REPERCUSIÓN DE LOS VACÍOS URBANOS EN EL

REPERCUSIÓN DE LOS VACÍOS URBANOS EN EL FUNCIONAMIENTO URBANO DE
LAS CIUDADES: CASO CIUDAD DE DURANGO
José Manuel Carrillo Hernández
INTRODUCCIÓN
El presente documento tiene como finalidad el análisis de los vacíos urbanos en la ciudad
de Durango, conceptualizándose como vacío urbano no solamente a los lotes baldíos,
sino también como aquellos bienes inmuebles con uso de suelo para casa-habitación y
con otros usos de suelo que en la actualidad se encuentran en abandono por parte de sus
dueños; también se consideran vacíos urbanos aquellas construcciones que por alguna
razón han sido suspendidas antes de su terminación y que se encuentran en completo
abandono.
Lo que se pretende en este documento es enmarcar el problema tanto a nivel
internacional como a nivel nacional, este problema también se registra en otros países y
en otros estados de la República Mexicana
Para la elaboración de este documento, se consultaron fuentes de información como
libros, revistas y páginas de Internet, asímismo se efectuó la revisión de la legislación que
en materia de desarrollo urbano y catastro se aplica en otros países y en otros estados de
México; revisándose también la legislación actual en la materia que rige en la Ciudad de
Durango.
Respecto a la ciudad de Durango, se analizarán cifras referentes al número actual de
lotes baldíos, el número actual de viviendas desocupadas y cuál es la acción que
actualmente está tomando el gobierno del municipio de Durango con respecto a este
problema.
El objetivo de referenciar el problema de los vacíos urbanos tanto a nivel nacional e
internacional tiene como finalidad contrastar lo que se está haciendo en otros países y en
algunos estados de México para contrarrestar el problema de los vacíos urbanos, para
con ello efectuar una propuesta tendiente a la disminución de dichos vacíos que
actualmente están presentes en gran cantidad en la ciudad de Durango.
1
I.- DEFINICIONES
I.1.- Urbanismo
El urbanismo enfrenta la responsabilidad de estudiar y ordenar los sistemas urbanos1.
Uno de los principales objetivos del urbanismo es darle orden al crecimiento de las
ciudades, además como lo señala Iñigo Ortiz de Urbina Gimeno: “El estudio de las
conexiones entre la convivencia y la seguridad pública en las ciudades es objeto de un
gran interés en muchos países de nuestro entorno. Sin embargo, es un tema
asombrosamente poco analizado entre nosotros”. 2, lo cual indica que la seguridad pública
está íntimamente ligada al quehacer urbanístico.
La existencia de bienes inmuebles abandonados (construcciones y terrenos), rompen con
el ordenamiento urbano de una ciudad, como a los ojos de Considérant: “La creación de
la ciudad del mañana, una ciudad ordenada que genere creación y evolución, dotada esta
de un “palacio” en el que se realiza la mayoría de la actividad social. El palacio constituiría
la unión de todos los espacios necesarios en una ciudad, basado en la colectivización de
los bienes y la mejor organización ambiental”.3
La idea del urbanismo es pues, la mejor organización de los espacios urbanos basada en
la colectivización de los bienes, se entiende que el funcionamiento de las ciudades debe
de ser armónico y ordenado, donde todos los elementos intervinientes deben de
interactuar armónicamente entre sí.
I.2.- Vacíos Urbanos
Un problema que se ha acrecentado en los últimos años a nivel mundial es el de los
llamados “vacíos urbanos”, refiriéndose en el caso de este documento a los vacíos
urbanos no solamente como “terrenos sin construcción alguna”, sino además de ello, a las
construcciones que en la actualidad se encuentran abandonadas sin uso alguno.
Las diferentes formas que asume la noción de “vacío urbano”, en América Latina,
referencias directas a tal tema señalan las tierras vacantes como “espacios remanentes a
la dinámica urbana: aquellos terrenos que permanecían vacíos o subutilizados; o que
todavía reconocidos como urbanos y servidos directamente o muy próximos a
infraestructuras ya instaladas, no se desarrollan en la plenitud de su potencial,
contrariando el principio de función social de la propiedad”4
1
http://es.wikipedia.org/wiki/Urbanismo
Íñigo Ortiz de Urbina Gimeno, Juli Ponce Solé, Convivencia Ciudadana , Seguridad Pública y
Urbanismo.- (Editorial Tirant Lo Blanch) ,1ª edición 2008
3 todoarquitectura.com.-Del caos al orden.-citado de: CHOAI, Francoise; Urbanismo: Utopías y
Realidades; Editorial Lumen 1970, Barcelona España; pág. 133 –149
4 Convocatoria para el "Seminario Internacional sobre la tierra vacante urbana: nuevos desafios y
oportunidades", organizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Río de Janeiro, abril 1999.
2
2
II.- EJEMPLOS REPRESENTATIVOS A NIVEL MUNDIAL
II.1.- Europa:
Alemania, el complejo Prora auf
Rüguen, “El complejo vacacional
de
Prora
fué
una
idea
megalómana concebida en la
Alemania nazi como un complejo
con capacidad para más de
20.000 personas con la idea de
que cada obrero del país
pudiese disfrutar de vacaciones
en la playa al menos una vez.
