PROGRAMA PROVINCIAL DE LOTES CON SERVICIOS

ANEXO II
REGLAMENTO PARA LA EJECUCIÓN DE URBANIZACIONES
CON MUNICIPIOS
PROGRAMA PROVINCIAL DE LOTES CON SERVICIOS
“CONSTRUYENDO FUTURO”
AMBITO DE APLICACIÓN
ARTICULO 1º.- Los proyectos de urbanización planificada consistentes en la
construcción de obras de infraestructura básica de servicios y espacios verdes
recreativos a ser ejecutados por Municipalidades de la Provincia de Buenos Aires
dentro del Programa Provincial de Lotes con Servicios “CONSTRUYENDO
FUTURO” se regirán por el presente Anexo.
CONDICIONES DE FINANCIAMIENTO - GARANTÍA
ARTICULO 2º.- Objeto. El Instituto de la Vivienda –en adelante el IVBA- aportará
el financiamiento necesario para la construcción de las obras de infraestructura
básica de la urbanización y, en su caso, de la infraestructura de nexo. El préstamo
se otorgará con el objeto de ejecutar el proyecto, adjudicar los lotes urbanizados,
escriturarlos y constituir un contrato de mutuo entre los adjudicatarios y el IVBA
con garantía hipotecaria.
ARTÍCULO 3º.- Garantía. Para asegurar la construcción del proyecto, la debida
inversión de los fondos, la constitución de los mutuos con los adjudicatarios, la
transferencia de la titularidad dominial a los mismos, la constitución de la garantía
hipotecaria, el pago de las multas, daños por incumplimientos y, en general, toda
obligación dineraria, con sus intereses moratorios, punitorios y gastos
correspondientes, el Municipio deberá afectar los fondos que le corresponden
provenientes de la coparticipación de impuestos nacionales y provinciales, conforme
lo establecido en la Ley Nacional 23.548 y la Ley N° 10.559, y sus respectivas
reglamentaciones, o las que en el futuro las sustituyan o modifiquen, por las sumas
que mensualmente resulten necesarias para atender el pago de las cuotas
vencidas e impagas y sus accesorios.
TERRENOS PARA EJECUCION DE LOS PROYECTOS
ARTÍCULO 4º.- Tierras. Dominio Municipal. Como condición previa e
indispensable para la suscripción del contrato particular el Municipio deberá
acreditar la titularidad del dominio de los predios que afectará a la ejecución del
programa. En los supuestos de inscripciones de dominio que se hallaren en
trámite, previa verificación de la inexistencia de impedimento legal por parte de los
titulares del dominio para disponer del mismo, el IVBA podrá otorgar un plazo
máximo para el cumplimiento de la inscripción dominial al cual condicionará el
segundo pago que se estipule en el convenio particular.
ARTÍCULO 5º.- Tierras. Supuestos específicos.
1.- En caso que las tierras sean aportadas por la Subsecretaría Social de Tierras
del Ministerio de Infraestructura, bastará la inscripción de dominio a nombre de
aquél y la suscripción del convenio particular respectivo en el cual se determinará
el recupero del valor del aporte.
2.- En caso que los terrenos sean aportados por terceros deberán transferirlos en
donación al Municipio o al IVBA, con cargo de aplicarlo a este Programa. El valor
del aporte podrá ser percibido en forma directa por los titulares. Para el supuesto
de que el precio sea percibido en cuotas, al momento del otorgamiento de la
escritura traslativa de dominio, podrá constituirse hipoteca en segundo grado a
favor del tercero aportante. No obstante, el IVBA, en cada convenio particular,
podrá pactar una espera de hasta 4 años, a fin que el donante de la tierra perciba
en primer término su acreencia, sin perjuicio de la aplicación de intereses sobre el
crédito del IVBA.
3.- Si las tierras fueren de propiedad de los beneficiarios, a fin de garantizar el
aporte del IVBA, deberá constituirse hipoteca en primer grado con anterioridad al
comienzo de la ejecución de las obras.
ARTICULO 6º.- Cuando las tierras resulten de titularidad del IVBA o de la
Subsecretaría Social de Tierras del Ministerio de Infraestructura, además del
convenio particular, deberá instrumentarse a través de la Escribanía General de
Gobierno un poder irrevocable por parte del Municipio a favor del IVBA a fin de
continuar con la realización de las obras en caso de rescisión por cualquier causa.
