para la financiación de las viviendas y
locales, y hace echar de menos el carácter básico del (anterior) artículo 129 que predicaba la DA
1ª LGC.
c) Transmisión intervivos de los derechos de socio. En este caso, si la transmisión se
operase a favor de personas no descendientes, ascendientes o cónyuge beneficiario de las
medidas en caso de separación divorcio, del cooperativista, antes de haber transcurrido cinco
años u otro plazo superior fijado en los Estatutos no superior a diez, desde la fecha de la
concesión de la licencia de primera ocupación o documento que la sustituya, o en su defecto
desde la entrega de la posesión, deberá el socio ponerlos a disposición de la cooperativa, ya que
corresponde un derecho de tanteo y retracto de los socios expectantes, por orden de antigüedad
(art. 92 LC, de forma similar en la normativa autonómica). El socio podrá transmitirlos
libremente a terceros no socios pasados tres meses desde que puso en conocimiento del Consejo
Rector su intención de transmitir. No obstante, transcurrido un año desde que se comunicó dicha
intención sin haber llevado a cabo la transmisión, deberá repetir el ofrecimiento. La transmisión
de derecho a terceros no socios sin cumplir los anteriores requisitos dará lugar al ejercicio del
derecho de retracto por parte de la cooperativa en beneficio de los socios expectantes, durante el
año siguiente a la inscripción de la adquisición en el Registro de la propiedad o en su defecto
durante los tres meses posteriores a su conocimiento de la transmisión, correspondiendo abonar
el socio incumplidor a la cooperativa los gastos del art. 1518.2 CC, que habrá satisfecho al
tercero adquirente junto con la cantidad a que se refiere el art. 92.1.2 LC.
En cualquier caso en que la transmisión a un no socio se produzca (también en el caso de
familiares o cónyuge) no por eso se le transmitiría a este tercero la condición de socio
cooperativista, ni el ejercicio frente a la cooperativa de los derechos que conlleva esta condición
(STS 27.1.1984, RA 455 y SAP Almería 7.3.1998, AC 688), ni, como hemos visto, el socio
puede transmitir eficazmente sus derechos sobre la vivienda vendiendo de forma autónoma su
condición de cooperativista (STS 8.7.1982, RA 4223) entendemos que aún cuando la
cooperativa no quiera ejercitar su derecho de retracto. Igualmente, la venta de una vivienda ya
adjudicada no se considera oponible a la cooperativa ni transfiere al comprador los derechos de
socio, si no se ha procedido conforme a los cauces previstos en la legislación cooperativa y en
los estatutos de la entidad (SAP Ávila, 17.4.1998, AC 4396).
La legislación autonómica regula de forma dispar estos derechos, de forma poco respetuosa
con el carácter estrictamente civil del contenido de esta regulación.
d) Control judicial de la expulsión del socio y autoorganización de la cooperativa de
viviendas. El TC ha asimilado las cooperativas de viviendas a las sociedades capitalistas al
efecto de negar las implicaciones de autoorganización y libertad de decisión estatutaria del
derecho de asociación. La doctrina constitucional en materia de expulsión de miembros de una
asociación determina que el alcance del control judicial no consiste en que el Juez pueda entrar
a valorar, con independencia del juicio que ya han realizado los órganos de la asociación, la
conducta del socio, sino en comprobar si existió una base razonable para que los órganos de las
Asociaciones tomasen la correspondiente decisión (STC 218/1988). Sin embargo, la propia STC
expresamente excluye la aplicación de la doctrina allí sentada sobre el alcance del control
judicial de los acuerdos sociales de expulsión de un socio en aquellos supuestos en los que, por
la naturaleza de la asociación, la exclusión de ella suponga «un perjuicio significativo para el
particular afectado» (FD 2º).
Según la STC 96/1994, el alcance del control judicial habrá de modularse, en cada caso,
según lo previsto en la legislación específica que regule cada modalidad asociativa. En
las cooperativas existe una aportación económica por parte de los socios al capital
social que, en el caso de las Sociedades Cooperativas de viviendas, es el presupuesto
para la adjudicación al socio de una de ellas. El acuerdo de expulsión del socio
cooperativista, así como el correlativo de la adjudicación del piso a otro socio, entrañan
un perjuicio económico significativo para el primero, lo que justifica que los Tribunales
ostenten una plena cognitio de los referidos acuerdos sociales, como garantía última de
la conformidad a los Estatutos y a la Ley de los acuerdos de la sociedad cooperativa.
5. CLASIFICACIÓN DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS POR SU OBJETO
a) Cooperativas para la construcción y cesión por cualquier título de viviendas y
locales. En este caso, la cooperativa es la titular de las obras que se realizan, siendo la persona
jurídica sobre la que recaen los derechos y obligaciones que dimanan de la promoción
inmobiliaria (ej., es responsable subsidiaria del impago de las cotizaciones a la Seguridad Social
por parte del contratista, STS 18.12.1991, RA 9334) y responde solidariamente con el
subcontratista de los salarios de tramitación de despidos, SSTSJ Murcia, 1.9.1998, AS 3288 y
19.10.1998, AS 3998). Esta doctrina no contradice el actual art. 2.6 RD Legislativo 4/2000,
puesto que en este caso la cooperativa ocupa el lugar del empresario comprendido en el apartado
1 del mismo artículo. La propiedad y el uso de las viviendas o locales podrán ser adjudicados o
cedido a los socios por cualquier título admitido en derecho (art. 89.3 LC). Por tanto, la
cooperativa puede cubrir las necesidades de vivienda de los socios utilizando los regímenes de
transmisión del pleno dominio de las viviendas a los socios, de arrendamiento a los mismos de
los pisos o locales propiedad de la cooperativa, o de cualquier otro régimen que otorgue un
derecho de uso sobre las viviendas a los socios. En la Ley 20/2002 de Castilla La Mancha se
contempla la modalidad consistente en la construcción de inmuebles destinados a residencias
para la tercera edad, y en el art. 91.9 de la Ley 8/2003 de cooperativas de Valencia se prevé la
modalidad de cooperativas de despachos o locales, que tienen por objeto procurar,
exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros
inmuebles o edificaciones complementarias de los anteriores.
