situación economica. perspectivas del sector inmobiliario.

SITUACIÓN ECONOMICA.
PERSPECTIVAS DEL SECTOR
INMOBILIARIO.
Almería, 29 nov. 2.007
Francisco Villalba Cabello
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
LOS ANTECEDENTES
NOTA: ESTE DOCUMENTO HA SIDO PREPARADO UNICAMENTE CON FINES INFORMATIVOS
Y NO DEBE SER ENTENDIDO COMO UNA RECOMENDACIÓN, SUGERENCIA, GUIA O
PROPUESTAS DE ACTUACIONES COMERCIALES O ESTRATEGICAS CONCRETAS.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Antecedentes de la situación:
DEMANDA
SO
OFERTA
CIA
LE
S
S
LE
A
OB
L
G
“Expansión
Inmobiliaria”
S
ICO
M
Ó
N
ECO
EM
PRE
SA
RIA
LES
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores que han impulsado la demanda Inmobiliaria
Sociales:
•aumento nº hogares
- tb. de los unipersonales
- y de los monoparentales
•Crecimiento natural de la población
•Inmigración por motivo laboral
•Residentes extranjeros europeos
•Recepción de población otras CCAA (segunda
residencia vacacional)
Económicos:
•estabilidad monetaria
•bajada tipos interés (nominales y reales)
•elevada creación de empleo
•mejora en condiciones de financiación
•baja rentabilidad otros activos financieros
•implantación del €uro
“Expansión
Inmobiliaria”
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores que han impulsado la oferta Inmobiliaria
Globales:
•Innovación en procesos y materiales
•Mejoras en la financiación
•Aumento de la competencia
“Expansión
Empresariales:
•Diversificación productiva
•Estructuras flexibles en empresas
•Significativo aumento de la subcontratación
•Reducción “relativa” en los costes
• Disponibilidad de factores productivos (materias
primas, mano de obra foránea y especializada)
Inmobiliaria”
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
TENDENCIAS ACTUALES
La trayectoria del sector construcción e inmobiliario se ve influida por:
! Factores económicos: del sector real
- índole internacional (demanda extranjera de segundas residencias)
- índole nacional o internos (ciclo económico de la actividad)
! Factores sociales y demográficos
- creación de hogares por parte de los cohortes de edad del baby-boom
finales 60s y 70s, y recuperación de las tasas de natalidad
- excepcional aumento de la población extranjera residente en España
! Factores financieros: de la política monetaria
- en el ámbito internacional (decisiones del BCE), cotización europrincipales
divisas
- en el ámbito nacional (las mayores tasas de inflación españolas han
hecho que los tipos de interés reales fueran más bajos
- mayor atractivo o rentabilidad de la inversión en vivienda respecto a
otros
activos alternativos (Bolsa, renta fija,…)
! Otros motivos: proceso de adaptación al euro (dinero negro), aspectos
institucionales y legales en España (actividad de financiación principal
para las Administraciones Locales …,), otros.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Escenario económico:
Avance destacado en los últimos cinco años .
• Creciente peso de las economías de mercados emergentes (China, India, otros asiáticos) .
• Sólidos fundamentos en el dinamismo de la actividad .
• Se incrementan los riesgos financieros globales. Elevada incertidumbre en los mercados.
•
•
•
•
•
•
•
El crecimiento de la economía mundial en el primer semestre 2007 fue muy elevado,
superando ampliamente el ritmo de avance medio de los últimos años. Contexto general
positivo aunque incierto.
Pero las turbulencias en los mercados financieros y la actual crisis de confianza han
ensombrecido las perspectivas.
La previsión de crecimiento del PIB mundial se ha recortado en torno a medio punto
respecto a la proyección hecha en julio. (El FMI la sitúa ahora próxima al 4,75% ).
No obstante, se han elevado los riesgos que determinarían un crecimiento más bajo.
Especial atención a las recientes tensiones en los mercados financieros, que podrían
provocar una desaceleración mundial más pronunciada.
Otros riesgos:
! Posibles presiones inflacionistas al alza
! Volatilidad en los mercados del petróleo
! Impacto de las fuertes entradas de divisas en mercados emergentes (Ej.: China).
! Otros riesgos a más largo plazo: envejecimiento de la población en los países
desarrollados, resistencia a la globalización, cambio climático,…
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Contexto internacional
- Las últimas proyecciones
del FMI y las de los
principales organismos
coinciden en rebajar unas
décimas el ritmo de avance
del crecimiento económico.
La previsión central señala
un 4,8% para 2008.
Tipo de cambio efectivo nominal
Cotización dólar - euro
1.45
1,43$/€
1.35
-Destaca también la
apreciación del yuan
renminbi chino frente al
dólar estadounidense.
140
EEUU
Zona Euro
Japón
130
1.25
120
1.15
110
1.05
100
0.95
90
80
0.85
0.75
- El dólar ha continuado
02/01/2002
02/01/2004
02/01/2006
debilitándose, aunque aún se
estima que su valor efectivo
real está por encima de su
Reservas Internacionales
valor estimado en función de
Índice 2000=100
las variables económicas
1000
fundamentales a medio
800
plazo.
-El euro se ha apreciado
significativamente frente a
las principales divisas.
Índice 2000=100
70
2000
oct/2007
2001
2002
2003
China
17.3%
Resto de
países(1)
23.4%
2004
2006
2007
Exportadores de capital
S uecia
1 .9 %
Resto de
países (2)
15,2%
Argelia
2 .0 %
Emiratos Árabes
Unidos
2 ,5 %
Singapur
2 .5 %
K uwait
2 .9 %
600
Noruega
3 .8 %
Holanda
4 .0 %
S uiza
4 .6 %
400
Rusia
6.6%
Arabia
Saudí
6.6%
Alemania
10.1%
España
Reino Unido 7,8%
6,5%
200
I t al i a
A us t r al i a
0
2000
2005
3, 3%
3, 0%
2001
China
2002
2003
India
2004
2005
ASEAN-4
2006
T ur quía
2007 jul
NIEs
2, 3%
Gr ec i a
Importadores de capital
2, 2%
EEUU
59,7%
Rest o de países
15, 2%
Fuente: Perspectivas de la Economía Mundial, FMI y Euro Foreign Exchange Reference Rates, at 23 October 2007, Banco Central Europeo.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Contexto internacional
Octubre de 2007
- Las condiciones del
crédito se han endurecido
debido a la creciente
preocupación por las
repercusiones de los
problemas en el mercado
de las hipotecas subprime
en EEUU.