Asimismo se hará constar que el poder implica la cesión de los derechos para el
uso de planos, sistema con patente, matrículas, licencias u otros derechos de
cualquier índole que pudieren corresponder por la utilización de sistemas
industrializados que hubiera contemplado el proyecto sin cargo alguno. En ningún
caso, el Municipio y/o la empresa con la que contrate para la ejecución de la obra
podrán ejercer derecho de retención sobre la misma.
ARTÍCULO 7º.- En todos los casos el Municipio tendrá a su cargo la custodia de
la obra, evitando todo tipo de deterioro, intrusiones u otros hechos que pudieren
poner en peligro la inversión o debida ocupación por parte de los beneficiarios al
culminar la obra. Para el caso de que el Municipio contrate una empresa para la
construcción de las obras, esta obligación será solidaria.
DE LOS PROYECTOS - PLANOS - OBRAS
ARTÍCULO 8º.- Requisitos de los proyectos. Para poder acceder al
financiamiento los Municipios deberán cumplir con los requisitos detallados en el
Anexo A y las especificaciones que se establecen en el presente Reglamento. El
IVBA verificará la aptitud de la documentación presentada como condición
necesaria para la formalización de los convenios.
ARTICULO 9º.- Incidencia de las obras de nexo. El costo máximo financiable de
las obras de nexo de infraestructura será el 5% del valor total de las redes
internas del emprendimiento. Si superara dicho monto, podrá ser financiado por el
Municipio o terceros a su cargo o, excepcionalmente, por el IVBA. Sin perjuicio de
lo anterior, si el costo de estas obras fuere superior al 10% del costo de las redes
internas, el proyecto no será aprobado.
ARTICULO 10º.- Los proyectos deberán contemplar la construcción de lo
establecido en los incisos c; d; y e del punto II del Anexo Único al Acta Acuerdo
de creación del presente Programa. Los planos de mensura y subdivisión serán
elaborados según lo previsto en el punto f del mencionado punto II, con el
acompañamiento y colaboración del Municipio. Cualquier demora por parte del
Municipio que impidiere, dilatare u obstruyere la gestión mencionada lo hará
responsable de las sanciones que correspondieren según el procedimiento
establecido en el capítulo sobre incumplimientos establecido en el presente.
ARTICULO 11º.- De la supervisión y certificación. La supervisión de las obras la
realizará el IVBA a través del supervisor de obra, nombrado por la Dirección de
Ejecución, quien labrará un acta cada vez que realice una certificación, auditoria o
cuando deba realizar indicaciones que afecten la obra, la cual deberá ser firmada
por el responsable de la obra y/o director y un representante de la entidad que al
efecto se designe.
OBLIGACIONES DE LOS MUNICIPIOS
ARTICULO 12º.- Los Municipios ejercen el rol de organizadores, promotores y
ejecutores del emprendimiento, asumirán todas las obligaciones derivadas de tal
carácter, debiendo actuar con la mayor diligencia para lograr la consecución del
objetivo de ejecutar las obras convenidas a favor de los beneficiarios. En
particular tendrá las siguientes obligaciones:
Respecto del proyecto:
1. Confeccionar y presentar toda la documentación detallada en los Anexos.
2. Designar el Director Técnico.
3. Ejecutar por sí o por terceros las obras, respetando estrictamente la
documentación y especificaciones técnicas integrantes del proyecto
presentado y aprobado, de acuerdo con el plan de trabajos.
4. Financiar, por sí o por terceros, las obras necesarias para adjudicar los
lotes en condiciones y que no sean cubiertas por el aporte del IVBA.
5. Obtener la aprobación de los planos del proyecto por las autoridades
pertinentes y presentarlos al IVBA.
6. Instalar o hacer instalar el cartel de obra según el modelo y las
especificaciones que establezca el IVBA.
7. Prestar la más amplia colaboración en las tareas de certificación, auditoria
y fiscalización que efectuare el IVBA.