b) Cooperativas para la administración, conservación, dotación y rehabilitación de
viviendas y edificaciones complementarias. Según los arts. 89.1 LC, y concordantes de la
normativa autonómica, son actividades que pueden conformar por sí solas el objeto único de una
cooperativa de viviendas: 1) Procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso
de las viviendas y locales de los socios; en la CA de Aragón (art. 84.10 Ley 9/1998), una
modalidad específica (y por tanto de objeto único) es la de construcción de plazas de
aparcamiento de vehículos que no sean complementarias de edificaciones dedicadas a viviendas,
para lo que podrán solicitar concesiones de suelo y subsuelo público. 2) conservación y
administración de las viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias,
actividad ésta sin embargo no contemplada en la Ley 2/1999 de Andalucía ni en la Ley 5/1998
de Galicia (v. asimismo art. 65 I Ley 12/1996 Navarra y 20/2002 de Castilla La Mancha, que
con mejor fortuna limitan el objeto de la administración y conservación de las viviendas y
locales a «la organización del uso y disfrute de los elementos comunes» y art. 84 Ley 9/1998 de
Aragón, que no contempla esta actividad como objeto único, sino relativo a los inmuebles
construidos por la misma); 3) crear y suministrar servicios complementarios; 4) rehabilitar
viviendas, locales, edificaciones e instalaciones complementarias.
Ello pone de manifiesto que, en la mayor parte de la normativa autonómica, así como en la
estatal, las cooperativas de viviendas pueden surgir única y exclusivamente como fenómeno
asociativo dirigido a la administración y dotación de un inmueble dividido por pisos cuya
construcción no ha promovido y cuya propiedad nunca le ha pertenecido. Ello provocará
conflictos de organización entre la cooperativa y la comunidad en propiedad horizontal surgida
de la enajenación de los pisos y locales que será preciso resolver, conforme a lo que exponemos
en el epígrafe 6 de este mismo capítulo.
c) Operaciones necesarias para la consecución del objeto social. Se hallan comprendidas
de forma instrumental en el objeto de la cooperativa las operaciones de parcelación,
urbanización, y desarrollo de cuantas actividades sean necesarias para el cumplimiento de su
objeto social (art. 89.2 LC, reiterado en la legislación autonómica). Además, tendrán derecho a
la adquisición de terrenos de gestión pública por el sistema de adjudicación directa para el
cumplimiento de sus fines específicos (DA 5ª.6 LC).
6. COOPERATIVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL
a) Pluralidad de propietarios surgida de la adjudicación de pisos y/o venta de locales.
La actividad de las cooperativas de viviendas en España se ha caracterizado por su objeto
exclusivo de proporcionar viviendas o locales en régimen de propiedad a sus socios, sin que
haya obtenido éxito la fórmula específica de la propiedad cooperativa del edificio unida a un
derecho de uso individualizado por parte del socio sobre el piso o local determinado. No
obstante, en las cooperativas de viviendas que tienen por objeto la transmisión de la propiedad a
sus socios una vez concluido el proceso de edificación, no puede admitirse la posibilidad de que
el régimen asociativo de la cooperativa sustituya, con su permanencia tras la adjudicación en
propiedad de los pisos y locales, a la organización prevista en la LPH; y ello aún cuando aún
cuando la cooperativa en cuestión asuma en su objeto la administración o conservación de las
viviendas y locales (vgr. SAP Baleares 17.3.2003, JUR 199702). Pese a lo que en principio
pudiera desprenderse de la lectura del art. 74 de la Ley 3/1995 de Valencia (hoy derogado por
Ley 8/2003, -según el cual «las viviendas serán adjudicadas en propiedad a cada socio y
constituirán régimen de propiedad horizontal, o bien manteniendo la administración de la
comunidad en régimen de cooperativa o por cualquier otro título-, no es posible confundir o
identificar a la comunidad de propietarios y a la cooperativa que construyó el edificio (STS
9.4.1996, RA 2911), ni existe mutua exclusión entre el fenómeno cooperativo y el nacimiento de
una comunidad sujeta al régimen de propiedad horizontal. El régimen de propiedad horizontal
surge -aún cuando no se haya otorgado el título constitutivo-, desde que diversos elementos
privativos de un edificio o conjunto inmobiliario pasan a pertenecer, por cualquier título, a
distintas personas (V. STS 10.10.1981, RA 3732, sobre industria molesta, autorizada por
acuerdo anterior de la cooperativa de viviendas compuesta por los mismos propietarios, STS
25.3.2004, RJ 1714, sobre sorteo de uso privativo de elementos comunes en Junta cooperativa
anterior a la disolución pero posterior a la adjudicación de viviendas y art. 80.3 Ley 2/1985 de
Andalucía). Ya hemos tenido ocasión de ver como las leyes autonómicas más recientes han
evitado la posibilidad de esta confusión eliminando la posibilidad de «administrar» pisos y
locales como objeto único. Pero igual conclusión ha de extraerse del art. 89.3 LC: cuando la
cooperativa de viviendas retenga la propiedad de las viviendas y locales, (y sólo entonces) los
estatutos establecerán las normas a las que ha de ajustarse tanto su uso y disfrute por los socios,
como los demás derechos y obligaciones de éstos y de la cooperativa (en igual sentido se
expresa sin excepción la normativa autonómica). Se hace preciso entender que, a sensu
contrario, cuando los pisos y locales comiencen a transmitirse existirá una organización
imperativa (art. 2 LPH) comunitaria con sus propios estatutos y organización encargada de
articular las relaciones de los propietarios y el uso del inmueble y las cosas comunes.