“..... situado en la isla de Rügen,
en las costas del Báltico.”
“... constituye una muestra de la
arquitectura totalitaria del 3er
Reich.
El complejo estuvo en obras entre 1936 y 1939, pero se paralizó al comienzo de la 2ª
Guerra Mundial. Fué galardonado en 1937 con el premio de arquitectura de la Feria
Mundial de París.
No pudo ser terminado totalmente y jamás se usó como complejo vacacional. Los edificios
que se llegaron a construir se extienden a lo largo de 4 kilómetros muy cercanos a la
playa. Al final de la segunda guerra mundial fué utilizado por el ejercito soviético como
cuartel, y a dia de hoy permanece como un enorme cascarón vacío, sin más uso que el de
curiosidad turística”.5
II.2.- Oriente:
El Hotel Ryugyong, en Pyongyang, la capital de Corea del
Norte es una inmensa mole de hormigón sin finalizar y
totalmente abandonada, que aún conserva la grua de la
construcción en la parte superior, a merced del viento,
tiene 330 metros de altura (105 plantas), y ocupa la
décima posición en el ranking de altura mundial a dia de
hoy.
“El edificio no era una prioridad para la ciudad, pero se
proyectó como respuesta a la construcción de otro hotel en
Singapur por parte de una compañía de Corea del Sur, en
plena guerra fria. Supuso un gasto del 2% del PIB del
país”.
5
http://urbanity.blogsome.com/2006/06/28/prora-auf-rugen/
3
“... los retrasos y complicaciones con los materiales hicieron que el coste de la
construcción se disparase, hasta que se decidió su abandono en 1992.
El edificio es totalmente inservible ya que según los expertos, el hormigón empleado no
cumple con los márgenes de seguridad”.6
II.3.- Norteamérica:
En los Estados Unidos de Norteamérica, en la
ciudad de Detriot existen también verdaderas
estructuras gigantes abandonadas en pleno centro
de la ciudad, como el Book Tower, un edificio de
oficinas que consta de 38 plantas y 145 metros.
Otro edicio de oficinas de Detroit abandonado es la
Broderick Tower, construido en los años 20 y con
113 metros de altura. De hecho Detroit, entre otros
tristes datos, aparece frecuentemente en listados
de las estructuras abandonadas más altas del
mundo. La frutilla del postre: la Michigan Central
Station en Detroit, la estación de trenes
abandonada más tétrica del mundo7
Michigan Central Station
6
7
http://urbanity.blogsome.com/2006/02/17/ryugyong-hotel-el-rascacielos-abandonado/
http://matiascallone.blogspot.com/2007/05/ciudades-fantasmas-abandonadas-o-en.html
4
III.- MÉXICO
III.1.- Ciudad de México:
En la ciudad de México se tienen
edificios abandonados, tal es el caso del
Cine Ópera, el cual luce actualmente
totalmente abandonado, presa del
vandalismo y del deterioro8.
En San Jerónimo, cerca de Revolución
se encuentra el siguiente edificio
completamente abandonado que alguna
vez albergó oficinas.
III.2.- Guadalajara, Jal:
Tan sólo en el municipio de Guadalajara, que
tiene una superficie aproximada de 15,037
hectáreas prácticamente urbanizadas en su
totalidad, el Plan de Desarrollo Municipal de
Guadalajara
2000
señala
como
desaprovechadas
4,000
hectáreas
que
comprenderían 516 de reserva urbana más de
2,478 lotes baldíos que cuentan con servicios;
esto es, 26.60% del área municipal. Por
supuesto, la magnitud del problema se vería
agravada si se agregara la superficie
construida en el centro histórico que se
encuentra abandonada9.
8
http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=709136
¿Vacíos urbanos o vacíos de poder metropolitano? Adriana Fausto Jesús Rábago Puebla
(México), 2001, disponible en http://habitat.aq.upm.es/boletin/n21/aafau.html#Piepag1
9
5
IV.- LOS “VACÍOS URBANOS” EN LA CIUDAD DE DURANGO, MÉXICO.
IV.1.- Revisión del Reglamento de Catastro Municipal
Como se ha tratado a lo largo de este documento, el problema de los “vacíos
urbanos” es de carácter mundial, por lo que México y sus entidades federativas no están
exentos del mismo, hablando específicamente de la Ciudad de Durango, capital de la
entidad federativa del mismo nombre, se comienza con la revisión de algunas
disposiciones reglamentarias como lo es el Reglamento de Catastro Municipal, el cual
señala en su artículo 2:
“ARTICULO 2.- Para todos los efectos catastrales se entiende por:
......
II.- PREDIO URBANO: El que se encuentra dentro del perímetro urbano de las
poblaciones o los que estén ubicados en zonas rústicas y contengan
construcciones que no se destinen a fines agrícolas, ganaderos, mineros o
forestales.
IV.- PREDIO URBANO EDIFICADO: Los que contengan obras de cualquier
tipo arquitectónico y destinados a cualquier uso, construidas o en proceso de
construcción; que consten de cimientos o sin ellos, muros y techos, incluyendo
las instalaciones adheridas permanentemente y que formen parte integral de
ella.
V.- PREDIO URBANO BALDIO:
a) Al predio que no tenga construcciones
b) Al predio que tenga construcciones en una área inferior al 25% de las
superficie total y que al practicar avalúo de las edificaciones estas resulten con
un valor inferior al 50% del terreno, siempre que éste se ubique dentro del área
urbana.
