Adjunto

CEBURS Fiduciarios
HR AAA (E)
FHIPO
Instituciones Financieras
29 de julio de 2016
Calificación
FHIPO 2016-1
Perspectiva
HR AAA (E)
HR Ratings asignó la calificación de HR AAA (E) con Perspectiva Estable
para Emisión de CEBURS Fiduciarios con clave de pizarra FHIPO 2016-1
por hasta P$3,000.0m que pretende ser realizada por FHIPO.
Estable
Contactos
Angel García
Asociado
[email protected]
Helene Campech
Subdirectora de Instituciones Financieras /
ABS
[email protected]
Fernando Sandoval
Director de Instituciones Financieras / ABS
[email protected]
La Emisión1 pretende ser realizada por un monto de hasta P$3.000.0 millones (m) al amparo del
Programa Dual de CEBURS Fiduciarios con Carácter Revolvente autorizado por la CNBV por un monto
de P$15,000.0m el 31 de marzo de 2016. La Emisión contará un plazo legal de 12,783 días, equivalente
a 35 años y contará con un Periodo de Gracia de 1,820 días, equivalente 5 años dentro del plazo legal.
Durante el Periodo de Gracia la Emisión podrá llevar a cabo la liberación de remanentes o sustitución de
cartera siempre y cuando el aforo sea igual o mayor al aforo de la Emisión. Al término del Periodo de
Gracia, el Fideicomitente podrá llevar a cabo la amortización total de los CEBURS Fiduciarios. Si ello no
ocurriera, se realizaran amortizaciones parciales a través de los recursos disponibles en el Fideicomiso
hasta que los CEBURS Fiduciarios hayan sido totalmente amortizados. Los CEBURS Fiduciarios serán
emitidos por el del Fideicomiso F/2061 2, Banco Invex3 como Fiduciario y Monex4 como Representante
Común.
La calificación asignada para la Emisión se basa en la TIM 5 soporta bajo un escenario de estrés de
34.1% comparado contra la TIPPH6 de la cartera originada por parte de los originadores durante los
últimos años de 5.3%, equivalente a una VTI7 de 6.4x. Lo anterior toma en consideración diversas
mejoras crediticias como el aforo de la Emisión de 1.25x, mismo que debe mantenerse durante todo el
Periodo de Gracia, tasa de interés fija anual durante toda la vigencia de la Emisión, participación de un
administrador maestro, entre otras.
Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son:





Definición
La calificación de largo plazo que
determina HR Ratings para la Emisión
de CEBURS Fiduciarios con clave de
pizarra FHIPO 2016-1 es HR AAA (E)
con
Perspectiva
Estable.
La
calificación asignada, en escala local,
significa que la Emisión se considera
de la más alta calidad crediticia,
ofreciendo gran seguridad para el
pago oportuno de las obligaciones de
deuda. Mantiene mínimo riesgo
crediticio.
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

Fortaleza de la Emisión a través de la cartera a ser cedida, aportación de cartera durante el Período
de Gracia y los recursos disponibles. Esto muestra una TIM bajo el escenario de estrés planteado de
34.1%, comparado con la TIPPH de la cartera originada por los Fideicomitentes de 5.3%, lo que equivale a
6,189.3 acreditados de acuerdo al saldo coparticipado promedio actual de P$0.2m.
Aforo inicial y Aforo Requerido de 1.25x. Dicho aforo es calculado como; Saldo insoluto de Créditos
Hipotecarios más el efectivo fideicomitido entre el saldo insoluto de principal de los CEBURS Fiduciarios
más los intereses devengados y no pagados.
Periodo de Gracia con un aforo de 1.25x. Durante el Periodo de Gracia, la Emisión deberá contar con un
aforo igual o mayor al aforo requerido de 1.25x para la liberación de remanentes al Fideicomitente así
como para la aportación y sustitución de créditos hipotecarios al Fideicomiso.
Sensibilidad en la calificación asignada debido a los amplios Criterios de Elegibilidad con los que
cuenta la Emisión. Durante el Periodo de Gracia, la Emisión puede realizar la aportación y sustitución de
créditos hipotecarios que pudieran mostrar desviaciones en las características del portafolio a ser cedido
con relación al analizado inicialmente por HR Ratings.
