PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 3. 2009 NORMAS URBANÍSTICAS 3.1. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL 3.2. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO 3.3. NORMAS PARA LOS ESTUDIOS DE DETALLE 3.4. NORMAS PARA LA REPARCELACIÓN 3.5. NORMAS PARA EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN 3.1. DETERMINACIONES DE CARÁCTER GENERAL Como determinaciones de carácter general se consideran las Normas Generales de Ordenación en Suelo Urbanizable Delimitado, del Plan Xeral de Ordenación Municipal de Ourense. El uso característico es el Residencial, los compatibles y prohibidos los definidos por la normativa y legislación vigente. La normativa específica del Plan Parcial, que desarrolla su ejecución, prevalecerá sobre el Planeamiento General, en el supuesto de que la normativa específica del Plan Parcial que desarrolla el Sector contradiga el Plan General de Ordenación Municipal de Ourense. El suelo del Sector está clasificado como Suelo Urbanizable Delimitado, y se califica el suelo según la Ordenanza de aplicación como Residencial Plurifamiliar en Manzana Abierta con los usos compatibles y prohibidos que designa el Plan General de Ordenación Municipal de Ourense. La delimitación del ámbito es la definida en los planos del Planeamiento General de Ourense, 17-P, 17-Q, 16-P, 16Q. Las condiciones urbanísticas del Sector vienen definidas en la Ficha particular del mismo, nº de ficha del Sector: O5-C Las cesiones de dotaciones y equipamientos públicos, espacios libres públicos, aparcamientos se han dispuesto según los módulos que establece el VD084502,4 20 PGOM de Ourense. Definidas en la ficha del Sector. 16/07/ 09 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 38 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 2009 El aprovechamiento lucrativo máximo es de 0.725 m2/m2. La ejecución de la urbanización será a cargo de los promotores. Se deja abierta la posibilidad de incorporar empresas urbanizadoras al proceso urbanístico con los requisitos y condiciones que se señalen en los Estatutos y Bases de Actuación. Se excluye del cargo a los promotores, de la ejecución del puente sobre el río Barbañica definido en el PXOM, como así lo establece el Plan Xeral, para el que exclusivamente se deberá ceder el suelo para el mismo. Se resolverán los encuentros tanto del viario como de las infraestructuras con su entorno, de tal manera, que se produzca una integración con las infraestructuras existentes. La nueva urbanización contribuirá a la consolidación tanto física como social de esta parte de Orense. VD084502,4 16/07/2009 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 39 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 3.2. 2009 RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO El Régimen Urbanístico del Suelo Urbanizable Delimitado es el definido por el Plan Xeral de Ordenación Municipal de Ourense. Siempre que se hubieran cumplido los deberes del apartado anterior, los terrenos de esta clase de suelo pasarán a tener la condición de Suelo Urbano Consolidado, desde la recepción de las correspondientes obras de urbanización, en los términos dispuestos por la legislación vigente. La ordenación del uso de los terrenos y construcciones no confiere derechos indemnizatorios, salvo en lo supuestos que la Ley define. La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos y el reparto entre los afectados por la misma de los beneficios y cargas derivados del planeamiento urbanísticos, se producirán en los términos fijados por las leyes. La aprobación del planeamiento conlleva el deber de los propietarios de incorporarse al proceso urbanizador o edificatorio en las condiciones y plazos previstos en el planeamiento o legislación urbanística aplicables.La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de beneficios y cargas entre los afectados e implicará los siguientes deberes: 1. Ceder los terrenos destinados a dotaciones públicas y espacios libres públicos 2. Costear y, en su caso ejecutar la urbanización en los plazos previstos. 3. Solicitar licencia de edificación en los plazos establecidos y previo cumplimiento de los deberes urbanísticos. 4. Edificar los solares en el plazo fijado en la preceptiva licencia. 5. Ceder los terrenos en que se localice el aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento, por exceder del susceptible de aprobación privada o, en su caso, adquirir dicho aprovechamiento por su valor urbanístico. 6. Ceder los terrenos en que se localice la Dotación Autonómica establecida en la última modificación de la LOUGA. 7. Ceder los terrenos destinados a viales, aparcamiento, los cuales serán costeados y ejecutados por los promotores o, en su caso, las empresas urbanizadoras. 8. Los propietarios de terrenos y construcciones deberán adecuarse al desarrollo de planeamiento establecido. 