El Presidente, e incluso la comisión liquidadora de la cooperativa de viviendas, están
legitimados para otorgar la escritura de división horizontal del edificio o edificios en
cuestión, así como para redactar sus Estatutos, siempre que no se hayan adjudicado los
pisos y locales a los socios -en cuyo caso los legitimados serían todos y cada uno de
ellos-, y estén autorizados por la Asamblea de la cooperativa, actuando dentro de las
directrices de ésta (SSTS 10.3.1989, RA 2032; 24.7.1995, RA 5600). No obstante,
cuando la extinción de la cooperativa se produzca y se constituya la comunidad en
régimen de PH sin solución de continuidad, la SAP León 2.6.1994 (Act. Civ. 1994,
2554) considera que ésta se subroga en los compromisos adquiridos por aquélla y la
SAP Cantabria 15.5.2000 (JUR 225239) considera que la comunidad de propietarios
formada por los socios adjudicatarios de la cooperativa constituida tras la disolución y
extinción de ésta no puede ir en contra de sus propios actos anteriores de autorización a
un adjudicatario para la realización de obras afectantes a elementos comunes. Las
SSAP Baleares 17.3.2003 (JUR 199702) y Asturias 5.3.2004 (JUR 222365) demuestran
la dificultad interpretativa que tanto a nivel organizativo como en el plano de la
legitimación procesal plantea la coexistencia de ambas organizaciones.
b) Cooperativas de cesión de viviendas en régimen de uso. Sólo en el caso de que la
cooperativa tenga por objeto único la cesión en régimen de uso de las viviendas o locales,
reteniendo la propiedad del edificio, es posible entender que no existirá una comunidad de
propietarios regida por la LPH, ya que el propio art. 89.3 II LC (más claramente, la legislación
autonómica), limita a este supuesto la posibilidad de que los Estatutos de las cooperativas de
viviendas establezcan las normas sobre uso y disfrute de las viviendas, así como sobre los demás
derechos y obligaciones de la cooperativa y de sus socios.
c) Cooperativas de administración y conservación de viviendas e instalaciones
complementarias. En los casos en que la cooperativa de viviendas promotora del edificio tenga
por objeto, además de la adjudicación de pisos y locales en propiedad individual a sus socios, la
administración y conservación de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones
comunes del inmueble, la situación surgida será la de una cooperativa de viviendas inicialmente
propietaria de la edificación que, tras la adjudicación de los pisos o locales a socios o éstos
últimos a extraños, subsiste sin perjuicio del régimen de propiedad horizontal en el edificio,
asumiendo dicha persona jurídica el papel del administrador del artículo 20 LPH (v. art. 13.6
LPH) siempre y cuando las personas físicas que actúen en su nombre tengan cualificación
profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer el cargo (v. sobre ello Cap. XXXIV),
y a cuyos órganos de representación puede la Junta de propietarios otorgar incluso el poder de
actuar en juicio en nombre de la comunidad (art. 20 LPH).
7. GARANTÍAS DE LOS SOCIOS EN LA ACTIVIDAD PROMOTORA
a)
Construcción por fases o promociones. Cuando la cooperativa desarrolle
simultáneamente más de una promoción o la promoción se realizase en más de una fase
edificatoria, cada una de ellas habrá de tener autonomía de gestión (existirán tantas Juntas como
fases o promociones se desarrollen reguladas por sus propios estatutos, sin perjuicio de las
competencias de la Asamblea General sobre las operaciones y compromisos comunes, así como
los derechos de socios no adscritos a la fase o bloque respectivos), y patrimonial, (art. 90 LC),
con contabilidad independiente en relación a cada una sin perjuicio de la general de la
cooperativa, individualizando todos los cobros y pagos que no respondan a relaciones
obligaciones generales, especificando en cada una los derechos y obligaciones de los socios
(STS 17.4.1990, RA 2720), tal y como en la actualidad establecen todas las leyes de
cooperativas autonómicas. Los requisitos formales son aquí de especial importancia, ya que los
bienes que integren el patrimonio debidamente contabilizado de una promoción o fase no
responderán de las deudas de las restantes. Asimismo, en las inscripciones registrales de los
solares o terrenos a nombre de la cooperativa se hará constar la fase o promoción a la que están
destinados. Además, cada promoción o fase habrá de identificarse con una denominación
específica, que deberá figurar de forma clara en toda documentación relativa a la misma, tanto
de tipo público (permisos y licencias) como privada (contratos celebrados con terceros).
En todo caso, las cooperativas de viviendas sólo pueden realizar promociones dentro
del territorio a que alcance el ámbito de las mismas, señalado estatutariamente (art. 89.7
LC).
b) Auditoría de cuentas. Cuando en el ejercicio económico concurra alguno de los
supuestos contemplados en el art. 91.1 LC (que el número de viviendas y locales objeto de la
promoción sea superior a cincuenta, que la promoción se desarrolle en diversas fases o la
actividad cooperativa tenga por objeto distintos bloques en promociones independientes, que la
cooperativa haya otorgado poderes relativos a la gestión empresarial a personas físicas o
jurídicas distintas de los miembros del Consejo Rector) o cuando expresamente lo prevean los
estatutos o así lo acuerde la Asamblea General, las cuentas anuales habrán de someterse a una
auditoría que será previa a su presentación ante la Asamblea General, en cuyo caso no será
necesario que los interventores censuren las cuentas anuales. En algunas CCAA la obligación de
auditoría externa anual se extiende a todas las cooperativas de viviendas mientras no se produzca
la adjudicación y cesión de los pisos y locales (art. 119 Ley 20/2002 de Castilla-La Mancha). La
falta de auditoría en cualquier caso en que resulte obligatoria constituye infracción grave en el
Orden Social [art. 38.2 d) RD Legislativo 4/2000, que reitera lo dispuesto en el derogado art.