La volatilidad
en los mercados financieros se ha agudizado
Situación
internacional:
Falta de liquidez en los mercados
Elevación spread
Diferencia en puntos básicos entre los depósitos
a 30 días y el papel comercial
Miles de millones de Dólares de papel comercial
2300
1.0
0.9
2150
0.8
0.7
- La incertidumbre con
respecto a la distribución
de las pérdidas han
generado una pérdida de
liquidez en los mercados
interbancarios.
2000
0.6
0.5
1850
0.4
1700
- Inicialmente, se produjo
una corrección de los
mercados de renta
variable, pero después se
han recuperado.
0.3
0.2
1550
0.1
1400
19/10/2005 19/02/2006 19/06/2006 19/10/2006 19/02/2007 19/06/2007 17/10/07
Fuente: Reserva Federal.
0.0
0 4 / 10 / 2 0 0
0 4 / 0 1/ 2 0 0
04/04/200
0 4 / 0 7/ 2 0 0
0 4 / 10 / 2 0 0
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Contexto internacional
Las turbulencias en los mercados financieros y la actual crisis de confianza
han ensombrecido las perspectivas sobre la evolución del sector real
Situación internacional
Cliente de “riesgo”
en EE.UU.
Efectos sobre
SECTOR REAL
Entidad financiera
(primaria)
…, pero también en el
extraordinario desarrollo de
los instrumentos
financieros estructurados
derivados de crédito, …
… así como en la
interdependencia entre
mercados e instituciones
financieras de distintos
países, que …
... ha hecho que la crisis
tenga carácter GLOBAL.
Venta de Hipoteca
“subprime”
$
Bancos comerciales/
Bancos de inversión
CDO*
CDO*
e
instrumentos
similares
originan Activos financieros,
gracias a la titulización de
estas deudas hipotecarias
Adquiridos por
Fondos de inversión
Segmentan el producto
según el riesgo y lo comercializan
Polémica acerca del papel
de las Agencias de Rating
ó calificación de riesgo
Cías. de Seguros
SE DESENCADENA LA CRISIS
Hipoteca
“subprime”
$
Alto nivel de Impagos
Los orígenes de la crisis se
encuentran en el aumento
de la morosidad de las
hipotecas subprime …
Hedge Funds
Tesorerías
Difusión a mercados
europeos y mundiales
(Ej: BNP Paribas, 2 bancos
alemanes,
Northern Rock,…)
*Collateralised Debt Obligation (CDO),
(CDO), utilizan las hipotecas subprime como garantí
garantía,
convirtié
convirtiéndose en activos de mayor riesgo, pero con una rentabilidad má
más atractiva
Restricción del
crédito
Problemas de
financiación
(elevación spreads)
Falta de liquidez
en los mercados
Desconfianza
elevada
Efectos sobre
el sistema
financiero
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Contexto internacional
Mapa de estabilidad financiera global
Octubre de 2007
- Los riesgos para las
previsiones de crecimiento
se inclinan del lado
negativo. Aunque las
variables económicas
fundamentales son sólidas
y el impulso de la actividad
en los mercados
emergentes se mantiene.
-Los riesgos procedentes de
los mercados financieros
(falta de liquidez) y de
demanda interna en EEUU y
Europa han aumentado.
Riesgos en los mercados
emergentes
Crédito
Riesgos macroeconómicos
Condiciones monetarias
- Dudas acerca de la
duración del proceso de
ajuste.
- Se esperan mayores
dificultades de acceso al
crédito y elevación
diferenciales (spreads).
Mercados y liquidez
- Posible contracción en los
flujos de capital.
Apetito por el riesgo
Riesgos
Condiciones
Abril 2007
Actual (octubre 2007)
Nota: Más próximo al centro significa menos riesgo ó condiciones más tensas
Fuente: Informe sobre la estabilidad financiera mundial (GFSR), 2007, FMI.
•
Las previsiones del FMI se basan en el supuesto de que la liquidez se restablezca progresivamente en los
próximos meses, y que el mercado interbancario volverá a operar en condiciones más normales.
•
No obstante, se espera que los diferenciales de crédito aumenten, y existe la posibilidad de que las
turbulencias en los mercados financieros se prolonguen durante algún tiempo.
•
Una contracción del crédito más larga de lo previsto podría tener un impacto negativo significativo en el
crecimiento, a través del efecto en el mercado de la vivienda de EEUU y en algunos países europeos.
•
Los países emergentes de Europa y Comunidad Estados Independientes (Rusia), que reciben gran
financiación externa (tb. España) se podrían ver afectados por el debilitamiento de las entradas de capital.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Contexto internacional:
Los principales
vectores en el
ámbito
internacional son
ahora menos
favorables para
España:
Consecuencias para ESPAÑA
•
Se proyecta un escenario
macro en la Zona Euro
menos positivo
•
La inflación (aunque aún
es contenida y ha pasado
a un segundo plano) se
espera repunte por el
petróleo y alimentos
•
•
Dudas acerca de la política
monetaria del BCE en los
próximos trimestre, dado
el clima de inestabilidad
en los mercados,
coexistente con mayor
tasa de inflación
Fortaleza del euro (se
prevé continúe)
•
Marco poco propicio para la
recuperación de las exportaciones de
bienes (en un contexto de déficit por
cuenta corriente récord, “euro caro” y
demanda exterior con menor
fortaleza)
•
Difícil corrección de la elevada brecha
existente entre Ahorro e Inversión
•
Posibles tensiones sobre el alto nivel
de endeudamiento familias y
empresas
•
Dificultades para captar financiación
exterior
•
Previsible desaceleración en
la demanda turística extranjera
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
España en el contexto internacional:
- La persistencia de los
desequilibrios por cuenta
corriente sigue
planteando riesgos.
