Recuadro El ajuste del sector de la construcción
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76 Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008 Recuadro El ajuste del sector de la construcción en Cataluña El sector de la construcción ha vivido un dilatado periodo de expansión desde el final de la última década hasta 2007, y se ha consolidado como el más dinámico de la economía catalana, con crecimientos máximos por encima del 6% interanual a finales de 2005 y principios de 2006 y un crecimiento importante, pero ya claramente inferior, del 3,6% en 2007. Esta fuerte expansión de la construcción refleja diversos factores de demanda que han actuado de manera simultánea. En primer lugar, la inversión de los hogares en vivienda ha ido ganando importancia de manera significativa, en cuanto a las viviendas tanto de primera como segunda residencia. En segundo lugar, la inversión pública y la fuerte expansión de la obra civil no residencial privada también han contribuido a la fuerte alza del valor añadido y de la ocupación de este sector. Sin embargo a partir del primer semestre de 2007 ha habido un cambio sustancial en la economía catalana, hasta el punto de que el verano del pasado año puede considerarse como el cambio del ciclo económico. A partir de este momento, y en un escenario de crecimiento claramente menos expansivo, el conjunto de acontecimientos que se han producido tanto en el ámbito internacional como interno (crisis financiera, elevada inflación, caída de la confianza de las familias) han acabado provocando un ajuste en el sector de la construcción más drástico de lo que se esperaba. Así, en el ámbito residencial, tanto la oferta como la demanda han iniciado una etapa de ajuste acelerada (en el primer trimestre las viviendas iniciadas han caído un 48,9%, y han pasado de 19.674 a 10.044 unidades, y las transacciones inmobiliarias lo han hecho un 47,0% en el mismo período). Esta tendencia se prevé que continuará con intensidad en el futuro inmediato. En este contexto, es de máxima importancia disponer de una visión clara de hasta qué punto se está produciendo el necesario ajuste de la oferta en construcción residencial a las nuevas condiciones de demanda. Por este motivo, este recuadro pretende hacer un análisis de la evolución de los datos de viviendas iniciadas y acabadas. Estos registros se comparan con los datos de transacciones inmobiliarias del Ministerio de la Vivienda, factor que puede dar alguna pista del número de viviendas en stock que existe en Cataluña en la actualidad, y, como consecuencia, de cuál será la evolución de las viviendas iniciadas en el futuro más inmediato. De manera similar, se realiza el mismo cálculo por demarcaciones. 1. Las viviendas de nueva construcción en Cataluña. 1995-2008 Las viviendas iniciadas en Cataluña se han incrementado en 2,6 veces entre 1995 y 2006, pasando de 49.904 a 131.517 unidades, y se han reducido hasta 88.391 en 2007 y 21.931 en los ocho primeros meses de 2008 Las viviendas iniciadas en Cataluña experimentaron, especialmente a partir de principios de la década actual, un salto importante respecto a su media histórica. Así, mientras en el periodo 19951997 se iniciaron 54.307 viviendas de media, en 1998-2003 fueron 87.817, y esta cifra se incrementó hasta 118.269 en 2004-2006, años de máximo crecimiento. De hecho, el registro del 2006 fue extraordinario, con 131.517 viviendas iniciadas. En síntesis, y en relación a los valores históricos de largo plazo, que situaban el número de viviendas iniciadas en torno a 40.000, los cambios demográficos y otros elementos que han estado impulsando la demanda han generado una importante desviación respecto a esta media, hasta situarse por encima de 120.000 en los últimos años. CAJA CATALUNYA – Economía catalana 77 Es esta notable desviación sobre los valores medios la que ahora se está corrigiendo de manera especialmente intensa, situación que ya se puso de manifiesto con claridad en 2007, con sólo 88.391 unidades iniciadas y 21.931 en los ocho primeros meses de 2008, un ritmo de bajada que en caso de continuar dejaría el ejercicio con unas escasas 30.000 nuevas viviendas iniciadas. Como se puede comprobar, se trata de un dato que se sitúa por debajo de la media histórica, y que, atendiendo a los fuertes incrementos poblacionales, está indicando la rapidez y la intensidad del proceso de ajuste. Estos datos implican, en términos relativos, que mientras que en el periodo 19962006 las viviendas iniciadas en Cataluña avanzaron un 9,7% de media anual, en 2007 cayeron un 32,8%, y en 2008 (hasta agosto) el desplome ha sido del 67,8%. En cuanto a las viviendas acabadas, según los datos de certificaciones de final de obra del Colegio Oficial de Aparejadores proporcionados por el IDESCAT, han pasado de un promedio anual de 52.491 unidades en 1995-2003 hasta 74.283 en 2004-2007, y los últimos datos de enero-agosto de este año son de 47.294 unidades. En términos relativos, estos registros representan un crecimiento medio anual del 6,6% entre 1996 y 2007, y una caída del 6,1% en los ocho primeros meses de 2008. Gráfico 1. Evolución de las viviendas iniciadas en Cataluña En valores absolutos y tasas de variación interanual en % Valores absolutos 45.000 80 Gráfico 2. Evolución de las viviendas acabados en Cataluña En valores absolutos y tasas de variación interanual en % Valores absolutos Variación interanual (esc. derecha) 25.000 Variación interanual (esc. derecha) 40.000 60 35.000 80 60 20.000 40 30.000 20 25.000 40 15.000 20 0 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat. 0 5.000 -20 I 2008 I 2007 III 2007 I 2006 III 2006 I 2005 III 2005 I 2004 III 2004 I 2003 III 2003 I 2002 III 2002 I 2001 III 2001 I 2000 III 2000 I 1999 III 1999 I 1998 III 1998 I 1997 I 1995 -40 III 1997 0 I 2008 I 2007 III 2007 I 2006 III 2006 I 2005 III 2005 I 2004 III 2004 I 2003 III 2003 I 2002 III 2002 I 2001 III 2001 I 2000 III 2000 I 1999 III 1999 I 1998 III 1998 I 1997 III 1997 -80 I 1996 -60 0 III 1996 5.000 I 1995 -40 III 1995 10.000 I 1996 15.000 10.000 III 1996 -20 III 1995 20.000 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat Las viviendas en construcción alcanzaron un volumen máximo de 225.570 unidades en octubre de 2006, y desde entonces se han ido reduciendo gradualmente hasta 118.944 en agosto de 2008 Si se considera un periodo de maduración en torno a 21 meses1, entonces se puede aproximar el volumen de viviendas en construcción en un momento determinado del tiempo a partir de la suma de las viviendas iniciadas los 21 meses anteriores a la fecha escogida. De esta manera, se obtiene que el volumen de viviendas en construcción en Cataluña habría pasado de niveles en torno a 123.935 unidades de media en 1996-2000 hasta 156.429 en 2001-2004 y a 204.555 en 2005-2007. En concreto, el nivel máximo fue de 225.570 viviendas en construcción en octubre de 2006, y a partir de aquel momento se han ido reduciendo hasta 150.230 de media en enero-agosto de 2008. Se trata, pues, de unas cifras muy elevadas, que reflejan el periodo de expansión del subsector residencial catalán. 1 Se calcula a partir de la correlación máxima entre las viviendas iniciadas y las acabadas. Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008 40 30 30 -50 -50 -60 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Idescat. Vivienda nueva Vivienda de segunda mano I 2008 -40 -40 II 2008 -30 -30 III 2007 -20 -20 06/2008 06/2007 06/2006 06/2005 06/2004 06/2003 06/2002 06/2001 06/2000 06/1999 06/1998 06/1997 06/1996 0 -10 IV 2007 50.000 0 -10 I 2007 100.000 10 II 2007 0 IV 2006 150.000 20 II 2006 10 III 2006 20 I 2006 200.000 Tasas de variación interanual en % 40 IV 2005 Valores absolutos Variación interanual (esc. derecha) 250.000 II 2005 En valores absolutos y tasas de variación interanual en % Gráfico 4. Transacciones inmobiliarias en Cataluña III 2005 Gráfico 3. Volumen de viviendas en construcción en Cataluña I 2005 78 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda. Las transacciones inmobiliarias en Cataluña han caído en torno al 20% de media en 2007, con el consiguiente aumento del stock de viviendas sin vender El Ministerio de Vivienda proporciona datos de las transacciones inmobiliarias desde 2004, a partir de las escrituras de compraventa que se registran en las notarías. De esta manera, se puede observar que si en 2004 se había efectuado un promedio de 9.305 transacciones de vivienda nueva, en el periodo 2005-2007 (hasta el segundo trimestre) éstas se habían elevado hasta 11.387. En cambio, a partir de la segunda mitad de 2007 hasta la mitad de 2008 el promedio se ha situado en 8.414 transacciones. A partir de estos datos, y comparándolas con los de viviendas acabadas, se puede hacer una aproximación del stock de viviendas sin vender que hay en Cataluña, que en el segundo trimestre de 2008 se situaría en torno a 222 mil. 250.000 200.000 150.000 100.000 I 2008 II 2008 IV 2007 III 2007 I 2007 II 2007 IV 2006 III 2006 I 2006 II 2006 IV 2005 0 II 2005 50.000 III 2005 II 2008 I 2008 IV 2007 II 2007 III 2007 I 2007 -40 III 2006 0 IV 2006 -30 II 2006 2.000 I 2006 -20 IV 2005 -10 4.000 III 2005 6.000 I 2005 0 II 2005 10 8.000 IV 2004 10.000 II 2004 20 III 2004 12.000 I 2004 30 I 2005 Variación interanual (esc. derecha) 14.000 En valores absolutos IV 2004 40 II 2004 Valores absolutos 16.000 III 2004 En valores absolutos Gráfico 6. Estimación del stock de viviendas en Cataluña I 2004 Gráfico 5. Evolución de las transacciones inmobiliarias en Cataluña (obra nueva) Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda. Vivienda. 2. Detalle por demarcaciones provinciales y por ámbitos territoriales Las viviendas iniciadas en Barcelona han pasado de 28.606 de media en 1991-1995 hasta 46.319 en 2001-2006; en Girona de 4.387 a 14.996; en Lleida de 1.916 a 7.142 y en Tarragona de 4.508 a 18.295 Según el detalle por demarcaciones provinciales (demarcaciones de ahora en adelante), a partir de los datos anuales del Ministerio de Vivienda, el número de viviendas iniciadas en Barcelona ha pasado de un avance medio anual bastante elevado (15,3% en el periodo 1992-1999, y 9,6% en CAJA CATALUNYA – Economía catalana 79 2002-2006), hasta una caída del 31,4% en 2007, y del 45,2% en 20082. En valores absolutos, representa 28.606 viviendas iniciadas de media anual en 1991-1995, registro que se incrementó hasta 46.319 en 2001-2007, y que se ha reducido hasta 25.545 unidades en 2007-2008. En lo que concierne a Girona, si entre 1991 y 1995 se habían iniciado 4.387 viviendas de media al año, los cuatro siguientes ejercicios aumentó hasta 8.476, y llegó a 14.996 en 2001-2006. En cambio, en 2007-2008 se ha reducido hasta 11.158 unidades. Las demarcaciones leridana y tarraconense aún mostraron unas cifras más sorprendentes: las viviendas iniciadas pasaron en la primera de 1.916 en 1991-1995 hasta 7.142 en 2001-2006, y en la segunda de 4.508 hasta 17.833 en el mismo período. En 2007-2008 el número de visados de viviendas para construir se ha reducido hasta 6.881 en Lleida y 10.423 en Tarragona, de media, registros que representan una caída en términos interanuales del 32,3 y el 33,2%, respectivamente. Gráfico 7. Viviendas iniciadas en Barcelona1 Gráfico 8. Viviendas iniciadas en Girona1 En valores absolutos y tasa de variación interanual en % V a lo r e s a b s o lu t o s 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 0 2008 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 0 5.000 2007 2.000 10.000 2006 4.000 15.000 2005 6.000 20.000 2004 8.000 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 Tasa de variación interanual 2003 10.000 Valores absolutos 25.000 2002 Tasa de variación interanual En valores absolutos y tasa de variación interanual en % 2001 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2000 Valores absolutos 12.000 1999 En valores