Contexto Urbano - Desarrollo Inmobiliario

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CONTEXTO URBANO
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CONTEXTO
URBANO.
NORMATIVIDAD URBANA
Actualmente nuestro país cuenta con una planeación urbana más detallada
y normativa, lo que implica que debe tomarse en consideración como parte
importante de un proyecto inmobiliario. Los usos y destinos del suelo, las
normas y toda la reglamentación existente en materia urbana puede en
ocasiones impedir que el concepto original de un desarrollo inmobiliario se
lleve a cabo o cambiar y/o adecuar el concepto original de cauerdo a la
normatividad urbana, obligatoria para el terreno en cuestion.
Por lo tanto es necesario conocer a fondo todos estos aspectos de
planeación urbana a fin de que el desarrollo inmobiliario cumpla con los
requerimientos estipulados en la legislación urbana.
Antecedentes
La planeación del desarrollo urbano es una de las tareas fundamentales que
ha emprendido el país a partir de 1977.
Esta planeación tiene su fundamento constitucional en las reformas a los
artículos 27, 73 y 115 de la Constitución y un fundamento legal en la Ley
General de Asentamientos Humanos.
Los planes que en términos generales conforman el Sistema Nacional
de Planeación del Desarrollo Urbano son:
- Plan Nacional de Desarrollo Urbano. El Plan General que define
grandes objetivos y políticas en materia de desarrollo urbano a nivel país.
Este plan es elaborado por la Federación.
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- Los Planes de Ordenación de
Zonas Conurbadas que son los
planes que tomando los grandes
objetivos y políticas definidos a
nivel nacional, determinan los
correspondientes a nivel de la
región
conformada
por
los
Municipios que forman una
determinada zona conurbada, en
materia de Desarrollo Urbano.
Estos planes son elaborados por las
Comisiones de Conurbación a través del Secretariado técnico de la
Comisión de Conurbación.
Conurbación es cuando dos o
mas centros urbanos que
forman una continuidad física
(Ciudad) pertenecen a dos o
mas entidades administrativas
diferentes.
Ejemplo :Zona Metropolitana
de la Ciudad de México.
- Los Planes Estatales de Desarrollo Urbano que son los planes que
tomando los grandes objetivos y políticas definidos a nivel nacional,
determinan los correspondientes a nivel Estatal en materia de Desarrollo
Urbano. Estos planes son elaborados por los Gobiernos Estatales.
- Los Planes Municipales de Desarrollo Urbano. Son planes que a nivel
municipal definen grandes usos del suelo denominados "ocupación del
suelo" principalmente en los alrededores de los asentamientos humanos.
Estos planes definen las políticas de crecimiento de los centros de
población y en materia de proyectos inmobiliarios que se van a realizar en
las afueras de un centro de población es útil consultarlos con el objeto de
detectar si el terreno en cuestión es apto o no para el uso urbano que se le
piensa dar.
- Los Planes de Centros de Población (Planes Directores). Son aquellos
planes que en el área urbana definen los usos (áreas y/o predios que serán
utilizados para uso privado) los destinos (áreas y/o predios que serán
utilizados para los fines públicos) y las reservas (áreas que serán utilizadas
para el crecimiento de un centro de población). Así estos planes son los
que reglamentan el uso del suelo dentro de una ciudad, definen qué uso es
posible darle a un terreno, cuántos metros cuadrados puedo construir,
cuántos cajones de estacionamiento se requieren por m2, etc.
Son planes que es necesario conocer y consultar cuando se desea llevar a
cabo cualquier proyecto inmobiliario.
Dentro de estos planes se encuentran casi siempre los proyectos de
vialiades nuevas, parques industriales y diferentes obras que se piensa
realizar y que en ocasiones pueden influir favorablemente o
desfavorablemente en el proyecto inmobiliario.
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CONTEXTO URBANO
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Casi todos estos planes cuentan con un mapa resumen donde se vierten la
mayoría de las propuestas y sobre todo los usos del suelo autorizados por el
Plan.
