SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES

220-61477, diciembre 06 de 2002
Asunto: Improcedencia de acción revocatoria contra adjudicación de un bien inmueble en proceso
ejecutivo hipotecario.
Me refiero a su Oficio No. 790 de fecha agosto 23 del presente año, radicado en esta entidad con los Nos. 2002-01114553 y 2002-01-117558, en el cual, previa la exposición de unos hechos que dan cuenta de la existencia de un
proceso ejecutivo hipotecario en donde al demandante le fuera adjudicado el bien inmueble a él hipotecado,
consulta, de una parte, si resulta procedente iniciar acción revocatoria contra el adjudicatario del inmueble,
demandante en el proceso ejecutivo hipotecario, por las mejoras útiles y "voluptuarias" que la sociedad
arrendataria, hoy en liquidación obligatoria, plantó en él, y, de otra, si puede entenderse la adjudicación realizada
por el Juzgado como acto de disposición del deudor.
Para dar respuesta al asunto consultado, esta Oficina se permitirá hacer las siguientes precisiones y consideraciones
del orden legal, abordando el análisis del caso a la luz de la normativa civil y concursal.
1.
De las obligaciones del arrendador en el contrato de arrendamiento y el derecho de retención
en cabeza del arrendatario.
Se ocupan los artículos 1982 y siguientes del Código Civil de las obligaciones del arrendador en el
arrendamiento de las cosas. Especialmente, dispone el artículo 1995: En todos los casos en que se debe
indemnización al arrendatario, no podrá ser este privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le
pague o se le asegure el importe por el arrendador. (-) Pero no se extiende esta regla al caso de extinción
involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
Es este, pues, uno de los casos en que opera el derecho de retención, cuyo desarrollo legal y procesal se
encuentra en el Código de Procedimiento Civil, artículo 339: Cuando en la sentencia se haya reconocido el
derecho de retención, el demandante sólo podrá solicitar la entrega si presenta el comprobante de haber
pagado el valor del crédito reconocido en aquella, o de haber hecho la consignación respectiva. Esta se
retendrá hasta cuando el demandado haya cumplido cabalmente la entrega ordenada en la sentencia. (-)
Si el valor de las mejoras no hubiere sido regulado en la sentencia se liquidará mediante
incidente, el cual deberá promoverse dentro de los veinte días siguientes a la ejecutoria de
aquélla o del auto de obedecimiento a lo resuelto por el superior, según fuere el caso. (-)
Vencido este término sin que se haya formulado la solicitud, se procederá a la entrega y se
extinguirá el derecho al pago de las mejoras. (-) Si en la diligencia de entrega no se encuentran
las mejoras reconocidas en la sentencia, se devolverá al demandante la consignación; si
existieren parcialmente, se procederá a fijar su valor por el trámite de un incidente para
efectos de las restituciones pertinentes. (se resalta)
Ahora bien, si la sociedad arrendataria del inmueble no se hizo parte en el proceso ejecutivo instaurado
por el acreedor hipotecario en contra del arrendador propietario del inmueble, a efectos de que se le
reconocieran las mejoras en él implantadas, podrá iniciar el correspondiente proceso declarativo en contra
del adjudicatario del inmueble de cara a obtener el referido reconocimiento.
2.
De la acción revocatoria concursal.
Se ocupó el legislador de establecer en la Ley 222 de 1995, las llamadas acciones de incremento patrimonial, que
tienen por objeto, como su denominación lo indica, acrecentar el patrimonio liquidable del deudor a efectos de
atender las obligaciones a su cargo, cuyos supuestos de procedibilidad, de hecho y de derecho, se encuentran en la
previsión normativa de cada una de ellas.
Así, las denominadas acciones revocatorias, previstas en el artículo 183 de la citada ley, tienen por objeto específico
la revocación de los actos o negocios, realizados por el deudor, consistentes en la extinción de obligaciones, las
daciones en pago y todo acto que haya implicado disposición, constitución o gravamen, limitación o desmembración
del dominio de sus bienes, realizados en detrimento de los intereses o derechos de los acreedores, durante los doce
(12) meses anteriores a la apertura del trámite concursal, cuando no aparezca que el adquirente obró con buena fe
exenta de culpa; también todo acto que a título gratuito se hubiere celebrado dentro de los veinticuatro (24) meses
anteriores a la apertura del trámite concursal, y las reformas estatutarias y las liquidaciones sociales acordadas de
manera voluntaria por los socios, formalizadas dentro de los seis (6) meses anteriores a la apertura del referido
trámite, cuando con ellas se haya disminuido el patrimonio del deudor en perjuicio de los acreedores.
En cualquiera de los casos mencionados, se requiere, como supuesto de procedibilidad, que los bienes que
componen el patrimonio liquidable del deudor resulten insuficientes para cubrir el total de los créditos reconocidos.
De manera que, en opinión de esta oficina, resulta improcedente, en los términos de las normas mencionadas,
pretender la revocación de la adjudicación del inmueble realizada en el escenario del proceso ejecutivo hipotecario,
pues, la misma no constituye un acto de disposición del deudor concursado, sino que esta se surtió como
consecuencia del agotamiento del referido proceso.
En los anteriores términos damos respuesta a su consulta, no sin antes manifestarle que el alcance del presente
pronunciamiento es el contemplado en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo.