3. normas urbanísticas 3.1. determinaciones de carácter general 3.2

PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
3.
2009
NORMAS URBANÍSTICAS
3.1.
DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL
3.2.
RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
3.3.
NORMAS PARA LOS ESTUDIOS DE DETALLE
3.4.
NORMAS PARA LA REPARCELACIÓN
3.5.
NORMAS PARA EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN
3.1.
DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL
Como determinaciones de carácter general se consideran las Normas
Generales de Ordenación en Suelo Urbanizable Delimitado, del Plan Xeral de
Ordenación Municipal de Ourense.
El uso característico es el Residencial, los compatibles y prohibidos los
definidos por la normativa y legislación vigente.
La normativa específica del Plan Parcial, que desarrolla su ejecución,
prevalecerá sobre el Planeamiento General, en el supuesto de que la normativa
específica del Plan Parcial que desarrolla el Sector contradiga el Plan General
de Ordenación Municipal de Ourense.
El suelo del Sector está clasificado como Suelo Urbanizable Delimitado, y
se califica el suelo según la Ordenanza de aplicación como Residencial
Plurifamiliar en Manzana Abierta con los usos compatibles y prohibidos que
designa el Plan General de Ordenación Municipal de Ourense.
La delimitación del ámbito es la definida en los planos del Planeamiento
General de Ourense, 17-P, 17-Q, 16-P, 16Q.
Las condiciones urbanísticas del Sector vienen definidas en la Ficha
particular del mismo, nº de ficha del Sector: O5-C
Las cesiones de dotaciones y equipamientos públicos, espacios libres
públicos, aparcamientos se han dispuesto según los módulos que establece
el
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20
PGOM de Ourense. Definidas en la ficha del Sector.
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
2009
El aprovechamiento lucrativo máximo es de 0.725 m2/m2.
La ejecución de la urbanización será a cargo de los promotores. Se deja
abierta la posibilidad de incorporar empresas urbanizadoras al proceso
urbanístico con los requisitos y condiciones que se señalen en los Estatutos y
Bases de Actuación. Se excluye del cargo a los promotores, de la ejecución del
puente sobre el río Barbañica definido en el PXOM, como así lo establece el Plan
Xeral, para el que exclusivamente se deberá ceder el suelo para el mismo.
Se resolverán los encuentros tanto del viario como de las infraestructuras
con su entorno, de tal manera, que se produzca una integración con las
infraestructuras existentes.
La nueva urbanización contribuirá a la consolidación tanto física como
social de esta parte de Orense.
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JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
3.2.
2009
RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO
El Régimen Urbanístico del Suelo Urbanizable Delimitado es el definido por
el Plan Xeral de Ordenación Municipal de Ourense. Siempre que se hubieran
cumplido los deberes del apartado anterior, los terrenos de esta clase de suelo
pasarán a tener la condición de Suelo Urbano Consolidado, desde la recepción
de las correspondientes obras de urbanización, en los términos dispuestos por la
legislación vigente.
La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere
derechos indemnizatorios, salvo en lo supuestos que la Ley define. La
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos y el reparto entre los afectados por la misma de
los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanísticos, se producirán
en los términos fijados por las leyes. La aprobación del planeamiento conlleva el
deber de los propietarios de incorporarse al proceso urbanizador o edificatorio
en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o legislación urbanística
aplicables.La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa
de beneficios y cargas entre los afectados e implicará los siguientes deberes:
1. Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas y espacios libres
públicos
2. Costear y, en su caso ejecutar la urbanización en los plazos previstos.
3. Solicitar licencia de edificación en los plazos establecidos y previo
cumplimiento de los deberes urbanísticos.
4. Edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia.
5. Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento
correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de
aprobación privada o, en su caso, adquirir dicho aprovechamiento por
su valor urbanístico.
6. Ceder los terrenos en que se localice la Dotación Autonómica
establecida en la última modificación de la LOUGA.
7. Ceder los terrenos destinados a viales, aparcamiento, los cuales serán
costeados y ejecutados por los promotores o, en su caso, las empresas
urbanizadoras.