Los planes que conforman el Sistema de Planeación de los Asentamientos
Humanos, en nuestro país, se clasifican con base a su ambito territorial de
cobertura interurbanos o intraurbanos, a su regionalidad, Nacional, Estatal,
Zona Conurbada, Municipal, o de Centro de Población. Ademas de lo
anterior de cada uno de estos planes, existen cortes sectoriales, como
Vivienda, Equipamiento Urbano, etc. La gráfica siguiente muestra
claramente estos conceptos:
PLANEACION INTERURBANA
(Ordenamiento Territorial)
PLANEACION INTRAURBANA
(Plan de Centro de Población)
- Con base en la Ley General de Asentamientos Humanos estos planes
deben ser decretados por las autoridades competentes. Por lo cual es
importante consultar los decretos aprobatorios de los planes. El Plan
Nacional se aprueba mediante Decreto Presidencial y los Planes Estatales,
Municipales y de Centros de Población mediante Decretos del Ejecutivo
Estatal. Ver Tabla siguiente.
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Plan Nacional de DU
Desarrollo Urbano
Define Zonas Prioritarias, para
concentrar Inversión y lograr
Redistribución Regional de la
Población en el Territorio
Nacional
Caracteristicas
Manejo del Suelo
Recomendable:
1:1,000,000
Aceptable:
1:2,000,000
Escala
cartografica
Declaratorias
Ambito Territorial
de Competencia
Responsables
Administrativos de su
Elaboración
NO
RESERVAS
Republica
Mexicana
Federación:
SEDESOL
Plan Estatal de
Plan de Ordenación de
Plan Esattal de
Desarrollo Urbano
Zona Conurbada
Desarrollo Urbano
Define Aptitudes del
Define Ocupación Interurbana
Suelo para Diferentes
del Suelo para Uso:
Usos:
-Urbano
'-Uso Urbano
-Industrial
'-Uso Agrpecuario Forestal
-Recreacional
'-Uso Recreatibvo y/o Paisaje
-Infraestructura
'- Uso Preservación Ecologica
-Otros
'- Otros Usos
Recomendable:
Recomendable:
1:250,000
1:25,000
Aceptable:
Aceptable:
1:500,000
1:50,000
PROVISIONES
Entidad
Federativa
Gobierno
Estatal
Zona
Conurbada
Secretariado
Tecnico
Comisión de
Conurbación
C. Presidente
de la Republica
Responsables
C. Presidente
Administrativos de su de la Republica
Aprobación
C. Gobernador
Estado
Documento
Oficial de
Función dentro del
Sistema nacional
de Planeación del
Desarrollo
Urbano
Decreto
Estatal
Congruente con el Plan
Nacional de D.U.
señala Objetivos
Metas, Politicas e
Instrumentos del D. U. del
Estado
Decreto
Presidencial
Señala los grandes Objetivos
Metas y Politicas
Decreto
Presidencial
Congruente con el
Plan Nacional y
Estatal, señala los
Objetivos, Metas y
Politicas para la
Plan de Centro
de Población
Define en la parte
Intraurbana los:
Usos
Destinos
y Reservas del
Suelo
Ayuntamiento
Recomendable:
1:1,000
Aceptable:
1:5,000
USOS
DESTINOS
RESERVAS
Centro de
Población
Ayuntamiento
C. Gobernador
Estado
C. Gobernador
Estado
Decreto
Estatal
Congruente con el Plan
Estatal de Desarrollo
Urbano, señala los
Objetivos, Metas, Politicas
Instrumentos y Acciones
a nivel del Municipio
Decreto
Estatal
Señala los Usos
y Destrinos del Suelo
y Vialidad para el
Centro de Población
PROVISIONES y/o
RESERVAS
Municipio
Sistema de Planeación Urbana del D.F.
El Distrito Federal dado su magnitud y la consiguiente problemática,
requirió del desarrollo de todo un sistema de planeación urbana, con
diferentes grados de normatividad, que hacen imprescindible en todo
proyecto inmobiliario que se realice contemplar estas disposiciones.
El control del desarrollo urbano de un área tan compleja requiere de la
concurrencia de una serie de planes y programas con diferente nivel de
detalle. Así la planeación urbana en el Distrito Federal está compuesta por
los siguientes elementos:
- Plan General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal
Es el componente central de todo el sistema de planeación. En él se
definen los grandes objetivos y políticas urbanas para el Distrito Federal
dentro de un horizonte de tiempo que abarca hasta el año 2000. Define
zonas de conservación, de amortiguamiento y las que son aptas para la
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CONTEXTO URBANO
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expansión de la Trama urbana.
específicos de desarrollo.
También precisa metas y programas
- Planes Parciales Delegacionales de Desarrollo Urbano.
Estos planes definen con mayor detalle la estrategia de desarrollo urbano
del Plan General, para cada una de las delegaciones del D.F. El objetivo
de estos 16 planes consiste en definir con precisión los usos del suelo y la
vialidad de cada Delegación y son la base para la autorización de licencias
de uso y construcción. Su horizonte de tiempo abarca igualmente hasta el
año 2000.