8. Remitir el detalle de las inversiones efectuadas con el correspondiente
respaldo documental. Ello no obstante la documentación y/o información
que pudiera requerirle el IVBA en función de sus facultades de inspección y
auditoria.
9. Remitir al IVBA, en el plazo que se estipule en cada convenio particular, el
listado
de
los
aspirantes
seleccionados
junto
con
la
pertinente
documentación.
Respecto de los aspirantes:
10. Promocionar el emprendimiento y los requisitos para formar parte del plan,
entre la población alcanzada.
11. Evaluar y seleccionar a los aspirantes con procedimientos y criterios que
aseguren la publicidad, igualdad y razonabilidad, de acuerdo con la
normativa vigente y el perfil socio económico al que va dirigido el Programa
y el convenio y someterlos a la aprobación del IVBA.
12. Mantener una relación adecuada y de buena fe con los aspirantes.
13. Entregar a cada beneficiario una copia del acta acuerdo, y su anexo, de
creación del programa, así como del presente con sus anexos.
14. Sostener un canal adecuado para responder consultas e informar en forma
clara y detallada todo lo relacionado con el proyecto durante su
construcción.
15. Dejar expresamente establecido en los contratos que suscriba con los
beneficiarios que las selecciones se encuentran supeditadas a la expresa
aprobación por parte del IVBA mediante el pertinente dictado del acto
administrativo de adjudicación.
ARTICULO 13º.- Los Municipios no podrán:
Respecto de los beneficiarios:
1. Omitir en la comunicación del proyecto los requisitos mínimos a cumplir
para ser beneficiario.
2. Inducir a error, engaño o confusión sobre las características del proyecto,
requisitos para acceder a los lotes, condiciones financieras, u otros
aspectos.
3. Seleccionar aspirantes o efectuar sustituciones en forma arbitraria.
4. Insertar cláusulas en los contratos con los adjudicatarios que aseguren
mayores o mejores derechos sobre los terrenos, tales como asegurar el
derecho de elegirlos y/o ser adjudicados en forma preferente.
5. Ceder el contrato y/o la facultad de suscripción y/o promoción del proyecto
a terceros. Las cesiones efectuadas carecerán de todo efecto, resultarán
inoponibles al Instituto y su formalización en violación del presente
constituirá falta grave.
Respecto de la empresa con quien contrate la ejecución de las obras:
6. Ceder y/o realizar cualquier acto que implique la transferencia de las
obligaciones a su cargo. En su caso dichos actos carecerán de todo valor
jurídico y serán inoponibles al IVBA. Su violación constituirá una falta
grave. En todo contrato que pudieran realizar los Municipios con empresas
deberán insertar el presente artículo dentro de sus cláusulas.
FACULTADES Y OBLIGACIONES DEL IVBA
ARTICULO 14º.- El IVBA deberá efectuar los desembolsos comprometidos en
cada convenio particular de acuerdo al siguiente cronograma:
1. Hasta el 15 % en concepto de anticipo, luego de aprobado el convenio
particular por el acto administrativo pertinente.
2. El resto en cuotas de acuerdo con el cronograma de trabajo aprobado. De
cada certificado será descontado un porcentaje, teniendo en cuenta el
plazo del plan de obra aprobado, hasta completar el monto que se hubiera
desembolsado en concepto de anticipo financiero.
Luego de abonada cada cuota, el IVBA certificará los trabajos realizados
conforme el plan de trabajos. Para el caso de que se compruebe desfasaje entre
las sumas desembolsadas y el avance de las obras se descontará, del o los
siguientes pagos, las sumas correspondientes a las obras no efectuadas. Para la
valoración de las obras no realizadas se tomarán como referencia los valores
indicados en el plan de trabajos presentado y aprobado.
ARICULO 15º.- Condición. Disponibilidades presupuestarias. La obligación del
IVBA de librar los fondos comprometidos en cada convenio particular estará
sujeta a la condición de que existan disponibilidades presupuestarias. La firma del
convenio particular implicará el conocimiento de esta condición y la liberación de
toda responsabilidad y reclamos al IVBA con fundamento en dicha circunstancia.
El monto comprometido será considerado financiamiento tope por lo que, en caso
de que por cualquier circunstancia el monto de la obra resultare mayor al
presupuestado, no podrá exigírsele al IVBA su financiación.
