proyecto: ejecución 10 viviendas residenciales agrupadas

P.A.I. 02/12
MEMORIA
ALTERNATIVA TÉCNICA
PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ-4
XÀBIA
PROPONENTE AGENTE URBANIZADOR: HUERTOS DEL MONTGÓ, S.A.
MEMORIA ALTERNATIVA TÉCNICA. P.A.I. SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ-4. XÁBIA
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ÍNDICE
a) DOCUMENTO DE PLANEAMIENTO
b) ÁMBITO DE ACTUACIÓN
c) JUSTIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DE INTEGRACIÓN CON EL ENTORNO
d) EXISTENCIA O NO DE AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO
e) PLAZOS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN
f) PROYECTO DE URBANIZACIÓN
g) OBJETIVOS COMPLEMENTARIOS
h) MEDIDAS DE CONTROL DE CALIDAD
i) INVENTARIO PRELIMINAR DE CONSTRUCCIONES, PLANTACIONES E
INSTALACIONES A DEMOLER, DESTRUIR O ERRADICAR POR EXIGENCIA DE LA
URBANIZACIÓN
j) ESTIMACIÓN DE GASTOS DE URBANIZACIÓN VARIABLES
k) CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 72 A 74 DE LA LEY
VALENCIANA
URBANÍSTICA
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MEMORIA DE LA ALTERNATIVA TÉCNICA DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN
INTEGRADA
EMPLAZAMIENTO: SECTORES MONTGÓ-3 Y MONTGÓ-4, XÀBIA, ALICANTE.
PROPONENTE AGENTE URBANIZADOR: HUERTOS DEL MONTGÓ, S.A.
a) DOCUMENTO DE PLANEAMIENTO
La Alternativa Técnica va acompañada del “Plan Parcial modificativo de la
ordenación estructural del Plan General, sin afectar a la clasificación del suelo”,
documento de planeamiento que incluye una propuesta de ordenación detallada para el
ámbito del programa. El documento incluye la documentación adicional exigida por la
legislación vigente y en concreto la especificada en el apartado C del anexo I de las Bases
Particulares.
b) ÁMBITO DE ACTUACIÓN
El ámbito territorial del presente Plan Parcial abarca dos sectores denominados
MONTGÓ-3 y MONTGÓ-4 del Suelo Urbanizable No Programado (SUNP), SECTOR
EXTENSIVO, del Plan General del Término Municipal de Xàbia.
Los planos del P.G.O.U. de Jávea delimitan los Sectores M-3 y M-4 del siguiente
modo:
Norte: Sistema General y Suelo Urbano Extensivo Montgó;
Sur: carretera comarcal CV-735 y Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans;
Este: Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans y Unidades de Ejecución MC-12 y
MC-11b;
y Oeste: Suelo Urbano Extensivo Montgó.
Las superficies, según el P.G.O.U., son:
- Sector Montgó-3:
180.500 m2.
- Sector Montgó-4:
220.500 m2.
Superficie total de los dos sectores: 401.000 m2.
Cambios legislativos producidos desde la aprobación del P.G.O.U. han supuesto la
desclasificación de parte de la superficie de los Sectores M-3 y M-4 del suelo urbanizable
no programado, al tiempo que ha dividido la superficie del sector en tres partes separadas
por el Conector Ecológico, con una superficie total de 177.490 m2.
La parte de mayor tamaño (Zona-A), situada al Oeste, con una superficie de
141.260 m2 linda, al Norte con el Suelo Urbano Extensivo Montgó, con el P.O.R.N. del
Montgó, con el L.I.C. "El Montgó" y con el Conector Ecológico del P.O.R.N.; al Sur con el
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Conector Ecológico del P.O.R.N. y con la carretera comarcal CV-735; al Este con el
Conector Ecológico del P.O.R.N.; y al Oeste con el Suelo Urbano Extensivo Montgó. Esta
zona se forma con partes de los Sectores M-3 y M-4.
La parte de tamaño intermedio (Zona-B), situada al Este, con una superficie de
32.498 m2 linda, al Norte con el Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans y con el
Conector Ecológico del P.O.R.N.; al Sur con el Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans;
al Este con el Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans; y al Oeste con el Conector
Ecológico del P.O.R.N. Esta zona se forma con parte del Sector M-4.
La parte de menor tamaño (Zona-C), situada al Este, con una superficie de 3.732
m2 linda, al Norte con la U.E. Montgó-Castellans; al Sur con el Conector Ecológico del
P.O.R.N.; al Este con el Suelo Urbano Extensivo Montgó-Castellans; y al Oeste con el
Conector Ecológico del P.O.R.N. Esta zona se forma con parte del Sector M-4.
La delimitación del ámbito reflejada en el P.G.O.U., se ajusta a los límites de las
U.E. colindantes aprobadas, cumpliendo el artículo 131.g) de la L.U.V. Los viales
perimetrales se ejecutan en su totalidad.