Se exceptúa del tratamiento indicado en este inciso a los predios utilizados con
fines habitacionales, educativos, comerciales de prestación de servicios, así
como los predios cuyas áreas no construidas constituyan jardines
ornamentales o sean utilizados para actividades deportivas, siempre y cuando
cuenten con infraestructura, equipamiento o instalaciones respectivas”.10
Este reglamento no considera la posibilidad de construcciones abandonadas o
parcialmente construídas en más de un 25% de su superficie sean consideradas como
baldías, a pesar de que en un momento dado pueden producir las molestias de un bien
inmueble baldío.
IV.2.- Viviendas deshabitadas y lotes baldíos
La siguiente tabla muestra, considerando solamente el aspecto de la vivienda, según
datos del II Conteo de Población y Vivienda 2005 del INEGI, que para la ciudad de
Durango se tiene lo siguiente:
10
Reglamento de Catastro Municipal para el Municipio de Durango.- H. Ayuntamiento de Durango.Gaceta Municipal.- Enero de 2001
6
Ciudad
Victoria de Durango
Num. Total de
Viviendas
141,036
Viviendas
deshabitadas
22,254
% de Viviendas
deshabitadas
15.78%
Si a la cantidad de viviendas
deshabitadas que se muestra en la
tabla se le suma la cantidad de lotes
baldíos (aprox. 55,000)11 y las
edificaciones abandonadas con otro
tipo de uso de suelo, se tiene
entonces que el problema se
magnifica.
A nivel nacional, según datos del II
Conteo Nacional de Población y
Vivienda 2005, se tienen en el país
30’412,005 viviendas.
De las cuales 4’271,287 se encuentran deshabitadas, representando un porcentaje del
14.04%, el municipio de Durango como ya se mencionó tiene un porcentaje de viviendas
deshabitadas del 15.77%, mayor al proporcionamiento nacional.
La siguiente tabla muestra que la ciudad de Durango ocupa el 7º. Lugar en viviendas
deshabitadas a nivel nacional, según el Conteo 2005 de Población y Vivienda del INEGI.
No.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
11
Ciudad
Pachuca
Colima
Culiacán
Tlaxcala
Hermosillo
La Paz
Victoria de Durango
Mexicali
Tepic
San Luis Potosí
Zacatecas
Aguascalientes
Chihuahua
Mérida
Querétaro
Puebla
Saltillo
Morelia
Num.
Viv.
Viviendas Deshabitadas
94,671
17,487
42,551
7,839
186,909
33,049
25,876
4,346
206,744
33,830
63,209
10,020
141,036
22,254
215,535
33,316
94,521
14,307
204,677
30,973
37,859
5,623
192,543
27,885
248,264
35,782
231,612
32,348
173,377
24,093
422,673
58,109
184,298
25,140
181,025
24,626
%
18.47%
18.42%
17.68%
16.80%
16.36%
15.85%
15.78%
15.46%
15.14%
15.13%
14.85%
14.48%
14.41%
13.97%
13.90%
13.75%
13.64%
13.60%
Archiivo de la Dirección General de Catastro del Municipio de Durango
7
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
Campeche
68,029
Oaxaca
76,972
Ciudad Victoria, Tamps
86,113
Chilpancingo
45,826
Chetumal
171,349
Coatzacoalcos, Ver
76,162
Cuernavaca
111,654
Villahermosa
105,711
Guanajuato
19,007
Monterrey
312,573
Toluca
202,685
Tuxtla Gutíerrez
139,869
Guadalajara
427,304
Distrito Federal
2,540,072
9,137
10,331
10,997
5,714
20,360
8,938
12,838
11,950
2,116
34,027
21,012
13,955
38,287
205,086
13.43%
13.42%
12.77%
12.47%
11.88%
11.74%
11.50%
11.30%
11.13%
10.89%
10.37%
9.98%
8.96%
8.07%
Este porcentaje de viviendas deshabitadas puede deberse a: Abandono de las viviendas
por las condiciones físicas de inhabitabilidad de las mismas, necesidad de dejar las
casas-habitación por el fenómeno de la migración, y, otras de las veces, parte de este
número de viviendas puede corresponder a vivienda nueva de nuevos fraccionamientos
que aún no ha sido asignada.
Sin embargo, el problema está presente, cualquiera que sea la causa por la cual las
viviendas se encuentren deshabitadas, la gráfica que se muestra a continuaciión muestra
la situación respecto a las viviendas habitadas, deshabitadas y lotes baldíos.
Lotes baldíos no
registrados ante
Catastro
6%
Lotes baldíos
registrados en
Catastro Mpal.
24%
Viviendas
deshabitadas
10%
Viviendas
habitadas
60%
Haciendo referencia nuevamente a la revisión del reglamento de Catastro
Municipal, se tiene que el mismo no contempla en ninguna de sus partes el planteamiento
de acciones tendientes a la disminución de dichos lotes baldíos.
8
La presidencia municipal de Durango, según la publicación de fecha 27 de octubre de
2008 del periódico El siglo de Durango dio inicio a un programa denominado “guerra
contra los lotes baldíos”, en dicha publicación se menciona:
“...el Ayuntamiento ha declarado la guerra a los lotes baldíos. Para ello
emprenderá una campaña que implicará a brigadas que trabajarán por tres
semanas en labores de limpieza; se tienen registrados 55 mil lotes baldíos, 15
mil de los cuales no están registrados ante Catastro”.
“... dentro de las prioridades que se cubrirán con la campaña Guerra contra los
Lotes Baldíos, se encuentra el mejoramiento de la imagen urbana, seguridad y
sobre todo la salud ”
“El mandatario municipal..... invitó a los vecinos a que se sumen a esta
campaña limpiando el frente de sus viviendas y a los propietarios de los
terrenos vacíos, que asuman esta misma responsabilidad.
“...con esta campaña de limpieza, se trazó la meta en una primera etapa, de
atender con limpieza y desmalezado, hasta 20 mil lotes, priorizando aquellos
que se encuentren cerca de centros educativos y en zonas identificadas como
de riesgo para la seguridad de las familias”.
“ Esta campaña, ......., busca generar conciencia en los ciudadanos en torno a
una cultura sobre la limpieza, no tirar basura en lugares prohibidos, y que los
propietarios de los terrenos en abandono, se hagan cargo de su
mantenimiento, toda vez que son espacios propicios para la comisión de actos
delictivos, que ponen en riesgo principalmente a niños y mujeres”.
El mencionado programa, si bien busca abatir en algún grado los perjuicios que
ocasionan los lotes baldíos por medio de la limpieza de los mismos, es necesario tener en
consideración que dichos bienes inmuebles mientras sigan permaneciendo en ese estado
de baldío son susceptibles a que en los mismos siga creciendo la maleza, se siga
arrojando basura y sean un foco de insalubridad e inseguridad para la ciudadanía que
vive cerca de los mismos.
El programa de “guerra contra los lotes baldíos” ha generado diversos comentarios,
externados en medios de comunicación locales, uno de ellos es que el gobierno municipal
pretende endosar el cobro de la limpieza a los dueños de los lotes baldíos, mas sin
embargo, basados en lo que se dice en los noticieros hay muchos lotes baldíos los cuales
el Ayuntamiento no ha podido localizar a los propietarios de los mismos, aquí se generan
diversos cuestionamientos, si bien se entiende que algunos de los propietarios ya han
efectuado el pago correspondiente, ¿y los demás?, ¿qué pasa si como dueño de un bien
inmueble baldío me niego a pagar la limpieza del mismo?, la situación que se puede dar
es que no suceda nada, puesto que al no estar reglamentado en la ley de Catastro
Municipal se entiende que no es posible proceder legalmente en contra de los dueños de
los lotes baldíos.
Por lo tanto, el programa que se ha implementado no se puede considerar como un
programa que resuelva el problema que se está presentando con los lotes baldíos, sino
que, mientras no exista una reglamentación en la cual se especifiquen las obligaciones de
9
los propietarios de dichos biene inmuebles en lo referente al mantener limpios los mismos,
así como la especificación de sanciones si esto no se cumple, desgraciadamente el
problema seguirá prevaleciendo en esta ciudad.
Ahora, ¿qué sucede con las viviendas
abandonadas?, ¿con las viviendas
construídas a medias o derrumbadas?, si
bien como ya se revisó el Reglamento de
Catastro Municipal, no existe parte alguna
en la que se mencionen este tipo de
bienes inmuebles, que si bien no son
propiamente lotes baldíos, también
ocasionan los mismos problemas que
éstos.
IV.3.-¿Qué se está haciendo en otros lugares?
IV.3.A.- Contexto internacional
Enmarcando este problema local primero en un contexto internacional, se puede
mencionar la publicación de Crónica Digital de Argentina en su artículo del 26 de agosto
de 2008, donde hace énfasis que solamente las personas que viven al lado o cerca de
una casa abandonada saben el peligro que eso significa, ya sea por cuestiones de salud o
seguridad, además, citado textualmente dice:
“En una casa abandonada o en un sitio baldío sin cuidados anidan ratas y
otras alimañas que desconocen los límites de las propiedades y avanzan
sobre las casas vecinas causando daño”.
Una casa abandonada es el sitio que eligen cirujas o vagabundos para suplir la
falta de un hogar adecuado que los contenga, también es un lugar que eligen
ladrones para esconder lo que roben en la zona o, lo que es peor, que utilizan
como base operativa para planificar o refugiarse después de cada hecho
delictivo”.
Las casas abandonadas son ocupadas también por personas que no pueden
pagar un alquiler, que han sido desalojadas o de familias recién llegadas que
no tienen donde vivir. Como sea, es un problema”.12
En algunas ciudades de Argentina se tienen las siguientes ordenanzas (ej. No.
33581/MCBA/77):
"Todo propietario de terreno total o parcialmente baldío o total o parcialmente
descubierto está obligado a mantenerlo debidamente cercado y en buenas
condiciones de higiene, salubridad y estética. Comprobado el incumplimiento
de dichas normas, mediante el labrado de un acta circunstanciada de su
12
http://diariocronica.com.ar/notas/notas.php?idnota=129194
10
estado, se emplazará a su propietario a la higienización en un plazo que
oscilará entre cinco (5) y treinta (30) días, que se fijará en cada caso particular,
de acuerdo a la urgencia que se requiera.
Si el propietario no cumple, entonces "dará lugar a su realización por
administración y a su costa".13
Asímismo:
"En los casos en que se efectúen trabajos de higienización, se labrará un acta
pormenorizada del estado en que se encuentre el terreno, indicándose fecha
de iniciación y terminación de los trabajos, personal empleado, horas de labor,
cantidad y calidad de residuos retirados, medios empleados y firmas del
funcionario responsable, testigos y autoridad policial interviniente, si los
hubiere. De verse impedida la realización de esos trabajos, se solicitará el
auxilio de la fuerza pública”.
"En los casos que no hubiere libre acceso al predio, deberá previamente
dictarse la medida autorizante correspondiente de ingreso al mismo, por parte
de la autoridad competente".14
En Chile, en la publicación periodística El Sur de Concepción, Chile, del martes 8 de
noviembre de 2005 se dice textualmente lo siguiente:
“Es un hecho que las propiedades abandonadas y los sitios eriazos, que no
están debidamente cercados y con un mínimo nivel de mantención ambiental,
generan un impacto negativo en su entorno inmediato, generando focos de
basura y delincuencia”15.
“Para desincentivar la proliferación de sitios eriazos y edificaciones
abandonadas, la Ley de Rentas Municipales II establece la aplicación de una
sobretasa del 100% a las contribuciones de bienes raíces de estas
propiedades, además de fuertes sanciones.
Para aplicar esta norma, las municipalidades deben realizar un catastro de las
propiedades en esta situación irregular y proceder al aumento del impuesto.
Situación de la cual los propietarios podrán apelar.
La ley establece que son las direcciones de Obras de cada municipalidad las
que aplican las correctas normas ambientales relacionadas a las obras de
construcción y urbanización.
Respecto a las propiedades vacías, las ordenanzas obligan a los propietarios a
cercar sus sitios en desuso y mantenerlos limpios, a pesar de que la ley no
especifica nada sobre el material de dicho cerco. Sin perjuicio de la acción que
corresponda a los particulares afectados, es labor de Carabineros e
inspectores municipales y de Salud controlar las disposiciones contenidas en
13
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica/boletines/20050805/20050805edc.htm
14http://estatico.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/calidad_ambiental/pdfs/ORDENANZA%20N
%2033581%20MCBA%2077.pdf
15 http://www.elsur.cl/edicion_hoy/secciones/articulo.php?id=62415&dia=1131418800
11
la ordenanza respectiva y notificar su infracción al Juzgado de Policía Local de
turno”16.
Además:
“La Ley de Rentas Municipales no sólo se ocupa del problema de las
propiedades abandonadas sino que además permite incrementar los recursos
económicos de los municipios, racionaliza la aplicación de exenciones del
impuesto territorial, mejora la gestión en materia financiera, y entrega a las
autoridades municipales facultades para condonar derechos de aseo.
Respecto a la propiedad habitacional, que con ocasión del próximo revalúo en
enero de 2006 experimentará un aumento de más del 25% en el valor de las
contribuciones, se crea un mecanismo de aumento gradual para facilitar el
pago del impuesto a los propietarios.
Al mismo tiempo la ley aumenta el impuesto al no uso de un determinado bien
raíz, especialmente a los sitios eriazos -sitios urbanos no edificados- y crea
una multa a las propiedades abandonadas”. 17
En Chile, en Tele Trece Internet, en artículo de fecha 9 de Marzo de 2005 se presenta un
artículo donde se expone el peligro que representan las casas abandonadas por años
donde expone que en la comuna de Quilicura va año con año en aumento el número de
departamentos deshabitados
“Tal es el caso que ocurre en muchos departamentos desahabitados de la
comuna de Quilicura, que son verdaderas bocas de lobo en las que ocurre
literalmente de todo. En el caso de la villa Raúl Silva Henríquez, por ejemplo,
algunos han sido abandonados debido a problemas domésticos y disputas.
En la villa Parinacota, en tanto, sus ocupantes debieron dejarlos debido a
defectos en su construcción, pero eso dio pie para hechos delictuales, como el
baleo de que en abril del año pasado fue víctima un niño de cinco años y es
así como en algunos bloques las empresas contratistas trabajan
aceleradamente para repararlos.
Pese a lo anterior, señalan los vecinos, los problemas de seguridad persisten
y, más aún preocupan, tanto así que incluso tienen temor de referirse a ellos
públicamente.
Lugares como éstos resultan ser para los delincuentes comunes, traficantes y
drogadictos, guaridas perfectas”.
“...en el caso de las propiedades abandonadas, las autoridades son tajantes
en señalar que no cuentan con herramientas legales para que sus dueños las
reparen o demuelan.
Ello fue argumentado por la subsecretaria de Vivienda, Teresa Rey "porque
cuando ya una persona es propietaria, tiene el dominio de su casa, de su
16
17
Ibid
Ibid
12
propiedad, es dueña, amo y señor. Por lo tanto, cualquier intervención que se
haga tiene que ser previa intervención del tribunal.
Por lo mismo, en el proyecto de Rentas Municipales dos se incorporó una
indicación que, entre otras cosas, permite a los municipios multar a los
propietarios de los inmuebles.