Tasa promedio ponderada de la cartera cedida de 11.8%, así como una relación inicial de saldo
original del crédito sobre valor de la vivienda (LTV) promedio ponderado de 74.0%. La cartera
presenta adecuada tasa promedio ponderada para el cumplimiento de sus obligaciones. Asimismo, la
relación LTV se posiciona en niveles adecuados, disminuyendo con ello, la probabilidad de incumplimiento.
Mecanismo de descuento vía nómina del pago de la hipoteca. Dicho mecanismo permite mitigar el
riesgo ante la voluntad de pago de los acreditados.
Participación de un administrador maestro. La Emisión cuenta con la participación ACFIN como
administrador maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información del Administrador Primario, en
términos del Contrato de Administración Maestra.
Opinión Legal por parte del despacho de abogados externo que estableció que la transmisión de
los Derechos de Cobro es válidamente realizada.
1
Emisión de CEBURS Fiduciarios con clave de Pizarra (FHIPO 2016-1 y/o la Emisión).
Fideicomiso Irrevocable F/2061 (FHipo y/o el Fideicomiso Hipotecario).
3
Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (el Fiduciario).
4
Monex Casa de Bolsa S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero (el Representante Común).
5
Tasa de Incumplimiento Máxima (TIM).
6
Tasa de Incumplimiento Promedio Ponderada Histórica (TIPPH).
7
Veces Tasa de Incumplimiento (VTI).
2
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Principales Factores Considerados
La Emisión de CEBURS Fiduciarios pretende ser realizada por un monto de hasta
P$3.000.0 millones (m) al amparo del Programa Dual de CEBURS Fiduciarios con
Carácter Revolvente autorizado por la CNBV por un monto de P$15,000.0m el 31 de
marzo de 2016. La Emisión contará un plazo legal de 12,783 días, equivalente a 35 años
y contará con un Periodo de Gracia de 1,820 días, equivalente 5 años dentro del plazo
legal. Durante este periodo el Fideicomitente podrá realizar la aportación y sustitución de
créditos hipotecarios siempre y cuando cumplan con los criterios de elegibilidad
previamente establecidos, y que posterior a dichas acciones el aforo de la Emisión sea
igual o superior al Aforo Requerido de 1.25x. Adicionalmente, si durante el Periodo de
Gracia el aforo es superior al Aforo Requerido, la Emisión podrá liberar los remanentes
al Fideicomitente siempre y cuando después de esta acción el aforo continúe siendo
igual o mayor al Aforo Requerido. Es importante mencionar que al término del Periodo
de Gracia, es decir en la décima fecha de pago o a los 1,820 días, el Fideicomitente
tiene la opción amortizar anticipadamente el saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios.
De no ejercer la opción, comienza el Periodo de Pass-Through, periodo durante el cual
la Emisión destinara el 100.0% de los recursos disponibles, después de la prelación de
pago establecida, para la amortización anticipada de principal de los CEBURS
Fiduciarios en cada fecha de pago. Es importante mencionar que la cartera a ser cedida
inicialmente únicamente contiene créditos hipotecarios originados y administrados por el
INFONAVIT.
De acuerdo con la metodología de HR Ratings, se llevó a cabo el análisis y la
elaboración del modelo de flujo de efectivo, a fin de determinar la capacidad de pago del
Crédito Simple de acuerdo a las características legales y financieras que presenta. De
acuerdo al análisis realizado por HR Ratings para la Emisión, se observa que durante el
Periodo de Gracia, es decir durante los primeros 60 meses de vigencia, la cobranza
bimensual muestra una tendencia creciente que se explica por la cobranza de la cartera
a ser cedida inicialmente aunada a la cobranza proveniente de la aportación de nuevos
créditos hipotecarios. En línea con lo anterior, durante el Periodo de Gracia la cobranza
total de la Emisión asciende a P$2,746.2m con un promedio mensual de P$91.5m.
Terminado el Periodo de Gracia de la Emisión, es decir en el mes 59, comienza el
Periodo de Pass-Through que abarca del mes 60 hasta la Fecha de Vencimiento de la
Emisión, es decir en el mes 420 posterior a la fecha se su colocación en el mercado.
