Gladys Martinez v Junta de Directores Condominio La Puntilla

Estado Libre Asociado de Puerto Rico
DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR
Apartado 41059 Estación Minillas
San Juan, Puerto Rico 00940 - 1059
Fax 725-7406
QUERELLANTE
QUERELLA NÚMERO:
GLADYS MARTÍNEZ CRUZ
100024179
VS.
QUERELLADOS
SOBRE
JUNTA DE DIRECTORES
CONDOMINIO LA PUNTILLA
LEY DE CONDOMINIOS
RESOLUCIÓN
El 4 de mayo de 2005 se celebró la vista administrativa de la querella de epígrafe.
Compareció a la misma la querellante por derecho propio. En representación de la parte
querellada, compareció el Lcdo. Raúl Del Manzano acompañado por el Sr. Francisco
Díaz Mojica, vice-presidente de la junta y el Sr. Luis Torres Medina, tesorero de la junta.
Durante la vista administrativa las partes acordaron que la querellante acudiría a
la Oficina de Administración el sábado 14 de mayo de 2005 entre las 9 y 12 de la mañana
para que le entregaran copia de las minutas de las asambleas del 24 de julio de 2003 y 25
de enero de 2004. Se acordó entre las partes que ese día la querellante podría corroborar
dichas minutas con el libro de actas del condominio.
Conforme a la prueba desfilada ante este Departamento se formulan las
siguientes:
DERTERMINACIONES DE HECHOS
1. La querellante es titular del apartamento veinticuatro del Edificio D-1 del Condominio
La Puntilla, desde el 14 de septiembre de 1979.
2. El 24 de julio de 2003, se celebró una asamblea extraordinaria de titulares para la
aprobación del presupuesto 2003-2004. En dicha asamblea se aprobó por unanimidad un
aumento de 25% en las cuotas de mantenimiento del Condominio La Puntilla.
3. La querellante no acudió a la asamblea mencionada en el inciso anterior. El 21 de
agosto de 2003, la querellante escribió una carta a la Junta de Directores del Condominio
La Puntilla. En la misma objetó dicha asamblea extraordinaria porque no se le había
notificado la convocatoria por correo certificado y porque la Junta no estaba totalmente
constituida. En dicha carta la querellante puso como su dirección la del Condominio La
Puntilla.
4. El 25 de enero de 2004, se celebró una asamblea ordinaria del Consejo de Titulares
del Condominio La Puntilla. Entre los puntos de la agenda de la asamblea se incluyó
como punto 9 la, “derrama relacionada a los arreglos de los techos, pintura de edificios,
luces de emergencia de las escaleras, intercoms, tele-entry y nuevos motores para los
portones de acceso vehicular”. El Consejo de Titulares aprobó una derrama de $73,000
con 22 titulares a favor y 3 personas en contra. La misma fue distribuida a base del por
ciento de participación de cada titular.
5. La querellante no acudió a la asamblea mencionada en el inciso anterior. El 20 de
marzo de 2004, la querellante escribió una carta a la Junta de Directores del Condominio
solicitando que se le dijera cuánto era la cuantía que adeudaba en cuotas y derrama. La
querellante objetó nuevamente el aumento de las cuotas y reiteró que no se le había
avisado de las asambleas por correo certificado con acuse de recibo. Nuevamente
aparece como dirección de la querellante su apartamento del Condominio La Puntilla.
6. La parte querellada presentó a este Departamento copia de un sobre que envió a la
querellante mediante correo certificado con acuse de recibo con fechas de 9 de mayo de
2003 y 13 de mayo de 2003 ambas dirigidas a la siguiente dirección: Condominio La
Puntilla Edificio D1-24, San Juan, P. R. 00901. También presentó evidencia de haber
enviado una convocatoria de asamblea del 14 de agosto de 2004 a la siguiente dirección:
Villa Palmeras 302 C/Ernesto Vigoreaux San Juan, Puerto Rico 00915.
7. La parte querellada no presentó evidencia de haber enviado copia de las convocatorias
de las asambleas del 24 de julio de 2003 y del 25 de enero de 2004, mediante correo
certificado con acuse de recibo.