Según aseveró el diputado Carlos Montes, "el municipio va a tener facultad
para meterse a esa casa abandonada, hacer los arreglos, las reparaciones, las
limpiezas que correspondan con cargo al dueño de la propiedad".
Tratándose de un proyecto aún no está dicha la última palabra, pero al menos
es el único viso de solución para un problema creciente18.
IV.3.B.- Contexto nacional
Estado de Michoacán
La Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacán de Ocampo para el
ejercicio fiscal del año 2008. Decretada mediante el decreto N° 279 publicada en el
periódico Oficial de fecha viernes 18 de diciembre del año 2007 en su capítulo IV
establece el impuesto sobre lotes baldíos, sin bardear o que presentan falta de
banquetas.
“Artículo 6°.- el impuesto sobre lotes baldíos, sin bardear o falta de banquetas
se causará, liquidará y pagará anualmente por cada metro lineal o fracción del
frente de los inmuebles conforme a la siguiente tarifa.
TARIFA
I. Para las ciudades de Apatzingán, Hidalgo, Pátzcuaro y Puruándiro:
II.
18
CONCEPTO
A) Dentro del primer cuadro
de
las
mismas,
zonas
residenciales y comerciales
de sus municipios
B) Las no comprendidas
dentro del inciso anterior
Para las poblaciones de
Jacona, Jiquilpan, Los Reyes,
Múgica,
Tacámbaro,
Tarímbaro y Zinapécuaro:
A) Dentro del primer cuadro
de
las
mismas,
zonas
residenciales y comerciales
de sus municipios
B) Las no comprendidas en el
inciso anterior
CUOTA
$ 84.00
$ 38.00
$ 34.00
$ 14.00
http://teletrece.canal13.cl/t13/html/Noticias/Chile/213737.html
13
III. Para las demás poblaciones del Estado, con excepción de las
pertenecientes a los municipios a los que no les es aplicable esta Ley, de
acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 1º de la misma”.19
Este último punto se refiere a 20 municipios del estado entre los que se ubica el municipio
de Morelia.
Municipio de Aguascalientes, Ags.
En la Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008
en el Título Segundo de los impuestos, Capítulo I “Del impuesto a la propiedad raíz” en
su Artículo II entre otras precisiones y tomando como base las tablas de valores unitarios
de suelo y construcción aprobados por la Junta Catastral del Estado de Aguascalientes
establece:
Tipo de Predio
I. Urbano y Suburbano
1.- Con Construcción
2.- Con Construcción clasificado como de Interés Social
3.- Con Construcción igual o menor al 10% de la
superficie de terreno, cuando esta última sea igual o
mayor a 1,500 m².
4.- Sin Construcción, de Interés Social siempre y cuando
sea la única propiedad registrada
5.- Sin Construcción
II. Rústico
1.- Con Construcción o sin ella
Al millar
anual
2.50
1.40
10.80
1.00
13.00
1.80
Como se puede apreciar la tasa impositiva más alta es de los terrenos sin construcción,
en consecuencia tácitamente el Gobierno del Estado de Aguascalientes y el Gobierno
Municipal a través de este mecanismo buscan provocar que los baldíos sean edificados20.
Zacatecas, Zac.
La legislatura LVIII del Congreso del Estado de Zacatecas presentó dictamen de Ley de
Ingresos del año 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas. Estableciendo las
zonificación del mismo así como el monto del impuesto predial a cubrir de acuerdo a la
zona en que se localice el predio urbano.
I. PREDIOS URBANOS:
a) ZONAS
19
Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacán de Ocampo para el ejercicio fiscal
del año 2008. Decretada mediante el decreto N° 279 publicada en el periódico Oficial de fecha
viernes 18 de diciembre del año 2007
20 Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008
14
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
0.0012
0.0023
0.0046
0.0069
0.0133
0.0203
0.0319
0.0464
..... el pago del impuesto predial de lotes baldíos se cobrará un tanto más con
respecto a la cuota que les corresponda a las zonas III y IV, una vez y media más con
respecto a la cuota que les corresponda a las zonas V y VI, y dos veces más a las cuotas
que correspondan a las zonas VII y VIII”.21
Otros estados en los cuales se están tomando medidas legales tendientes a que los
dueños de los inmuebles baldíos construyan en ellos:
 Municipio de Colima, Colima
 Municipio de Guanajuato, Guanajuato
 Mérida, Michoacán
Entre otros...
IV.3.- ¿Y respecto a los bienes inmuebles no terminados de construír y
abandonados?
Es sabido también, que una construcción “a medias” y que se encuentre abandonada por
varias razones, entre las cuales las más comunes pueden ser el no tener los recursos
financieros para la terminación de las mismas, o en su caso, una suspensión de la misma
por la autoridad municipal correspondiente.
Este tipo de bienes inmuebles también ocasionan problemas como lo son el fomento del
vandalismo y delincuencia, inseguridad pública, focos de basura e infección y por
supuesto también rompen con el ordenamiento urbano de la ciudad, son diversos los
edificios que se encuentran en dichas condiciones, de diversos usos de suelo, desde
casas-habitación hasta edificios que quizá se pensaron para oficinas.