El ámbito se extiende a los terrenos necesarios para conectarlo a las redes de
comunicación y de servicios existentes y dotar a las parcelas incluidas en el ámbito de la
condición de solar.
c) JUSTIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES DE INTEGRACIÓN CON EL ENTORNO
Justificación del cumplimiento de las condiciones de integración de la actuación con
el entorno:
- La ordenación no afecta al suelo no urbanizable, en concreto al Conector
Ecológico, respetando la evacuación de las escorrentías de aguas pluviales de la montaña
hasta el barranco.
- Se realiza la conexión con la red de saneamiento municipal en cami Fontanelles
cruce cami Ribes, previendo la dotación de red de saneamiento a viviendas exteriores al
ámbito.
- Se ajusta el viario perimetral a la realidad de las zonas colindantes y se ejecutan
estos viales en su totalidad. Se resuelve de acuerdo con el titular de la CV-735 el acceso
desde dicha vía.
- Se integra en la ordenación la vía pecuaria "Colada dels Montgons" como paseo o
alameda, independiente del carril bici. El carril bici también permite la conexión con los
distintos caminos rurales existentes.
- El trazado viario se ha procurado ajustarlo a los bancales existentes respetando al
máximo los muros de piedra y la fisonomía del ámbito. Se considerarán las conclusiones
del Estudio de Integración Paisajística (EIP).
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- Las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial Forestal de la Comunitat
Valenciana (PATFOR) se destinan a zona verde.
d) EXISTENCIA O NO DE AGRUPACIÓN DE INTERÉS URBANÍSTICO
La propiedad de los terrenos de más de la mitad de la superficie afectada por la
iniciativa urbanizadora pertenece a la sociedad mercantil HUERTOS DEL MONTGÓ, S.A.,
con C.I.F. A-28131555, empresa constituida mediante escritura de fecha 28-10-63
autorizada por el Notario de Jávea D. Francisco Alcón Rodríguez, Inscrita en el Registro
Mercantil de Madrid, si bien no se constituye como Agrupación de Interés Urbanístico.
La acreditación de la titularidad registral de los terrenos, incluidos dentro del ámbito
de la actuación, se realiza en el Anexo I de la Proposición Jurídico-Económica.
e) PLAZOS PARA EL DESARROLLO DE LA ACTUACIÓN
Los plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación:
Correspondientes a las obras de urbanización:
Con la finalidad de no cargar al Ayuntamiento con el mantenimiento de la
urbanización antes de que se construyan las edificaciones, se ha acordado con el mismo la
división de estas obras de urbanización en tres fases independientes, pudiendo la primera
funcionar como obra completa, siendo la segunda ampliación de la primera y pudiendo las
dos funcionar conjuntamente sin la tercera. Las obras de urbanización de la tercera fase se
realizarán simultaneas o a continuación de la segunda fase.
Las obras de urbanización se iniciarán, de conformidad al artículo 332 del
R.O.G.T.U., dentro del plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del Proyecto
de Reparcelación, acreditándose mediante acta de replanteo suscrita por la dirección de
las obras y por, al menos, un Técnico Municipal.
Se finalizarán dentro de un plazo máximo de treinta y seis meses, acreditándose
mediante el correspondiente final de obras expedido por el director facultativo. Dicho plazo
se mantiene en la Memoria de Sostenibilidad Económica. Se estima, que las obras de
urbanización de la primera fase, se terminen en dieciocho meses. El comienzo de las obras
de urbanización de la segunda y tercera fase estará en función de la comercialización de
las edificaciones de la primera fase, pudiéndose solaparse si la comercialización fuese
rápida o prolongarse, siempre dentro de los plazos máximos, si la comercialización fuera
lenta.
Los plazos previstos únicamente podrán ser prorrogados y suspendidos de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones Públicas. En
particular serán aplicables los preceptos relativos al contrato administrativo de obras.
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Correspondientes a las obras de edificación de los solares resultantes:
La primera fase de la edificación asistencial está localizada al Norte del camí dels
Castellans en la Zona-A (Parcela A1 con una superficie de 21.229 m2) e incluye la parte
correspondiente del edificio de servicios situado en la Parcela A2. Esta primera fase, se
realizará de manera simultánea a las obras de urbanización. Se comenzarán las obras
un mes después de la aprobación del Proyecto de Reparcelación. Se estima, que tanto las
obras de urbanización como las de edificación de esta primera fase, se terminen en
dieciocho meses.
El comienzo de las obras de edificación de la segunda fase estará en función de la
comercialización de la primera, pudiéndose solaparse si la comercialización fuese rápida o
prolongarse, siempre dentro de los plazos máximos, si la comercialización fuera lenta. La
segunda fase de edificación, localizadas en la Parcela A2 y Parcela A3, se ejecutará una
vez concluidas las obras de urbanización de la Fase 1. Se realizarán, conforme al artículo
125.6 de la L.U.V., del dentro del plazo de un año contado a partir de la recepción
municipal de las obras de urbanización, pudiéndose ampliar de manera justificada en
las condiciones de absorción por el mercado inmobiliario hasta un plazo máximo de
cuatro años, determinándose la secuencia y prioridad de la ejecución, en dos fases
bianuales.
