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"
Ministerio
de Justicia
y Derechos Humanos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. -
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SUNARP-TR-L
Lima,
1 8 MAYO2012
ZOllA ESTEFANíA CARRillO
N° 5543 del 6/3/2012.
H.T. N° 391 del 21/3/2012.
Predios del Callao.
ANOTACiÓN PREVENTIVA.
APELANTE
TíTULO
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RECURSO
L~REGISTRO
:ti/ACTO
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141-2012 -
MANRIQUE.
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SUMllLA
IMPROCEDENCIA DE lA ANOTACiÓN PREVENTIVA
"No procede la anotación preventiva en los supuestos de falta de inscripción de
acto previo" .
1.
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACiÓN
Con el título venido en grado se solicita la anotación preventiva de la
compraventa de bien futuro (departamento de 68 m2 aproximadamente,
identificado con el N° 201, en el edificio N° 29 a construirse en el terreno
inscrito en la partida electrónica N° 70042953 del Registro de Predios del
Callao) celebrada entre Alameda Colonial Sociedad Anónima representada
por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli Lock y la
sociedad conyugal conformada por Karen Melissa Cárdenas Quiroz de
Ca macho y César Gerardo Camacho Zapata en virtud del testimonio de la
escritura pública del 10/1/2009 extendida ante el notario de Lima Franciso
Banda González.
11.
•
DECISiÓN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Predios del Callao Sonia Haydé Mosocoso
Espejo tachó sustantiva mente el título en los siguientes términos:
"TACHA SUSTANTIVA- De conformidad con el art. 42 literal b) del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, debe disponerse la tacha
sustantiva del presente titulo dado que no contiene acto inscribible en el
Registro de Predios. Tal cual y acorde con la rogatoria expresamente
contenida en el formulario de inscripción, el usuario solicita la anotación
preventiva de la compraventa e hipoteca contenida en escritura pública de
fecha 10/1/2009 siendo que no resulta posible proceder conforme a ello
dado que no se enmarca dentro de los supuestos de anotación preventiva
que taxativamente determinan y regulan los /iterales c) y d) del art. 65 el
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Así, no podría
enmarcarse dentro del numeral c) del art. 65 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos, pues adicionalmente al defecto de la
falta de adecuación con el antecedente en lo que respecta a propietariovendedor, existen actos que previa y necesariamente deben constar
inscritos (independización y reglamento interno). Por otro lado, no podria
enmarcarse dentro del numeral d) del arlo 65 del TUO del citado
reglamento, dado que el Registro no admite anotación preventiva por
defecto subsanable cuando este constituye la falta de inscripción de un
acto previo. Acto previo que para el caso resulta ser la necesaria inscripción
del dominio por parle de los vendedores, la independización de los predios
materia de transferencia y en su caso de las declaratorias y reglamentos
internos que resulten necesarios y perlinentes.
Base legal: Arls. 31, 32, 65 del TUO del RGRP, arls. 2011 del C. Civil,
Segundo Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el 32° Pleno
del Tribunal Registral de acuerdo con el cual "No procede la anotación
preventiva en los supuestos de falta de inscripción de acto previo". Criterio
sustentado en la Resolución N" 120-2006-SUNARP- TR- T del 2.8.2006".
•
11I.
FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
La apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
•
-En el único punto de la esquela de anotación de tacha, la Registradora se
ampara en el artículo 42 literal b) del TUO el Reglamento General de los
Registros Públicos, disponiendo la tacha sustantiva; sin embargo, no
considera y/o mal interpreta las siguientes normas que están establecidas
de manera clara y contundente en el propio TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos: Arts. 2, 13, 17,40 Y 42.
Por las normas señaladas queda claramente establecido que la tacha
sustantiva no es el procedimiento correcto efectuado por la Registradora,
manifestando que se ha vulnerado mi derecho a un debido procedimiento
administrativo al no tener plazo alguno para resolver las observaciones
subsanables que deberian haberse establecido.
