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GCABA - CPAU – CPIC - CPII
CONSERVACIÓN DE EDIFICIOS- SEGURIDAD PÚBLICA
LEY 257
PREGUNTAS FRECUENTES
1.-.¿Qué presentación deberá realizar el propietario que reciba una intimación del
GCABA, ante el incumplimiento de la ley 257?
Dentro de los 20 días hábiles, el profesional deberá presentar ante el GCBA con la
copia del RETP (Registro de Encomienda de Tareas Profesionales), como prueba de
que el propietario ha contratado a un profesional para dar cumplimiento a la
presentación que exige la ley, acompañándolo con la nota de respuesta de intimación
por duplicado (donde debe constar el número de la cédula) y la fotocopia simple de la
cédula recibida.
2.- ¿Al recibir el propietario la cédula de intimación por parte de GCABA, como
acredita su identidad ante el GCABA?
Con fotocopia simple de escritura y fotocopia DNI.
3.-.¿Cómo se acredita el poder del administrador de un Consorcio o apoderado?
A través de fotocopia certificada ante escribano público del acta en la cual fue
designado como tal.
El apoderado, acredita el dominio presentando fotocopia certificada del poder notarial,
fotocopia del DNI y de la Conformación de sociedad, si corresponde.
4.- ¿ Cuánto tiempo tiene el profesional para presentar el Informe Técnico a la
DGFOC?
90 días corridos.
5.- ¿ A partir de que fecha se calculan los 90 días indicados en la pregunta
anterior?
A partir de la fecha en que se presenta ante DGFOC la nota de respuesta a la cédula de
intimación y la copia de la encomienda de tareas registrada en el Consejo
correspondiente
6.-¿Qué plazo de validez tiene el informe técnico?
Tiene validez por 90 días corridos desde la fecha de certificación de la firma profesional
ante el Consejo Profesional correspondiente.
7.- ¿Puede el profesional fijar la antigüedad de la propiedad?
No, la misma la fijará GCABA.
8.- ¿Qué ocurre si el profesional observa que los datos de Rentas no son
actualizados?
Deberá exhibir las pruebas que se pondrán a consideración en DGFOC.
9. ¿Cómo puede el profesional conseguir los datos catastrales en el caso que se
trate de un Consorcio que contrata sus servicios para dar cumplimiento a la
presentación requerida por Ley 257?
Puede obtenerlo de la copia del reglamento de copropiedad, o de la copia de un título
de propiedad de uno de los consorcistas. También en el mapa de GCBA
(http://mapa.buenosaires.gov.ar )
10.- ¿Dónde figura el N° de Contribución de Partida Territorial?
En la boleta de ABL. En DGFOC, por trámite interno, se colocará en el formulario de
presentación antigüedad/ partida de contribución territorial/ nº de obra de expediente
registrado.
11.- En el análisis de las fachadas ¿ Deben incluirse las que rodean los patios
que lindan con paredes divisorias de predios?
Sí.
12.- ¿Y las que rodean patios interiores del edificio?
Sí.
13.- Al constatar la existencia de cerramientos en balcones u otras obras que
presumiblemente alteran la tipología edilicia original ¿ Debe denunciarse este
hecho en el Informe Técnico, aunque no afecte la seguridad?
Sí, el profesional informará sobre las construcciones, estructuras, cerramientos u otro
agregados que presumiblemente alteren la tipología edilicia original. ( Disp. N° 392DGFOC-2006, Art. N°1, punto 1.1, inciso d.).
Por trámite interno, DGFOC intimará al cerramiento/ demolición u otra acción sobre la
obra en contravención.
14.- En caso de constatar el profesional peligro inminente de derrumbe de algún
elemento incluido en la revisión ¿ Qué debe hacer?
Debe primero llamar a la Guardia de Auxilio del GCABA para informar el hecho y
completar la denuncia a dicha área mediante una nota, solicitando también al personal
el nombre y tomar nota de la hora en que efectuó la llamada.
15.- ¿Dónde deberá constar la denuncia realizada a la Guardia de Auxilio?
Deberá constar en el Informe Técnico a presentar a la DGFOC, consignando el nombre
del personal que atendió y la hora en que efectuó la llamada.