ARTICULO 16º.- Los pagos se efectuarán mediante depósito, a cuyo efecto el
Municipio deberá abrir una cuenta en el Banco de la Provincia de Buenos Aires. Si
el Municipio tuviera más de un proyecto, deberán abrir una cuenta por cada
proyecto. El mismo procedimiento deberá seguirse en los casos en que se
autorice algún pago directamente a la empresa con la que pudiera contratar el
Municipio.
DE LOS ADJUDICATARIOS
ARTÍCULO 17º.- La selección de los beneficiarios se encontrará a cargo del
Municipio y la calidad de adjudicatario será determinada por el IVBA previa
verificación del cumplimiento del procedimiento y requisitos establecidos en el
Anexo B.
ARTICULO 18º.- El cinco por ciento (5%) de las parcelas serán destinadas, en
primer término, a la demanda que registre la Oficina Provincial de Emergencia de
la Subsecretaría Social de Tierras y, en segundo término, al IVBA. En caso de
hacer uso de dicha facultad, se dejará asentado en el convenio particular la
cantidad de preadjudicatarios que se designarán y el plazo dentro del cual deberá
hacerse uso de esta opción. Transcurrido el tiempo previsto, el cupo será utilizado
por el Municipio, previa intimación a la citada Subsecretaría y al IVBA por un plazo
no menor inferior a veinte (20) días.
ARTICULO 19º.- Cuando la tierra fuera aportada por un tercero, el Municipio
deberá comunicarle de modo fehaciente el listado de las personas que fueran
seleccionadas, incluidas las que pudieran seleccionarse conforme la facultad
establecida en el artículo anterior, así como cualquier modificación a fin de que el
aportante realice los contratos tendientes a recuperar su inversión. El donante
deberá mantener permanentemente informado al Municipio y al IVBA cualquier
modificación o situación, debiendo conducirse de buena fe y atendiendo al
principio de colaboración.
ARTÍCULO 20º.- Escrituración de las parcelas. El IVBA, con acompañamiento del
Municipio, será el responsable del proceso de gestión escrituraria y constitución
de hipotecas a través de la Escribanía General de Gobierno.
ARTÍCULO 21º.- Comisión de preadjudicatarios. Los preadjudictarios tendrán
derecho a constituir una comisión, bajo la estructura jurídica que consideraren
conveniente, con el objeto de:
1.- Verificar el cumplimiento del convenio firmado con el Municipio y la correcta
aplicación de los fondos por parte de las empresas constructoras, si las hubiere.
2.- Solicitar informes al Municipio y/o al IVBA respecto de la ejecución del
convenio.
3.- Las demás atribuciones contenidas en los estatutos y que no contraríen la
normativa aplicable.
En los contratos que firmen los Municipios con los preadjudicatarios deberá
transcribirse el presente artículo.
ARTÍCULO 22º.- Registro y comunicación de los contratos. Previamente a la
suscripción de los contratos entre los preadjudicatarios y el Municipio, éste deberá
acompañar su modelo al IVBA. Esta información será al sólo efecto informativo, y
se archivarán en el Registro que al efecto lleve la Dirección General Inmobiliaria y
Social. No obstante ello, el IVBA podrá requerir la modificación, sustitución y/o
incorporación de cláusulas, cuando resultare exigible conforme la legislación
vigente y lo establecido en los convenios particulares que se suscriban.
ARTICULO 23º.- Las altas, bajas, transferencias y demás situaciones acaecidas
deberán ser comunicadas dentro de los diez días de producidas.
ARTÍCULO 24º.- La financiación otorgada por el IVBA deberá ser reintegrada por
los adjudicatarios en partes iguales, no obstante lo establecido en el Anexo B
Capítulo III. El préstamo otorgado será por el plazo de hasta 15 años y devengará
un interés del diez por ciento (10%) de la tasa nominal anual vencida para
préstamos hipotecarios que percibe el Banco de la Provincia de Buenos Aires a la
fecha de la firma del convenio particular y garantizado conforme lo establecido en
el artículo 35º y lo especificado en el Anexo B.
