Indicador de Accesibilidad al Crédito Hipotecario

Indicador de accesibilidad a la vivienda
propia a través del crédito hipotecario
en la Ciudad de Buenos Aires.
Octubre de 2007 a agosto de 2015
Informe
de resultados
966
Enero de 2016
“2016: Año del Bicentenario de la Declaración de Independencia de la República Argentina”
R.I. 9000-2482
R.I. 9000-2482
966
Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través
del crédito hipotecario en la Ciudad de Buenos Aires.
Octubre de 2007 a agosto de 2015
Resumen
XXEl Indicador de Accesibilidad al Crédito Hipotecario
XXDe este modo, si el Índice arroja un valor de 100, significa
(IACH) mide la relación entre el ingreso de una pareja
de asalariados de la Ciudad de Buenos Aires
de calificación ocupacional alta (profesional o técnica)
y el Ingreso Mínimo Necesario para acceder a un crédito
bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una
vivienda usada de tres ambientes con una superficie de 70 m2
en la Ciudad de Buenos Aires (en porcentaje).
que el ingreso de la pareja de asalariados es el Ingreso
Mínimo Necesario para calificar a un crédito por el 75%
del valor de un departamento usado de 3 ambientes en la
Ciudad o Ciudad de Buenos Aires (70 m2). Si el indicador
tiene un valor de 90, indica que el ingreso de la pareja
de asalariados es equivalente al 90% del Ingreso Mínimo
Necesario para calificar a dicho crédito.
XXPara el cálculo del valor de mercado de la vivienda,
XXPor lo tanto, cuanto más por debajo a 100 del IACH, más
se tomó en cuenta el valor promedio en dólares del m2
de los departamentos de 3 ambientes usados en la Ciudad
de Buenos Aires y se lo multiplicó por la superficie
indicada. A efectos de expresar el valor en pesos,
se consideró la cotización del tipo de cambio “informal”
del último día hábil del mes en cuestión.
difícil le resultaría a esa pareja tipo acceder al crédito
hipotecario. En este sentido, eventuales aumentos en el
valor promedio de las propiedades y/o del dólar informal
tienden a alejar a las parejas del crédito hipotecario,
al tiempo que aumentos en los salarios y/o bajas en las
tasas de interés del mercado, los acercan.
XXPara calcular el ingreso de la pareja se suma el ingreso
XXA los efectos metodológicos, se tomó como referencia
promedio de un varón y de una mujer perteneciente
al segmento indicado de la calificación ocupacional,
tomando como referencia los valores que surgen
de la Encuesta Anual de Hogares 2013, elaborada por la
Dirección General de Estadísticas y Censos de
la Ciudad de Buenos Aires que son actualizados a junio
de 2015 en base al Índice de variación salarial elaborado
por Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.
el Housing Affordability Index (http://www.realtor.org/topics/
housing-affordability-index) elaborado por la National
Associatons of Realtors (organización que agrupa cámaras
y a agentes inmobiliarios de EE.UU.).
XXCon el fin del cálculo de la cuota del crédito bancario
que dicha pareja de asalariados necesitaría para poder
comprar una vivienda, se construyó un ejercicio en donde
se consideró que el préstamo a obtener correspondería
al 75% del valor de mercado del inmueble, que el sistema
de amortización de las cuotas es del tipo francés y que
el único costo para el crédito hipotecario sale de la Tasa
Efectiva Mensual (TEM), que surge de la información
que publica el Banco Central de la República Argentina.
Para calcular el Ingreso Mínimo Necesario, se considera
que la cuota del crédito no debe superar el 30% del ingreso
de la pareja. Cabe aclarar que el indicador puede tomar
valores positivos.
Estadísticas
económicas
Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario
en la Ciudad de Buenos Aires. Octubre de 2007 a agosto de 2015
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Indicador de accesibilidad al crédito hipotecario
XX El índice de accesibilidad de 2015
presenta estabilidad en Agosto con
respecto a diciembre del año anterior,
pero un descenso en relación a marzo,
que fue el mejor mes del año. Esto se
debe al comportamiento dispar de las
variables ingresos de los asalariados,
tasa de interés, valor del dólar informal
y precio del m2.
de los inmuebles en la Ciudad incrementaron su valor en pesos en un 38,5%
(el m2 subió un 10,14% y el tipo de cambio
se depreció un 25,8%) a la vez que la tasa
de financiamiento también se encareció,
con una suba interanual del 6,33%.
XX Es de destacar que entre octubre de 2007
y la actualidad los ingresos calculados
para las parejas de asalariados se
incrementaron en el orden del 450%
mientras que los valores de los inmuebles
en pesos lo hicieron en un 800%. Si a esto
le sumamos el aumento de los costos del
financiamiento, vamos a poder explicar la
caída de el indicador durante dicho período.