•
Al haberse presentado una solicitud y/o rogatoria de inscripción registral de
anotación preventiva de compraventa e hipoteca de fecha 10/1/2009
adjuntando una escritura pública original emitida por notario público es
preciso indicar que si bien es cierto la anotación preventiva no es
procedente, esta solicitud ylo rogatoria de inscripción fácilmente se hubiera
cambiado por una rogatoria de inscripción definitiva, ya que el parte notarial
no es un documento exclusivo de presentación del notario público,
estableciéndose claramente en la propia Ley del Notariado que el parte
notarial, requisito para una inscripción registral de compraventa, puede ser
extendido autorizándose a cualquier persona para su presentación, a sola y
simple solicitud del comprador del bien. La emisión de esquelas de
observaciones solicitando el cambio de rogatoria se ha dado siempre y se
siguen dando dentro de los procedimientos ante la SUNARP y de haber
considerado la Registradora lo mencionado, el acto apelado sería
inscribible.
Es por esta primera razón lógica y legal que el título N" 2012-5543 no se
podria calificar fácilmente estableciendo que contiene un acto no inscribible
emitiendo una tacha sustantiva.
La inscripción
del propietario-vendedor,
así como la inscripción
de la
RESOLUCiÓN No. - -q-<.t:t--2012 - SUNARP-TR-L
independización y reglamento interno son como bien lo establece la
Registradora un acto previo, y es mi derecho indiscutible de tener los
plazos pertinentes para presentar los documentos que se requieran, de ser
el caso, para subsanar una o más observaciones que se establezcan como
acto previo, más aún tratándose de documentos que ya preexisten a la
fecha, como fácilmente se puede dilucidar o comprobar en el título W 20125688, con el cual se está pretendiendo inscribir registralmente al nuevo
propietario-vendedor y la pre declaratoria de fábríca.
•
Dejo claramente establecido que la falta de inscripción de un acto previo no
es causal de tacha, menos de una tacha sustantiva como claramente se
establece en el segundo considerando del artículo 40 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos.
Es preciso manifestar que en el presente caso se trata de la compraventa e
hipoteca de un bien inmueble con venta garantizada conforme se puede
verificar de la inscripción de la habilitación urbana inscrita en la partida W
700042953 de la SUNARP, que se realiza con construcción simultánea y
compraventa garantizada amparada legalmente además en las normas del
programa Mi Vivienda y en la norma legal que a continuación se detalla:
"Adecuación del Reglamento del Registro de Predios a la Ley W 29090,
Resolución W 339-2008-SUNARP-SN
Artículo 31 G.- Anotación preventiva de la compraventa garantizada
La compraventa garantizada y, en su caso, la cesión de posición
contractual, se anotarán preventivamente en la partida individual del
respectivo predio. La inscripción definitiva de dichos actos se efectuará
simultáneamente con la inscripción de la recepción de obras".
•
Por ello, el titulo W 2012-5543. no se puede calificar fácilmente
estableciendo que contiene un acto no inscribible, emitiendo una tacha
sustantiva.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida N° 70042953 del Registro de Predios del Callao relativo al inmueble
ubicado en la avenidad República Argentina W 5260, Callao, figurando
como propietario del citado inmueble Interseguro Compañia de Seguros de
Vida SA
En el asiento B00010 de la citada partida aparece anotada preventivamente
la habilitación urbana .
•
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
determinar es la siguiente:
- ¿La falta de inscripción de acto previo constituye
procedencia de anotación preventiva?
VI.
ANÁLISIS
un supuesto
de
1. Mediante el presente titulo se solicita la anotación preventiva de la
compraventa efectuada por Alameda Colonial Sociedad Anónima
representada por Carlos Alfredo Casabonne Stoessel y Paola Patricia Galli
Lock a favor de la sociedad conyugal conformada por Karen Melissa
Cárdenas Quiroz de Camacho y César Gerardo Camacho Zapata en virtud
del testimonio de la escritura pública del 10/1/2009 extendida ante el
notario de Lima Franciso Banda González.