Hay edificios de este tipo que se
encuentran documentados desde hace
más de veinte años, algunos de ellos
están
cercados e inclusive
se
aprovechan para uso temporal como
estacionamientos, sin embargo, ¿qué
hay de la armonía urbana?, este tipo de
edificios “afean” a la ciudad, dan
sensación de “vacío”, como ya se
mencionó, contrastan “brutalmente” con
las edificaciones aledañas.
21
Ley de Ingresos del año 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas.
15
Pero además de estas grandes construcciones existen casas-habitación a medio
construír, las cuales sirven como guaridas a indigentes, delincuentes y que además
causan daños a las construcciones colindantes, por ejemplo, al no estar terminados sus
muros colindantes y debidamente acondicionados con sus bota-aguas, en tiempos de
lluvia el agua que se aloja en el hueco de ambas construcciones ocasiona problemas de
salitre y daño a la pintura de las edificaciones colindantes.
En otros estados del país se están tomando algunas acciones tendientes a estimular a los
dueños de dichos bienes inmuebles a que terminen la construcción de sus propiedades,
tal es el caso del trabajo de las autoridades municipales de Cancún, Quintana Roo, donde
se dio el exhorto a los propietarios de varios hoteles abandonados en la zona hotelera de
dicha zona turística para que en la brevedad posible se diera inicio a las actividades de
reconstrucción y operación, dado que la imagen urbana se veía menoscabada, uno de los
hoteles en remodelarse fue el hotel Casa Turquesa22. Esto es una muestra clara de la
preocupación de las autoridades municipales de otras entidades del país por rescatar la
imagen urbana de sus ciudades.
IV.4.- ¿Qué hacer?
Este problema no es un problema nuevo, si bien este problema es de mucho tiempo atrás
y no solamente se presenta en México, sino como ya se demostró en el primer apartado
de este documento, también tiene lugar en otras muchas partes del mundo; sin embargo
es un problema que pocos de los habitantes de las ciudades tienen conciencia real de su
magnitud, aunque quizá no sea muy notorio, es un problema que afecta a toda la
ciudadanía, porque el buen funcionamiento urbano debe de ser global, incluyendo la
seguridad pública que es uno de los principales aspectos a los que afecta este tipo de
“vacíos urbanos”.
Si bien es verdad, como ya se referenció, que el H. Ayuntamiento de Durango ha tratado
de implementar medidas tendientes al mejoramiento de los lotes baldíos, solamente en lo
que respecta a su limpieza, el problema va más allá, dichos “vacíos urbanos” ya no
deberían de existir, dichos lotes baldíos deberían de ser utilizados con construcciones
para frenar en cierta forma el desmedo crecimiento horizontal que ha experimentado la
ciudad de Durango, se cree que la existencia del gran número de lotes baldíos se debe a
operaciones de especulación de parte de sus dueños, hay personas que compran
terrenos y esperan hasta que los mismos suben de valor y es entonces cuando los
venden, y si el comprador lo adquiere también para estos fines, se vuelve un círculo
vicioso que es muy difícil de romper. Esta clase de “lunares” indican dispersión en el
crecimiento de la ciudad, cosa que no es deseable en una planeación para un
funcionamiento urbano óptimo de cualquier ciudad.
El hablar de “lunares”, es decir de vacíos urbanos, en términos estadísticos es como
hablar de dispersión, no hay continuidad entre los datos observados, este fenómeno no es
deseable para los estadísticos, efectuando un análisis de similitud dicha situación
tampoco es deseable para el desarrollo urbano de una ciudad.
En la siguiente figura se muestra el crecimiento que ha tenido la mancha urbana de la
ciudad de Durango en las últimas tres décadas.
22
Por Esto! de Quintana Roo
16
Se puede observar que en los años 1990 y 1995 el crecimiento se dio en zonas muy
específicas de la ciudad, en el año 2000 prácticamente se dio en toda la mancha urbana,
lo cual sugiere una amplia dispersión.
Ahora, aparte de los lotes completamente baldíos se tienen las construcciones
abandonadas, cuyo conteo en lo que se refiere a casas habitación representan en 15.78%
del total de casas-habitación que se encuentran registradas en el Conteo de Población y
Vivienda 2005 del INEGI, este tipo de inmuebles también ocasionan muchos de los
problemas de un lote baldío, sobre todo en lo referente al vandalismo, se han registrado
casos en que dichas construcciones son utilizadas como “trampolines” para saquear
casas-habitación colindantes.
Y no se diga pues de los bienes inmuebles de diferentes usos de suelo que se encuentran
a medio construír ya por años, en el caso de grandes edificios, rompen brutalmente con la
armonía de la imagen urbana de las ciudad, la mayoría de ellos están cercados por lo que
el problema de inseguridad no es tan significativo, pero en el caso de los bienes
inmuebles a medio construír con uso de suelo destinado a casas habitación el problema
de inseguridad se magnifica.
En base al análisis efectuado en el presente documento se pueden sugerir las siguientes
líneas de acción:
1.- En primer lugar, que la sociedad tome conciencia del problema serio que representa
tener estos vacíos urbanos, problemas que son de inseguridad, insalubridad y daño en el
entorno urbano de la ciudad, esto lo puede lograr el gobierno municipal, que es el nivel
que tiene contacto más cercano con la ciudadanía, quizás por medio de spots televisivos,
spots radiofónicos, volantes, etc. En otras palabras, se considera necesario que la
autoridad municipal dé a conocer el problema y sus repercusiones a la ciudadanía en
general.
17
2.- Respecto a los dueños de los lotes baldíos y construcciones abandonadas, el tomar
acciones como el presente año lo hizo el H. Ayuntamiento de Durango con la
implementación del programa “guerra contra los lotes baldíos”, se registraron casos enn
los que los dueños de los mencionados vacíos urbanos no fueron localizados, es decir, la
autoridad municipal debe de descartar la idea de efectuar limpiezas en dichos lotes y
luego “pasarles la factura” a los dueños, ya se demostró que no es una medida adecuada,
debido a que como ya se mencionó, en muchas ocasiones no se encuentra a los duños
de dichos terrenos.
3.-El gobierno estatal y municipal deben de legislar en materia de vacíos urbanos en el
siguiente sentido:
Si se implementaran por parte de la autoridad municipal medidas coercitivas 23, lo más
seguro es que serían bien recibidas en términos generales por la comunidad, no así por
aquellos que detentan el poder económico y que son propietarios de un gran número de
propiedades.
Además, dada la legislación existente en México no es posible instrumentar medidas
coercitivas radicales pues como ya que serían atentatorias al derecho de propiedad y
posesión consagrados en los artículos 14 y 16 de la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos.
Sin embargo sí es posible gravar a los inmuebles baldíos o construcciones abandonadas,
buscando con esto provocar su construcción ó habilitación, para disminuir en lo posible la
problemática de los vacíos urbanos en la ciudad.
Esto se puede lograr realizando modificaciones y adiciones a la ley de Hacienda para los
municipios del Estado de Durango y a la Ley General de Catastro para el Estado de
Durango.
Uno de los considerandos para la modificación de la mencionada ley pudiera ser el
siguiente:
1).- Si bien es cierto que la legislación actual en materia catastral contempla
aspectos relacionados con casos en que inmuebles ameriten sean modificados en su
valor catastral, también es cierto que dicha ley, no considera los casos en el que el valor
de los predios baldíos o abandonados sea modificado lo cual sin duda debe considerarse,
ya que si dicho valor en los inmuebles mencionados disminuye por disposición legal, esto
podría ser un factor que contribuiría de manera importante en abatir la proliferación de los
lotes baldíos o abandonados que tanto afectan a la salud y la seguridad de las personas.
Como ya se revisó, existen antecedentes a nivel mundial y la referencia que se hizo fue
de dos países de América Latina, así como de varios estados de la República Mexicana,
donde se ha legislado de tal forma que sea legal el aplicar sanciones a los dueños de
lotes baldíos que se encuentren en mal estado, pero más aún, en el aspecto tributario que
a los dueños de estos bienes inmuebles baldíos, construcciones abandonadas o a medio
construír les quede claro que debe ser mayor la cantidad de impuestos que paguen por
los mismos.
23
Que sirve para forzar la voluntad o la conducta de alguien, represivo, inhibitorio.
18
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
1.- http://es.wikipedia.org/wiki/Urbanismo
2.- ORTIZ DE URBINA Íñigo Gimeno, Juli Ponce Solé, Convivencia Ciudadana, Seguridad
Pública y Urbanismo.- (Editorial Tirant Lo Blanch) ,1ª edición 2008.- 325 pp.
3.-www.todoarquitectura.com.- Del caos al orden.- citado de: CHOAI, Francoise;
Urbanismo: Utopías y Realidades; Editorial Lumen 1970, Barcelona España.
4.- Convocatoria para el "Seminario Internacional sobre la tierra vacante urbana: nuevos
desafios y oportunidades", organizado por el Lincoln Institute of Land Policy en Río de
Janeiro, abril 1999.
5.-http://urbanity.blogsome.com
6.-http://matiascallone.blogspot.com/2007/05/ciudades-fantasmas-abandonadas-o-en.html
7.- http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?t=709136
8.- FAUSTO Adriana, Jesús Rábago.-¿Vacíos urbanos o vacíos de poder metropolitano?
Puebla
(México),
2001,
disponible
en
http://habitat.aq.upm.es/boletin/n21/aafau.html#Piepag1
9.- Reglamento de Catastro Municipal para el Municipio de Durango.- Ayuntamiento de
Durango.- Gaceta Municipal.- Enero de 2001
10.- Archivo de la Dirección General de Catastro del Municipio de Durango
11.- http://diariocronica.com.ar/notas/notas.php?idnota=129194
12.-http://www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica/boletines/20050805/20050805echtm
13.http://estatico.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/calidad_ambiental/pdfs/ORDENA
NZA%20N%2033581%20MCBA%2077.pdf
14.- http://www.elsur.cl/edicion_hoy/secciones/articulo.php?id=62415&dia=1131418800
15.- http://teletrece.canal13.cl/t13/html/Noticias/Chile/213737.html
16.- Ley de ingresos para los municipios del Estado de Michoacán de Ocampo para el
ejercicio fiscal del año 2008. Decretada mediante el decreto N° 279 publicada en el
periódico Oficial de fecha viernes 18 de diciembre del año 2007
17.-Ley de Ingresos del Municipio de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2008
18.-Ley de Ingresos del año 2007 del Municipio de Zacatecas, Zacatecas.
19.- Periódico Esto! de Quintana Roo
19