114, 1.2 d) LC].
c) Obligación de asegurar las cantidades anticipadas. La Ley 57/1968 (para cuyo
significado y alcance nos remitimos a lo dicho en el Capítulo XIX), obliga al promotor a
garantizar con aval o seguro de caución las cantidades percibidas a cuenta del precio de la
vivienda, garantía que podrán ser ejecutada por el adquirente cuando la vivienda no se entregue
o no se obtenga la cédula de habitabilidad y siempre y cuando el promotor incumpla la
obligación devolverlas. El D 3114/1968 amplió el ámbito subjetivo de la norma a las
promociones en régimen de cooperativa, y fue reforzada en el ámbito específico de las
cooperativas de VPO por el art. 1 d) RD 2028/1995. La DA 1ª LOE ha presentado como
«modificación» del régimen de la Ley 57/1968 la ampliación de su ámbito de aplicación a las
promociones en régimen de cooperativa. Aunque esta ampliación era innecesaria, la regulación
contenida en la LOE presenta alguna novedad respecto del régimen anterior. Los arts. 4 y 5 D
3114/1968 establecen la obligación de prestar las garantías a cargo del Consejo Rector,
responsabilizando del incumplimiento de esta obligación a los miembros de este órgano (Juntas
Rectoras conforme a la legislación entonces vigente), mientras que la DA 1ª LOE habla de
«promotores o gestores». Habrá que interpretar que si la promoción se lleva a cabo a través del
gestor de cooperativas a que hace referencia el art. 17.4 LOE, será éste el obligado a garantizar
las cantidades, dadas las facultades que normalmente se reservan y el control total que en
numerosos casos adquieren sobre la propia cooperativa, a la que sustituyen de facto como
protagonista del proceso constructivo y contractual, y que son quienes en definitiva se relacionan
con el socio, y ello aunque en su cualidad de mandatarios de la cooperativa no pueden recibir en
nombre y cuenta propia las cantidades correspondientes a la vivienda [arts. 1.1 b) RD
2028/1995, art. 33.2 LC], ya que lo decisivo es que «gestione la adquisición del solar y la
construcción del edificio, y en consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, en su nombre o
como mandatario del propietario o bien con arreglo a cualquier otra modalidad de hecho o de
derecho» (art. 2 Decreto 3114/1968); mientras que si la cooperativa se autogestiona a través de
sus propios órganos, el sujeto obligado a garantizar es el señalado por el D 3114/1968,
interpretando como tal la propia cooperativa como persona jurídica (obligada como tal a
garantizar las cantidades anticipadas en la LC Castilla-La Mancha, art.117.3), ya que la
referencia al Consejo Rector ha de ser entendida en términos de representación orgánica, criterio
que atiende con más justicia al hecho de que los miembros de los consejos rectores de las
cooperativas de viviendas no pueden recibir remuneración por el desempeño del cargo (art. 89.6
LC) y al hecho de que el Legislador haya querido impedir con esta restricción retributiva que los
mismos asuman las competencias gestoras que permite para el resto de cooperativas el art. 40
LC. Ello no obstante, la remisión del art. 43 LC a lo dispuesto para los administradores de la
S.A. hace aplicable a su actuación individual negligente la responsabilidad prevista en el art. 133
TRLSA, con la moderación que impone el art. 1.726 CC en el caso del mandatario no retribuido.
Puesto que la LOE (que no la normativa anterior que reitera) se dicta tras la entrada en vigor
de la LC 27/1999, así como del resto de leyes autonómicas, será preciso aclarar también que la
obligación de garantizar las cantidades «anticipadas» no tiene nada que ver con la posibilidad permitida por el art. 89.5 LC- de deducir, de las cantidades entregadas para la financiación de las
viviendas y locales y restituibles al socio en caso de baja voluntaria, hasta un 50% de los
porcentajes a que se refiere el art. 51.3 LC (el porcentaje varía en la legislación cooperativa de
las CCAA) para el caso de que la baja no sea justificada, atendiendo a lo dispuesto en los
estatutos de la cooperativa; aportaciones que no podrán ser recuperadas por el socio por la vía de
la ejecución de las garantías de que tratamos, aún cuando la baja sea justificada, o en caso de
baja no justificada, aún cuando la cooperativa no lo reembolse al mismo en el momento en que
sea sustituido en sus obligaciones en la cooperativa por otro socio (v. art. 89.5 LC).
En el art. 91.7 de la Ley 8/2003 de Cooperativas valenciana ( 8/2003 de 24.3) se
establece un nueva modalidad de garantía por cantidades entregadas con anterioridad a
la adjudicación. El socio, desde el momento de la inscripción en el Registro de la
Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, podrá
exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que
venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos correrán a
cargo del socio.
8. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDAS Y LOCALES
a) Título de la cesión de las viviendas y locales a los socios. Según lo dispuesto en la DA
5ª, 2 LC, las entregas de bienes y prestaciones de servicios proporcionadas por las sociedades
cooperativas a sus socios, ya sean producidos por ellas o adquiridas a terceros para el
cumplimiento de sus fines, no tendrán la consideración de ventas.
Pero sí son auténticas ventas las que efectúa la cooperativa a sus socios al margen de la
actividad cooperativizada, esto es la que tiene por objeto la venta de locales
comerciales o instalaciones complementarias (art. 89.4 LC y SSTS 24.2.1992, RA 1513
y 24.9.1994, RA 6988).