Principales desequilibrios
Evolución comparada del precio de la vivienda
y de la tasa de ahorro
España será en 2007 y 2008 el país de la OCDE
con mayor déficit por cuenta corriente (% PIB)
8,0
-0.5
- El déficit de España,
supera ya, en términos de
% del PIB, al del resto de
economías avanzadas.
Noruega
-1.5
4,0
-2.5
Tasa de ahorro
-4.5
-5.5
-6.5
-7.5
- Los precios de la
vivienda han crecido por
encima del promedio de
países de la OCDE,
coincidiendo con una
fuerte elevación del
endeudamiento y
descenso de la tasa de
ahorro.
Diferencia 1997-2006
-3.5
-La economía española
podría ser una de las más
afectadas por un ajuste
más brusco del previsto
en el mercado
inmobiliario.
Italia
6,0
Suecia
Dinamarca
2,0
Suiza
Finlandia
Nueva Zelanda
0,0
Alemania
Francia
-2,0
-4,0
-6,0
Irlanda
Canadá
Australia
Japón
EEUU
Reino Unido
España
Holanda
-8,0
-8.5
-10,0
-8.6
-9.5
-12,0
-9.8
-10.2
-10.5
OCDE
Francia
ESPAÑA Portugal
R.Unido
España
Italia
Grecia
Irlanda
Australia
2006
Fuente: OCDE y FMI.
2007
2008
-14,0
-40,0
Corea
10,0
60,0
110,0
160,0
Crto. Precio Vivienda
1997-2006
210,0
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
España en el contexto internacional:
- En el mes de agosto el
euribor experimentó un
fuerte repunte, reflejo de
las tensiones e
incertidumbres.
Otros desequilibrios de la economía española
Tipo de interés oficial y euribor a 1 año
5,0
Endeudamiento de los hogares y
crédito para vivienda
Porcentajes
sept- 07
4,725%
90
27
4,592 %
23 de
octubre
4,5
% sobre el PIB y tasas de variación interanual en %
80
23
4,0
- Las inyecciones de
liquidez por parte de las
autoridades monetarias y
el aplazamiento en la
decisión del BCE de
continuar con la política
monetaria de subidas del
tipo oficial se esperan
contribuyan a moderar la
escalada del euribor en
2008.
70
3,5
19
60
3,0
50
15
2,5
40
11
2,0
30
1,5
- Desde 2006, el crédito
para vivienda se venía
frenando, mientras el
endeudamiento de los
hogares alcanza máximos.
Euríbor a 1 año (previsión central)
Tipo de intervención (oficial) Zona Euro
mar99
1,0
dic02
jul03
feb04
sep04
abr05
nov05
jun06
ene07
ago- mar07
08
7
20
oct08
dic- sep99
00
jun01
mar- dic- sep02
02
03
jun04
mar- dic- sep05
05
06
jun07
Endeudamiento de los hogares e ISFL (% del PIB )
Crédito para adquisición de vivienda (escala dcha.)
Nota: El euribor Índice de referencia más frecuente para préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la
adquisición de vivienda libre.
Fuente: Banco de España y estimaciones del Servicio de Estudios de Unicaja.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Situación nacional: Factores domésticos de la economía española
Los factores
internos o
domésticos ya,
antes del verano,
anticipaban una
ralentización del
crecimiento en
España:
•
Dudas acerca del ciclo de la vivienda: proceso de ajuste de la demanda y la
oferta (aterrizaje suave?). Tendencia contractiva en la oferta.
•
Freno en el crédito al sector privado. La corrección-freno (posibilidad
incluso de descenso) en el precio de la vivienda podría tener un efecto
riqueza negativo sobre el consumo.
•
La posible aminoración en la tasa de crecimiento del consumo de los
hogares repercutirá sobre importantes sectores productivos (caso del
turismo y el comercio).
•
Desaceleración en el ritmo de creación de empleo (más perceptible en la
evolución de los Afiliados a la Seguridad Social).
•
Recuperación incierta (no consolidada) de la actividad en la Industria, que
en un entorno menos propicio (exportaciones, mayores gastos
financieros), podría frenar su reactivación.
•
La aminoración de la inversión residencial (construcción de viviendas)
repercutirá sobre ramas manufactureras (maquinaria pesada, etc.)
•
El elevado endeudamiento de las familias frenará la expansión del gasto.
CONCLUSIÓN:
El escenario para 2008 es de moderación o “aterrizaje suave”,
pero existen más incertidumbres para 2009. El empleo será clave.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Claves de la situación nacional:
El PIB se desacelera
- El ritmo de crecimiento
del PIB ya perdió vitalidad
en el segundo trimestre,
antes de la crisis de
liquidez del verano.
Tasas de variación interanual en % del PIB real
8
Tasas de variación interanual en %, promedio anual
4 .1
4 .0
4 .0
4.0
3 . 83 . 9
3 .6
- La previsión oficial para
el conjunto de 2007 se
sitúa en el 3,8%, mientras
para 2008 se rebaja hasta
el 3% (consenso
previsiones).
La creación de empleo pierde intensidad
3.5
3 .7
3 .6
7
3 .8
3 . 73 . 7
6
3 .4
3 .4
3 .2
3.0
3 .2
3 . 03 .0
3 .1
3 .0
3 .0
5
2 .9
2 .7
2 .7
4
2 .6
2.5
- El aumento del empleo
va siendo paulatinamente
menos notable.
3
2.0
2
- Las previsiones señalan
que el empleo crecería en
2008 en torno al 2,5% por
ciento.
1.5
2002T I
2 0 0 3 T III
2005T I
2 0 0 6 T III 2007(P) 2008(P)
PIB
Gasto en consumo final interior de los hogares
Ocupados
Asalariados
Afiliados a la Seg. Social
1
dic-99
jun-01
dic-02
jun-04
* La parte sombreada son previsiones.
Fuente: INE y Mº de Economía y Hacienda Mº de Trabajo y Asuntos Sociales y Consenso de Previsiones.
dic-05
jun-07
dic-08
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
LAS CIFRAS
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Las condiciones financieras van endureciéndose progresivamente
Tipos de interés(1) de nuevas operaciones
aplicados por entidades de crédito
Aunque cabe esperar que el
BCE posponga hasta 2008
su decisión de endurecer
las condiciones monetarias
en la Zona Euro, acorde a
la marcha del sector real y
el comportamiento de la
inflación.