9. Los propietarios de terrenos y construcciones deberán destinarlos al uso establecido por el planeamiento y mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, y habrán de cumplir las normas sobre protección del medio ambiente y patrimonio arquitectónico y VD084502,4 rehabilitación urbana. 16/07/2009 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 40 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 3.3. 2009 NORMAS PARA LOS ESTUDIOS DE DETALLE Los Estudios de Detalle se ajustarán a lo dispuesto en la Legislación vigente. Deberán comprender en manzanas o unidades urbanas equivalentes completas, la concreta definición del los volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de las alineaciones y rasantes. Deberán completar, reajustar y adaptar las alineaciones y rasantes que ya estuvieran definidas en el Plan Parcial de Ordenación del Sector, en las condiciones que este fija. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes se limitará a las vías de la red de comunicaciones definidas en este Plan Parcial y sus determinaciones serán desarrolladas por el Estudio de Detalle. Podrán delimitar espacios libres en los suelos edificables objeto de su ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes, pero los mismos tendrán carácter de áreas interiores vinculadas a los suelos edificables sin conformar espacios con uso pormenorizado propio. No podrá el Estudio de Detalle reducir la anchura del espacio destinado a viales ni las superficies destinadas a espacios libres. En ningún caso la adaptación o reajuste del señalamiento de alineaciones podrá originar aumento de volumen al aplicar las ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste realizado. La ordenación de volúmenes no podrá suponer aumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximas y de los volúmenes edificables previstos en el Plan, ni alterar el uso asignado por aquel. Se respetarán en todo caso las determinaciones del Plan. En ningún caso podrá ocasionar perjuicio ni alterar las condiciones de los predios colindantes. Los estudios de Detalle no podrán contener determinaciones propias del Plan Xeral de Ordenación de Ourense y del Plan Parcial que no estuviesen previamente establecidas en los mismos. En todo lo no definido en este Plan Parcial se estará a lo dispuesto en el PXOM de Ourense, concretamente en la Normativa. Ordenanzas. El Estudio de Detalle establecerá las determinaciones y las formalizará en los documentos que sean adecuados a su objeto, todo ello con la precisión suficiente para cumplir éste. VD084502,4 16/07/2009 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 41 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 3.4. 2009 NORMAS PARA LA REPARCELACIÓN Se ha delimitado un área de actuación con cargas y beneficios, según dispone la Legislación Urbanística vigente. Para delimitar el área de actuación se considerará la totalidad del Sector como una sola área de actuación. Se podrán ejecutar con carácter urgente las infraestructuras necesarias por interés público, por cumplimiento de la función social y por razones de urbanismo. Serán obligaciones comunes de todos los propietarios observar las siguientes limitaciones y deberes: 1. El uso de tos predios no podrá apartarse del destino previsto, no cabrá efectuar en ellos explotaciones de yacimientos, fijación de carteles de propaganda, movimiento de tierras, cortes de arbolado o cualquier otro uso análogo en pugna con su calificación urbanística, su legislación especial o modo distinto al regulado en el presente Plan. 2. Colaborar con la figura de desarrollo, presentada, urbanizar y edificar, todo ello en los plazos señalados por el presente Plan. 3. Efectuar las cesiones de terrenos que, en virtud de la Ley, se establecen en el presente Plan. 4. Las nuevas construcciones, se ajustarán a la ordenación aprobada y se adaptarán al ambiente en que estuvieran situadas, edificando los solares, en su caso, en los plazos que el Plan establezca. 5. Mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público los terrenos, urbanizaciones, edificaciones, carteles e instalaciones. Reparto de beneficios y cargas: 1. Todo propietario de suelo urbanizable tiene el derecho a disfrutar de los beneficios otorgados por el Plan, así como el deber de repartirlos equitativamente con los demás afectados por cargas en el mismo. Recíprocamente, todo propietario tiene el deber de soportar las cargas que impone el Plan y el derecho de resarcirse equitativamente de las mismas con la parte que le corresponde de los beneficios otorgados a otros propietarios. 2. Todos los metros de superficie de aportación al ámbito de actuación delimitado como Sector tendrán el mismo valor, para todos los propietarios, para soportar cargas, beneficios y equidistribución. VD084502,4 3. Los mecanismos previstos por el planeamiento para el reparto equitativo 16/07/2009 de cargas y beneficios es la equidistribución. JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 42 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 2009 4. Los espacios públicos serán objeto de reparcelación. Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos, y lo más cercano a sus terrenos originarios. La reparcelación tendrá por objeto: 1. Distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística. 2. Regularizar la configuración de las fincas. 3. Situar el aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento. 4. Focalizar sobre parcelas determinadas y en las zonas de aprovechamiento que en su caso, corresponda a la Administración actuante. Todos los metros de superficie de aportación de todos los propietarios, tendrán el mismo valor, para hacer el reparto de aprovechamiento de la reparcelación. Las reglas para la equidistribución serán las determinadas por la ley 9/2002, de 30 de Diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia. La reparcelación comprende la distribución justa de cargas y beneficios de la ordenación. El instrumento de equidistribución tendrá en cuenta los siguientes criterios: a) b) c) d) e) El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas. Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones e mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe será a cargo del coste de urbanización. Las obras de urbanización que resulten útiles para la ejecución del Plan Parcial serán consideradas igualmente como obras de urbanización con cargo al proyecto. Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado del polígono no destinada a un uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre os propietarios afectados. Se preverá la posibilidad de reservar suelo de uso comercial para 02,4 costear los gastos de urbanización, según se establezca Ven las D0845 /07/2009 16 bases y estatutos de la Junta. JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 43 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” f) g) 2009 Se procurará, siempre que sea posible, que los predios adjudicados estén situados en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares. Cuando la escasa cuantía dos derechos de algunos propietarios no permita que se les adjudiquen predios independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán en pro indiviso a tales propietarios. VD084502,4 16/07/2009 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 44 PLAN PARCIAL “POLVORÍN” 3.5. 2009 NORMAS PARA EL PROYECTO DE URBANIZACIÓN Los proyectos de Urbanización constituirán los instrumentos para el desarrollo y ejecución de todas las determinaciones que el Plan prevea en cuanto a obras de urbanización, tales como vialidad, abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, jardinería y otras análogas. Los Proyectos de urbanización se realizarán conforme a la legislación vigente, las determinaciones del Plan General de Ordenación Municipal de Ourense, el Plan Parcial y la legislación aplicable vigente. Asimismo se tendrán en cuenta criterios Bioclimáticos para el diseño y composición, como el predominio de árboles de hoja caduca, etc. En ningún caso los proyectos de urbanización podrán contener determinaciones sobre ordenación, régimen del suelo o de la edificación. Los Proyectos de Urbanización no podrán modificar las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exigidas por las características del suelo y subsuelo en la ejecución material de las obras. Cuando la adaptación de detalle suponga alteración de las determinaciones sobre ordenación o régimen del suelo o de la edificación de los predios afectados por el proyecto deberá aprobarse previa o simultáneamente la correspondiente modificación del Plan Parcial. Los Proyectos de Urbanización comprenderán los siguientes documentos: 1. 2. 3. 4. Memoria descriptiva de las características de las obras. Planos de información y de situación en relación con el conjunto urbano. Planos de proyecto y de detalle. Pliego de condiciones técnicas y de condiciones económicoadministrativas de las obras y servicios. 5. Mediciones. 6. Cuadros de precios descompuestos. 7. Presupuesto. Las obras de urbanización a incluir en el Proyecto de Urbanización, que deberán ser desarrolladas en los documentos antes relacionados, serán las definidas por la legislación vigente. Se incluirán en el Proyecto de Urbanización los servicios urbanísticos estimados como necesarios en el Plan Parcial. Los Proyectos de Urbanización deberán resolver el enlace de los servicios urbanísticos con los generales de la ciudad y acreditar que tienen capacidad suficiente para atenderlos. VD084502,4 16/07/2009 JORGE SEGUÍN SÁNCHEZ. Arquitecto 45