16.- ¿ Cuántas copias de la documentación debe preparar el profesional?
1 original y dos copias en formato papel.
Excepto en el caso de la nota de respuesta a la intimación y la nota de presentación,
que debe entregarse una copia más.
17.- ¿Cuántas copias del Informe Técnico se deben presentar?
1 original y dos copias en formato papel. Además, deberá agregar una copia en soporte
magnético, que deberá corresponderse con la entregada en papel.
18.- ¿Qué requisitos debe cumplir la copia en soporte magnético?
Debe tipearse (no puede escanearse el texto) en formato word, e incluir fotografías en
formato *.jpg.
19.- ¿ Cómo se distribuyen esas copias del Informe Técnico?
Se ingresan tres juegos completos en la DGFOC (incluyendo la copia digital del informe
técnico). Una vez aceptada conforme la presentación, DGFOC devuelve 2 juegos
sellado, de los que corresponde uno al profesional y otro al propietario.
20.- En el caso de constatarse la necesidad de realizar trabajos antes de proceder
a la emisión del certificado ¿ Puede el profesional interviniente establecer para las
tareas necesarias un plazo de obra que supere los 90 días?
Sí.
El profesional establecerá el plazo para su realización conforme las urgencias y
características de los trabajos a realizar.
21.- ¿ Dónde constará ese plazo?
En el informe técnico.
22.- ¿A partir de que fecha el GCABA contará el plazo establecido por el
profesional para la realización de las obras?
A partir de la fecha de registro en DGFOC del Informe Técnico.
23.- En caso de haber transcurrido la fecha prevista para la terminación de las
obras sin que las mismas se hayan comenzado ¿ Qué debe hacer el profesional?
Debe presentar una fotocopia del ejemplar del Informe Técnico que quedó en su poder
(tercer copia) acompañada por la nota correspondiente (p) ANTES DEL VENCIMIENTO
del plazo.
24.- ¿Puede desvincularse el profesional de su relación con su comitente
respecto de la encomienda recibida por tareas referidas a la ley 257?
Sí, puede hacerlo, debiendo documentar el hecho y las razones y comunicarlo a la
DGFOC.
25.- En el caso de haber transcurrido la fecha prevista para la terminación de las
obras, pero las mismas, aunque con atraso, se encuentran en ejecución ¿Qué
debe hacer el profesional?
Si el inmueble fue oportunamente calificado “sin riesgo aparente” en el informe técnico,
presenta una nota de ampliación de plazo.
Si el inmueble fue calificado con riesgo aparente en el informe, pero en la ejecución de
las obras se ha eliminado el riesgo, puede presentar la nota de ampliación de plazo. El
profesional deberá aclarar esta situación en un breve informe, según modelo. (Ver Disp.
DGFOC – 562 –2006)
26.- ¿En qué casos no puede ampliarse el plazo de las obras?
En el caso de un inmueble calificado con riesgo aparente en el informe técnico, en el
que no se iniciaron las obras o las mismas se encuentran en ejecución, pero no se ha
eliminado el riesgo.
(Ver Disposición 562 – DGFOC – 2006)
27.- Ante la necesidad de prever trabajos en las superficies expuestas de un
edificio de propiedad horizontal que requieren de aviso de obra ¿ Con qué
documentación se deben realizar los trámites ante la DGFOC:
a.- Solicitud de Certificado de Nomenclatura Parcelaria firmado por el propietario de
alguna unidad funcional, con copia de título, haciendo la salvedad que se gestiona a fin
de cumplir con la LEY 257.
b.- Presentación por el Administrador del consorcio.
c.- Restante documentación solicitada normalmente.(Más información, consulte en la
Biblioteca CPAU, la Guía de tramitaciones previas para solicitar Permisos de obras e
Instalaciones CPAU.)
28.- ¿ Es conveniente preservar la independencia entre el profesional que
certifica y el contratista que realiza los trabajos de reparación?
Si. Es conveniente que los trabajos sean ejecutados por un tercero, y controlados por el
profesional que confeccionará el Certificado de Conservación.
29.- ¿Puede un profesional presentar el certificado de Conservación, habiendo
cumplimentado la presentación del informe técnico otro?