Este carácter «mediador» de las cooperativas de viviendas introduce algunas peculiaridades
en lo que respecta a la promoción y transmisión de la propiedad inmobiliaria en relación a los
socios cooperativistas que han sido puestas de manifiesto en los trabajos sobre el tema de
TRUJILLO DÍAZ. El ingreso del socio en la cooperativa, no es un arrendamiento de obra ni una
compraventa de piso futuro (de ahí la inaplicación de la normativa protectora de consumidores a
los socios, v. SAP Cadiz 25.7.2005, AC 1647, Madrid, 30.3.2006, AC 1735), sino el resultado
de un contrato de tipo asociativo, aunque éste se acompañe de cláusulas de adjudicación
provisional por precio aproximado, o de las que facultan la separación del adquirente del
proyecto, presentando un sustituto (STS 12.11.1990, RA 8702). La primera consecuencia es que
el socio o la cooperativa, para desvincularse, deben hacerlo por la vía de la baja voluntaria o la
expulsión, respectivamente, y no por la vía de la resolución contractual de la adjudicación (SAP
Barcelona 29.1.1992, RGD 1992, pág. 7428), ni esta desvinculación social se produce por el
solo hecho de que el socio no resulte adjudicatario, en tanto no haya existido acuerdo del
Consejo Rector en tal sentido (STS 14.10.2005, RJ 859). Pero la anterior doctrina no se aplica en
caso de transmisión voluntaria del derecho a la adjudicación, en cuyo caso se pierde la condición
de socio (STS 9.12.2002, RJ 10434). A la inversa, la SAP Valencia 13.5.1999, AC 1697
entiende que la dimensión mutualista de la cooperativa de viviendas impide el ejercicio del
derecho a la baja voluntaria si a la misma no va aparejado el apartamiento del proceso
constructivo no concluido. Si no se pretende la pérdida de la condición de socio, la cooperativa
sí puede resolver de forma autónoma la adjudicación, para lo que se exige entonces el
requerimiento previo del art. 1.504 CC (SSTS 21.1, 13.3, 23.12 y 31.12 de 1992, RRAA 1517,
2177, 10655 y 10424). La segunda es que el pago de las aportaciones sociales y las cuotas de
entrada exigidas no son parte del precio de una compraventa aplazada del art. 1356 CC, sino la
forma que tiene el socio de contribuir a la consecución del objeto social, por lo que el TS ha
entendido, salvo alguna excepción (como la de la STS 7.1.1992, RA 151, y SAP Madrid -25ª26.4.2001, AC 189569, 19 de abril de 2001, AC 188554 y 188556, éstas últimas en el sentido de
exigir que la Asamblea General acuerde la aportación obligatoria adicional), que el propietario
debe soportar el coste de la vivienda superior al inicialmente previsto, sin poder escudarse en la
liquidaciones efectuadas por la cooperativa (SSTS 16.12.1986, RA 7446; 22.5.1992, RA 4277;
también SAT Valencia 25.1.1998, RGD 1989, pág. 1584; SSAP Almería 7.3.1998, AC 688,).
Por otra parte, la simple condición de socio no legitima al cooperativista para exigir el
otorgamiento de escritura pública de adjudicación (STS 4.6.1992, RA 4994), a no ser que las
viviendas hayan sido ya adjudicadas sin que se haya rellenado la forma pública (STS 12.6.1992,
RA 3417), o para enervar la acción de desahucio por precario si no ha habido adjudicación (SAP
Murcia 12.5.1995, Act. Civ. 1996, 111). Tampoco es posible reconocer una tercería de dominio
al socio cooperativista antes de la adjudicación de la vivienda, como afirman acertadamente las
SSTS 17.4.1990, (RA 2720), 4.6.1992, (RA 4994) y la SAP Madrid 5.3.1998, AC 4875. La STS
10.12.1991 (RA 8926) rechaza la tercería incluso aún cuando el socio poseía ya la vivienda,
porque lo hacía en régimen de acceso diferido a la propiedad. Pero tras la adjudicación, el
adjudicatario ha de considerarse tercero aún cuando no haya pasado el plazo de cinco años de
responsabilidad por las deudas sociales (art. 15.4 LC), sin perjuicio de la acción revocatoria en
caso de que se estime que la adjudicación ha sido realizada en fraude de acreedores.
b) Responsabilidad de la cooperativa por defectos constructivos. Pese a que la actividad
de la cooperativa de viviendas es, por definición, la promoción de viviendas (art. 89 LC), la
jurisprudencia ha venido entendiendo que no puede atribuirse a la misma la consideración de
promotora, entendiendo por esta categoría la equiparación jurisprudencial al contratista, a los
efectos de considerarla garante con base en el (ya derogado por la DD LOE) artículo 1591 CC
(SSTS 20.2.1989, RA 1212; 6.3.1990, RA 1672; 8.6.1992, RA 5168; 28.4.1993, RA 2953;
SSAP Valencia 26.9.1996, AC 1708 y Burgos, 9.12.11998, AC 2586; en contra, STS 17.7.1990,
RA 5860, 8.10.1990, RA 7585 y 24.9.1991, RA 6279, pero es de resaltar que al menos en las
dos últimas la cooperativa había sido utilizada como ente interpuesto entre la real promotora y
los adquirentes de viviendas). Según el TS, falta en ellas la intención de destinar las viviendas y
locales construidos al tráfico con terceros para obtener un beneficio económico (v. Capítulo XV
4 b)]. Pero aún cuando en virtud de esta doctrina la cooperativa no respondía por el artículo
1591, si respondería contractualmente frente a los adquirentes de locales o socios adjudicatarios
de viviendas en virtud del art. 1718 CC, responsabilidad de la que podían defenderse
anticipadamente demandado al causante de los defectos (STS 8.6.1992, RA 5168). El art. 17.4
LOE ha tenido en cuenta la especial posición del gestor profesional de cooperativas, cuyo
sometimiento al régimen de responsabilidades y garantías previsto por la LOE está plenamente
justificado. Pero la LOE también predica la condición de promotor de quien promueve
colectivamente (art. 9.1), en cuyo caso la cooperativa se considera también promotora aún
cuando no exista la gestión externa del gestor de cooperativas, lo que, entre otras cosas, las
sujeta al régimen de responsabilidad previsto en el art. 17.3 y al cumplimiento de lo dispuesto en
el art. 19 en cuanto a las garantías de suscripción obligatoria, aún cuando no lleguen a transmitir
las viviendas a sus socios durante el plazo de garantía (la excepción contenida en la DA segunda
LOE en cuanto al promotor individual no alcanza a quienes promueven en régimen cooperativo,
aún cuando la promoción no esté mediatizada por el gestor de cooperativas a que se refiere el
art. 17 LOE). Por ello es criticable que el art. 20 LOE no haya previsto un control del
cumplimiento de dicho artículo en el momento de inscribir la extinción de la cooperativa en el
Registro de Entidades cooperativas (art. 76 LC), al que son de aplicación los arts. 16 y sigts.
