Conclusiones

Conclusiones
Bahía Príncipe residences adquiere un valor agregado por la marca y fortaleza
de Grupo Piñero, además de los servicios aleatorios con los que cuenta el
proyecto en su conjunto, pero destacando de forma importante el soporte del
hotel.
Cabe mencionar que si bien la oferta de terrenos y producto llave en mano en la
zona que comprende Cancún – Tulum es diversa, pocos son los proyectos
comparables y dirigidos al mismo nicho de mercado objetivo que busca
satisfacer BP residences.
Consideramos que Iberostate, Playacar y Puerto Aventuras como proyectos
integrales con campo de golf son actualmente los productos más similares con
respecto a la oferta de villas llave en mano y por lo que respecta a lotes
podemos referirnos a Puerto Cancún, Puerto Aventuras, Playacar y Aldeazama.
1
La oferta en general de producto con valores desde $150,000 usd, atiende en
rangos de precio el nicho de mercado objetivo, sin embargo este se va
descartando por referencia de costo-beneficio, el uso-destino, ubicación y
valores agregados.
Vemos con claridad una preferencia y vocación hacia el mercado extranjero,
Americanos y Canadienses principalmente, aunque el mercado nacional, en
menor escala, participe.
Podemos decir que los valores y esquemas de pago referidos por BP
residences son competitivos y que en algunos casos se ubican en los rangos
inferiores o más accesibles.
Marca diferencia para los nacionales, sean estos locales o foráneos, la
ubicación.
2
Ya que se percibe lejano a los centros de consumo, esparcimiento y tiendas de
autoservicio, hablando de la ciudad de Cancún y/o Playa del Carmen, en contra
peso, los visionarios prestan atención a lo que sucede con el desarrollo presente
y futuro de la ciudad de Tulum, ya que esta es ahora la que ofrece la mejor
oportunidad de inversión, con los antecedentes de la zona.
Las absorciones en promedio no son mayores a 2 unidades por mes, se espera
que deban mejorar por las condiciones económicas más favorables.
La estrategia de mercadotecnia y publicidad tiene que revisarse y revalorar los
mercados
a los que debe dirigirse, localmente no existe una presencia de
imagen que guíe e incentive a los compradores.
3
Finalmente es importante hacer notar que BP residences es una propuesta
que en valores de inversión es equilibrada y confiable.
Su mayor ventaja actualmente es que dentro de su entorno y ubicación se
vuelve una inversión muy atractiva, como lo fue en su momento Playa del
Carmen y que ahora lo será Tulum, coadyuva el avance y consolidación de la
infraestructura en el proyecto, ya que facilita a un comprador el poder desarrollar
de manera inmediata.
Como amenaza a considerar será no capitalizar y tomar la ventaja en tiempo
sobre lo que posiblemente sea la competencia mas fuerte en el futuro,
Mayazama.
4
Absorción total de proyectos
Bahía Príncipe 54%
Playa Mujeres 83%
Tabla de Porcentajes
Puerto Cancún 80%
Bahía
Principe
45%
19%
54%
Iberostate 32%
Lagos del Sol 73%
Country Club 50%
1%
40%
83%
Mayakoba 1%
Grand Coral 40%
Mayazama 0%
Puerto Aventuras 19%
50%
80%
73%
32%
Aldeazama 45%
Nota: El porcentaje de absorción reportado hace referencia a las unidades totales vendidas del inventario
5
Valores por M2 de construcción
según precio de lista
Bahía Príncipe
Precio x M2 desde
Puerto Cancún
Bahía
Príncipe
$2,250
$2,780
Iberostate
Playacar, Rincón de Mar
Puerto Aventuras
$1,750
$3,417
$1,374
$2,679
Isla Victoria
Nota: El precio aquí referido resulta de dividir el valor de venta entre los M2 totales de construcción
Incluidas las terrazas.