Al respecto es pertinente señalar que el bien objeto de transferencia no
tiene existencia registra!. Para que tenga existencia registraI se requiere
que, como actos previos, se registre la habilitación urbana, declaración de
fábrica, el reglamento interno que regirá la edificación y finalmente la
independización de dichos bienes. En virtud a la independización, el
referido bien constituirá una finca registral y en consecuencia contará con,
partida registral propia en la que podrán extenderse las inscripciones (o \
anotaciones) que a dicho bien se refieran. Asi, conforme al principio de
especialidad recogido en el articulo IV del Titulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, por cada bien se abrirá una partida
registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquél asi como los actos o derechos relativos al mismo.
•
JI
Sin perjuicio de lo expuesto, cabe señalar que el Registro no niega la
posibilidad de que actos de disposición sobre unidades inmobiliarias en
proyecto accedan al Registro como anotación preventiva, en tanto éstas
tienen un correlato fisico en el suelo del predio matriz, pero siempre será
necesario que se inscriba previa o simultáneamente el acto de predeclaratoria de fábrica, conforme a lo previsto en el Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, por lo que el usuario podrá acogerse
al indicado reglamento presentando la documentación prevista en el
articulo 50c del mismo .
2. Respecto de la procedencia de la anotación preventiva por defecto
subsanable, el articulo 65 del Reglamento General de los Registros
Públicos regula los actos y derechos susceptibles de anotación preventiva:
a) Las demandas y demás medidas cautelares.
b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.
c) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el
derecho de donde emane.
d) Los titulas cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de
defecto subsanable.
e) Los titulas que, en cualquier caso, deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.
•
En el articulo 66 del mismo reglamento se regula la procedencia y plazo de
las anotaciones preventivas a que se refieren los literales c) y d) del artículo
65. Asi, la norma señala que la anotación preventiva a que se refieren los
literales c) y d) procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y
respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019
1
del Código Civil .
1 Articulo 2019.- Actos y derechos inscribibles
Son inscribibies en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los
derechos reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
RESOLUCiÓN No. - 1-L{
t-
2012 - SUNARP-TR-L
Esta anotación preventiva, sólo procede a solicitud de parte y luego de
haberse formulado la correspondiente observación. Su vigencia es de un
año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación del titulo,
vencido este plazo caduca de pleno derecho. En estos supuestos, al
extender la anotación preventiva, el Registrador deberá consignar expresa
y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de
caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá
ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean
inducidos a error.
3. El Reglamento General de los Registros Públicos precisa en el citado
artículo 66, los requisitos para la anotación preventiva de los titulas cuya
inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde
emane (literal c) del artículo 65). La norma precisa que sólo procede
cuando se haya acreditado el derecho no inscrito del otorgante a la fecha
del asiento de presentación, mediante el respectivo contrato con firmas
legalizadas notarialmente. En defecto de éste, se podrá presentar copia
legalizada notarialmente del respectivo contrato o la declaración jurada del
solicitante, en el sentido que el otorgante del acto adquirió su derecho del
titular registra!.
Como puede apreciarse, el literal c) del articulo 65 del Reglamento General
de los Registros Públicos, prevé la anotación preventiva de aquellos titulas
que no pueden inscribirse por falta de tracto sucesivo. Al respecto, el
articulo 2015 del Código Civil establece lo siguiente: Ninguna inscripción,
salvo la primera se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane.
4. Ahora bien, deben distinguirse los supuestos de titulas cuya inscripción
no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane
(literal c) del articulo 65), de los titulas cuya inscripción no puede
efectuarse porque adolecen de defecto subsanable (literal d) del articulo
65). A su vez, es necesario distinguir ambos supuestos citados (que dan
mérito, a solicitud de parte, a una anotación preventiva), de los supuestos
de titulas que no pueden inscribirse por falta de acto previo, supuesto que
no da mérito a anotación preventiva.