En la tercera fase se procederá a la edificación de las parcelas resultantes del
proyecto de reparcelación de la Zona B (Parcela B1 y Parcela B2 del Plan Parcial, con una
superficie de 20.982 m2 y 4.772 m2 respectivamente). Se realizará dentro del plazo de un
año contado a partir de la recepción municipal de las obras de urbanización,
pudiéndose ampliar de manera justificada en las condiciones de absorción por el
mercado inmobiliario hasta un plazo máximo de cuatro años, determinándose la
secuencia y prioridad de la ejecución, en dos fases bianuales.
f) PROYECTO DE URBANIZACIÓN
Se incorpora en documento adjunto.
g) OBJETIVOS COMPLEMENTARIOS CONFORME A LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO
124.2 DE LA L.U.V.
1.- El licitador se compromete a cumplir con los objetivos de edificación que resulten
del Estudio de Integración Paisajística, conforme establecen las Bases Particulares, en su
apartado G del Anexo I.
El Estudio de Integración Paisajística se tramitará junto con el Plan Parcial. El Plan
de Participación Pública, integrante del Estudio de Integración Paisajística, se iniciará
dentro del plazo de tres meses que se establece para presentar la alternativa técnica del
Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
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2.- En el apartado G del Anexo I no se establece un porcentaje mínimo de
simultaneidad de urbanización y edificación, si bien otorga prioridad a la edificación
asistencial. Por ello, el promotor se compromete a realizar una primera fase de edificación
asistencial (Parcela A1) al Norte del camí dels Castellans en la Zona-A, que incluye la parte
correspondiente del edificio de servicios situado en la Parcela A2, simultánea a la
urbanización.
h) MEDIDAS DE CONTROL DE CALIDAD
Las actuaciones del control de calidad se materializan durante la ejecución de las
obras de urbanización en tres actuaciones diferenciadas:
− Control de materiales y equipos.
− Control de ejecución
− Pruebas finales de servicios.
El Plan de Control de Calidad establecerá los ensayos a realizar con objeto de
garantizar una correcta ejecución y terminación de las obras. Los ensayos originarán
emisión de las correspondientes actas de resultados por un laboratorio autorizado. Dichos
resultados se remitirán tanto a la empresa constructora como a la Dirección Facultativa.
El proyecto de urbanización pretende el cumplimiento de las normas de calidad
ambiental, vigentes en el ámbito de la política de aguas, mediante la ejecución de un
colector de aguas residuales conectado a la E.D.A.R.
i) INVENTARIO PRELIMINAR DE CONSTRUCCIONES, PLANTACIONES E
INSTALACIONES A DEMOLER, DESTRUIR O ERRADICAR POR EXIGENCIA DE LA
URBANIZACIÓN
Las construcciones, plantaciones e instalaciones inicialmente previstas a demoler,
destruir o erradicar por exigencia de la urbanización serán las siguientes:
- Inventario preliminar de construcciones:
Muro de piedra del carrer del Atalaya del Sabinar, al sur de la Parcela A1.
Edificación a demoler contigua al camino de Castellans y en Parcela A3.
- Inventario preliminar de plantaciones:
No se encuentran en explotación el arbolado afectado por el trazado viario.
- Inventario preliminar de instalaciones:
No se consideran instalaciones relevantes a tener en cuenta, distintas de las que
aparecen reflejadas en el Proyecto de Urbanización.
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En el Proyecto de Reparcelación se incluirá el Inventario detallado de las
construcciones, plantaciones e instalaciones a demoler, destruir o erradicar por exigencia
de la urbanización.
j) ESTIMACIÓN DE GASTOS DE URBANIZACIÓN VARIABLES
La estimación preliminar y general de gastos de urbanización variables cuyo
importe, repercutible a los propietarios, no se puede determinar por la concurrencia de
ofertas, es indicará dentro de la Proposición Juridico-económica.
k) CUMPLIMIENTO DE LOS ARTÍCULOS 72 A 74 DE LA LEY URBANÍSTICA
VALENCIANA
Se trata de un Plan Parcial modificativo de la ordenación estructural del Plan
General, sin que afecte a la clasificación del suelo. El alcance de dicha modificación
afecta a la división del territorio en zonas de ordenación urbanística (sus usos globales y
tipos básicos de edificación). El cumplimiento de los artículos 72, 73.1 y 73.2 se realiza
dentro de la documentación del Plan Parcial en su apartado correspondiente en la Memoria
Justificativa y se aprecia en los Planos de Ordenación, resultando innecesario concretar
cada una de estas determinaciones en un plano individual.
No se incorpora el Documento de Justificación de la Integración Territorial, definido
en el artículo 74 de la L.U.V. y en los artículos 172 y siguientes del R.O.G.T.U., dado que el
Plan Parcial no introduce modificaciones en la clasificación del suelo.
Jávea, 1 de julio de 2013
LOS ARQUITECTOS
Fdo.: Fernando Ferrer Martínez
Fdo.: Fernando Gil Torrella
Fdo.: Alfonso Turell Huelin
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