Sí. Se aconseja que quien presente el Certificado de Conservación, en el caso de
haberse ejecutado trabajos de mantenimiento o reparación de la fachada, sea el que
haya realizado el seguimiento de los mismos.
30.- ¿Qué debe hacer el nuevo profesional, a cargo de extender el certificado de
conservación?
Deberá registrar una nueva encomienda para ese fin y presentarla ante GCBA. El
profesional que realizó el Informe Técnico, asimismo, deberá previamente
desvincularse.
31.- ¿ Es necesario acompañar el Informe Técnico con fotos que demuestren la
situación en que se encontraba el edificio al momento de su verificación?
Sí, es necesario incluir fotografías. En la copia en soporte magnético del Informe
Técnico, deberán ser en formato *.jpg.
32.- Puede el profesional que extiende el Certificado de Conservación modificar
los períodos que para las inspecciones prevé el Art. 2 de la Ley 257?
Si, el profesional, conforme su criterio, puede acortar los plazos previstos en el citado
artículo.
33.¿ Cuál es la intervención de los Consejos Profesionales en la documentación
que se debe presentar a la DGFOC?
Los Consejos Profesionales registran las encomiendas profesionales y certifican la firma
del profesional interviniente en el Informe Técnico y en el Certificado de Conservación.
34.- ¿Dónde se presenta el Informe Técnico y demás documentación?
Se presenta en Carlos Pellegrini 211/ 91 2° piso, Área Ley 257, en el horario de 9.30 a
13.30hs.
35.- ¿Qué constancia le queda al profesional de haber entregado la
documentación?
Le queda como constancia la copia sellada por DGFOC de la nota de presentación. Se
sugiere presentar esta nota con la enumeración manuscrita de los documentos que se
presentan.
36.- ¿ Al realizar la presentación, el profesional se lleva inmediatamente la
constancia de haber cumplido con los requerimientos de la Ley?
No, una vez entregada en ventanilla de Ley 257, el profesional deberá retirar, a partir de
las 72 horas de ingresada, la documentación ya controlada y firmada por las
autoridades correspondientes.
37.- ¿Quién es el profesional encargado de presentar la Declaración Jurada para el caso en
que se estén realizando obras con permiso?
Puede encargarse el Director de la obra en cuestión.(n)
38.- ¿Quién firma el aviso de obra en caso de requerirse trabajos de
conservación?
El propietario, quién puede designar a un tercero para la gestión de la solicitud del Aviso
de obra, que puede ser el profesional que esté a cargo de los trabajos a realizar.
39.- ¿En qué casos se presentará la nota de eximición?
En aquellos casos de parcelas con construcciones que no presenten los elementos a inspeccionar
por la Ley 257 (art. 3 Ley 257).
40.- ¿Qué obligación tienen aquellas fincas eximidas de la Ley 257?
Se les solicitará presentar el informe técnico y el correspondiente Certificado de Conservación por
única vez, adjuntando la copia de planos registrados y foto de la fachada.
41.- ¿ Qué honorarios se deben cobrar por estas tareas?
Estas tareas no están específicamente mencionadas en el Arancel de Honorarios ( Decreto Ley
7887/55) y las partes pueden convenir libremente la retribución.
42.- ¿ Que sugerencias se pueden realizar respecto de los honorarios?
El Consejo de Ingeniería Civil ha elaborado una fórmula que puede ser consultada en la
página web: www.cpic.org.ar
El Consejo de Arquitectura y Urbanismo sugiere basarse en el Art. 3 del Arancel, Decreto Ley
7887/1955 que fija los honorarios en función del tiempo empleado.
Dicho articulo establece un honorario de $ 273,25 por día de trabajo en el lugar de los
hechos, es decir en el inmueble a inspeccionar en este caso, y $ 204,94 por día de
trabajo en el estudio.
Cabe recordar que dichos valores no han sido modificados desde el año 1991 en
función de la normativa de convertibilidad del Austral y que la vigencia del Decreto
2284/91 de desregulación de la economía permite que las cantidades dinerarias que
aparecen en el Arancel puedan ser modificadas según libre pacto entre las partes.
43.- ¿Qué situaciones se deben tener en cuenta a efectos de definir el honorario?
En los casos más sencillos, inmuebles de poca superficie, sin complejidades
constructivas y que no necesiten estudios especiales, se entiende que se puede partir
de un honorario básico que considere un día de trabajo en el terreno y otro en el estudio
al valor pactado.
En casos mas complejos se deberá ponderar el mayor tiempo insumido en la tarea e
incluso la mayor responsabilidad que pudiere surgir de las particularidades del
inmueble.
Antes de proceder a las tareas y al pacto de honorarios, se sugiere informar al
comitente sobre la alta responsabilidad que asume el profesional en esta tarea y que
pueden darse las siguientes alternativas:
a.- Que el edificio no necesite reparaciones y que se confeccione el Informe Técnico y la
Certificación.
b.- Que el profesional para dar su opinión necesite requerir estudios especiales.
En tal caso el costo de dichos estudios será un gasto a cargo del comitente y el
profesional puede percibir un adicional por el análisis de las correspondientes
conclusiones.
c.- Luego de los estudios anteriormente mencionados puede suceder que no se
necesiten tareas de reparación en cuyo caso se podrá emitir el Informe Técnico y el
Certificado de Conservación.
d.- Luego de los estudios especiales resulta necesario efectuar tareas de reparación y
se debe realizar un proyecto para las mismas con las correspondientes especificaciones
técnicas. Si el mismo profesional realiza este trabajo debería cobrar un honorario
adicional por estas tareas. En el caso que se encargue la tarea a otro profesional el
primero debería cobrar un honorario adicional por la verificación de esta tarea.
e - Al ejecutarse los trabajos de reparación de los elementos que componen la fachada,
la dirección de los mismos pueden ser encomendados a otro profesional distinto del que
ha conformado el informe técnico. En este caso, es aconsejable que el profesional que
dirige los trabajos de reparación sea el encargado de la confección del Certificado de
Conservación. En dicho caso deberá cobrar un honorario por la dirección de obra y
otro por la tarea encomendada para dar cumplimiento a la ley 257 y registrar la
encomienda profesional correspondiente.
44.- ¿Qué sucede si habiendo registrado una RETP , y por motivos ajenos al
arquitecto, no resultara posible cumplimentar la presentación en los 90 días de
plazo para entregar el Informe Técnico, debido a que el propietario, o en el caso
de un consorcio, su administrador:
1. No entrega los documentos exigidos para la presentación de la Ley 257.( Copias
de actas certificadas ante escribano, planos, etc.)
2. Se niega a firmar el informe técnico realizado por el profesional.
3. No le permite al profesional el acceso a las unidades para que pueda realizar las
inspecciones necesarias para redactar el Informe Técnico.
4. No le facilitan las copias de planos requeridas por el profesional?
En cualquiera de los casos mencionados, el profesional deberá informar al propietario o
administrador del consorcio:




Que sin cumplimentar cualquiera de las acciones anteriormente mencionadas,
no podrá realizar la presentación que le fue encomendada.
Ante la falta de voluntad, por parte del propietario o del administrador del
consorcio, de dar solución a los requerimientos solicitados por el profesional,
notificar fehacientemente al propietario esta situación e indicar un plazo máximo
para que se revierta esta situación.
No habiendo obtenido respuesta positiva al pedido, o bien no habiendo recibido
la documentación solicitada, deberá notificar al comitente que ante la
imposibilidad de cumplimentar la presentación encomendada, que se desligará
de la presentación del trámite.
Para el caso que el propietario haya recibido una intimación para dar
cumplimiento a la presentación por Ley 257, y habiendo presentado al
profesional, a través de la copia de la encomienda, este último deberá notificar
también su desligue en la ventanilla de LEY 257 de la DGFOC, GCABA.
45.- En cuanto a la documentación requerida para acreditar la representatividad
del consorcio, en el caso que el mismo no estuviera constituido, ( PH, etc.),
¿Es posible que uno de los propietarios pueda asumirla presentado una nota de
declaración jurada, informando sobre esta situación particular?.
Dado que se trata de un caso particular, sugerimos acercarse a la ventanilla de Área
Ley 257- DGFOC.