Durante el Periodo de Pass- Through, la Emisión deja la aportación y sustitución de
nuevos derechos de cobro sobre créditos hipotecarios y destina la totalidad de los
recursos disponibles para el pago de gastos de administración y mantenimiento,
constitución del Fondo de Mantenimiento y Fondo de Intereses y los remanentes son
utilizados para llevar a cabo la amortización anticipada de principal de los CEBURS
Fiduciarios. En línea con lo anterior, durante el Periodo de Pass-Through la cobranza
realizada por la Emisión asciende a P$4,183.3m con un promedio mensual de P$23.1m.
Es importante mencionar que el decremento en la cobranza bimensual se debe
principalmente a la mora bimensual impuesta por HR Ratings de 0.9%. De tal manera
que durante toda la vida de la Emisión se espera que la cobranza total ascienda a
P$9,495.2m, mientras que en el escenario de estrés proyectado por HR Ratings esta
ascendería a P$6,929.4m siendo esta 27.0% menor a la esperada.
Es importante mencionar que para el cálculo de la TIM que soporta la Emisión, HR
Ratings tomó en consideración la cobranza de principal esperada y la cobranza de
capital de principal real, en línea con los parámetros utilizados en el análisis de cosechas
y TIPPH. Con ello, la TIM que soporta la Emisión durante el Periodo de Pass-Through
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sería de 34.1%, lo cual equivale a 6,189.3 acreditados tomando en cuenta el saldo
coparticipado promedio de los contratos de la cartera a ser cedida de P$0.2m o 6.4x VTI.
Es importante mencionar que aún y con la TIM impuesta por HR Ratings, la Emisión
alcanza a pagar en tiempo y forma con sus obligaciones contractuales anticipadamente
en el periodo 156.
Con respecto al comportamiento del saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios, se
observa que este se mantiene constante en P$3,000.0m durante los primeros 59
periodos, es decir durante el Periodo de Gracia. Esta situación se debe a que durante
este periodo la Emisión no destina recursos para llevar a cabo amortizaciones
anticipadas de principal. No obstante se aprecia que a partir del periodo 60 el saldo
insoluto de los CEBURS Fiduciarios comienza a mostrar una disminución gradual. Esto
se debe a que a partir del periodo 60 comienza el Periodo de Pass-Through, periodo
durante el cual la Emisión destina el 100.0% los recursos disponibles después del pago
de gastos de mantenimiento, pago de intereses y constitución de Fondos, mantenimiento
e intereses, para la amortización anticipada de principal de los CEBURS Fiduciarios. De
tal manera que la Emisión amortiza anticipadamente la totalidad del saldo insoluto de los
CEBURS Fiduciarios en el periodo 156.
En relación a la distribución de los recursos de la Emisión, es importante mencionar que
bajo un escenario de estrés, se esperaría que estos asciendan a P$11,432m durante
toda su vigencia. Durante el Periodo de Gracia las distribuciones ascenderían a
P$5,950.8m y durante el Periodo de Pass-Through a P$5,481.5m. En línea con lo
anterior, el egreso más representativo de la Emisión corresponde a la amortización del
saldo insoluto de los CEBURS Fiduciarios al representar el 26.2% de la distribución total,
equivalente a P$3,000.0m, seguido de la constitución del Fondo de Reserva con 21.3%,
equivalente a P$2,430.0m, liberación de remanentes con 15.7%, equivalente a
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P$1,800.0m, pago de intereses y constitución de Fondo de Intereses con 13.3%
respectivamente, equivalente a P$1,523.9m, aportación de cartera con 6.9%,
equivalente a P$790.5m y, por último, el pago de gastos de mantenimiento y constitución
del Fondo de Mantenimiento con 1.6% respectivamente, equivalente a P$182.0m.