8. La querellante no ha notificado por escrito su cambio de dirección postal a la Junta de
Directores del Condominio La Puntilla.
9. La querellante presentó la reclamación de epígrafe el 12 de abril de 2004.
10. El 29 de julio de 2004, este Departamento archivó sin perjuicio la querella de
epígrafe por una condición de salud de un familiar de la querellante. El 23 de noviembre
de 2004, la querellante presentó un escrito solicitando la reapertura de la querella. Este
Departamento determinó reabrir el mismo y citar a una inspección del apartamento de la
querellante.
11. El 28 de enero de 2005, el Ing. José Batista Hernández del DACO inspeccionó la
unidad de la querellante. Según el informe rendido el 2 de marzo de 2005 el inspector
del Departamento observó lo siguiente:
• Las filtraciones del techo fueron reparadas antes de realizar la inspección. Para la
tranquilidad de la querellante se subió al techo y se observó las condiciones del
tratamiento. El tratamiento aplicado lucía integro en todas las áreas observadas.
Solo resta reparar los daños causados por la infiltración en el plafón.
• El comején afectó las ventanas de la cocina, el “laundry”, el baño y la habitación
dormitorio # 3. De los muebles afectados se observó parte del gabinete de la
cocina y botiquín en el baño. El día de la inspección no existía rastro de comején
vivo.
12. El informe que emitió el inspector del Departamento advertía a la querellante que
debería proveer un estimado de reparación para las ventanas afectadas por el comején, la
pintura del plafón y los muebles afectados. Del informe no surge que el comején
observado en el apartamento de la querellante proviniera de áreas comunales.
13. Al día de la vista administrativa, los problemas de filtración y comején reclamados
por la querellante habían sido reparados.
14. La parte querellante no probó al Departamento inacción por parte de la Junta para
resolver el problema de comején del condominio. Por su parte, la Junta probó al
Departamento que desde el 3 de marzo de 2001 contrataron servicios profesionales para
dar tratamiento de comején arbóreo y comején subterráneo a las áreas comunales.
15. El día de la vista la querellante reclamó daños a los muebles y gabinetes de su
apartamento a raíz de las filtraciones y comején. Sin embargo, la querellante no presentó
fotografías ni cotizaciones de los daños reclamados.
16. La Junta de Directores distribuye un estado financiero anual del condominio previo
a la celebración de la asamblea ordinaria del condominio.
Mensualmente la
administración del condominio distribuye un estado de gastos e ingresos; éste no es
preparado por el contable del condominio.
17. La querellante no desfiló prueba ante este foro de falta de mantenimiento en el
Condominio La Puntilla.
CONCLUSIONES DE DERECHO
El artículo 42 de la Ley de Condominios, Ley 104 de 25 de junio de 1958, según
enmendada por la Ley 103 de 5 de abril de 2003 y la sección 26 del Reglamento de
Condominio, aprobado a su amparo, autorizan al Departamento para conocer y adjudicar
acciones de impugnación que radiquen los titulares de apartamientos destinados a
vivienda, contra los acuerdos del Consejo de Titulares, las omisiones, o actuaciones de la
Junta de Directores o del titular que somete el inmueble al régimen de Propiedad
Horizontal durante el período de administración interina, concernientes a la
administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la
comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento
del condominio.
La querellante argumentó durante la vista administrativa del DACO que la Junta
de Directores del Condominio La Puntilla no le había notificado por correo certificado
con acuse de recibo de las convocatorias de las asambleas de titulares celebradas el 24 de
julio de 2004 y el 25 de enero de 2005. En la primera asamblea se aprobó un aumento de
cuotas de mantenimiento y en la segunda se aprobó una derrama.
El artículo 38 A de la Ley de Condominios, supra. dispone el método en que
deben convocarse las asambleas de titulares. Conforme dicho artículo las citaciones se
harán por escrito, entregándose en el apartamento perteneciente a cada titular o por medio
de carta certificada dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular que
no resida en su apartamento.
La querellante admitió durante la vista del DACO que no había notificado por
escrito a la Junta su cambio de dirección postal. Además, la querellante continuó
utilizando su dirección del Condominio La Puntilla en toda la correspondencia que
notificó a la Junta. Por tal razón, era razonable que la Junta pensara que la querellante
continuaba residiendo en el condominio por lo que era suficiente entregarle las
convocatorias por debajo de la puerta de su apartamento en el Condominio La Puntilla
Este Departamento ha determinado que la Junta de Directores del Condominio La
Puntilla no tenía la obligación de notificar a la querellante dichas convocatorias por
correo certificado con acuse de recibo. Por tal razón, se desestima la reclamación de la
querellante de que no se le había notificado adecuadamente las convocatorias de las
asambleas del 24 de julio de 2003 y 25 de enero de 2004. También hemos determinado
que las cartas que escribió la querellante a la Junta objetando el aumento de cuotas en el
año 2003 y la aprobación de una derrama en el año 2004 no constituyen una objeción
oportuna. Véase Determinaciones de Hechos Número 3 y 5.
El artículo 38 C de la Ley de Condominios, dispone que los acuerdos que
requieran de unanimidad deberán ser notificados a los titulares ausentes de la asamblea
para que éstos puedan objetar dicho acuerdo en un término de 30 días. Sin embargo,
hemos determinado que esto no aplica a los acuerdos impugnados por la querellante ya
que éstos no requerían de aprobación unánime. La querellante perdió su oportunidad de
expresarse sobre dichos acuerdos cuando no acudió a las asambleas. Discutimos a
continuación nuestra determinación.
El aumento de cuotas de mantenimiento puede ser efectuado por la propia Junta
de Directores, sujeto a revocación del Consejo de Titulares. Véase el artículo 38 D de la
Ley de Condominios, supra. Por su parte, la mayoría del Consejo puede ratificar dicho
aumento de cuotas. A tales efectos, el artículo 38, inciso (c) dispone que la mayoría del
Consejo es quien aprueba el plan de gastos e ingresos previsibles para el próximo año
fiscal y el estado de cuentas correspondientes al año que fiscaliza. La determinación de
aumentar las cuotas de mantenimiento del Condominio La Puntilla, como ingresos
previsibles para el próximo año, no requería de la aprobación unánime de titulares.
Bastaba que dicho aumento fuera aprobado por la mayoría de los titulares presentes en la
asamblea del 24 de julio de 2003. Según nuestra Determinación de Hecho Número 2,
dicho aumento fue aprobado por la unanimidad de los titulares presentes en dicha
asamblea. Como el acuerdo no requería de unanimidad no era necesario otorgarle
derecho a la querellante de objetar el mismo.
La derrama que impugnó la querellante fue aprobada el 25 de enero de 2004 por
más de la mayoría de los titulares presentes. Véase Determinación de Hecho Número 4.
Según la convocatoria de dicha asamblea, la derrama tenía como propósito sufragar
arreglos de los techos, pintura de edificios, luces de emergencia de las escaleras,
intercoms, tele-entry y nuevos motores para los portones de acceso vehicular. Ante tal
descripción, este Departamento ha determinado que dicha derrama fue aprobada para la
realización de una obra extraordinaria. El artículo 38 de la Ley de Condominios, supra.
define como obras extraordinarias aquellas obras de mantenimiento no previstas en el
presupuesto anual que requieran del 10% o más del presupuesto o la imposición de una
derrama para su ejecución.
Dicho artículo establece que las obras extraordinarias
deberán ser aprobadas por la mayoría del Consejo de Titulares. Una vez más, la
querellante está impugnando un acuerdo que requería de aprobación mayoritaria. Dicho
acuerdo no tenía que ser notificado a los titulares ausentes para que dieran su aprobación.
La querellante renunció a su derecho a objetar la derrama cuando se ausentó de la
asamblea.
La querellante también reclamó al Departamento que la Junta debía reparar
problemas de filtraciones y comején en su apartamento. Al momento de la vista, la
querellante admitió que dichas reclamaciones estaban corregidas. Por tal razón, resulta
académica cualquier pronunciamiento sobre estas reclamaciones.