La elevación de los spreads
por parte de las entidades
financieras y las subidas
acumuladas en los últimos
meses, ha encarecido
notablemente los tipos de
interés principales aplicados
para vivienda, consumo,
etc.
(%)
El euribor* ha continuado
su ascenso
(%)
5,5%
9,0
Tipo de interés sintético
Vivienda
Consumo y otros fines
sept-06
4,725%
5,0%
8,0
4,4%
3,9%
7,0
sept-06
3,715%
3,3%
6,0
2,8%
2,2%
sept-05
2,10%
5,0
1,7%
1,1%
4,0
0,6%
3,0
no v- ene- mar- may- jul05
06
06 06
06
sep- no v- ene- mar- may- jul06
06
07
07 07
07
sep07
0,0%
sep-00
sep-01
sep-02
sep-03
sep-04
sep-05
* Es el índice de referencia más frecuente para préstamos hipotecarios a tipo variable destinados a la
adquisición de vivienda libre
Fuente: Banco de España,
sep-06
sep-07
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
La capacidad de endeudamiento ha disminuido
Ratios de endeudamiento. Comparativa internacional
en % Renta Bruta Disponible
En términos de la Renta
bruta disponible, la
posición patrimonial de
las familias españolas ha
experimentado un fuerte
endeudamiento,
duplicándose en la última
década.
En 1995 era muy inferior
a la de EEUU y la UEM,
ahora ha superado a la
UEM, pero aún está por
debajo del ratio de deuda
familiar promedio en
EEUU.
120,0
110,0
100,0
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0
40,0
1995
1996
1997
1998
1999
España
Fuente: Banco de España.
2000
2001
2002
2003
Zona Euro
2004
2005
EEUU
2006
2007
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
La notable expansión de la actividad
constructora en términos de Valor Añadido
se ha constatado en todos los indicadores
relacionados con el sector. Este es el caso
de la producción de viviendas, siendo
subrayable el excepcional despegue de la
vivienda libre y el escaso avance de la
vivienda protegida.
Andalucía: Viviendas visadas
Nº viviendas
% sobre España
25,0
196.000
176.000
173.047
151.000
20,0
158.215
147.499
126.000
117.571
15,0
125.524 122.007
101.000
90.097
76.000
10,0
76.587
74.741
Andalucía: Vivienda protegida y libre
51.000
5,0
26.000
Nº viviendas
200.000
1.000
0,0
2000
2001
2002
2003
2004
Andalucía
2005
2006
2007 (p) 2008(p) 2009(p)
España
* Previsiones en color más claro
11.532
175.000
12.279
150.000
11.610
125.000
11.424
12.659
12.030
10.748
100.000
La capacidad de producción se ha
cuadriplicado en diez años,
pasando de un nivel de
producción de menos de 50.000
viviendas/año a más de 196.000,
que se autorizaron en 2006.
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España.
75.000
50.000
4.417
25.000
0
106.147 112.865 111.259 135.889 146.185 160.768 184.468 48.263
2000
2001
2002
2003
Libre
2004
2005
Protegida
2006
I sem.
07
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Licencias municipales de obra para vivienda en Andalucía
Nº de licencias concedidas
160.000
La concesión de licencias para viviendas ha
experimentado una clara tendencia ascendente en
los últimos años en Andalucía, aunque fue en
2006 cuando el número de licencias alcanzó un
excepcional incremento. Este crecimiento puede
estar explicado por la entrada en vigor del Código
Técnico de Edificación. Las perspectivas para
2007 son más moderadas, y esperan que se
alcance una cifra próxima a la de 2005.
157.386
140.000
120.000
103.812
100.000
80.000
72.293
74.224
2000
2001
92.053
90.665
2003
2004
102.000
77.311
64.597
60.000
48.468
53.791
1997
1998
40.794
40.000
20.000
0
1996
1999
2002
2005
Certificaciones de fin de obra
2006 2007(p)
Nº viviendas
125.000
124.200
120.852
De forma similar, se aprecia un avance significativo
en la emisión de certificaciones de fin de obra, que
en 2007 podrían ser aún más numerosas que en
2006, dado el enorme incremento registrado en el
pasado ejercicio y que el plazo de ejecución entre la
concesión de licencias y la finalización puede rondar
los dos años.
101.870
95.752
100.000
84.865
75.000
108.299
91.877
72.552
50.000
25.000
Últimos datos disponibles
Fuente: Ministerio de Fomento, BOLETIN Nº 51.1 - 29/10/2007.
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007(P)
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Terminadas
Viviendas en Andalucía
160.000
Nº de viviendas
136.564
140.000
El número de viviendas iniciadas ha
comenzado ya a flexionar a la baja, y las
previsiones estiman que en 2007 no se
alcanzarán los niveles alcanzados en
2006, 2005 y 2003. Pero, el proceso de
ajuste o desaceleración resultará
previsiblemente más evidente en 2008
y, cabe esperar que en 2009.
133.185
129.689
124.005
116.903
120.000
116.921
100.000
115.914
110.799
91.006
80.000
67.082
60.000
67.230
49.766 49.299 49.543
40.000
20.000
Iniciadas
160.000
142.415
119.361
100.000
81.905
77.821
80.000
60.000 49.586
66.757
60.417
40.000
20.000
2009(p)
2008(p)
2007(p)
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
0
Fuente: Ministerio de Vivienda.
Por su parte, el número de viviendas
terminadas podría alcanzar precisamente
en el presente ejercicio 2007 un máximo
histórico, dado el aumento de las iniciadas
en los dos últimos años. Habrá que esperar
hasta 2009 para que el proceso de
ralentización se haga más evidente.
2009(p)
2008(p)
2007(p)
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
135.533
142.592
125.913
131.466
120.000
1999
151.761
149.933
159.837
140.000
1998
Nº de viviendas
180.000
1997
1996
0
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Los principales indicadores de actividad en el
sector (viviendas, consumo de cemento,
licitación, empleo en la actividad), han
experimentado en los últimos años un excepcional
crecimiento.
El valor de la licitación pública se ha mantenido
elevado en los últimos años, y en especial en los
tres últimos años. En 2007 se prevé podría
alcanzar un montante cercano a los 7.000
millones de euros.