Al respecto, en el Trigésimo Segundo Pleno Registral realizado
3/4/20082, se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
IMPROCEDENCIA DE LA ANOTACiÓN PREVENTIVA
"No procede la anotación preventiva en los supuestos
inscripción de acto previo".
•
de falta
el
de
5. El articulo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos regula
la "observación" del titulo, señalando que si el titulo adoleciera de defecto
subsanable o su inscripción no pudiera efectuarse por existir un obstáculo
que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación
respectiva. La norma añade que si el obstáculo consiste en la falta de
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los
actos o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
()
2 Publicado en el diario oficial "El Peruano" el 11.6.2008
inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando
rogatoria a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto previo.
la
Tal como se señala en la Resolución N° 120-2006-SUNARP-TR-T
del
2/8/2006, que dio mérito a la aprobación del precedente citado, la
observación por defecto subsanable alude a la existencia de vicios propios
del título que impiden su inscripción, independientemente
de su
confrontación con la partida registra!. En este ámbito sólo se analiza el título
en abstracto, verificando sus aspectos materiales y formales: por lo
primero, se evalúa el acto o negocio jurídico; por lo segundo, se califica el
instrumento que contiene dicho acto o negocio; y en ambos casos se hace
abstracción de las partidas registrales que resultan directa o indirectamente
involucradas con el título.
En lo que respecta a los obstáculos que emanan de la partida registral - y
que dan también mérito a observación, si fueran salvables -, se trata de
denegatorias que se sustentan en la confrontación del título con las
partidas del Registro. La falta de tracto sucesivo y la falta de inscripción de
acto previo son ejemplos de obstáculos que emanan de la partida registra!.
Se trata de defectos que no involucran la validez formal ni sustantiva del
titulo sino su relación con las partidas registrales.
Como puede apreciarse, mientras la observación del título por defecto
subsanable y la observación del título por falta de tracto sucesivo se
encuentran previstas como supuestos que - a solicitud de parte -, dan
mérito a la anotación preventiva del título, la observación por falta de acto
previo (que es un tipo de obstáculo que emana de la partida registral), no
se encuentra prevista como supuesto que dé mérito a anotación preventiva.
6. Como ya se ha mencionado, se solicitó la anotación preventiva de la
transferencia del departamento de 68 m2, identificado con el N° 201, en el
edificio N° 29, el mismo que conformará - entre otros inmuebles -, la
fábrica que se levantará sobre el inmueble registrado en la partida N°
70042953 del Registro de Predios del Callao.
Así, estando a que en el presente caso, el título presentado contiene un
obstáculo en la partida registral que consiste en la falta de inscripción de
actos previos: habilitación urbana, declaratoria de fábrica, reglamento
interno e independización, además de la falta de tracto sucesivo pues el
vendedor no aparece como titular registral, no resulta procedente la
anotación preventiva de dicho acto.
En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N°
427-2011-SUNARP-TR-L del 25/3/2011 y 359-2011-SUNARP-TR-L del 11
de marzo de 2011.
Sin embargo, se debe revocar la tacha formulada por la Registradora,
señalando que el defecto resulta subsanable pues eventualmente puede
presentarse la documentación subsanatoria.
Con la intervención de la Vocal (s) Evelyn Lourdes Bedoya Gálvez de
conformidad con la Resolución N" 119-2012-SUNARP/PT del 9/5/2012.
Estando a lo acordado por unanimidad;
RESOLUCiÓN No. - f-Lf
VII.
1- 2012 -
SUNARP- TR-L
RESOLUCiÓN
REVOCAR la tacha formulada por la Registradora del Registro de Predios
de Lima al titulo referido en el encabezamiento, y señalar que el título tiene
el defecto subsanable referido en el numeral 6 del análisis de la presente
resolución.
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