absolutos y tasa de variación interanual en % Gráfico 10. Viviendas iniciadas en Tarragona1 1998 Gráfico 9. Viviendas iniciadas en Lleida1 1996 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 -5 0 1997 -4 0 0 1995 -3 0 1 0 .0 0 0 1996 -2 0 1994 -1 0 2 0 .0 0 0 1995 0 3 0 .0 0 0 1993 10 1994 20 4 0 .0 0 0 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 Tasa de variación interanual 1992 5 0 .0 0 0 Valores absolutos 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1991 30 1992 40 T a s a d e v a r ia c ió n in t e r a n u a l 1991 6 0 .0 0 0 1993 En valores absolutos y tasa de variación interanual en % 1. Los datos de 2008 son anualizados a partir de los datos reales hasta junio. Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda Las comarcas de montaña, las del eje metropolitano y las del Camp de Tarragona reducen con más intensidad las viviendas iniciadas en 2007, mientras que el Pla de Lleida, las comarcas centrales, las gerundenses y las Terres de l’Ebre mantienen ritmos por encima del promedio del periodo 1998-2006 El detalle por ámbitos territoriales de las viviendas iniciadas muestra un elevado incremento generalizado en la última década, especialmente intenso en 2006, si bien a partir de entonces se ha reducido de manera notable en prácticamente todos los territorios. En concreto, Pla de Lleida, Terres de l’Ebre y comarcas de montaña lideran el crecimiento medio anual de las viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, con aumentos del 19,9%, 19,7% y 17,3%, respectivamente. En el caso del Pla de Lleida, resulta destacable el incremento gradual del número de viviendas iniciadas. Así, si en 1998 la cifra ascendía a 2.911 unidades, en 2004 era de 6.310, en 2005 de 8.661 y en 2006 de 10.924. En 2007 se ha producido un ajuste parcial, hasta 8.058 viviendas, registro que representa 2 Los datos de 2008 están anualizados a partir de los datos reales de enero-junio. Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008 80 una caída del 26,2%, si bien aún se sitúa por encima del promedio del periodo (5.188 unidades). En el caso de Terres de l’Ebre, las viviendas iniciadas pasaron de 2.398 unidades en 1998 a 5.011 en 2003, 6.935 en 2005 y 8.743 en 2006. El ajuste de 2007 ha sido de una caída del 26,5%, con un total de 6.426 viviendas iniciadas, cifra superior todavía a la del promedio del periodo (4.483). En cuanto a las comarcas de montaña, se han producido dos saltos importantes en el tiempo: en 2004, pasando de 2.077 a 2.810 (aumento del 35,3%), y en 2006, que pasaron de 2.707 a 3.372 (24,6%). En 2007 sólo se han iniciado 1.907, registro que representa una caída del 43,4% y sitúa la cifra por debajo de la media de 2.137 unidades. Las comarcas centrales, el eje gerundense y el Camp de Tarragona irían a continuación, con avances medios anuales de las viviendas iniciadas que se sitúan en el 14,5%, el 14,0% y el 9,2%, respectivamente. En el caso de las comarcas centrales, destacan los elevados aumentos que se dieron en 2005 y en 2006. Así, si el promedio de 1998-2004 era de 6.151 viviendas iniciadas al año, en 2005 fue de 10.515, y en 2006 de 14.386, es decir, más del doble que en 1998-2004. El ajuste de 2007, hasta 9.307 unidades (-35,3%) es sólo parcial, ya que la cifra aún está por encima del promedio del periodo 1998-2006 (7.551 unidades). El eje gerundense se caracteriza por un aumento gradual de las viviendas iniciadas. Así, si en 1998 se iniciaron 8.480 viviendas, ocho años después, en 2006, el número era de 21.579. En 2007 las iniciadas han llegado a 14.276 unidades, aún por encima del promedio del periodo, de 13.715. En cuanto al Camp de Tarragona, destacan dos subperiodos, que irían en primer lugar de 1998 a 2002, con un promedio de 11.770 viviendas iniciadas, y en segundo lugar de 2003 a 2006, con 15.997. Destacan los avances más reducidos de los dos últimos años del periodo, en 2005 y 2006, de sólo el 2,9% y el 1,9%, respectivamente, cuando