Administración Inmobiliaria Inteligente

Administración Inmobiliaria Inteligente
Un nuevo acercamiento a la Administración de Bienes Raíces para la generación de valor en
las organizaciones.
por: Jorge Castañares
En un escenario económico como el actual, donde el crecimiento y la expansión son recursos
muy escasos, la generación de valor es la alternativa que tienen las empresas para consolidar
sus planes y continuar fortaleciéndose.
Mucho se ha hablado en el sentido de que desde hace muchos años las empresas dejaron de
perseguir las utilidades económicas con el objeto de buscar la generación de valor en sus
compañías.
Esta generación de valor puede entenderse como la capacidad de las empresas para
aprovechar sus recursos de la mejor manera posible, logrando una ganancia justa y
sustentable dentro su propia dinámica empresarial.
Esta concepción ha llevado a muchas empresas responsables a realizar iniciativas muy
interesantes en muchos de los ámbitos que conforman su vida empresarial. Nos encontramos
con iniciativas en diferentes campos, desde el área de la administración de recursos humanos
–el bien llamado “recurso más importante de la organización”–, hasta la administración de
recursos materiales como inventarios, suministros y bienes raíces.
Generación de Valor con la Administración de Bienes Raíces
En colaboraciones anteriores he manifestado que las empresas en general deben dejar de
pensar en términos de gasto en sus activos fijos, en especial en sus inmuebles, para verlos en
términos de inversión.
Un breve vistazo a la actividad inmobiliaria en nuestro país corrobora el hecho de que la
inversión inmobiliaria es, sin duda, una fuente primaria de optimización racional de recursos en
las empresas; es decir, de generación de valor para las organizaciones que así lo entiendan.
En términos generales, la actividad inmobiliaria no podría tener un mejor contexto en nuestro
país: una macroeconomía relativamente estable, reservas internacionales en máximos
históricos, una paridad real en el tipo de cambio, la inflación estrictamente controlada, que se
mantiene en un nivel bajo y la consolidación de capitales extranjeros en nuestro país en
proyectos específicos.
A diferencia de mercados ya consolidados, como Estados Unidos (donde el nivel de
endeudamiento de los desarrolladores y la madurez propia del sector inmobiliario empiezan a
limitar las ganancias de los inversionistas), algunos empresarios y consumidores sacan
provecho de la coyuntura actual que vive México.
Ciudades como Guadalajara, Monterrey, Torreón y Chihuahua, donde cadenas de tiendas
departamentales convencieron a empresarios locales para edificar complejos comerciales; la
reactivación de corredores corporativos en el Paseo de la Reforma de la Ciudad de México o
en la Avenida Bernardo Quintana, en Querétaro, y expresiones como la de Luis Guajardo
Gutiérrez, de Grupo Acción (el fondo de inversión inmobiliaria más grande de México), que
manifiesta que “la inversión patrimonial en el sector inmobiliario industrial estará atenta del
desarrollo de nuevas incursiones, en especial porque los grandes fondos de inversión
internacional buscan consolidar portafolios eficientes de propiedades”; son ejemplos de las
oportunidades de inversión en el sector inmobiliario que muchas empresas mexicanas y
extranjeras asentadas en el país deberían estar explorando.
¿Cómo aprovechar este momento?
Definitivamente, aquellas empresas que deseen aprovechar esta coyuntura en el sector
inmobiliario y generar una ventaja competitiva de largo plazo para su organización deben iniciar
“desde ayer” una administración inteligente de su portafolio de bienes raíces; no importando
su tamaño y valor.
Para lograr que la generación de valor sea una iniciativa permanente en la Dirección
Estratégica de sus recursos inmobiliarios, a continuación le ofrezco un decálogo de acciones
necesarias para alcanzar una administración inteligente de sus bienes raíces y así volver
sustentable el crecimiento futuro de su organización.
Los 10 mandamientos de la Administración Inmobiliaria Inteligente (AII)
1. Los soportes estratégicos de su planeación inmobiliaria deben incluir las tres L’s de la
administración inmobiliaria inteligente: Location (Localización), Layouts (Manejo de
Espacios) y Leases (Negociación eficiente de Arrendamientos de largo plazo).
2. Las necesidades de ocupación de espacios deben evaluarse de igual manera que el resto
de las inversiones de la compañía, es decir, deben existir metas claras de la ocupación,
relación directa de ésta con un aumento de ventas o reducción de costos de operación y
alineamiento total con los objetivos de largo plazo de la organización.
3. Las necesidades de nuevos inmuebles deben contar con toda la información disponible del
sector inmobiliario, con el objeto de aprovechar las oportunidades reales del mercado y
desechar aquellas que por falta de conocimiento específico podrían distraer la atención de
la compañía. Estos nuevos inmuebles deben estar vinculados con planes regionales de
crecimiento y cumplir con las tres L’s de la AII.
4. El análisis de costo-beneficio del inmueble es una decisión de negocios, no una decisión
inmobiliaria. Los ejecutivos deben entender que la inversión inmobiliaria (a diferencia de las
personas físicas) no es una decisión patrimonial, sino operativa, y deben buscar el punto
de equilibro en el cual el inmueble cumpla su ciclo de vida y pueda sustituirse sin generar
costos adicionales a la empresa.
5. Maneje su Dirección Inmobiliaria como una Unidad de Negocios independiente. Determine
el presupuesto de gasto y utilidad al igual que lo hace para el resto de la compañía (ya sea
mediante ingresos y/o ahorros generados).
6. El manejo eficiente de la demanda de espacio dentro de la compañía es la llave que le dará
el control del gasto generado por su portafolio inmobiliario. Estandarice espacios, maneje
inteligentemente sus layouts y prepare a su equipo de finanzas para que comience a
invertir los excedentes económicos que generarán los ahorros inmobiliarios.
7.
Utilice el análisis de base cero; es decir, ocupación al 100% para estandarizar sus
requerimientos de espacio y comienze a realizar una investigación de mercado sobre las
mejores prácticas en el mundo del manejo de espacios corporativos, comerciales e
industriales.
8. Las áreas de trabajo se construyen cuando y donde se necesitan. Analice siempre los
requerimientos de aumentos de espacio con sentido crítico e invite a los solicitantes a
justificar sus requerimientos con análisis serios de optimización de espacios.
9. Proponga programas de participación de sus empleados con el objeto de generar
proyectos que mejoren el espacio de trabajo. Además de minimizar las reacciones al
cambio de sus trabajadores cuando implemente la AII, generará un ambiente de
coparticipación y corresponsabilidad en los espacios de trabajo.
10. Los activos inmobiliarios siempre se designan de manera general y se adaptan de manara
particular. Esto se realiza a través de ingeniería modular y sistemas de adaptación
continua, con el objeto de maximizar la flexibilidad interior y potencializar su valor de
rescate en el futuro.
Acostúmbrese al Cambio
Si decide comenzar a mover sus activos fijos y generar ingresos y ahorros sustanciales para su
compañía implementando una administración inmobiliaria inteligente, le pido que se vaya
acostumbrando a que lo único estable sea el cambio.
Cada decisión inmobiliaria que realice, a pesar de ser operativa, siempre tendrá consecuencias
directas en sus objetivos de largo plazo, pero aquellos ejecutivos que incorporen la flexibilidad
en sus portafolio inmobiliarios y en sus necesidades físicas de nuevos espacios, no solo podrán
anticipar estas necesidades, sino que aprovecharán la propia dinámica del mercado en
beneficio de la generación de valor de la compañía.
Al parecer, los bienes inmuebles no son tan inmóviles como parece. ¿Usted qué opina?