- Programas de Barrio.
Constituyen un análisis a nivel máximo de detalle al interior de cada uno de
los barrios, colonias o pueblos del D.F. Se concibieron como un
instrumento de diálogo entre las autoridades locales y los representantes de
las asociaciones de vecinos del lugar.
-
Sistema de Normas de Planificación.
Esta parte es la base técnica del Sistema, ya que no es otra cosa que el
diseño, actualización y modificación de todos los parámetros de
normatividad que contienen los planes. En términos generales dentro de
este sistema se contempla lo siguiente: usos del suelo, intensidad de uso,
dimensiones máximas y mínimas de lotes, densidades de población
deseables, dimensiones y caracteríticas de la vialidad, superficies de
estacionamiento requeridas, dosificación del equipamiento urbano,
características de los espacios públicos y la imagen urbana, condiciones de
protección ecológica entre otros.
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CONTEXTO URBANO
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- Procedimiento para la obtención de constancias de zonificación y
licencias de construcción.
El establecimiento de un sistema de planes y normas hicieron necesario el
replanteamiento del procedimiento seguido para el control del desarrollo
del suelo, dando por resultado un procedimiento integrado y
desconcentrado en las 16 delegaciones del D.F.
Los Planes Parciales
Antecedentes (ZEDEC)
Para poder contar con un Plan de Desarrollo Urbano a mayor detalle se
creo el concepto de un plan denominado Zona Especial de Desarrollo
Controlado (ZEDEC), que permitio determinar los usos del suelo y su
normatividad con mayor detalle y sobretodo eliminar conceptos que
permitian modificar el uso del suelo definido por el Plan.
Este plan establece las bases generales para la aplicación de la Zonificación
Secundaria de los predios y edificaciones que se encuentran comprendidos
dentro de la Zona Especial de Desarrollo Controlado; asi como determinar
las modalidades para el aprovechamiento del Uso del Suelo.
El ZEDEC cancela el concepto de trasferencia de poetencialidades….”no
se aplicara el Acuerdo del Sistema de Trasferencia de Potencialidad de
Desarrollo del Centro Historico de la Ciudad”…asi no se modifica el uso
del suelo, mediante aportaciones economicas destinadas al rescate del
Centro Historico de la Ciudad de México.
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Tambien el ZEDEC no autoriza la aplicación de los Acuerdos de
Incremento de Vivienda de Interés Social, de tipo Medio y Residencial.
Otro aspecto que se norman dentro del ZEDEC es el aspecto a los
“derechos adquiridos” en cuanto al uso del suelo, al mencionar…”El
ZEDEC revisara si los usos del suelo actuales fueron o no permitidos
conforme a algún Plan o Programa anterior, o a través del mecanismo de
modificación o inconformidad; o si se justifican por derechos legalmente
adquiridos.
Planes Parciales.
Objetivos: Establecer los usos del suelo, su intensidad y la vialidad como
base para la autorización de construcciones y por lo tanto definen las
características del desarrollo urbano en su sentido más amplio.
Contenido: Situación actual y perspectivas: de los aspectos físicos; de
población; de suelo urbano, de vivienda; de agua potable, drenaje y
energía; de vialidad y transporte; de equipamiento urbano; de medio
ambiente y por último las perspectivas de mediano y largo plazo.
Estrategia de Desarrollo donde se definen los objetivos generales y las
políticas generales, de crecimiento, de conservación y de mejoramiento.
Estrategia general del Plan donde se definen principalmente los usos,
destinos y reservas del suelo y se norman sus diferentes características de
uso.
Normatividad
La regulación detallada de los usos del suelo depende de la zonificación
secundaria que establece el Plan Parcial. Para definir esta zonificación se
partió de los usos actuales del territorio y se establecieron las
modificaciones necesarias a los mismos, para ser acordes con la estructura
urbana que requiere el desarrollo del D.F. Dichas modificaciones se
realizarán en el territorio de modo gradual conforme al proceso de
construcción de terrenos baldíos y la substitución de edificaciones que
realizan tanto los particulares como el sector público.
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CONTEXTO URBANO
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Cada zona de la delegación se caracteriza por un uso predominante,
pudiendo éste ser de los géneros de habitación, servicios, industria,
espacios abiertos, infraestructura, agropecuario, forestal o acuífero.