8. Los propietarios de terrenos y construcciones deberán adecuarse al
desarrollo de planeamiento establecido.
9. Los propietarios de terrenos y construcciones deberán destinarlos al uso
establecido por el planeamiento y mantenerlas en condiciones de
seguridad, salubridad y ornato público, y habrán de cumplir las normas
sobre protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y
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rehabilitación urbana.
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JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
3.3.
2009
NORMAS PARA LOS ESTUDIOS DE DETALLE
Los Estudios de Detalle se ajustarán a lo dispuesto en la Legislación
vigente.
Deberán comprender en manzanas o unidades urbanas equivalentes
completas, la concreta definición del los volúmenes edificables de acuerdo con
las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de las alineaciones y
rasantes. Deberán completar, reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes que
ya estuvieran definidas en el Plan Parcial de Ordenación del Sector, en las
condiciones que este fija. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes se
limitará a las vías de la red de comunicaciones definidas en este Plan Parcial y
sus determinaciones serán desarrolladas por el Estudio de Detalle.
Podrán delimitar espacios libres en los suelos edificables objeto de su
ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes, pero los mismos
tendrán carácter de áreas interiores vinculadas a los suelos edificables sin
conformar espacios con uso pormenorizado propio.
No podrá el Estudio de Detalle reducir la anchura del espacio destinado a
viales ni las superficies destinadas a espacios libres. En ningún caso la
adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones podrá originar aumento
de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste
realizado.
La ordenación de volúmenes no podrá suponer aumento de ocupación
del suelo ni de las alturas máximas y de los volúmenes edificables previstos en el
Plan, ni alterar el uso asignado por aquel. Se respetarán en todo caso las
determinaciones del Plan. En ningún caso podrá ocasionar perjuicio ni alterar las
condiciones de los predios colindantes.
Los estudios de Detalle no podrán contener determinaciones propias del
Plan Xeral de Ordenación de Ourense y del Plan Parcial que no estuviesen
previamente establecidas en los mismos. En todo lo no definido en este Plan
Parcial se estará a lo dispuesto en el PXOM de Ourense, concretamente en la
Normativa. Ordenanzas.
El Estudio de Detalle establecerá las determinaciones y las formalizará en
los documentos que sean adecuados a su objeto, todo ello con la precisión
suficiente para cumplir éste.
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JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
3.4.
2009
NORMAS PARA LA REPARCELACIÓN
Se ha delimitado un área de actuación con cargas y beneficios, según
dispone la Legislación Urbanística vigente.
Para delimitar el área de actuación se considerará la totalidad del Sector
como una sola área de actuación. Se podrán ejecutar con carácter urgente las
infraestructuras necesarias por interés público, por cumplimiento de la función
social y por razones de urbanismo.
Serán obligaciones comunes de todos los propietarios observar las
siguientes limitaciones y deberes:
1. El uso de tos predios no podrá apartarse del destino previsto, no cabrá
efectuar en ellos explotaciones de yacimientos, fijación de carteles de
propaganda, movimiento de tierras, cortes de arbolado o cualquier otro
uso análogo en pugna con su calificación urbanística, su legislación
especial o modo distinto al regulado en el presente Plan.
2. Colaborar con la figura de desarrollo, presentada, urbanizar y edificar,
todo ello en los plazos señalados por el presente Plan.
3. Efectuar las cesiones de terrenos que, en virtud de la Ley, se establecen en
el presente Plan.
4. Las nuevas construcciones, se ajustarán a la ordenación aprobada y se
adaptarán al ambiente en que estuvieran situadas, edificando los solares,
en su caso, en los plazos que el Plan establezca.
5. Mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público los
terrenos, urbanizaciones, edificaciones, carteles e instalaciones.
Reparto de beneficios y cargas:
1. Todo propietario de suelo urbanizable tiene el derecho a disfrutar de los
beneficios otorgados por el Plan, así como el deber de repartirlos
equitativamente con los demás afectados por cargas en el mismo.
Recíprocamente, todo propietario tiene el deber de soportar las cargas
que impone el Plan y el derecho de resarcirse equitativamente de las
mismas con la parte que le corresponde de los beneficios otorgados a
otros propietarios.
2. Todos los metros de superficie de aportación al ámbito de actuación
delimitado como Sector tendrán el mismo valor, para todos los
propietarios, para soportar cargas, beneficios y equidistribución.
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3. Los mecanismos previstos por el planeamiento para el reparto equitativo
16/07/2009
de cargas y beneficios es la equidistribución.
JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
2009
4. Los espacios públicos serán objeto de reparcelación.
Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas
en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con
adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus
respectivos derechos, y lo más cercano a sus terrenos originarios.
La reparcelación tendrá por objeto:
1. Distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística.
2. Regularizar la configuración de las fincas.
3. Situar el aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo
al planeamiento.
4. Focalizar sobre parcelas determinadas y en las zonas de
aprovechamiento que en su caso, corresponda a la Administración
actuante.
Todos los metros de superficie de aportación de todos los propietarios,
tendrán el mismo valor, para hacer el reparto de aprovechamiento de la
reparcelación.
Las reglas para la equidistribución serán las determinadas por la ley
9/2002, de 30 de Diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio
rural de Galicia.
La reparcelación comprende la distribución justa de cargas y beneficios
de la ordenación.
El instrumento de equidistribución tendrá en cuenta los siguientes criterios:
a)
b)
c)
d)
e)
El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de
las parcelas respectivas.
Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones e mejoras que
no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo,
y su importe será a cargo del coste de urbanización.
Las obras de urbanización que resulten útiles para la ejecución del
Plan Parcial serán consideradas igualmente como obras de
urbanización con cargo al proyecto.
Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del
polígono no destinada a un uso dotacional público deberá ser
objeto de adjudicación entre os propietarios afectados.
Se preverá la posibilidad de reservar suelo de uso comercial para
02,4
costear los gastos de urbanización, según se establezca Ven
las
D0845
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16
bases y estatutos de la Junta.
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
f)
g)
2009
Se procurará, siempre que sea posible, que los predios adjudicados
estén situados en un lugar próximo al de las antiguas propiedades
de los mismos titulares.
Cuando la escasa cuantía dos derechos de algunos propietarios no
permita que se les adjudiquen predios independientes a todos ellos,
los solares resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales
propietarios.
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JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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PLAN PARCIAL “POLVORÍN”
3.5.
2009
NORMAS PARA EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN
Los proyectos de Urbanización constituirán los instrumentos para el
desarrollo y ejecución de todas las determinaciones que el Plan prevea en
cuanto a obras de urbanización, tales como vialidad, abastecimiento de agua,
alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería y otras análogas.
Los Proyectos de urbanización se realizarán conforme a la legislación
vigente, las determinaciones del Plan General de Ordenación Municipal de
Ourense, el Plan Parcial y la legislación aplicable vigente. Asimismo se tendrán
en cuenta criterios Bioclimáticos para el diseño y composición, como el
predominio de árboles de hoja caduca, etc.
En ningún caso los proyectos de urbanización podrán contener
determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación. Los
Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que
desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle
exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de
las obras. Cuando la adaptación de detalle suponga alteración de las
determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o de la edificación de
los predios afectados por el proyecto deberá aprobarse previa o
simultáneamente la correspondiente modificación del Plan Parcial.
Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos:
1.
2.
3.
4.
Memoria descriptiva de las características de las obras.
Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano.
Planos de proyecto y de detalle.
Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económicoadministrativas de las obras y servicios.
5. Mediciones.
6. Cuadros de precios descompuestos.
7. Presupuesto.
Las obras de urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización, que
deberán ser desarrolladas en los documentos antes relacionados, serán las
definidas por la legislación vigente. Se incluirán en el Proyecto de Urbanización
los servicios urbanísticos estimados como necesarios en el Plan Parcial.
Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios
urbanísticos con los generales de la ciudad y acreditar que tienen capacidad
suficiente para atenderlos.
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JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto
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