expresión ^`título perfecto"

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-
—
Alcance de la expresión ^'título
perfecto"
Consulta
confirma
compromiso de compra-venta de una fracción de cam
corriente
máximo para campes similares libres de toda clase de
precio
gravámenes.
El promitente comprador hace establecer en el citado compromiso, ex
presamente, que la titulación del cauípo será perfecta.
El escribano, a quien el comprador encargó el otorgamiento de la es
critura respectiva, al estudiar los títulos descubrió que al campo grava u-na
servidumbre dé camino, a favor de terceros, que lo divide en dos partes,
cuya servidumbre .el comprador desconocía pero el vendedor la conocía y
se obligó a respetar en la cuenta de partición en que aquel (el campo), le
fué adjudicado.
Se .pregituta: confornie a la equidad, al uso y a la ley (arts. 486, 487
y igs: del Código Civil), ¿es perfecto un título en tal estado? ¿Puede el
comprador ser obligado a escriturar o .a pagar daños y perjuicios si no lo
Se
un
po, al
¡lacef
Noviembre jo de
1936.
Dictamen el Dr. Lorenzo Vicens Thievent
Nuestras
palabra "título" en dos acepciones distintas,
primera de ellas, se designa el instru
un derecho. Y por la segunda, el hecho
jurídico o el origen del derecho. Los arts. 1148, 1574, 764, 768, 1757, etc.
del Código Civil, referentes a títulos de bienes hereditarios, instrumentos
públicos, tradición simbólica, tradición de derechos documentados y cesión
de créditos, mencionan el título como el documento que sirve de prueba
de la convención o de las obligaciones y derechos nacidos de una convención.
Los artículos 780, 1103, 1208, 1664 inc. i' párrafo 3°, 1767, 1379, etc., del
mismo Código, mencionan el título como el hecho jurídico que da lugar al
nacimiento de un derecho (adquisición por legado o herencia, justo titulo,
traslación de dominio por división, donación o permuta, contratos onerosos,
obligaciones divisibles).
El Código de Procedimiento Civil da también a ese término el doble
sentido, de forma y fondo, por el ejemplo, en el art. 873 (Freitas, i', p. 75).
leyes emplean
la
y netamente caracterizadas. Por la
mento que constata la existencia de
—
522
-
Esa
distinción es clásica. Laurent (19, n. 96, 97 y 98), después
expresar que con la palabra "título" "se designa toda escritura que puede
servir de prueba", agrega : "La palabra título tiene aún otro- sentido. De
de
el hecho
signa
jurídico, especialmente la convención que el escrito está des
probar" Más adelante establece que el tér^mino comprende también
hechos jurídicos que no son convencio-nes, como los testamentos. Planiol y
Ripert (tomo 3', N' 173), al definir el título traslativo de dominio enume
ran la venta, la
donación, la permuta, el legado, etc., es decir, no la docu
mentación del derecho, sino la causa que origina el derecho.
Dalloz (Cód. Civil anotado, art. 55-0, n. 7 y 8) insiste en esa distin
ción, en los siguientes términos : "Por estas palabras, título traslativo de
propiedad, del art. 550, es necesario entender, no el acto exterior, autén
tico o privado, por el cual los particulares establecen la prueba del derecho de propiedad, sino la causa misma del hecho que es el principal ge
nerador del derecho de propiedad, independientemente de todo acto exterior que sería la prueba literal de él." En ese sentido: Huc, 4', n. 120;
Baudry et Chaveau, n. 294; Valette, p. 125. "Esta causa puede ser un con
tinado
a
"
"■
"^
una venta, una donación o un testamento, sea una calidad inhe
la persona, produciendo ese efecto sin necesidad de contrato, como
lá calidad de heredero. Mismas referencias."
trato,
rente
como
a
Escriche,
La
se
en
su
diccionario, repite la. misma clasificación : "Título.
alguna cosa; y el instrumento con que
—
cuya virtud poseemos
acredita nuestro derecho."
causa
en
En el compromiso de
venta a que se refiere la consulta
precedente, se
la
titulación
del
expresa que
campo prometido en venta será perfecta. Los
promitentes ¿se han referido al título, como instrumento (prueba de solem
nidad) o al título como hecho jurídico que genera el derecho de
propiedad
comprador?
No creo que pueda caber la menor duda de que el
compromiso se re
fiere a ambos concptos. Lo que le interesa al
es
comprador
que el vendedor
sea efectivamente dueño de la cosa
prometida en venta, es decir,, que la
haya adquirido de otro por un título legítimo (contrato-, herencia, etc.);
y que esa trasmisión esté constatada en forma legal.
La perfección del título es necesaria, en el fondo,
y en la forma. Sólo
así el vendedor podrá, a su vez, trasmitirle al
comprador la propiedad del
bien. Cualquiera de las dos condiciones que falten hacen al título
imper
fecto. Supóngase, por ejemplo, que el bien hubiera sido adquirido por he
rencia, pero no se hubiera hecho la partición, existiendo varios herederos.
El título (causa de adquisición) sería perfecto (art. 1039 Cód. Civil). Pero,
el título (instrumento) sería imperfecto, o, mejor dicho, inexistente
(art.