Licitación oficial
Millones de euros
% sobre Andalucía
7.000
6.545,1
7.051,6
16,0
14,0
6.000
5.165,5
12,0
5.000
10,0
3.995,3
4.000
3.118,1
3.000
3.250,7
8,0
2.815,3
6,0
2.275,5
2.000
Andalucía: Licitación oficial por finalidad
4,0
Millones de euros
1.000
0
2000
2001
2002
Andalucía
2003
2004
2005
2006
2,0
7.000
0,0
6.000
1887,6
2007 (P)
Andalucía/ España
1850,6
5.000
Edificación
Obra Civil
* Previsión para el conjunto del año 2007, con datos observados hasta septiembre
1569,7
4.000
El empuje de la obra civil, dado el significativo
avance de las infraestructuras en Andalucía, ha
sido determinante en el crecimiento de la
actividad no residencial.
El mantenimiento de las obra pública puede servir
para mitigar o compensar el freno en la
construcción de viviendas.
Fuente: Seopan.
1263,0
3.000
680,8
1068,6
807,6
2.000
1.000
4.694,5
595,1
5.164,0
3.595,8
2.437,3
1.680,5
2.732,3
2.007,8
2.182,1
2002
2003
0
2000
2001
2004
2005
2006
* Previsión total año, con datos provisionales hasta septiembre
2007 (p)
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Los indicadores de construcción flexionan a la baja
El excepcional ritmo de
crecimiento en los
indicadores del sector de la
construcción han
comenzado a mostrar una
clara desaceleración en los
últimos trimestres. El más
evidente es el caso del
consumo de cemento que
lleva varios meses
presentando descenso
interanuales. La licitación
es el que dibuja un perfil a
la baja menos brusco.
24
Tasa de variación interanual en %, promedios trimestrales
21
18
15
12
9
6
3
0
-3
-6
feb-04
jun-04
oct-04
feb-05
jun-05
oct-05
feb-06
Consumo de cemento
Superficie de visados
Fuente: Síntesis de Indicadores del Banco de España.
jun-06
oct-06
feb-07
jun-07
Afiliados al sector construcción
Licitación oficial
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
LAS PERSPECTIVAS
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Variación en el número de hogares
Factores sociales:
Uno de los factores que explican
el tirón del gasto, y en particular
de la demanda de vivienda es el
fuerte incremento en el número
de hogares.
Por factores demográficos
internos, y por flujos de
población extranjera
(euroresidentes e inmigrantes).
También ha tenido una
importante incidencia los
cambios en la composición de
los hogares (reducción del
numero de miembros),
incremento de los divorcios y
nuevas formas de familia.
Variación absoluta respecto al año anterior, datos nacionales en miles
760
800
Nuevos hogares
700
453
500
258
233
488
475
499
379
351
400
200
685
621
550
600
300
716
Viviendas iniciadas
329
279
549
474
521
474
536
465
379
301
202
100
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Parque de viviendas
Millones de viviendas (datos nacionales)
24,0
22,0
20,0
18,0
Fuente: INE.
16,0
ene95
ene96
ene97
ene98
ene99
ene00
ene01
ene02
ene03
ene04
ene05
ene06
ene07
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores sociales:
La llegada de población inmigrante
ha invalidado las proyecciones de
población que se habían hecho diez
años antes para España.
El número de extranjeros en España
se aproxima a los 4,5 millones, casi
el 10% de la población total.
Población extranjera en España
4.482.568
También hay que señalar que la
creación de empleo se ha
concentrado en la mujer y los
jóvenes lo que ha impulsado la
demanda al aumentar las rentas por
hogar.
4.500.000
4.000.000
10,0
9,9
3.730.610
3.500.000
8,5
8,0
3.000.000
3.034.326
2.500.000
2.664.168
6,0
2.000.000
1.977.946
1.500.000
4,0
1.370.657
1,6
2,0
637.085
La población extranjera ha ocupado
gran parte del empleo creado en los
últimos años. Su aportación a la
Seguridad Social ha aumentado
notablemente, en especial en el
último año. En Septiembre de 2007,
se contabilizaron 2.036.582
afiliados extranjeros.
Nº de habitantes
%
12,0
748.953
1.000.000
923.879
500.000
0
0,0
1998
1999
2000
2001
Extranjeros
2002
2003
2004
2005
2006
% extranjeros/total población
Afiliados extranjeros a la Seguridad Social
Miles de personas
2.000
2.012,0
1824,0
1.600
1688,6
1.200
1074,8
800
829,4
923,2
604,9
400
452,1
262,8
332,4
0
1998
1999
2000
Fuente: Cifras de Población, INE y Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales.
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007(prev.)
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos:
Indicadores de Costes y Precios
(Total sector, Mano de obra, Materiales, e Indice de Precios Industriales). Datos para España
330
Base 100= 1998
El precio de la vivienda ha registrado un
excepcional despegue, muy superior al
correspondiente a los precios de consumo o los
costes salariales. El incremento de los costes de
mano de obra en la construcción ha sido más
intenso al de los materiales y al del conjunto de
la edificación.
290
250
210
170
Base 100= 1990
130
215
205
90
1995
195
1996
1997
1998
IPC
1999
2000
2001
Coste salarial
2002
2003
2004
Precio vivienda
2005
2006
2007
185
175
165
155
145
135
125
115
105
95
85
75
1995
Últimos datos disponibles
Fuente: Ministerio de Fomento, BOLETIN Nº 51.1 - 29/10/2007 y Elaboración propia.
1996
1997
1998
Total Edificación
Materiales
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Mano de obra
2005
2006
2007
Índice Producción Ind. de la Construcción
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Evolución del coste financiero, precios y salarios: Accesibilidad
Factores económicos:
140
120
(Índices, base 1996=100)
100
El comportamiento de la
demanda de vivienda en
los últimos años puede
explicarse por la
evolución de los salarios
y del coste de
financiación de la
vivienda.
80
60
40
20
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Salarios
2003
2004
2005
2006
2007
Coste financiero
20
La mejora en la
financiación es un
elemento que ha
impulsado de forma
decisiva la demanda.