en el resto de Cataluña fueron del 13,5% y el 20,6%. Esto estaría indicando que el ajuste habría comenzado con anterioridad al del resto de los ámbitos territoriales. En 2007 la caída de las viviendas iniciadas fue del 35,4%, con 10.396 unidades, por debajo del promedio del periodo, de 13.649. Finalmente, el eje metropolitano, que aglutina un 46,3% de media del total de las viviendas iniciadas de Cataluña, tuvo una evolución menos acelerada, si bien en 2006 también tuvo un repunte importante. Así, si el promedio de 1998-2005 fueron 39.801 las viviendas iniciadas, en 2006 éstas llegaron a 52.203. Sin embargo, en 2007 se han reducido hasta 35.145, cifra que representa una caída del 32,4% y que se sitúa por debajo del promedio de 1998-2006, de 41.159. Destaca en este caso la pérdida de peso relativo de las viviendas iniciadas con elación al total catalán. Así, si en 1998 el 59,5% de las viviendas que se iniciaban en Cataluña correspondían al eje metropolitano, este porcentaje sólo era del 40,9% en 2006, reflejo del intenso incremento que se ha producido en el resto de territorios catalanes en estos últimos años. En 2007, en cambio, el eje metropolitano ha recuperado una parte del protagonismo, con un peso del 41,1%, que estaría indicando que el ajuste en algunos territorios ya se ha ido dando de manera significativa durante este año. Gráfico 11. Evolución de las viviendas iniciadas en las comarcas de montaña, Terres de l’Ebre y Pla de Lleida Valores absolutos Valores absolutos Comarcas de montaña 12.000 Pla de Lleida 16.000 6.000 12.000 4.000 8.000 2.000 4.000 0 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 90.000 Comarcas centrales 20.000 8.000 1998 Camp de Tarragona 24.000 Terres de l'Ebre 10.000 Gràfic 12. Evolución de las viviendas iniciadas en Camp de Tarragona, comarcas centrales, comarcas de Girona y eje metropolitano Comarcas de Girona 80.000 Eje metropolitano (esc. dcha.) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos de la Secretaría de Vivienda de la Generalitat de Catalunya. 2005 2006 2007 CAJA CATALUNYA – Economía catalana 81 A partir de 2007 caen las transacciones inmobiliarias en todas las demarcaciones, exceptuando Lleida Las transacciones inmobiliarias3 en Barcelona, Girona y Tarragona comenzaron a mostrar registros negativos a partir de 2007. En concreto, en Barcelona pasaron de un promedio trimestral en torno a 6 mil hasta 4 mil los tres últimos trimestres de 2007 y los dos primeros de 2008. Esto quiere decir en términos relativos que, desde un avance en torno al 7,1% interanual en 2004-2006, las transacciones en Barcelona cayeron un 25,6% en 2007-2008. En Girona y Tarragona, estos registros fueron aún más extremos. Así, si las transacciones inmobiliarias en la demarcación gerundense avanzaron un 26,8% de media entre el primer trimestre del 2004 y el mismo período de 2006, a partir de entonces mostraron registros negativos, hasta -19,3% de media entre el segundo trimestre de 2006 y el de 2008. Respecto a Tarragona, el avance medio fue del 38,9% entre el primer trimestre de 2004 y el último de 2006, y el desplome llegó al 26,6% de media entre el principio de 2007 y el segundo trimestre de 2008. En lo que concierne en Lleida, fue la demarcación que tardó más en mostrar caídas en las transacciones de viviendas. Éstas avanzaron un 64,4% de media entre el inicio de 2004 y el segundo trimestre de 2007, y cayeron un 13,4% de media entre el tercer trimestre de 2007 y el segundo de 2008, con el consiguiente aumento del stock de viviendas sin vender, como se verá a continuación. Gráfico 13. Evolución de las transacciones inmobiliarias por demarcaciones Variación interanual en % Barcelona 140 Girona 120 100 80 Gráfico 14. Stock de viviendas sin vender por demarcaciones. Acumulado 2004-2008 (hasta junio) Porcentaje de viviendas sin vender dentro del total de viviendas acabados 55% Lleida 54% Tarragona 53% 60 52% 40 51% 20 50% 0 -20 49% -40 I 2007 II 2007 IV 2006 II 2006 III 2006 I 2006 IV 2005 II 2005 III 2005 I 2005 IV 2004 I 2004 II 2004 III 2004 48% -60 47% Barcelona Girona Lleida Tarragona Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda El stock de viviendas sin vender es relativamente más elevado en Girona y en Lleida, las demarcaciones con un mayor peso del sector de la construcción dentro del VAB El hecho de que las transacciones inmobiliarias hayan mostrado caídas los últimos trimestres en todas las demarcaciones catalanas ha estado acompañado de un incremento del stock de viviendas sin vender. Así, calculando éste como la diferencia entre las viviendas acabadas y las transacciones inmobiliarias, se observa que el stock acumulado entre 2004 y mediados de 2008 llegó a 118.755 en Barcelona, 44.471 en Tarragona, 38.875 en Girona y 19.980 en Lleida. En términos relativos, expresado como porcentaje del total de viviendas acabadas en 2004-2008 (hasta junio), el mayor corresponde a Girona con un 55,1%, seguida del 54,7% en Lleida, el 54,5% en Barcelona y el 51,6% en Tarragona. Estas cifras ponen de manifiesto que el ajuste está siendo generalizado en todas las demarcaciones, aunque su repercusión sobre el conjunto de la economía es potencialmente diferente, dadas las diferencias de peso del sector de la construcción en el VAB. Según los datos de 2007, Girona sería la que tiene una mayor ratio, un 13,3%, seguida de Lleida, un 12,2%, Tarragona (10,1%) y a mayor distancia Barcelona, con un peso del sector del 7,5%. 3 Los datos de transacciones inmobiliarias que proporciona el Ministerio de la Vivienda sólo se desglosan por demarcaciones, y no por ámbitos territoriales. Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 123 Noviembre 2008 82 3. Algunas conclusiones finales Después del periodo de expansión tan dilatado que ha vivido el sector de la construcción en Cataluña, a partir de 2007 se ha iniciado un periodo de cambio de ciclo económico, con un ajuste en el sector más drástico de lo esperado, influido por la coyuntura internacional más adversa (crisis financiera, caída de la confianza de las familias, restricciones en el acceso al crédito, etc.). Así, si las viviendas iniciadas habían crecido desde cerca de 50 mil unidades en 1995 hasta cerca de 132 mil en 2006, se han reducido hasta 88 mil en 2007 y 22 mil en los ocho primeros meses de 2008. El análisis efectuado permite estimar que, a mediados de 2008, existe un stock en torno a 222 mil viviendas sin vender en Cataluña. Esta cifra se correspondería con menos de un año de producción en el momento de máxima expansión de la actividad, pero, según la actual coyuntura, en la que la demanda de viviendas difícilmente superará las 30 mil, como sugieren las transacciones de los primeros meses de 2008, implica un stock agregado neto (sin discriminar por zona de origen, con demandas ciertamente muy diferenciadas) en torno a 192 mil, que equivaldría a 38 meses de una producción normalizada, en torno a 60 mil viviendas nuevas al año. Territorialmente, esta acumulación de stock tiene una traslación muy diferenciada, tanto por la distinta dinámica de cada uno de los ámbitos del país como por el diferente peso que tiene el sector de la construcción residencial en cada territorio. En este sentido, la demarcación de Girona sería la que presenta mayor sensibilidad a un cambio de ciclo inmobiliario, dado que la actividad constructora presenta la mayor ratio sobre VAB en Cataluña, seguida de Lleida y Tarragona, y a mayor distancia Barcelona, con un estructura productiva más diversificada. En los ámbitos territoriales, los más sensibles son comarcas de montaña y Terres de l’Ebre (pesos del 20,6% y el 12,8% del VAB en 2007), seguidas de Pla de Lleida y eje gerundense (peso de la construcción del 11,9% en ambos casos), y, a muy poca distancia, las comarcas centrales (11,6%). Cerrarían la relación las comarcas de Camp de Tarragona (9,3%) i las del eje metropolitano (7,2%).