ARTICULO 25º.- Autoconstrucción de la vivienda y organización comunitaria. El
IVBA, con el acompañamiento del Municipio, aportará el asesoramiento técnico y
social necesario a los beneficiarios para la autoconstrucción de la vivienda y la
organización comunitaria.
DE LOS PLAZOS Y LOS INCUMPLIMIENTOS
ARTÍCULO 26º.- Plazo. A todos los efectos de la presente se considerará como
fecha final convenida las siguientes, según corresponda:
1. La que surja del vencimiento del Plan de Trabajos aprobado, más las
ampliaciones del plazo concedidas.
2. La de ocupación de los lotes urbanizados por los adjudicatarios, en
caso de la que la obra culminara con anterioridad a la fecha prevista en
plan de trabajos.
3. La fecha de recepción provisoria de la obra.
En ningún caso podrá superarse los doce 12 meses debiendo preverse
terminaciones y habilitaciones parciales conforme al volumen de obra a
ejecutarse.
El plazo de ejecución podrá ser ampliado por el IVBA a requerimiento de la
comuna, por las causales contempladas el artículo 37º de la Ley Nº 6021 y su
Reglamentación.
ARTÍCULO 27º.-
Producida la adjudicación o finalizada la obra, lo que suceda
primero, el financiamiento otorgado al Municipio se transferirá de pleno derecho a
los adjudicatarios en calidad de préstamo. No obstante ello, en caso de que la
adjudicación se produzca de manera previa a la finalización de la obra las
garantías establecidas se mantendrán vigentes hasta tanto haya finalizado la obra
y cancelado las sumas que pudieren existir en concepto de multas daños y/o
cualquier obligación incumplida a cargo del Municipio.
ARTÍCULO 28º.- Si el Municipio incurriere en algún incumplimiento el IVBA
procederá al inicio del procedimiento establecido en el artículo siguiente. De
persistir las irregularidades el IVBA podrá disponer:
-
Suspensión de pagos.
-
Multas.
-
Rescisión.
ARTÍCULO 29º.- En ningún caso el Municipio podrá fundar sus incumplimientos
en falta de financiamiento y/o variación de costos.
ARTÍCULO 30º.- Procedimiento. En caso de incumplimiento de alguna de las
obligaciones a cargo del Municipio, el IVBA intimará para que, en un plazo
razonable, según la naturaleza de la obligación incumplida, proceda a su
subsanación. De persistir el incumplimiento, el IVBA notificará el inicio de las
actuaciones tendientes a la aplicación de alguna de las sanciones establecidas en
el artículo anterior identificando claramente los incumplimientos y otorgando un
plazo de diez días para que el Municipio realice las explicaciones y/o descargos
que estime, luego de lo cual, se dictará el acto administrativo correspondiente.
Para el caso de que corresponda la recisión del convenio se aplicará lo
establecido en el artículo siguiente. En todos los casos, previo al inicio del
procedimiento correspondiente, el IVBA podrá de manera preventiva ordenar la
suspensión de los pagos.
ARTÍCULO 31º.- Efectos de la rescisión. Producida la rescisión, se aplicará lo
siguiente:
1. Si los terrenos fueren municipales, la Municipalidad será la única
responsable de la continuación y de responder ante los terceros, liberando
al IVBA de toda obligación al respecto.
2. Si los terrenos fueren del IVBA o de la Subsecretaría Social de Tierras, el
IVBA
deberá
ejecutar
las
obras
comprometidas
mediante
los
procedimientos vigentes, y/o convenir la continuación de la ejecución con
los preadjudicatarios, los que deberán constituir una persona jurídica sin
fines de lucro al efecto. La continuación de las obras queda condicionada a
las disponibilidades presupuestarias.
3. En los casos de los dos incisos anteriores, dictado el acto de rescisión se
efectuará el balance técnico y financiero de la obra, y el Municipio deberá
devolver todas las sumas aportadas y no invertidas, con todos los gastos y
demás obligaciones dinerarias a favor del IVBA, con un interés a calcular
desde la fecha de cada desembolso u origen de cada obligación igual a la
tasa promedio del Banco de la Provincia de Buenos Aires para préstamos
particulares.