Para cada zona existe un número de usos permitidos, incluyendo al uso
predominante. Estos constituyen el rango de usos del suelo que se
promueven por el Plan porque son compatibles con la aptitud del territorio,
con la capacidad de la infraestructura actual y prevista de la infraestructura
vial y de servicios y son congruentes con las políticas de desarrollo urbano
para el D.F.
Asimismo, existe un cierto número de usos condicionados, que siendo
importados para la consolidación de las diversas zonas urbanas, pudiesen,
si no se controlan, representar mayores costos que beneficios en la zona y
en la delegación donde se localizan. El condicionar la autorización de
ciertos usos dentro de una zona, depende de la magnitud, intensidad, y
ubicación precisa del uso en cuestión, obedeciéndo al efecto que dicho uso
pueda ejercer sobre aspectos como: la capacidad de la vialidad en el área
inmediata al desarrollo propuesto, la capacidad de las redes de agua potable
y alcantarillado; la calidad ambiental del lugar; la seguridad urbana, etc.
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CONTEXTO URBANO
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Por último, para cada zona se indican aquellos usos que en ella se
encuentran prohibidos por ser incompatibles con la aptitud de la zona y
contrariar a los objetivos y políticas del desarrollo urbano.
Para cada uso se definen rangos de intensidad de uso o densidad de
población con los cuales se puede desarrollar los diversos usos permitidos
en cada zona. El concepto de intensidad de uso se aplica como medida de
control en todos los usos no habitacionales, en tanto que la densidad de
población se aplica a los usos habitacionales.
Constancias, Licencias y Autorizaciones
Con base en la planeación urbana brevemente descrita existen una serie de
normas y requerimientos para el otorgamiento de constancias de
zonificación, alineamiento y número oficial, así como de licencias de
construcción y autorizaciones de ocupación y operación.
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CONTEXTO URBANO
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- Constancia de Zonificación, Alineamiento y Número Oficial
La constancia de zonificación tiene por objeto establecer conforme al Plan
Director, los usos del suelo, la intensidad de usos y la densidad
habitacional a los que puede dedicarse un predio.
La constancia de alineamiento y número oficial tiene por objeto indicar las
afectaciones y restricciones a que puede etar sujeto un predio. La primera
se refiere al espacio que es necesario mantener sin construcción en
previsión de obra pública, mientras que la segunda se refiere al espacio
cuyo uso queda condicionado por el convenio de fraccionamiento
correspondiente o por disposiciones legales y reglamentarias específicas.
El número oficial sirve como referencia general del precio para todos los
trámites relacionados con el mismo y para su ubicación por correo.
- Licencias de Uso Especial
Tiene por objeto permitir que en un predio se desarrolle cualquiera de los
usos que el Plan Parcial define como condicionados.
Tiene como requisitos previos las constancias de zonificación,
alineamiento y número oficial y antecede a la licencia de construcción en el
caso de usos condicionados.
- Licencia de Construcción
Tiene por objeto autorizar la modificación, ampliación o construcción de
edificios conforme a las disposiciones que establece el Reglamento de
Construcciones del D.F.
IMPACTO URBANO:
Cuando se planea un Desarrollo Inmobiliario, es necesario analizar el
impacto urbano y/o ecologico del desarrollo del proyecto, ya que hacerlo
en esta etapa se pueden evitar perturbaciones y contaminaciones que
puedan surgir con la implantación de un desarrollo inmobiliario, ya que
después de construido es muy difícil corregir un mal concepto en terminos
de ubicación o de su forma en generalñ ademas se plantea la necesidad de
establecer medidas de control para minimizar el impacto que la
construccion de un inmueble ejerce sobre el ambiente.
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CONTEXTO URBANO
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Actualmente en muchas de nuestras grandes ciudades, se detecta una
tendencia hacia una alta densificacion de las areas urbanas centrales, con
desarrollos de edificios verticales, sin analizar los efectos que tales
inserciones en una estructura urban genran, produciendo modificaciones
permanentes y tendencias hacia un tipo de ciudad, que no es compatible
con los criterios de sostenibilidad.
Sin lugar a dudas que el desarrollo urbano y principalmente sus agentes de
cambio más importantes los desarrollos inmobiliarios, aportan
modificaciones ambientales y del entorno urbano donde se localizan que
impactan en diferentes escalas, con diversos grados de importancia y
temporalidad a nivel local, regional y mundial; éstos afectan directamente
la calidad de vida de los habitantes.
Los impactos que los desarrollos inmobiliarios generan en la trama urbana
existente como pueden ver, por ejemplo de un edificio: impacto visual –
ruptura de la masa edificada convencional, produciendo un perfil urbano
irregular que reemplaza la fachade continua; impacto eólico – aumento
excesivo de la velocidad de viento a la altura peatonal – (HOSP de
México, D.F.); impacto solar, excesivo asoleamiento en los espacios
urbanos-, influyen claramente el uso de los espacios urbanos adyacentes a
dichos edificios y modifican las acciones y actividades culturales,
comerciales y recreativas, relacionadas con la via pública.
También estos desarrollos inmobiliarios en ocasiones pueden ocasionar
plusvalía o minusvalía en los terrenos adyacentes. Cuantas veces hemos
analizado que una obra de infraestructura o un desarrollo inmobiliario
beneficia considerablemente el valor de un terreno adyacente solo por estar
ubicado a un lado de dicho desarrollo, aunque también encontramos lo
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CONTEXTO URBANO
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contrario que un determinado desarrollo perjudica considerablemente el
valor de un terreno adyacente.
El carácter y relevancia del impacto de un desarrollo inmobiliario sobre la
población y la estructura socioeconómica, el medio construído y el medio
natural, dependerá, no sólo del tipo y magnitud del proyecto, sino también
de la compleja red de interacciones entre todos los componentes de ambos
subsistemas. Con el estudio, por ejemplo de impacto ambiental se puede
predecir, evaluar y comunicar los impactos que pueden ser generados sobre
el sistema ambiental.
Por ejemplo, los edificio a lo largo de su construcción y su funcionamiento,
ocasionan una gran cantidad de impactos ambientales: la energía requerida
para proveer a los edificios de los servicios necesarios; el consumo de
energía que supone mantener el edificio en funcionamiento. Un buen
diseño de permitir un ahorro considerablemente de energía.
Las
protecciones pasivas contra el sol y el estudio sobre el impacto del sol y la
sombra son dos aspectos que un buen diseño debe tener en cuenta.
Además el diseño de esas instalaciones está muy relacionado con el
proyecto del edificio en cuanto ventilación, la circulación interior del aire y
los cerramientos exteriores.
Cuando el edificio por ejemplo está en funcionamiento se tendrá que haber
planeado la estructura y organización de la administración de la energía, la
intervención de los usuarios y el mantenimiento. (Experimento de López
Portillo que las oficinas gubernamentales se cerraran a las 5 p.m.)
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CONTEXTO URBANO
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Cuando no se planea correctamente el impacto de un desarrollo
inmobiliario en un entorno urbano, ocasiona que en ocasiones saturar
indebidamente los equipamientos e infrastructuras en determinados
sectores de la Ciudad, dando como resultado un excesivo tránsito
vehicular, desabastecimiento de agua, saturación peatonal, mala
ventilación, smog, así como también degradación de las características
naturales que sustentan a la misma.
Es importante que se tome conciencia que el ritmo de destrucción
ambiental no puede seguir, si se quiere evitar consecuencias desatrosas; por
ello debemos reducir al máximo los impactos ecológicos negativos
IMPACTO
En el entorno
urbano
FASE de
CONSTRUCCION
-
Impacto visual
Impacto acústico
Incremento de transporte
de carga pesado
Consumo de agua
Generación de residuos de
obra
FASE de
FUNCIONAMIENTO
-
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Impacto visual
Impacto en el paisaje
Impacto eólico
Producción de residuos
Disminución de asoleamiento
Sobrecarga en la infraestructura
Conducta de los inquilinos o
clientes
Pérdida de espacios verdes
CONTEXTO URBANO
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En resumen, cuando se planea un desarrollo inmobiliario, se debe plantear
el impacto urbano/ecológico que ese desarrollo seguramente tendrá en el
entorno urbano; se tiene que valorar las consecuencias de las siguientes
suposiciones: si construimos; dónde construímos, qué construímos, cómo
construímos.
Es importante realizar un esfuerzo de investigación y proyecto de impacto
urbano/ambiental para que el desarrollo inmobiliario contemple soluciones
ecológicamente y urbanamente responsables, reduciendo el grado de
impacto urbano/ambiental en las ciudades y produciendo consecuencias
beneficiosas para el entorno.
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Desarrollo Urbano
Vialidad
Uso Actual del Suelo
Proyectos Futuros
Aspectos Socioeconomicos.
(*) Fotos de: http://homepage.mac.com/helipilot/PhotoAlbum20.html
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