LGC hasta el desarrollo de la DF 1ª LC (cfr. DD 1ª LC). Por lo demás, es dudoso que el art. 17.3
LOE haga variar la doctrina jurisprudencial expuesta.
c) Responsabilidad de los socios adjudicatarios frente a los acreedores de la
cooperativa. La actividad mediadora de la cooperativa de viviendas con respecto a sus socios
adjudicatarios conlleva otra peculiaridad. Pese a lo dispuesto en el derogado art. 71 LGC (los
socios no responderán personalmente de las deudas sociales salvo disposición en contrario de los
Estatutos) y lo dispuesto en el art. 15.3 LC (responsabilidad limitada a las aportaciones sociales
suscritas, estén o no desembolsadas) el TS ha declarado la responsabilidad personal ilimitada de
los socios adjudicatarios, en virtud de la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto,
por la falta de pago de la cooperativa frente a los suministradores o constructores que
contrataron con ella durante el proceso de construcción (SSTS 118.6.1991, RA 4522; 19.5.1993,
RA 3803; 29.3.2001, CCJC 58; SSAP Ciudad Real 21.12.1998, AC 2569, Zaragoza 3.4.2000,
AC 1286, Baleares 14.6.2007, AC 1802). Asimismo la STS 16.2.1998 (CCJC 47), y la SAP
Valencia 12.6.1996 (RGD 1996, pág. 10608), entendieron que el transcurso del plazo de cinco
años durante los que se mantiene la responsabilidad del socio por las deudas sociales contraídas
por la cooperativa antes de su baja (art. 15.4 LC) no afecta a la empresa constructora, quien
puede dirigirse frente a quien fue socio si llegó a ser efectivamente adjudicatario de la vivienda.
La SAP León 2.6.1994 (Act. Civ. 1994, 2554) llegó incluso a hacer responsable de las deudas de
la cooperativa a la comunidad de propietarios constituida tras la adjudicación de los pisos y
locales a los socios, por entender que ésta había sustituido a la cooperativa sin solución de
continuidad y con transmisión de los compromisos asumidos por aquélla. Sin embargo, esta
doctrina no se ha aplicado cuando el acreedor es el cedente del solar a cambio de pisos futuros,
caso en el que se entiende que no cabe cumplimiento en forma específica si no existen viviendas
desocupadas (STS 31.12.1994, RA 10490) La SAP Madrid 27.2.2007 (AC 16662) basa esta
responsabilidad en que la adjudicación de las viviendas sin haber satisfecho las deudas era una
situación conocida por los socios cooperativistas.
.
En todas las SSTS citadas existe un denominador común consistente en el incremento
patrimonial obtenido por el cooperativista adjudicatario, que obtiene su vivienda sin contribuir
cooperativamente a las derramas adicionales, todo ello a costa del empobrecimiento de un
tercero que ha aumentado el valor de su adjudicación. Por ello (a no ser que existan otras
razones que lo justifiquen) no cabe levantar sin más «el velo cooperativo» cuando la pretensión
de los acreedores no está causalizada en los pisos adjudicados, sino en el daño derivado del
cumplimiento tardío o incorrecto de la cooperativa en su obligación de entrega (vgr. la cláusula
penal por retraso en la entrega de locales al cedente de solar, o la reparación de las deficiencias
constructivas en los mismos a costa de la cooperativa). En favor de estas exclusiones se
pronuncia acertadamente la SAP Albacete 10.7.2000 (nº 399/2000).
Según la STS 28.10.2002 (RA 9185), estimada la acción principal ejercitada en
reclamación de las deudas sociales a los cooperativistas demandados «por carecer la
cooperativa de solvencia», no es incongruente la sentencia que condena a los socios
adjudicatarios sin pronunciarse sobre la solvencia de aquella, puesto que ese es, en
opinión del TS, un extremo a valorar en ejecución de sentencia; pero sí es incongruente
«extra petita» la sentencia e improcedente la condena de aquellos al pago de las
cantidades concretas que éstos deben a la cooperativa codemandada en los términos de
la acción subrogatoria ejercitada con carácter subsidiario de la anterior. Esta solución
es criticable porque fundamentado el recurso únicamente en la falta de pronunciamiento
y prueba acerca de la insolvencia de la cooperativa, la sentencia que casa la de la
Audiencia, confirmatoria de la del Juzgado en cuanto al fondo y condena a éstos a
responder subsidiariamente de forma mancomunada supone de hecho una reformatio in
peius para los recurrentes que debían a la cooperativa una cantidad menor a la que
resulta de la responsabilidad subsidiaria mancomunada que establece el TS.
d) Aportaciones de los socios cooperativistas y sobreprecio en VPO. Según la
jurisprudencia (SSTS 28.1.1991, RA 9808; 22.5.1992, RA 4277; 3.2.1986, RA 411; SSAP
Vizcaya 9.4.2001, AC 909, León, 7.1.2003, AC 180478; pero en contra STS 7.1.1992, RA 151),
no puede considerarse vulnerado el artículo 112 del D 2114/1968, que prohibe el sobreprecio o
prima en la venta, arrendamiento o acceso diferido a la propiedad, cuando, a fin de transmitirle
definitivamente la propiedad sobre la vivienda poseída, se exigen del socio cantidades
suplementarias para cubrir el coste de la construcción que no pueden ser asumidas por la difícil
situación financiera de la cooperativa. Y ello porque entiende que los socios cooperativistas
vienen en todo caso obligados a sufragar el coste real de las mismas, ya que son corresponsables
de la gestión financiera de la cooperativa y copromotores del edificio. Sin embargo, esta
solución jurisprudencial, válida en la esfera jurídico-privada, ha de compatibilizarse hoy con lo
dispuesto en el art. 2.3º RD 2028/1995, sobre condiciones de acceso a la financiación cualificada
estatal de las promovidas por cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios al
amparo de los planes estatales de viviendas.
Según la norma, en ningún caso, el conjunto de los pagos que efectúe el cooperativista
o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la
promoción y la individualización física y jurídica de ésta, incluyendo en su caso los
honorarios de la gestión, podrán ser superiores al precio máximo de venta o
adjudicación de la vivienda, fijado de acuerdo con las normas vigentes sobre la materia.
Por ello habrá que entender que, a la obligación del socio de asumir el coste real final de la
vivienda, se unirá la pérdida de la condición de VPO del inmueble en cuestión, ya que, según el
mismo precepto, el incumplimiento de la anterior limitación será causa suficiente para
interrumpir la financiación cualificada estatal, así como para la exigibilidad del reintegro de las
ayudas económicas percibidas, con los intereses legales correspondientes; ello sin perjuicio de la
exigencia de la responsabilidad que proceda respecto de los órganos de la cooperativa o
comunidad y, en su caso, de la propia entidad gestora. Igual independencia entre las esferas civil
y administrativa se ha estimado cuando la infracción de la normativa reguladora de VPO se ha
producido por acumular el cooperativista derechos sobre más de una vivienda tras la transmisión
efectuada por uno de los socios con consentimiento de la cooperativa (la STS 19.10.1979, RA
3395, considera válida la transmisión en la esfera privada sin perjuicio de las consecuencias
derivadas de la infracción del RD 2660/1976).
No obstante lo anterior, el art. 2 in fine RD 2028/1995, no considera partidas imputables al
coste de la vivienda en régimen de cooperativa, a los efectos de la prohibición de prima o
sobreprecio, las aportaciones al capital social (por su reintegro al socio aportante tras la
liquidación), las cuotas sociales de ingreso o periódicas [por ej. para el fondo de educación y
promoción], ni las de participación en otras actividades que pueda desarrollar la cooperativa.
Para la STSJ Navarra 26.4.1994 (RJCA 1994, 950), la cuota de ingreso de 500 pts. en
una cooperativa de VPO, sin estar autorizada dicha publicidad conforme al art. 113 D
2114/1968, constituye un adelanto de precio o un sobreprecio; en cualquier caso, se
trataría de una conducta prohibida.
e) Especial consideración de la entrega de locales comerciales a los socios. El TS no
entiende comprendidos dentro del ámbito de esa especial relación mediadora, distinta de la
compraventa, que une a la cooperativa con sus socios, la adjudicación de locales comerciales a
éstos. La existencia de estos locales es una circunstancia que no altera la consideración de la
cooperativa como tal, y los mismos pueden transmitirse a terceros no socios (art. 89.4 LC). Por
lo tanto, la posición de los socios adjudicatarios de los locales frente a la cooperativa sí es la de
un comprador (STS 24.2.1992, RA 1513).
f) Operaciones de las cooperativas de viviendas con terceros. Las cooperativas de
viviendas únicamente pueden arrendar o enajenar a terceros no socios los locales comerciales y
las instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad (art. 89.4 LC), pero no las
viviendas. El destino eventual del beneficio es decidido por la Asamblea General, si bien en las
cooperativas de adjudicación de viviendas en régimen de propiedad individual estos ingresos
suelen destinarse a reducir el coste de las viviendas para sus socios, evitando en este caso que se
produzca un excedente positivo contable por esa cuantía, y la consiguiente carga fiscal.
9. TRATAMIENTO FISCAL
a) La Ley de Régimen Fiscal de las Cooperativas. En la regulación dispuesta por la Ley
20/1990, las cooperativas de viviendas son fiscalmente protegidas de forma automática (art. 37),
pero no «especialmente protegidas». Les son de aplicación, por tanto, las normas técnicas de
ajuste a las normas tributarias contenidas en el Capítulo cuarto, Título II «Reglas especiales
aplicables en el Impuesto de Sociedades» -ello siempre y cuando no incurran en las causas de
pérdida de la protección del artículo 13 Ley 20/1990-, así como, en todo caso, las contenidas en
el Título III «De los socios y los asociados»; pero no las normas incentivadoras del Título IV de
la misma.
b) ITP y AJD. En cuanto a su tratamiento societario, el art. 33.1 de la Ley 20/1990 declara
exentas del ITP (modalidad AJD) a las cooperativas fiscalmente protegidas (como son todas las
de vivienda), por todos los conceptos del impuesto (salvo por el de AJD que afecte a
documentos notariales, matrices, testimonios y las copias de las escrituras y actas notariales)
respecto de los actos de su constitución, sus ampliaciones de capital, fusión, escisión
constitución y cancelación de préstamos, así como las adquisiciones y derechos que tiendan
directamente al cumplimiento de sus fines sociales. No están exentos de AJD los actos de
disolución, que tributarán al 0,75%. La STS cont. 9.11.1998, RA 8796; considera que tampoco
las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal, porque sólo pueden
considerarse como integrantes del proceso adquisitivo de bienes en sentido económico, pero no
respecto a la calificación jurídica del hecho imponible; pero en contra, las SSTSJ Sevilla cont.