Esfuerzo teórico (%)
44
Precio de la vivienda
Tasa de variación interanual
(Base 2005)
16
40
36
12
32
8
28
4
24
0
20
III
trim
96
Fuente: Banco de España y Encuesta de Costes Laborales, INE.
III
trim
97
III
trim
98
III
trim
99
III
trim
00
III
trim
01
III
trim
02
III
trim
03
III
trim
04
III
trim
05
III
trim
06
III
trim
07
Precio medio del m2 de la vivienda tasada
Esfuerz o teórico anual sin deducciones
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos:
Rentabilidad anual de la vivienda. Inversión refugio
(comparada con otras formas de inversión)
El componente inversión en
vivienda se puede comprobar
en el gráfico. Subidas
significativas en la Bolsa
coinciden con ralentización de
los precios de la vivienda y
viceversa.
Desde finales de 2005 se
constata una desaceleración
de los precios de la vivienda y
un apreciable dinamismo en el
Ibex 35.
Si se acelerara la euforia
bursátil, la demanda de
vivienda por motivo inversión
podría disminuir más aún y los
precios podrían registrar
crecimiento negativos.
(%)
70,0
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
-10,0
-20,0
-30,0
I trim
96
IV trim IIII trim II trim
96
97
98
I trim
99
IV trim IIII trim II trim
99
00
01
Rentabilidad anual de la vivienda
Rentabilidad anual de FIM
Fuente: Banco de España.
I trim IV trim III trim
02
02
03
II trim
04
I trim IV trim III trim
05
05
06
Rentabilidad anual de FIAMM
Rentabilidad anual del IBEX-35
II trim
07
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos:
Convergencia en el precio de la vivienda
España y otros países desarrollados
(1996=100)
225
210
195
180
165
150
135
120
105
90
75
1995
1996
España
1997
1998
Alemania
1999
2000
2001
Francia
Fuente: Banco de España y Ministerio de Vivienda.
2002
2003
Holanda
2004
2005
Zona Euro
2006
2007
EEUU
Los precios de
la vivienda
también caen.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos:
Evolución del precio de la vivienda
2.200
(euros/metro cuadrado)
Desde 1998, los precios de la vivienda han
observado una clara tendencia creciente,
registrando una aceleración significativa que
habría alcanzado máximos entre 2003 y 2004. A
partir de ese año, el precio de la vivienda ha
mostrado un freno en su ritmo de aumento, y las
previsiones apuntan a que pronto se asimilará a
la tasa de inflación.
2061,2
2.000
1.800
1752,9
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
(Tasas de variación interanual en %)
400
200
t395 t396 t397 t398 t399 t300 t301 t302 t303 t304 t305 t306 t307
Andalucía
España
En Andalucía, los precios de la vivienda libre
(1.753 €/m2) aún son algo inferiores a los del
promedio nacional. Aunque se aprecian
diferencias significativas entre provincias y
capitales respecto a otros municipios.
20
16
12
8
4
0
Fuente: Ministerio de Vivienda.
t396
t397
t398
t399
t300
España
t301
t302
t303
t304
t305
Andalucía
t306
t307
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Análisis provincial
Especial referencia a los factores económicos de las provincias andaluzas:
- La dilatación de la
fase expansiva del ciclo
económico caracteriza
la evolución reciente de
las provincias
andaluzas.
•
Se caracteriza por una prolongación de la senda expansiva de periodos
anteriores. Inercia y efectos multiplicadores en los sectores productivos, de
la fase expansiva del consumo y del boom de la construcción.
•
No obstante ya se anticipan señales de un pulso menos dinámico.
- Pero se vislumbran
signos de ralentización,
tanto por el lado de la
oferta como por la
demanda.
•
Se percibe en el freno de los indicadores relativos al gasto en consumo, al
crédito o en el número de hipotecas.
•
También hay señales por el lado de la oferta: desaceleración en la creación
de empleo, aumento del paro. Por el lado empresarial, se crean menos
sociedades mercantiles
•
Las provincias del litoral han experimentado un mayor ritmo de crecimiento y
creación de empleo, con la excepción de la almeriense, única provincia donde
la población ocupada desciende.
- Las provincias
costeras lideran, en
general, el despegue
regional.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos de las provincias andaluzas :
Previsiones de crecimiento económico por provincias en 2007
Previsión final
2007
Tasas de variación interanual en %
- Durante la primera
mitad del año, las
provincias andaluzas
registraron un
crecimiento elevado,
aunque en líneas
generales, ya se
apreciaban signos de
ralentización.
- Se espera que en el
conjunto del presente
año y en 2008, continúe
esta aminoración del
ritmo de actividad en
prácticamente la
totalidad de ellas. Más
evidente en el caso de
Almería.
4,5
Huelva
4,1
Málaga
=
4,0
Cádiz
ANDALUCÍA
Andalucía: Expectativas a la baja
El crecimiento podría descender dos
ó tres décimas, hasta 3,2%
3,5
El pulso económico en Granada
podría desacelerarse hasta el 3%
3,4
Granada
El ritmo de avance se frena, y podría
crecer aproximadamente un 2,5%
3,2
Córdoba
3,1
Sevilla
Mantendría la tasa, e incluso podría
ganar una ó dos décimas, 3,2%
=
2,9
Almería
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.
Se espera un práctico mantenimiento,
tasa próxima al 4%
Cabe esperar un leve descenso,
hasta situarse en torno al 3%
3,5
Jaén
El crto. se frenaría ligeramente, en
torno al 4%
Se intensifica el freno, por lo que
crecerá menos del 2%
3,5
4,0
4,5
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos de las provincias andaluzas :
- Andalucía y España
crecen al mismo ritmo,
un 3,5%
aproximadamente.
- Al contrario de lo
observado en los últimos
años, el crecimiento de
Almería es inferior al de
Andalucía. También
Córdoba y Sevilla
muestran un avance
menos dinámico.
- Por el contrario,
Huelva, Cádiz y Málaga
lideran el crecimiento
económico regional.
Mientras, Granada y
Jaén se situarían en
torno a la media.
Crecimiento económico de Almería en el contexto regional y nacional
Tasa de variación interanual en %,
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
2000
2001
2002
2003
Andalucía
Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.