XX La dinámica de los salarios continuó en
ascenso pero a una menor tasa en relación
a 2014, alcanzando en agosto un aumento
interanual del 29,6%; mientras que las
variables que hacen referencia a los precios
100
Índice de accesibilidad
83,6 84,1
67,1
64,3
51,3 51,6
66,1
60,6
62,9
61,1
56,1
47,5
45,5 43,5 47,4 43,6
42,4
39,5
51,0
47,6
35,9 36,0
34,3 35,9 36,9
26,0 26,3 27,0
0
30,8
33,6
36,4 39,2 36,9 37,0 36,3
26,6
22,6 24,6
33,5
32,2
28,7 27,0 27,1
26,6 24,5 23,6
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15
Serie semestral
Serie mensual
IACH para una pareja de asalariados con calificación ocupacional técnica
IACH para una pareja de asalariados con calificación ocupacional profesional
Nota: la cotización del dólar corresponde al informado en el último día hábil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011)
y Adinco (desde octubre de 2011); DGEyC (EAH), INDEC (Índice de Salarios) y Banco Central de la República Argentina.
2
Dirección General de Estadística y Censos GCBA
Proyección y estimación del índice de accesibilidad
XX En octubre de 2007 el índice para una
pareja de profesionales fue de 83,5;
el máximo histórico dentro de la serie.
Para volver a ese escenario de accesibilidad
al crédito hipotecario podemos realizar un
ejercicio teórico, generando el valor teórico
que tendría que tener cada variable.
XX Para retornar al escenario de 2007 con
los ingresos vigentes y los precios de
las viviendas actuales, la tasa de interés
debería ser del 2,6% anual, lo que representa
una disminución de 15,7 puntos porcentuales
respecto del valor actual.
Variable
XX En cambio para volver a ese escenario,
con los valores actuales de las viviendas
y de las tasas de interés, el ingreso de
la pareja de profesionales debería ser
de $ 93.800, lo que representa 2,6 veces
el ingreso actual.
XX De igual modo, se requeriría una baja
del 61,5% en el precio del m2 o en el valor
del dólar informal para que el índice
alcanzara su valor histórico máximo.
Valor actual
Valor teórico
Diferencia
Tasa de interés
18,30%
2,60%
-58,8%
Ingresos pareja profesional
$36.135
$93.800
159,6%
Precio del m2
U$2.369
U$912
-61,5%
Dólar informal
$15,47
$5,95
-61,5%
Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA)
y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).
Estadísticas
económicas
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Anexo I. Precio promedio del m2 y tasa interés para créditos hipotecarios
Precio del m2 en dolares
de departamento usado de 3 ambientes
Valor promedio del m2 de los departamentos usados de 3 ambientes
$3.000
2.044
2.291 2.284 2.209
2.202 2.177
2.167 2.139 2.152
2.106
2.178
2.2982.230
2.365 2.369
1.795
1.671
1.462
1.276
$1.000
1.500 1.510
1.555
1.302
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15
Serie semestral
Serie mensual
Tasa Efectiva mensual para créditos hipotecarios
Tasa de interés para créditos hipotecarios
2%
1,63
1,67
1,69
1,61 1,63
1,71
1,64
1,55
1,60
1,66
1,37
1,25 1,21
1,11 1,11
1,15
1,32 1,32 1,32 1,29
1,07
0,92
0,87
0%
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15
Serie semestral
Serie mensual
Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA)
y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011).
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Dirección General de Estadística y Censos GCBA
Anexo II. Ingresos mensuales promedio de parejas y tipo de cambio
informal
Ingreso mensual promedio de una pareja
de asalariados
Ingreso mensual promedio
$40.000
28.787
30.131
30.408
31.369
31.804
32.727
34.009 35.205 36.135
24.807
21.339
18.542
16.836
22.064
14.590
8.168 8.855
7.693 8.152
7.055
6.565
$0
4.031
6.348
5.772 5.856
4.332 5.446
10.402
11.330
7.216 7.860
14.035
9.236
26.461
24.904 25.780
21.080
13.115
10.275
22.267
23.965
22.970 23.289
15.626
18.165
12.743
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15
Serie semestral
Serie mensual
Ingreso mensual promedio para una pareja de asalariados con calificación ocupacional técnica"
Ingreso mensual promedio para una pareja de asalariados con calificación ocupacional profesional
Tipo de cambio U$/$ cotización no oficial
Valor del dólar informal
$16
14,94
14,33
13,6 13,03
12,62 12,7 12,65
15,47
13,4
10,55
9,4
9,93
6,36
4,488 5,09
4,035 4,305
3,918
3,875
3,48 3,743
3,193 3,233
$0
Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Abr. Oct. Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. Jul. Ago.
07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15
Serie semestral
Serie mensual
Nota: la cotización del dólar corresponde al informado el último día hábil del mes, en www.ambito.com
Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de DGEyC (EAH) e INDEC (Índice de Salarios).
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También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires
en www.estadisticaciudad.gob.ar
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