30.7. 2001 y 12.12.2001 (JJTT 1535 y 575), entienden que las escrituras de declaración de obra
nueva y división horizontal otorgadas por las cooperativas de viviendas están exentas por AJD
porque son actos necesarios para que el socio adquiera fincas jurídicamente individualizadas. La
STSJ Extremadura 28.3.2000, JT 411, declara exenta de AJD a la escritura de constitución de
hipoteca en garantía de préstamo concedido para la construcción de las viviendas.
c) Impuesto de sociedades. En el Impuesto de Sociedades, se aplicará el tipo reducido del
20% a los resultados cooperativos y el general del 35% a los extracooperativos. Las operaciones
de adjudicación o servicios a los socios se computarán por el valor por el que efectivamente se
hubieran realizado, siempre que el mismo resulte inferior al coste de los servicios y suministros,
incluida la parte correspondiente de los gastos generales de la entidad. En caso de que no sea así,
se aplicará este último (arts. 33.2 y 3 Ley 20/1990). Las cooperativas de viviendas, por su
carácter de fiscalmente protegidas, gozan además de libertad de amortización de elementos del
activo que sean fijos, nuevos y amortizables, adquiridos en el plazo de tres años desde su
inscripción en el Registro de Cooperativas.
d) Aplicación del IVA. En cuanto al IVA, las cooperativas son sociedades mercantiles (art.
1.1 LC), y por lo tanto, sujetos pasivos de este impuesto [art. 5.1.b) Ley 37/1992]. Además, sus
operaciones serán subsumibles siempre en el art. 5.1.d) de la Ley 37/1992, que contiene un
presunción de profesionalidad en materia de construcción, aunque las operaciones sean
ocasionales. El hecho de que los socios de la Cooperativa sean los beneficiarios de su acción
social, y de que las viviendas construidas no se destinen a la venta a terceros, ni obtengan ánimo
de lucro, no puede equipararse al hecho de que la vivienda sea construida por una persona física
para sí misma, por lo que están sujetas al mismo todas sus entregas y prestaciones (RDGT
2.9.1986, BOE 19.9). Una conclusión contraria a la sujeción, provocada por la redacción de la
DA 5ª.2 LC (anteriormente recogida en el art. 155.2 LGC), no ha encontrado refrendo en la Ley
20/1990, lo que, unido al concepto amplio de entrega en el art. 8 de la Ley 37/1992, conduce a la
consideración de que las adjudicaciones en propiedad a los socios cooperativistas están sujetas a
dicho impuesto. Estarán sujetos, aunque exentos, los arrendamientos de viviendas a socios
cooperativistas en las cooperativas de uso y disfrute.
Según el TEAC, toda aportación realizada por los socios tras la constitución de la
cooperativa, distinta de la aportación inicial al capital social, ha de considerarse integrante de un
pago anticipado de la vivienda, quedando por tanto sujetas a IVA. Y ello aún cuando se
establezcan como préstamos a la cooperativa reembolsables, o se acuerde por la Asamblea que
con ellas se incrementará el capital social, ya que la función de dichas aportaciones posteriores
en una cooperativa únicamente dedicada a la construcción de viviendas para sus socios es
financiar la adquisición de las mismas (RTEAC 23.6.1994, JT 994).
e) Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos. Contrariamente a lo que sucede
con respecto a la aplicación del IVA, la jurisprudencia entiende que la adjudicación de las
viviendas no está sometida a este impuesto, puesto que no se produce una transmisión de la
propiedad, sino la entrega de lo que ya era de los cooperativistas, mediante la división de la cosa
común (SSTS cont. 29.1.1990, RA 385; 3.7.1990, RA 7397; 2.10.1990, RA 7753). Faltan, en
definitiva, los elementos esenciales que configuran el impuesto sobre el incremento del valor de
los terrenos, cuales son la transmisión y el incremento del valor gravable, actuando la persona
jurídica que es la cooperativa como mero instrumento coordinador (SSTS cont. 4.12.1990, RA
9615; 8.5.1993, RA 5820).
f) IAE. En el Impuesto Local de Actividades Económicas las cooperativas de viviendas
gozan de una bonificación del 95% (art. 33.4 Ley 29/1990).
g) Deducciones arancelarias. En los aranceles notariales, las cooperativas de viviendas
tendrán las mismas deducciones que el Estado. Iguales deducciones rigen en los aranceles
registrales para las inscripciones obligatorias y demás actos y contratos dirigidos a la realización
de su objeto social (DA 5ª, 8 LC).
BIBLIOGRAFÍA
AAVV, Las cooperativas de viviendas. Doctrina jurisprudencial, 1997; AAVV, Asociaciones, Fundaciones
y Cooperativas, Cuadernos de Derecho Judicial XXII, 1995; CABANILLAS SÁNCHEZ, Comentario a la STS
17.7.1990, CCJC 24 (1990) §630; CORDERO LOBATO, Comentario al artículo 9 de la Ley de Ordenación de
la Edificación (Comentarios a la Ley de Ordenación de la Edificación, CARRASCO PERERA, CORDERO
LOBATO, GONZÁLEZ CARRASCO, 2ª ed. 2001); GONZÁLEZ CARRASCO, Comentario a la STS 9.4.1996,
CCJC 42 (1996) §1132; Comentario a la STS de 28.10.2002, CCJC 60, 2003; LAMBEA RUEDA, Cooperativas
de viviendas:promoción, construcción y
adjudicación de la vivienda al socio cooperativo, 2007 2001;
Comentario a la SSTS 29.3.2001, CCJC 58, 2002, págs. 91 y sgts. MUÑOZ DE DIOS, Posibles formas
empresariales en la LPH, RCDI 1982, págs. 1505 y sigts; PAZ CANALEJO y VICENT CHULIA, Comentarios
al Código de Comercio y legislación especial. T.III, 1990.
Los estudios más completos acerca de las implicaciones jurídico-civiles del acceso a la vivienda en régimen
de cooperativa siguen siendo de TRUJILLO DÍAZ, Interposición gestora de las cooperativas de viviendas, AC
nº 19, 2000; Comentario a la STS 16.2.1998, CCJC 47 (1998), §1288; Propiedad Horizontal en régimen
cooperativo, CIRIEC (Legislación y Jurisprudencia) nº 10, 1999.