2004
España
2005
Almería
2006
2007
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores económicos
de las provincias
andaluzas :
Análisis
provincial
- El empleo sigue
aumentando en
Andalucía, aunque
modera su avance (del
4,8% de hace un año, al
3,6% actual).
- Por provincias, el
empleo en el 3er
trimestre crece a mayor
tasa que hace un año en
las provincias de
Huelva, Málaga, Jaén y
Sevilla. Se frena con
claridad en las de Cádiz,
Granada y Córdoba.
- Solo en la provincia de
Almería desciende el
número de ocupados,
en términos
interanuales.
Comportamiento del empleo (EPA) por provincias
Tasas de variación interanual en %
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2001
2002
2003
España
Fuente: Encuesta de Población Activa, INE.
2004
2005
Andalucía
2006
Almería
2007
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Factores sociales yAnálisis
demográficos
de las provincias andaluzas :
provincial
Crecimiento de la población 2006 -1996
Tasas de variación interanuales en %
30
-El balance
demográfico de las
provincias andaluzas
resulta muy revelador
del impulso
socioeconómico de los
últimos años.
- Almería, Málaga y
también Granada,
Huelva y Cádiz son las
provincias con mayor
crecimiento de la
población en la última
década, jugando una
papel clave en este
comportamiento la
recepción de población
extranjera.
26,72
25
19,37
20
15
12,70
10,24
10
8,43
7,99
5
8,23
7,61
3,53
2,19
0
Almería
Cádiz
Córdoba
Granada
Huelva
Jaén
Málaga
Sevilla
ANDALUCIA
ESPAÑA
% población extranjera sobre el total
20
18,2
16
14,6
12
10,0
8
6,6
5,7
5,5
4,4
4
3,1
2,3
0,6
2,1
2,7
2,2
0,2
0,7
Córdoba
Granada
0,6
0,4
0,2
1,2
1,4
0
Almería
Cádiz
Fuente: Cifras de Población Oficiales, INE.
Huelva
Jaén
Málaga
Sevilla
ANDALUCIA
ESPAÑA
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Evolución del PIB total
sectores y del PIB en
construcción
21
- La aminoración en tasa
de crecimiento del
sector se ha ido
haciendo más evidente
en los últimos
trimestres, aunque aún
está lejos de la etapa
depresiva sufrida a
mediados de los
noventa.
Andalucía
18
15
12
9
6
3
0
PIB total
-3
II trim
96
- Tras el fuerte despegue
de la actividad
constructora, iniciado a
finales de los noventa, el
VAB en el sector ha
mantenido un ritmo de
crecimiento superior al
del conjunto de la
economía.
II trim
97
II trim
98
II trim
99
II trim
00
PIB sector construcción
II trim
01
II trim
02
II trim
03
II trim
04
II trim
05
11
II trim
06
II trim
07
España
9
7
5
3
1
-1
PIB total
PIB sector construcción
-3
1996TII 1997TII 1998TII 1999TII 2000TII 2001TII 2002TII 2003TII 2004TII 2005TII 2006TII 2007TII
Fuente: Contabilidad Nacional Trimestral, INE.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
El sector construcción ha aumentado su participación en el PIB
- Tanto en España,
en el espacio
regional, como en el
agregado de las
provincias andaluzas
(caso de Andalucía),
el sector
construcción ha
ganado peso en su
significación del PIB,
en detrimento de la
agricultura y la
industria,
principalmente.
Diferencias en % balance del periodo 2006-2000:
Diferencias en % balance del periodo 2004-2000:
-
-
Agricultura :
-2,56
Industria : -0,20
Construcción: 5,46
Servicios :
-0,78
Agricultura :
-4,54
Industria : -1,55
Construcción: 6,31
Servicios :
-0,17
Prov. de Almería
Andalucía
Agricultura,
ganadería
y pesca
13,5%
Energía
1,3%
Agricultura,
ganadería
y pesca
5,5%
Energía
2,5%
Servicios
68,1%
8,0%
2,7%
68,8%
11,0%
18,0%
1,4%
Industria
9,1%
6,4%
64,2%
9,4%
Construcción
14,8%
Fuente: Contabilidad Regional de INE.
Industria
4,9%
Servicios
64,0%
10,0%
Construcción
16,3%
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
EL SECTOR INMOBILIARIO EN ANDALUCÍA:
Estimaciones de OFERTA y DEMANDA
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009
(Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
" Se prevé un significativo descenso de las viviendas visadas en el período 2007-2009,
que se traducirá en una caída importante de la actividad desde mediados de 2008
(viviendas iniciadas).
"Las previsiones obtenidas sobre viviendas iniciadas y terminadas muestran a corto
plazo un ajuste gradual que se intensifica en 2009. A finales de este año 2007, tal como
empieza a percibirse por la estadística de visadas, la desaceleración del sector podría
alcanzar niveles preocupantes e incidir sobre el empleo y el crecimiento.
"Las previsiones muestran que la oferta, para el conjunto de Andalucía, se ajusta para
adecuarse a la menor demanda prevista en el período. En el ámbito provincial pueden
producirse algunos desequilibrios.
"Los precios han crecido históricamente al 1% anual en términos reales. Desde 2000 lo
hacen al 6% (informe CEPS nº276 “Bubbles in real estate”), por lo que se espera una
reversión a la media. En consecuencia, crecimientos de precios por debajo de la
inflación e incluso negativos en los próximos meses son probables.
"Las restricciones de liquidez de los últimos meses se están traduciendo en un
endurecimiento de los criterios de concesión de préstamos. Una parte significativa de la
demanda de vivienda se verá afectada.
"Se vislumbra un escenario en el que los inversores optan por activos distintos a los
inmuebles confirmando las expectativas sobre precios señalada.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009
(Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
Las previsiones apuntan a un nuevo descenso en
el número de hogares en Andalucía sustancial en
2009.
Debido a la constitución de nuevos hogares, la
mayor demanda se espera en las provincias de
Málaga (48,8 mil) y Sevilla (35,6 mil).
Para segunda vivienda, en Huelva (39,2 mil) y
Cádiz (35,1 mil).