Para al análisis de cosechas y TIPPH realizado por HR Ratings es importante mencionar
que durante el Periodo de Gracia el Fideicomitente podrá realizar la aportación y
sustituciones de créditos hipotecarios de diferentes originadores siempre y cuando
cumplan con los Criterios de Elegibilidad previamente establecidos. De tal manera que la
cartera a ser cedida inicialmente por el Fideicomitente fue originada por el INFONAVIT,
sin embargo se contempla la posibilidad de la aportación y sustitución de créditos
hipotecarios originados por el FOVISSSTE hasta en un 40.0% así como de cualquier
otro originador. En línea con lo anterior, HR Ratings decidió utilizar la mora máxima
presentada por todas las emisiones anteriores realizadas por el INFONAVIT así como el
análisis estativo por año de originación de la cartera de FOVISSSTE. De tal manera que
se tomaron como muestra 35 emisiones realizadas por el INFONAVIT desde el año 2004
hasta el 2014, y cartera originada por el FOVISSSTE desde el 2004 al 2012. Es
importante ver que en el caso del análisis de cosechas realizado por la cartera
INFONAVIT, las emisiones con más tiempo tienden a presentar mayores niveles de
morosidad, derivado de la maduración de la cartera, mientras que las emisiones con
menor plazo en el mercado muestran morosidades más saludables. En línea con lo
anterior se observa que la TIPPH mostrada por las carteras cedidas a las emisiones del
2004 al 2013 es de 4.4% mientras que la TIPPH del FOVISSSTE de la cartera originada
del 2004 al 2012 es de 6.6%. De tal manera que para determinar el comportamiento
esperado de la cartera a ser cedida inicialmente así como de la que podría formar parte
de la Emisión, HR Ratings cálculo la TIPPH ponderada dada la composición máxima por
originador, es decir 60.0% por INFONAVIT y 40.0% por FOVISSSTE. Con ello, la TIPPH
esperada por la cartera corresponde a 5.3%.
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Glosario
Aforo: (Saldo Insoluto de todos los Créditos Hipotecarios que sean Créditos Elegibles y
no sean Créditos Hipotecarios Morosos + Efectivo Fideicomitido + Valor de las
Constancias de Portafolios Hipotecarios) / (Saldo Principal Insoluto más los Intereses
devengados no pagados de los CEBURS Fiduciarios).
Aforo Requerido: 1.25x.
TIM del Periodo: (Cobranza No Realizada Durante el Periodo / Cobranza Esperada
Durante el Periodo).
TIM: Saldo de Capital Vencido Pass-Through / Saldo de Capital Total Esperado.
VTI: TIM / TIPPH.
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HR Ratings Alta Dirección
Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General
Presidente del Consejo de Administración
Vicepresidente del Consejo de Administración
Alberto I. Ramos
Aníbal Habeica
+52 55 1500 3130
[email protected]
+52 55 1500 3130
[email protected]
Director General
Fernando Montes de Oca
+52 55 1500 3130
[email protected]
Análisis
Dirección General de Análisis
Felix Boni
Dirección General de Operaciones
+52 55 1500 3133
[email protected]
Finanzas Públicas / Infraestructura
+52 55 1500 3139
[email protected]
Roberto Ballinez
+52 55 1500 3143
[email protected]
Deuda Corporativa /
ABS
José Luis Cano
+52 55 1253 6532
[email protected]
Instituciones Financieras / ABS
Ricardo Gallegos
Luis Quintero
Pedro Latapí
Fernando Sandoval
+52 55 1253 6546
[email protected]
Metodologías
+52 55 1500 3146
[email protected]
Karla Rivas
+52 55 1500 0762
[email protected]
+52 55 1500 0763
[email protected]
Regulación
Dirección General de Riesgo
Rogelio Argüelles
Dirección General de Cumplimiento
+52 181 8187 9309
[email protected]
Claudia Ramírez
Rafael Colado
+52 55 1500 0761
[email protected]
+52 55 1500 3817
[email protected]
Negocios
Dirección de Desarrollo de Negocios
Francisco Valle
+52 55 1500 3134
[email protected]
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México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130.
Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.
La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el
análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por
la propia institución calificadora:
Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Futuros Generados por un Conjunto de Activos
Financieros (México), Marzo 2016
Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx
Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a
las instituciones calificadoras de valores.
Calificación anterior
Inicial
Fecha de última acción de calificación
Inicial
Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el
otorgamiento de la presente calificación.
Inicial
Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por
terceras personas
Información financiera proporcionada por el Agente Estructurador.
Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por
HR Ratings (en su caso).
HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de
mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y
los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)
Calificación de Administrador de Activos Financieros de AAFC2 (mex) otorgada por
Fitch Ratings el 10 de agosto de 2015.
La calificación ya incluye dicho factor de riesgo.
HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV),
registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas
públicas según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA)
por la European Securities and Markets Authority (ESMA).
La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios
correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la
siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los
criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de
votación de nuestro Comité de Análisis.
Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de
activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan
exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las
calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o
mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad
con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general
aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”.
HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni
certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información.
La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La
bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su
objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR
Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página
de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones
vigentes.
Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente
reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus
obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda
debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología
considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores
generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones
de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).
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