II
17 del Cód. de P. Civil).
que debe tener el vendedor para
poderlo
trasmitir al
—
'-
;
Podría suceder el
caso
523
'—
contrario: que la parte formal fuera
adquirido de quien no era dueño y
pero que el vendedor lo hubiera
él el dominio. En tal caso, el título sería
que no existe el hecho jurídico que origina el derecho
por tanto, transferirle
to,
de
a-
inexistente, desde
o
propiedad (adquisición
Para vender
bien
un
perfecta,
podía,
imperfec
no
de
quien puede enajenar).
raíz,
pues,
es
necesario tener título
perfecto;
está constituido por la existencia del derecho y por la
tatación formal de ese derecho.
título
perfecto
En el compromiso
y el
cons
a que se refiere la consulta se deter'minó el objeto
fracción de campo (art. 631 del Cód. Civil). Según la
escritura que le sirve de título (hijuela) el campo está dividido en dos par
tes por una servidumbre a favor de terceros, cuya existencia consta en la
del contrato:
cuenta
,
una
particionaria.
El titulo de
ese
bien,
en
la
primera acepción de
la
perfecto.
perfec
tiene el promitente vendedor sobre el objeto
propiedad no le ha sido hecha íntegramente.
palabra,
Se han cumplido los requisitos instrumentales. Pero, el título
to sí se
atiende al derecho que
del contrato. La trasmisión de
El hecho jurídico, la
causa
en
cuya virtud
se
posee,
c[ue
en
es
no
es
este
caso
es
la trasmisión
hereditaria, no ha tenido el efecto de que el heredero (pro
mitente vendedor) haya adquirido la propiedad plena del bien prometido
en venta, sino una
propiedad en parte desmembrada. El dominio (art. 487,
inc. del Cód. Civil) comprende el derecho de impedir cjue los demás se sirvan
de nuestra propiedad; y no es, por tanto, un propietario completo y perfecto
quien está obligado a permitir una servidumbre que grava su predio, y que la
ley define como una imperfección del dominio (art. 488 del Cód. Civil).
Todo aquello que no da al comprador derecho de propiedad con exclu
sión de las reclamaciones de tercero, hace el título imperfecto, en el fondo,
aunque sea perfecto en la forma. La jurisprudencia argentina ha resuelto
que "cuando las partes se refieren en sus convenios a títulos perfectos de
be entenderse con ello que han querido significar títulos o antecedentes
que no permitan la posibilidad de futuras reivindicaciones, o el ejercicio
probable de acciones reales sobre el inmueble adquirido" ("Jurispruden
cia Argentina", t. XXVI, p. 710, nota).
Laurent cita el caso siguiente: se conviene la venta de la nuda propiedad^ del bien; el día antes de efectuarse la venta fallece el usufructuario,
sin que llegaran a conocer el hecho ní el vendedor ni el comprador ; la venta
fué declarada nula, porque el objeto de la venta no era la plena propiedad
sino la nuda propiedad (Tomo XV; n. 494). Los hechos materiales no son
iguales al planteado en su consulta; pero son de la misma naturaleza jurí
dica. En ambos
casos
el título del bien
prometido. La propiedad
a
desmembrada
escriturarse
no
es
la
no es
el título del bien
propiedad plena.
—
524
-
Además de la
imperfección del título, como generador del derecho a
que habiéndose prometido en venta la propiedad de
un bien
y no pudiéndose transferir sino la propiedad gravada con una ser
vidumbre, el consentimiento del promitente comprador no es válido, pues
está viciado por error sobre el objeto del contrato. El art. 1271, inc. 3" del
Código Civil dice que el error es causa de nulidad del contrato cua.ndo la
calidad esencial del objeto es distinta de la que se cree. La existencia de
trasmitirse, entiendo
servidumbre que divide en dos la fracción de campo modifica la calidad
esencial y sustancial de éste.
Pothier
cuya orientación en esta materia es la que sigue con prefe
una
—
rencia la
define la sustancia de la cosa como
jurisprudencia francesa
"la cualidad c[ue los contratantes han tenido principalmente en vista" al con
tratar. El que cotapra un campo tiene en cuenta un campo libre de gra
vámenes ; y si la existencia de una servidumbre impide el goce pleno- de la
—
es evidente que el
comprador no ve satisfecho el propósito que
de buena fe tuvo en cuenta para celebrar el compromiso. Sobre todo, en este
caso, en que, de acuerdo con el art. 631 del Código Civil el promitente co-m
propiedad,
prador entendió
comprar
un
predio libre.
La servidumbre de paso, por
otra parte, constituye un derecho real, y
tal, puede ser reivindicado, privándose al comprador de parte de la
propiedad que ha adquirido-, o ha entendido adquirir (arts. 1697, 472 y 677
como
del
a
Código Civil).
Instaurándose la acción reivindicatoria, el vendedor estaría obligado
la porpiedad vendida, una vez citado de evicción, debiendo
dada
sanear
—
la
rescindirse el contrato-. Es un
importancia del gravamen (art. 171 o)
principio de derecho que la existencia de una causal de rescisión de un.
contrato es un justificativo de ejecución
por aquel que puede alegarla, prin
cipio que tiene aplicación práctica, con carácter general, en el art. 143 1 del
Código Civil, y en el apotegma "exceptío non adim pleti contractus" (V
Cassin. "De la excepción derivada de la inejecución de los contratos sinalag
máticos", pág. 347).
—
Como resulta de lo expuesto, y de acuerdo con lo prescripto por los
472, 487, 488,-550, 631, 677, 1271, 1291, 1686, 1697, 1698 y 1710
del Código Civil, en el caso a que se refiere la consulta, no existe título per
arts.
fecto,
ni validez
de
consentimiento, ni obligación de otorgar un contrato
cumplir en las condiciones del compromiso. En
comprador no puede ser obligado a escriturar,
que la otra parte no puede
consecuencia, el promitente
ni existe
en
este caso,
responsabilidad
contractual.
Lorenzo Vicens Thievent
Diciembre 5 de
1936.