No obstante, la
querellante solicitó a este Departamento que la Junta le indemnizaran alegados daños
sufridos a sus muebles y gabinetes como consecuencia de los problemas de filtraciones y
comején. La parte querellante no puso al Departamento en posición de concederle daños
en la reclamación de epígrafe. Véamos.
En primer lugar, la querellante no probó al Departamento inacción de la Junta
para resolver el problema del comején en el Condominio La Puntilla. Véase
Determinación de Hecho Número 14.
Por su parte, personal técnico del DACO
inspeccionó la unidad de la querellante en enero de 2005. En dicha inspección se pudo
observar que parte del gabinete de la cocina y botiquín del baño estaban afectados por el
comején. No se hizo mención en el informe de daños a muebles o gabinetes a
consecuencia de filtraciones. Además, el informe que emitió el inspector del
Departamento advertía claramente a la querellante que debería proveer un estimado de
reparación para las ventanas afectadas por el comején, la pintura del plafón y los muebles
afectados.
El día de la vista administrativa la querellante no trajo fotografías ni cotización
alguna que permitiera al Departamento valorar los daños de la querellante. Ante la falta
de prueba de la parte querellante, este Departamento se ve en la obligación de desestimar
la reclamación de la querellante por concepto de daños a los muebles en su apartamento
en el Condominio La Puntilla.
La querellante reclamó que el sistema de contabilidad del Condominio estaba
plagado de errores. La querellante no presentó prueba a tales efectos. En la vista
administrativa la querellante se limitó a mostrar copia de un estado mensual del
condominio expresando que el mismo era contrario a la Ley de Condominios por que no
estaba firmado ni preparado por un contable.
El artículo 38 D de la Ley de
Condominios, supra. es el que establece las obligaciones de la Junta de Directores. En
este artículo no se dispone que se tenga que preparar un estado financiero anual auditado.
Sólo se indica que se deberá someter al Consejo un presupuesto anual y los estados de
cuenta del año que finaliza con por lo menos 15 días de anticipación de la reunión
ordinaria. La Junta de Directores del Condominio La Puntilla prepara un estado
financiero anual auditado y distribuye a los titulares un estado mensual del condominio
preparado por la administración. Este Departamento ha determinado que dichas
actuaciones no son contrarias a la Ley de Condominios. Por tal razón, se desestima dicha
reclamación de la querellante.
La parte querellante no probó a este Departamento que la Junta de Directores
faltara a su deber de mantenimiento de las áreas comunales. La querellante tampoco
probó al Departamento que la Junta esté cobrando unas cuotas a parte del mantenimiento
para sufragar los gastos de la Oficina de Administración. Por tal razón se desestiman
dichas reclamaciones de la querellante.
Por tanto, este Departamento en virtud de las facultades conferidas por la Ley
Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente:
ORDEN
Se desestima la querella de epígrafe y se ordena su cierre y archivo.
Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento
una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la
fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá
acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro
del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida.
Los
términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días
naturales.
Se apercibe a la partes que de no cumplir con lo ordenado en la presente resolución,
este Departamento podrá imponerle una multa administrativa de hasta diez mil dólares
($l0,000) y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago
de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente
Resolución Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para
hacer cumplir la misma.
Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida,
dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra
reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de dicha solicitud deberá ser
enviada a la otra parte. Conforme el caso de Magali Febles v. Romar Pool
Construction, 2003 J. T. S. 114. el término para notificar una moción de
reconsideración a las demás partes es uno de cumplimiento estricto dentro del
procedimiento administrativo. Si la parte recurrente no notifica a la otra parte de
la moción de reconsideración se dará por no presentada y el DACO no podrá
considerarla.
Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de
reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de
plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal
de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento.
Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el
término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se
archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo
definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá
ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación
de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha
solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a
contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el
Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días,
prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales.
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de mayo de 2005.
Lcdo. Pedro J. González Rodríguez
Juez Administrativo
Lcda. Solymar Ferreras Garriga
Oficial Examinadora
AGP/NGA/PGR/SFG