6
Desglose de valores por M2 de
construcción según precio de lista
M2 totales de
Construcción
M2 totales de
Terreno
188.5
539
$ 2,250.70
$
1,508.00
$
259.74
Se tomo el valor de un lote en sección Estrellas
$ 2,700,000.00
790
900
$ 3,417.72
$
2,449.37
$
850.00
Se tomo como referencia una villa muestra que
construyó Puerto Cancún
L1 V10 K
$
820,000.00
306
500
$ 2,679.74
$
2,174.84
$
309.00
Se tomo como referencia el valor por M2 de un
lote de BP en sección Olas, así como una
superficie estimada de terreno
Puerto Aventuras
Casa sola
$
950,000.00
450
750
$ 2,111.11
$
1,277.78
$
500.00
Se tomo como referencia el valor por M2 de un
lote de Puerto Aventuras en sección caleta
Chac-Hal-Al, proyecto llave en mano por
inversionista
Playacar, Rincón de
Mar
Brisa
$
569,000.00
320.18
300
$ 1,777.13
$
1,449.18
$
350.00
Se tomo como referencia el valor por M2 de un
lote de Playacar II, así como una superficie
estimada de terreno, condomino nuevo
Isla Victoria
Villa 1
$ 1,200,850.00
431.96
500
$ 2,780.00
$
1,796.12
$
850.00
Se tomo como referencia el valor por M2 de un
lote de Puerto Cancún en sección de canal, así
como una superficie estimada de terreno
Proyecto
Modelo
Precio de venta
Bahía Príncipe
Tipo C
$
Puerto Cancún
Villa Artigas
Iberostate
424,257.00
Precio de venta x Valor de venta resultante Costo directo estimado
M2
por M2 de Construcción por M2 de Terreno
Comentarios
7
Valores por M2 de construcción
según precio de lista
Bahía Príncipe
Puerto Cancún
Precio x M2 desde
$1,796
Bahía
Príncipe
$1,509
Iberostate
Playacar, Rincón de Mar
Puerto Aventuras
$1,750
$2,450
$1,373
$2,174
Isla Victoria
8
Costos directos estimados por
M2 de construcción
Proyecto
Modelo
Precio de venta
Bahía Príncipe
Tipo C
$
Puerto Cancún
Villa Artigas
424,257.00
$ 2,700,000.00
Costo directo
Costo directo
Costo directo
Precio de venta x
estimado por M2 de
estimado por M2 de estimado por M2 de
M2
construcción +
construcción
Terreno
terreno
M2 totales de
Construcción
M2 totales de
Terreno
188.5
539
$ 2,250.70
$
1,000.00
$
259.74
$
1,742.70
El costo por M2 de construcción es
referido por perito valuador de AMPI
790
900
$ 3,417.72
$
900.00
$
850.00
$
1,868.35
El costo por M2 estimado de construcción
es el promedio referido por Puerto cancún
Comentarios
Iberostate
L1 V10 K
$
820,000.00
306
500
$ 2,679.74
$
1,000.00
$
800.00
$
2,307.19
El costo por M2 de construcción es
referido por perito valuador de AMPI, el
costo de terreno es de por lo menos un
30% sobre el valor de venta según Beatriz
Muñoz directora comercial
Puerto Aventuras
Casa sola
$
950,000.00
450
750
$ 2,111.11
$
1,000.00
$
500.00
$
1,833.33
El costo por M2 de construcción es
referido por datos de grupo Arqcan para
cuarto hotelero
Playacar , Rincón
de Mar
Brisa
$
569,000.00
320.18
300
$ 1,777.13
$
850.00
$
350.00
$
1,177.94
El costo por M2 de construcción es
estimado en base a valor referido por
perito AMPI
2,426.26
El costo por M2 de construcción es
referido por Enrique de la Rosa, gerente
comercial en Isla Victoria, comentando
que el costo directo de terreno sobre
precio de venta es de por lo menos un
35%
Isla Victoria
Villa 1
$ 1,200,850.00
431.96
500
$ 2,780.00
$
1,300.00
$
973.00
$
9
Costos directos estimados por
M2 de construcción
Bahía Príncipe
Precio x M2 desde
Puerto Cancún
Bahía
Príncipe
$1,000
$1,300
Iberostate
$900
Playacar, Rincón de Mar
Puerto Aventuras
$900
$800
$1,000
Isla Victoria
Nota: Los precios están basados por análisis de la tabla anterior y por referencia de mercado
10
Valores por M2 terreno unifamiliar
Bahía Príncipe
Precio x M2 desde
Puerto Cancún
$350.00
Bahía
Príncipe
$219.00
Country Club
$605.00
Lagos del Sol
$500.00
Playacar II
$350.00
Puerto Aventuras
$275.00
$321.00
Aldeazama
11
Comparativo terreno unifamiliar por
coeficiente de ocupación (COS)
COS autorizado
Bahía Príncipe
Puerto Cancún
50%
Bahía
Príncipe
44%
Lagos del Sol
Puerto Aventuras
60%
60%
Aldeazama
60%
60%
Playacar II
12
Valores por M2 terreno comercial
Bahía Príncipe
Precio x M2 desde
Bahía
Príncipe
$0.00
$400.00
Puerto Cancún
$627.00
Lagos del Sol
$300.00
Puerto Aventuras
$430.00
Aldeazama
13
Valores por M2 terreno condominal
Bahía Príncipe
Precio x M2 desde
Puerto Cancún
$325
Country Club
Lagos del Sol
Bahía
Príncipe
$360
$380
$620
Puerto Aventuras
$400
$275
Playacar II
$195
Aldeazama
14
Análisis de impacto costo directo de
terreno condominal por vivienda
Bahía Príncipe
Costo terreno por vivienda
$32,778 Bahía
Príncipe
$44,000
Puerto Cancún
Lagos del Sol
$91,386
$122,663
Puerto Aventuras
Playacar II
$73,684
$54,422
Aldeazama
15
Comparativo terreno condominal por
coeficiente de ocupación (COS)
COS autorizado
Bahía Príncipe
Puerto Cancún
60%
Bahía
Príncipe
53%
Lagos del Sol
Puerto Aventuras
Playacar II
60%
60%
65%
60%
Aldeazama
16