N° 50 - Poder Judicial de la Provincia de Santa Fe

ACUERDO Nº 50
En la ciudad de Rosario, el día 22
de marzo
del año dos mil diez, reuniéronse en
Acuerdo los Jueces de la Cámara de Apelación de Circuito doctores Eduardo
Jorge Pagnacco, Ricardo Netri y René Juan Galfré, para dictar sentencia en los
caratulados “SALCEDO SILVIA LELIA C/ RODENAS NORA ELOISA Y/U OS. S/
DESALOJO” Expte.N°313/09 (Expte.N°713/09 del Juzg. de Primera Inst. de
Circuito 5ª. Nominación).Se resolvió someter a sorteo el estudio de la causa, resultando el
siguiente orden: doctores Eduardo Pagnacco, Ricardo Netri y René Juan Galfré.Hecho el estudio de la causa, se resuelve plantear las siguientes
cuestiones:
1º) ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA ?
2º) QUE PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR ?
A la primera cuestión, el doctor Pagnacco dijo:
Mediante la sentencia Nº2764/09 (fs.95), a cuya relación de la causa
me remito por razones de brevedad, se tiene por cumplido el objeto de la
pretensión, esto es el deshaucio del inmueble objeto de autos, previo pago de las
respectivas Cajas, poniendo a la actora en la tenencia definicita del inmueble
mencionado, mediante el Sr.Oficial de Justicia, con costas a la demandada .Contra dicho pronunciamiento se alza la parte demandada
interponiendo el recurso de apelación (fs.100 ), y llegados los autos a esta
instancia expresa agravios a fs. 122 , los que fueron contestados por la parte
actora a fs.125/128 .Encontrándose consentida la providencia que llamó los autos para
dictar sentencia (fs.130vta. y 131) quedan los presentes en estado de definitiva.1.- Se agravia la recurrente de que el A-quo omita considerar que el
contrato de locación no estaba vencido, ya que se encontraba prorrogado por
acuerdo de partes, con nuevo canon locativo a satisfacción del locador, y que su
parte había hecho saber en tiempo y forma el día de la desocupación del
inmueble. Remite a los términos de la carta documento de fs. 41, subrayando que
ella fue remitida antes de que se le notificara la demanda de autos.
Que como se dijera en dicha carta el contrato se encontraba
pacíficamente prorrogado, que de un canon locativo de $ 700.- , se abonó a
satisfacción del locador la suma de $ 1.100.- desde agosto de 2008 hasta
noviembre de 2008, y la suma de $ 1.300.- de diciembre de 2008 hasta junio de
2009 fecha en que se había convenido la terminación de la locación, ya que el
monto que requerían los locadores posterior a esa fecha de $ 1500.- era excesivo
(acompaña recibos de pago de tales cánones en original y copia).
Concluye que mal puede hablar el A-quo de un contrato vencido,
cuando se cobraba un canon locativo a satisfacción del locador, de casi el doble
del establecido en el contrato originario y que, por otra parte, “previa la
sustanciación de ésta demanda, la contraria sabía que el inmueble iba a
desocuparse a fines de junio y que se encontrarían satisfechos tanto el nuevo
canon locativo como todos los conceptos que se encontraran a cargo de la
locataria según contrato, como efectivamente así sucedió”Asimismo se agravia
la recurrente de la imposición de costas
siendo que la actora ya sabía que a fines de junio se restituía el inmueble, y que
ello fue comunicado al tribunal a fs. 59 y que en esa fecha -y antes de que se le
corriera traslado de la demanda- debió depositar judicialmente las llaves dado que
la actora no quiso recibírselas. Su agravio acerca de la imposición de costas
radica en que considera que el contrato no estaba vencido y que en consecuencia
debió aplicarse el art. 518 2do. párrafo que dispone que si el demandado se
allanare en término, las costas correrán por su orden, y su parte se allanó en
término.
Subraya que “el allanamiento fue en tiempo porque no hubo
vencimiento de contrato como alega el A-quo en su resolución, ya que este fue
prorrogado pacíficamente por las partes, y muestra de ello es el cobro del nuevo
canon locativo que concluye en junio con la suma de $ 1300 poco menos del doble
del canon locativo que señala el A-quo en su resolución” , y agrega: “la
sustanciación de todo el trámite fue un tema de costas por parte de los colegas de
la locadora, que sabiendo que a fines de junio el inmueble se desocupaba,
obligaron a depositar sumas, depositar llaves y realizar constataciones judiciales
del inmueble, que sistemáticamente se negaron a hacerlo como corresponde a un
buen ejercicio profesional, ético y de actitud conciliadora. Lo único buscado fue un
tema de costas”.
En
su
responde
a
tales
agravios
la
actora
señala
que,
contrariamente a lo afirmado por la recurrente el contrato se encontraba vencido y
que mal puede haber habido prórroga o reconducción del contrato atento el claro
texto de la cláusula tercera del contrato y del art. 1622 del Cód. Civil.
Asimismo señala que el hecho de que la inquilina haya continuado
abonando los alquileres no se puede interpretar como la celebración de un nuevo
contrato y que el aumento del precio de la locación no demuestra por sí solo la
existencia de un nuevo contrato de locación ni la prórroga del anterior. Al respecto,
concluye que, una vez vencido el contrato su parte podía exigir en cualquier
momento la restitución del inmueble.
Con respecto a la aplicabilidad del art. 518 del CPC, que postula la
recurrente, subraya que dicha norma regula o contempla la situación de quién
demanda anticipadamente el desalojo, esto es, cuando aún no ha vencido el
término contractual, por que , en la especie, el contrato de locación celebrado
entre las partes había vencido el 31 de julio de 2008.
Señala que acierta el juez al considerar que la conducta de la
demandada consistente en la entrega de las llaves, constituye un allanamiento
tácito y así lo ha considerado la mayoría de la jurisprudencia.
Agrega que también asiste
razón al A-quo al imponer a la
demandada la totalidad de las costas, puesto que, a pesar de haberse allanado a
la demanda, su conducta, dio lugar a la reclamación. En efecto, habiéndosele
reclamado la inmediata restitución del inmueble en fecha 16 de abril de 2009 no
respondió al reclamo y ello determinó que recién fecha 13 de mayo de 2009 su
parte interpusiera la presente demanda; luego, recién a los 32 días de recibida la
interpelación, se dignó a contestarla manifestando que se retiraría del inmueble en
fecha 30 de junio de 2009. Como consecuencia de lo expuesto, postula la
confirmación de la resolución apelada.
2.- Entrando en la consideración de los agravios de la recurrente, en
primer lugar, cabe señalar que conforme surge del art. 1622 Cod. Civil, la
circunstancia de que el locador siga percibiendo el arrendamiento después de
vencido el contrato, no configura tácita reconducción, sino continuación de la
relación locativa concluida. Tampoco la sola modificación del precio de la locación
permite inferir la celebración de un nuevo contrato con la duración mínima
establecida por la ley, desde que la modificación o prórroga debe instrumentarse
por escrito (Art. 1° ley 23.091) (conf. LL 1996-B-706, N° 38..448-S; LL 1993-D394).
En la especie, la locataria ha permanecido en el uso y goce de la
cosa arrendada y el locador ha consentido tal uso y goce, desde que, no sólo
percibió los cánones locativos correspondientes, sino que convino su ajuste en
dos oportunidades -según surge de los recibos acompañados en esta instancia
(copías fs. 119/121 tácitamente reconocidos en la contestación de agravios a fs.
126), es decir, no cabe duda alguna que en el sub lite la relación locativa continuó,
luego de fenecido el contrato.
Señalan Salas y Trigo Represas que “Continuada la locación al
vencimiento del plazo contractual, las obligaciones de las partes se rigen por el
contrato originario, excepto en cuanto al tiempo, pues la locación no tiene ya plazo
determinado” (Código Civil Anotado” Edit. Depalma, Bs. As. 1974, Tomo 2, pag.
301).
También Machado expresa que si bien en los casos de continuación
de la relación locativa el locador puede pedir la devolución de la cosa en cualquier
tiempo (art. 1622 del Cod. Civil), pero deberá exigirla acordando los plazos
concedidos por el art. 1610 , porque “Cuando la locación continúa sin contrato, el
locatario goza de los plazos establecidos por la ley para la locación sin término
fijo...Se considerará al locatario como si tuviera la cosa sin término fijo, y está
dentro de las disposiciones de los arts. 1506 y 1610, y en vez de echar la culpa al
locatario, como lo hacen algunos por no haberse asegurado del plazo que debería
tener, debe culparse al locador por no haberla pedido a la conclusión del
contrato,como tenía derecho. Si ha permitido que continuara, se encontrará en las
condiciones de todo individuo que alquila sin plazo fijo. Cuando el artículo dice:
podrá pedirla en cualquier tiempo, se entiende dando los plazos determinados por
la ley; de otro modo habría dicho: puede demandarla inmediatamente” (Machado,
José Olegario “Exposición y Comentario del Código Civil Argentino”, Edit. Lojuane,
Tomo IV, pags. 409/411).
Es decir, el hecho de que la ley permita al locador pedir la restitución
del inmueble en cualquier momento, dado que la relación locativa subsistente ha
quedado despojada de término fijo (art. 1622 C.C.), no implica la facultad de
exigirla de inmediato, por cuanto el art. 1610 dispone que tratándose de casas ,
departamentos o piezas no podrá hacerlo sino después de los tres meses
contados desde haberle intimado la cesación de la relación locativa (inc. 2).
Tal plazo -al que Llambías considera ,junto con el establecido por el
art. 1509, como los únicos plazos de gracia establecidos por el codificador
(“Codigo Civil Anotado”, Abeledo Perrot, Tomo II-A, pag. 268)-, tiene la finalidad
de acordar al locatario un lapso de tiempo razonable para encontrar otra vivienda
donde alojarse con su familia, cumplir con las obligacione anexas a la entrega
(baja de servicios, pintura, reparaciones, etc.) y efectuar la mudanza.
Cierto es que tal plazo se acuerda
al locatario cuando el único
motivo del pedido de restitución es el exclusivo e intempestivo arbitrio del locador,
como ocurre en autos en el que se intimó la restitución durante el curso de un
período locativo ya abonado (fs 36 y 121) sin invocar otra causal, la que, por otra
parte, aparentemente no existía (vide constancias de fs. 119/121, 52, 55, 56, 57,
58, 66/68, 71/72. 73,74 81/87 y documentación acompañada con el escrito cargo
6526/09 de fs. 59).
En síntesis, considero que el requerimiento de entrega inmediata del
inmueble por parte de la locadora -que había consentido la continuación de la
relación locativa sin plazo fijo- implicó un ejercicio disfuncional del derecho que le
concedía el art. 1622 del Cod. Civil, al no acordar a la locataria el plazo de gracia
contemplado por el art. 1610 inc. 2° del Cod. Civil.
En virtud de ello, resulta claro que la aquí demandada no se
encontraba en mora
ni dio lugar a la reclamación concretada mediante los
presentes, por lo que su allanamiento tácito -concretado antes de que se le
corriera traslado de la demanda-, es apto para eximirla de la condena en costas
(art. 251, inc. 1° C.P.C.).
Así voto.
A la misma cuestión, los doctores Netri y Galfré dijeron:
De acuerdo a los principios y fundamentos a los que arriba el Vocal
preopinante, votamos en igual sentido.A la segunda cuestión, el doctor Pagnacco dijo:
Atento el resultado obtenido al votar la cuestión precedente,
corresponde revocar parcialmente la sentencia Nº2764/09 (fs.95), esto es en lo
que fuera materia de apelación y, consecuentemente con ello, imponer las costas
del presente, en ambas instancias, en el orden causado. Propongo que los
honorarios de Alzada de los doctores María del Valle Véliz y Damián A. Moriconi
se fijen en el cincuenta por ciento del honorario que en definitiva les corresponda a
los profesionales de cada parte por su labor desplegada en lo principal en sede
inferior con noticia de la Caja Forense.Así voto.A la misma cuestión, los doctores Netri y Galfré dijeron:
El pronunciamiento que corresponde dictar es el que propicia el
doctor Pagnacco.Por todo ello, la Cámara de Apelación de Circuito, RESUELVE:
Revocar parcialmente la sentencia Nº2764/09 (fs.95), esto es en lo que fuera
materia de apelación y, consecuentemente con ello, imponer las costas del
presente, en ambas instancias, en el orden causado. Fíjanse los honorarios de
Alzada de los doctores María del Valle Véliz y Damián A. Moriconi en el cincuenta
por ciento del honorario que en definitiva les corresponda a los profesionales de
cada parte por su labor desplegada en lo principal en sede inferior con noticia de
la Caja Forense. Insértese, hágase saber y bajen.- (AUTOS: “SALCEDO SILVIA
LELIA C/ RODENAS NORA ELOISA Y/U OS. S/ DESALOJO” Expte.N°313/09)845
PAGNACCO
NETRI
GALFRÉ
MUNINI