ARTÍCULO 32º.- En caso de rescisión en los términos de lo establecido en el
inciso 2 del artículo anterior, el IVBA, a través de la Dirección General de Obras,
dispondrá la paralización de los trabajos y podrá tomar posesión de la obra,
equipos y materiales y fijará un plazo dentro del cual se formará inventario, en el
que podrán participar el Municipio y, en caso de existir, la empresa por éste
contratada. En estos casos, la obra deberá ser entregada sin oposición alguna.
Ni el Municipio, ni los que de cualquier manera estuvieren vinculados con las
obras (empresa, subcontratistas de la empresa, representante técnico, Director
Técnico) podrán ejercer derecho de retención sobre las mismas.
Dictado el acto de rescisión el IVBA efectuará el balance técnico y financiero de
todas las obras del proyecto.
ARTÍCULO 33º.- En caso de rescisión o extinción del convenio por cualquier
causa, siendo los terrenos de titularidad del IVBA o de la Subsecretaría Social de
Tierras, la calidad de preadjudicatario o adjudicatario y las obligaciones de los
mismos pactadas se transferirán al IVBA o a quien continúe a cargo de la obra.
Igualmente, se activará la finalidad de la garantía establecida en el artículo 4º y el
IVBA deberá ejecutar las obras comprometidas mediante los procedimientos
vigentes, y/o convenir la continuación de la ejecución con los preadjudictarios, los
que deberán constituir una persona jurídica sin fines de lucro al efecto. La
continuación de las obras queda condicionada a las disponibilidades
presupuestarias.
El IVBA convendrá la forma de financiar tales obras, pudiendo estipularse, entre
otras soluciones, que se financiarán con aportes de:
i)
De los preadjudicatarios
ii)
Del IVBA, en cuyo caso los montos serán devueltos por los
preadjudicatarios.
iii)
De los Municipios.
iv)
De entidades que se hicieren cargo de la operatoria.
ARTICULO 34º.- En caso de incumplimiento de pago por parte de las
Municipalidades de obligaciones dinerarias surgidas de los convenios particulares,
luego de 90 días corridos del vencimiento el IVBA queda facultado a requerir de la
Tesorería General de la Provincia, la afectación indiscriminada de los Recursos
de Coparticipación Provincial, con destino a su acreditación a la orden del IVBA.
Dicho importe corresponde a los servicios de amortización señalados más las
actualizaciones que corresponda al momento de su acreditación. La notificación
fehaciente que envíe el IVBA a los Municipios deudores será documento
suficiente para requerir la intervención de la Tesorería General de la Provincia.
Dichos recursos serán imputados:
1.- Al pago de cualquier obligación originada en la inejecución de obras y
debidas a terceros.
2.- Los gastos que originen los nuevos convenios que deban efectuarse
con el objeto de finalizar las obras.
3.- Los daños producidos en las obras ya efectuadas por culpa de la
Entidad por violación al deber de cuidado y guarda.
4.- Al pago de las multas.
ARTICULO 35º.- El pago de los servicios de amortización fuera de término
supondrá para la Municipalidad morosa la obligación de abonar cada una de las
cuotas adeudadas al valor vigente al mes del efectivo pago. La mora en el pago
se producirá de pleno derecho por el simple transcurso de la fecha de vencimiento
del servicio de amortización respectivo, si es que su importe no se hubiere
acreditado en la Cuenta Corriente “Instituto de la Vivienda Recursos Específicos”,
registrada en el Banco Provincia de Buenos Aires Casa Matriz La Plata.
DE LA TRANSMISIÓN DE DOMINIO A FAVOR DE LOS ADJUDICATARIOS
ARTICULO 36º.- Al finalizar las obras se realizará la escritura traslativa de
dominio a favor de los adjudicatarios, mediante la Escribanía General de
Gobierno, constituyéndose hipoteca en primer grado a favor del IVBA y la
Subsecretaria Social de Tierras, para el caso de que la tierra fuera aportada por
ésta última. En ningún caso el Municipio podrá condicionar la escritura traslativa
de dominio a favor de los adjudicatarios. Para el caso de que el Municipio y/o
terceros hubieren aportado la tierra y/o hubieran financiado parte de la obra y/o
existieren créditos a su favor por parte de los adjudicatarios se constituirá
hipoteca en grado sucesivo.