80.000
Necesidades totales vivienda 2007-2009
(Estimación)
Creación
hogares
nuevos
Reposición
vivienda
Secundaria
(vivienda
residencial)
TOTAL
Almería
17.323
1.050
18.813
37.186
Cádiz
23.820
3.078
35.154
62.052
Córdoba
13.706
1.172
789
15.667
Granada
9.721
1.876
8.956
20.553
Huelva
9.596
700
39.235
49.531
Jaén
10.147
808
497
11.452
Málaga
48.876
2.825
29.388
81.089
Sevilla
35.592
3.352
1.327
40.271
168.781
14.860
134.159
317.800
70.000
60.000
48.876
50.000
23.820
9.596
40.000
30.000
17.323
20.000
1.050
10.000
700
3.078
2.825
18.813
Almería
9.721
Cádiz
29.388
1.172
789
8.956
Córdoba
Granada
Turismo Residencial
10.147
808
497
Huelva
Reposición
Jaén
3.352
1.327
Málaga
Hogares nuevos
Andalucía
Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.
1.876
13.706
0
35.592
39.235
35.154
Sevilla
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
El indicador adelantado del subsector
refleja una caída significativa en las
visadas para 2007 y los dos años
siguientes en Andalucía.
Las previsiones indican que se vuelve a
niveles similares a los registrados en
1995-96, bastante inferiores a los
obtenidos en el promedio 98-01,
preludio del boom.
En 2006 el indicador recoge la
anticipación a la entrada en vigor del
nuevo Código Técnico de Edificación y
de otras normativas de carácter
urbanístico.
Evolución estimada de la vivienda en Andalucía
Málaga
81.089
Cádiz
62.052
Huelva
49.531
Sevilla
Almería
37.186
Granada
20.553
Córdoba
15.667
Jaén
11.452
0
Las viviendas iniciadas descenderán
paulatinamente en los próximos 2 años,
reflejando una caída significativa de la
actividad desde 2008.
7.000
14.000 21.000 28.000 35.000 42.000 49.000 56.000 63.000 70.000 77.000 84.000
Málaga
82.904
53.118
Sevilla
Almería
Esta caída sitúa los niveles previstos por
debajo del promedio 98-01, indicando la
distinta fase del ciclo en que se
encuentra el subsector.
Por provincias destacan el descenso
previsto en Almería y Cádiz.
Igualmente, resulta relevante, el
escenario optimista que se obtiene para
Huelva y Jaén que se mantienen en
niveles similares de actividad.
Demanda
317.800
40.271
44.710
Cádiz
Oferta
319.708
40.824
39.481
Granada
Huelva
21.762
Jaén
19.342
Córdoba
17.567
0
15.000
30.000
45.000
60.000
Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.
75.000
90.000
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
Déficit y exceso de viviendas por provincias
Huelva
Para el período 2007-2009
se estima un cierto
equilibrio entre oferta y
demanda en Andalucía.
Se está produciendo un
ajuste acelerado, por el
lado de la oferta, iniciado
en la segunda mitad de
2007, que se acentúa en
2009 y permite alcanzar el
equilibrio.
-27.769
Cádiz
-21.228
Málaga
1.815
Córdoba
1.900
Almería
7.524
Jaén
7.890
12.847
Sevilla
Los desequilibrios
provinciales pueden ser
Granada
corregidos por parte de los
productores trasladando la
ANDALUCÍA
producción donde esperen
una mayor demanda.
-30.000
18.928
1.908
-20.000
-10.000
0
10.000
20.000
En rojo, provincias con escasez o déficit de vivienda (la demanda supera a la oferta)
En verde, provincias con exceso de vivienda nueva, o sobreoferta
Fuente: Analistas Económicos de Andalucía.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
VIVIENDAS:
OFERTA
* Período de maduración de las inversiones: cada vez más largo.
* Nº de Viviendas iniciadas: Ha sido muy intenso y ahora está en claro proceso de ajuste y
descenso.
* Costes de construcción: en niveles elevados.
* Costes financieros: siguen siendo relativamente cómodos, pero mayores dificultades para
acceder a la financiación por parte de muchas empresas del sector. Las entidades de créditos
se han vuelto más cautas y estrictas.
* Rentabilidad admisible en las promociones: claramente en descenso.
* Concentración empresarial: al alza, lentamente y aún es poco trascedente sobre el total de la
Oferta. Necesaria reconversión en curso.
* Stocks de viviendas pendientes de venta: proporcionales al volumen de viviendas iniciadas, en
consecuencia alto y con tendencia a aumentar.
* Vivienda de protección pública: se ha situado bajo mínimos, pero con tendencia a la
recuperación
* Segunda residencia: la oferta se ha moderado significativamente.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
VIVIENDAS:
DEMANDA
PRECIOS
* Importante descenso de la demanda
percibida (a través de las ventas).
* Los precios continúan en clara
desaceleración. Probabilidad alta de
descensos en vivienda usada.
* La demanda de vivienda turística y de
población inmigrante tiende a la baja.
Pero aún contribuye positivamente.
* La demanda permanece expectante ante
un posible cambio en los precios o en la
legislación (VPO, normativa
medioambiental, leyes de distintas
Admnes.)…
* Mayor exigencia de calidad, tanto de
ubicación, como de construcción.
* La estructura reciente de los costes de
producción empujan al crecimiento de
precios. Dificultades de encontrar
suelo.
* Importante desfase de los aumentos
entre los precios de las viviendas y las
rentas salariales. Los índices de
esfuerzo alcanzan máximos, dado el
encarecimiento del precio final por la
subida de tipos de interés.
SITUACIÓ
SITUACIÓN ECONÓ
ECONÓMICA. PERSPECTIVAS DEL SECTOR INMOBILIARIO
Perspectivas 2007-2009 (Salvo cambio sustancial en la coyuntura económica)
Menos viviendas nuevas en construcción, unas 78.000 año.
OFERTA:
Se incrementará el stock (existencias) de viviendas terminadas para la venta.
DEMANDA:
Continuará la contracción de la demanda efectiva (ventas), aunque persista una
demanda latente (a la expectativa de cambio en los precios y/o legislación)
PRECIOS:
La previsión central apuesta por un aumento modesto (3%) de los precios de la
vivienda nueva. Práctica estabilización.
En vivienda usada, se esperan descensos.
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN.