Arriendo con Opción de Compra (ACOC)

Arriendo con Opción de Compra (ACOC): Un mecanismo financiero que promueve el Desarrollo
Integral de Comunidades Sostenibles
La mayoría de los pobres urbanos del planeta viven en asentamientos urbanos no planificados, sin
acceso a redes de servicios y generalmente auto-producen su hábitat de forma incremental, movilizando
sus propios recursos materiales y financieros. En el año 2005, más de un tercio (37%) de la población
urbana de los países en vía de desarrollo vivía en tugurios y se estima que para el año 2020 la población
mundial que llegará a los barrios de tugurios será de 1 billón aproximadamente1.
La reducción global de la brecha urbana del mundo aún requiere un mayor esfuerzo ya que el número
absoluto de los habitantes de tugurios ha aumentado de 776,7 millones en el año 2000 a unos 827,6
millones en 20102. Esto significa que 55 millones de nuevos habitantes de barrios marginales se han
añadido a la población urbana del mundo desde el año 2000. De acuerdo con ONU Hábitat, los avances
en el objetivo del milenio relacionado con tugurios no han sido suficientes para contrarrestar el
crecimiento de los asentamientos informales en el mundo en desarrollo.
Los esfuerzos para reducir el número de habitantes de barrios marginales y la brecha urbana, en su
mayoría inaceptables, no son satisfactorios ni adecuados, especialmente si se considera que el 50,6% de
la población mundial (3,49 millones) viven en zonas urbanas3.
Para América Latina y el Caribe la situación no es diferente. Según estudios del Banco Interamericano de
Desarrollo (BID)4, en la actualidad una de cada tres familias de América Latina y el Caribe (Un total
aproximado de 59 millones de personas) habita en una vivienda inadecuada o construida con materiales
precarios o carentes de servicios básicos. Así mismo, casi dos de las tres millones de familias que se
forman cada año en ciudades latinoamericanas se ven obligadas a instalarse en viviendas informales
ubicadas en las zonas marginales por causa de una oferta insuficiente de viviendas adecuadas y
accesibles financieramente para su nivel de ingresos.
El mismo estudio señala que, de las 130 millones de familias que viven en ciudades, 5 millones están
obligados a compartir vivienda con otra familia, 3 millones residen en viviendas irreparables y otras 34
millones habitan en inmuebles que carecen de título de propiedad, agua potable, saneamiento, pisos
adecuados o espacio suficiente. Muchas de estas viviendas, e incluso aquellas cuyas condiciones son
satisfactorias, están situadas en barrios o sectores que carecen de facilidades urbanas básicas como
transporte público, parques y hospitales5, motivando el fracaso de grandes desarrollos inmobiliarios
como el sucedido en México que, como consecuencia de la urbanización poco integral y desarticulada de
los centros urbanos, actualmente tiene más de 4 millones de viviendas abandonadas según datos del
1
Fuente: “Special Rapporteur on adequate housing as a component of the right to an adequate standard of living”. Asamblea
General de las Naciones Unidas (Sesión 67), agosto de 2.010. Más información en:
http://www.ohchr.org/Documents/Issues/Housing/A-67-286.pdf
2
Fuente: “State of the world’s cities 2010/2011: Bridging the urban divide”. ONU Hábitat, 2010. Más información en:
http://www.unhabitat.org/documents/SOWC10/R1.pdf
3
Ibídem.
4
Estudio: “Un espacio para el desarrollo: Los mercados de vivienda de América Latina y el Caribe”. Banco Interamericano de
Desarrollo, Fondo de Cultura económica, abril de 2.012. Documento en línea en: http://www.iadb.org/es/investigacion-ydatos/publicacion-dia,3185.html?id=2012
5
Ibídem.
1
Instituto Nacional de Estadística y Geografía de México (INEGI)6.
En Colombia, el déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda supera los 3,8 millones de hogares,
representando el 46% del total nacional7, afectando a más de 15 millones de personas. El déficit está
compuesto de un déficit cualitativo estimado en 2,5 millones de hogares y un déficit cuantitativo cercano
a los 1,3 millones de hogares, de los cuales se estima que 2,2 millones de estos hogares están ubicados
en zonas urbanas y 1,6 millones en zonas rurales8.
El déficit se nutre en su mayoría (55%) por familias urbanas informales de con ingresos inferiores a USD
600 mensuales9. Estas familias son particularmente vulnerables a enfermedades, embarazos no
planificados a temprana edad, altos costos para el acceso a transporte y crédito, inestabilidad laboral,
deserción escolar, entre otros, y no forman parte de la economía formal dado que, en su mayoría, no se
encuentran insertos en el mercado financiero, no tienen cobertura en seguridad social, y no son
beneficiarios de los servicios ofrecidos por las cajas de compensación familiar.
Adicional al déficit de vivienda, nutrido por las limitaciones de acceso a suelo, a la históricamente exigua
oferta de vivienda formal de bajo costo, y a la dificultad de acceso al crédito hipotecario para
trabajadores informales o independientes de escasos recursos, se suma la limitada articulación de
inversión pública y privada en materia de educación, salud, seguridad, generación de ingresos,
recreación, deporte y cultura necesaria para promover el desarrollo más integral de comunidades
vulnerables.
La mayoría de políticas públicas y programas de vivienda implementados en diferentes países para hacer
frente a los crecientes déficits cuantitativos y cualitativos de vivienda urbana, han contado con un
enfoque centrado en el desarrollo inmobiliario y la construcción de soluciones de vivienda, dejando de
lado la integralidad de servicios necesarios para promover el adecuado desarrollo de las comunidades
que los habitan.
Es claro que estas políticas públicas no han bastado para cerrar las brechas de vivienda que prevalecen y
se necesitan medidas innovadoras y de mayor alcance para enfrentar no solo el déficit habitacional, sino
el reto de construir hábitats sostenibles para las familias más vulnerables. Como señala Ricardo
Hausmann en su artículo ¿Casas o Hábitats?10 “El problema es que la gente no demanda casas: demanda
hábitats. Una casa es un objeto, un hábitat es un nodo dentro de una multiplicidad de redes
superpuestas: la física (electricidad, agua y saneamiento, calles), la económica (transporte urbano,
mercados de trabajo, distribución y venta minorista, entretenimiento) y la social (educación, salud,
seguridad, familia, amigos). Lo que da valor a un hábitat es la posibilidad de acceder a todas estas
redes”.
6
Para mayor información, visite: http://www.inegi.org.mx
Fuente: Departamento Nacional de Estadística de Colombia (DANE), CENSO año 2005, informe:
http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-sociales/deficit-de-vivienda
8
Ibídem.
9
Equivalente a 2 Salarios mínimos mensuales legales vigentes para Colombia (SMMLV), (Tasa de cambio del 05/02/2.014
$2050).
10
Artículo Completo publicado en línea en: http://www.almendron.com/tribuna/casas-o-habitats, septiembre de 2013.
7
2
En el marco de esta situación y teniendo en cuenta la limitada capacidad de coordinación entre las
entidades públicas y privadas en la región, los pocos modelos exitosos y buenas prácticas en materia de
desarrollo integral, la Fundación Mario Santo Domingo (FMSD)11 ha venido implementando un modelo
de intervención para lograr que los proyectos de vivienda trasciendan los temas inmobiliarios y
promuevan la construcción de comunidades sostenibles. Esto ha sido posible gracias a la concentración
de esfuerzos en el diseño, la ejecución, la financiación y el desarrollo de Macroproyectos de Interés
Social Nacional (MISN)12 desde una perspectiva de intervención integral que además de brindar vivienda
y desarrollo urbanístico, considera los componentes de infraestructura social y acompañamiento
comunitario.
Modelo de Desarrollo Integral de Comunidades Sostenibles (DINCS).
Los países en vías de desarrollo carecen de modelos para abordar de manera integral y sostenible los
crecientes problemas vinculados con el déficit habitacional, el crecimiento demográfico y la expansión
urbana. La evolución de la FMSD le ha permitido fortalecer sus programas de inversión e intervención en
materia de vivienda de interés social, facilitando el desarrollo y puesta en marcha de modelos y
mecanismos innovadores para lograr trascender los retos inmobiliarios promoviendo la construcción de
comunidades sostenibles. A este modelo se le ha denominado Desarrollo Integral de Comunidades
Sostenibles (DINCS) y se describe en la gráfica N° 1.
Gráfico N° 1. Esquema del Modelo DINCS
11
La Fundación Mario Santo Domingo es una entidad sin ánimo de lucro creada hace 53 años en la ciudad de Barranquilla,
Colombia que contribuye al desarrollo social del País a través de diferentes aportes en lo relacionado con Cultura, Salud,
Educación, modelos de desarrollo integral de comunidades a partir de Macroproyectos de vivienda, entre otros temas. Para
mayor información consulte: http://www.fmsd.org.co
12
Los Macroproyectos de Interés Social Nacional (MISN) son un conjunto de acciones administrativas y urbanísticas que
adelantan el gobierno nacional y las administraciones locales de manera conjunta para habilitar suelo para la construcción de
vivienda de interés social y prioritario, asegurando la dotación de infraestructura de soporte para el sistema vial, de transporte,
de servicios públicos, espacios públicos y equipamientos colectivos. En promedio, los Macroproyectos tienen capacidad de
albergar entre 10 mil y 40 mil familias e incluyen estrategias de promoción de la oferta mediante la canalización de recursos (en
forma de subsidios) del Ministerio de Vivienda y de las respectivas secretarias de hábitat/planeación. Para ampliar información
consulte: http://www.minvivienda.gov.co/Ministerio/Normativa/Vivienda/Decretos/1310%20-%202012.pdf
3
Como su nombre lo indica, el modelo centra sus dinámicas de diseño e implementación en la búsqueda
de un desarrollo más integral y sostenible de las comunidades. A través de esquemas de estructurados
de participación y del liderazgo proactivo, la comunidad gestiona el compromiso de recursos de las
diferentes fuentes de oferta pública y privada. Su objetivo principal es fortalecer el capital social,
económico y ambiental necesario para mejorar sus oportunidades de prosperidad.
Para que el modelo DINCS se implemente de forma correcta se requiere que tres (3) componentes estén
funcionando de forma simultánea y articulada: 1) El acceso a soluciones de urbanismo y viviendas de
calidad (vía instrumentos financieros innovadores como el Ahorro con Opción de Compra); 2) La
infraestructura social (colegios, centros de primera infancia, casas de justicia, centros de salud,
escenarios recreativos y deportivos, bibliotecas, puntos digitales); y 3) El fortalecimiento y
acompañamiento comunitario.
El urbanismo comprende las vías, zonas verdes, redes eléctricas y de gas, canales e infraestructura de
acueducto y alcantarillado que dan soporte a las viviendas y a las comunidades a establecerse. El
principal rol de la Fundación en esta etapa del modelo es gerenciar y cofinanciar las fases de diseño,
licenciamiento y construcción en articulación con las autoridades locales, siguiendo los lineamientos y
normas expedidas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial. Paralelo a estos procesos, la
FMSD pone en funcionamiento la ruta de vinculación, adaptación y acompañamiento comunitario que
permitan la organización y el empoderamiento de las familias residentes en el territorio, para
posteriormente salir del proyecto una vez la comunidad cuenta con suficiente capacidad de autogestión
y promoción de su propio desarrollo. A esta metodología de acompañamiento se le denomina ruta VAAS
y hace parte integral del modelo de intervención DINCS.
La naturaleza participativa del modelo se fundamenta en fortalecer los esquemas de intervención de la
comunidad en todas las etapas, mediante instancias y procesos de participación, consulta y seguimiento,
debidamente diseñados y legitimados. Se parte del principio que la comunidad conoce su territorio, que
es autónoma, y que de su vinculación y participación activa dependen la sostenibilidad económica, el
desarrollo y la valorización de su patrimonio.
La integralidad se promueve a través de la construcción, dotación y operación de la infraestructura que
asegure la prestación de los servicios sociales básicos en materia de educación, salud, seguridad,
recreación, deporte, cultura, culto y justicia. El concepto va de la mano de la vinculación de grupos
poblacionales de diversos estratos, así como de la promoción de fuentes de ingreso y empleo que
minimicen la concentración de zonas de pobreza extrema.
Soluciones actuales de acceso a vivienda para familias vulnerables.
Históricamente la tasa de formación de nuevos hogares en Colombia ha superado la tasa de construcción
de nuevas viviendas, motivando un incremento en el déficit habitacional cuantitativo y en la
construcción informal, tal como se presenta en el Gráfico N° 2. Si la tendencia continúa, y asumiendo que
se construirán en promedio 1 millón de viviendas por cuatrienio, el déficit habitacional del país superaría
4
los 4.5 millones de hogares para 202013.
14
Gráfico N° 2. Crecimiento de hogares en relación a la construcción de nuevas viviendas .
Como respuesta a esta situación, el Gobierno Nacional junto con otros actores públicos y privados, han
diseñado y puesto en funcionamiento programas para aumentar la oferta de Vivienda de Interés
Prioritario (VIP) 15 y Vivienda de Interés Social (VIS) 16, tales como: Ley Nacional para la construcción de
Macroproyectos de vivienda, subsidios a la tasa de interés, programa de vivienda gratuita, programa de
leasing habitacional y recientemente el programa de vivienda de interés prioritario para ahorradores
(VIPA).
Mediante la implementación de la Ley 1537 de 2012, el Gobierno de Colombia garantizó el subsidio de
vivienda gratuita para 100.000 familias en situación de desplazamiento y la construcción de 86.000
Viviendas de Interés Prioritario para familias Ahorradoras (VIPA) con ingresos entre 1.5 y 2 SMMLV que
serán financiadas a través del esquema tradicional de subsidio Estatal, más ahorro familiar, más crédito,
en condiciones que facilitan el acceso a crédito y el ahorro de una cuota inicial del 5% sobre el valor total
de la vivienda.
Entidades como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA)17 tienen programas como Tasa de Ahorro
Construyendo Sociedad (TACS) el cual maneja un esquema de acceso a vivienda a través de leasing
13
Estadísticas del Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas (DANE), Déficit habitacional 2005, DNP –
Proyecciones de Formación de Hogares, Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT). Viviendas
Iniciadas I Trimestre de 2011.
14
Datos del Censo de Edificaciones CEED, segundo trimestre de 2.013:
http://dane.gov.co/files/investigaciones/boletines/ceed/pres_ceed_IItrim13.pdf
15
El valor máximo fijado para la construcción de este tipo de solución de vivienda es de 70 SMMLV - equivalen a
$43.120.000 COP.
16
El valor máximo fijado para la construcción de este tipo de solución de vivienda es de 135 SMMLV - equivalen a
$83.160.000 COP.
17
El Fondo Nacional del Ahorro es una Empresa Industrial y Comercial de carácter financiero del orden nacional, cuyo
propósito está directamente relacionado con los fines del Estado, especialmente para facilitar el acceso de los ciudadanos
a tener vivienda y educación. Para mayor información, consultar: http://www.fna.gov.co
5
habitacional para afiliados al fondo, con la garantía de no requerir cuota inicial y permitiendo el acceso a
un arriendo financiero a través de una entidad bancaria, mediante el cual la familia adquiere
posteriormente la vivienda por un valor residual al finalizar el plazo del lease. En esta modalidad, las
familias pagan un arriendo financiero por períodos que pueden superar los 10 años antes de poder
acceder a la opción del pago residual para obtener la propiedad de la vivienda.
Estas iniciativas apalancadas tanto por el sector público como privado, han servido para contribuir a la
desaceleración de las deficiencias existentes entre el crecimiento poblacional y la oferta de vivienda para
estas familias, sin embargo, al revisar con detenimiento cada una de las ofertas del mercado orientadas a
atender a las familias informales con ingresos mensuales inferiores a 4 SMLMV, se encuentra que el
impacto y cobertura es aún precario en relación con la dimensión del déficit.
Con base en la necesidad identificada de ofrecer una alternativa que permita llegar a las familias
informales con ingresos mensuales inferiores a 4 SMLMV ($2.464.000 COP), la Fundación Mario Santo
Domingo, en articulación con el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial, con el apoyo de la Banca
de Inversión Social diseñó el mecanismo de Arriendo con Opción de Compra (ACOC), que permitirá
coadyuvar al mejoramiento de la calidad de vida de estas familias.
Modelo de Arriendo con Opción de Compra (ACOC).
El mecanismo de acceso financiero para compra de vivienda, denominado Arriendo con Opción de
Compra (ACOC), permite a las familias vulnerables de la economía formal e informal pasar de pagar el
arriendo de una habitación o una vivienda de baja calidad, a pagar un canon de arriendo similar o incluso
inferior por una vivienda nueva durante un período estimado de 24 meses en una modalidad donde el
contrato de arrendamiento es en realidad una promesa de compraventa. Al final de este período, y
habiendo cumplido con lo establecido en el contrato de arriendo/promesa de compraventa, las familias
tendrían la posibilidad de acceder a un crédito para comprar la vivienda, complementado por un monto
de aporte adicional que sería incluido en las cuotas que se pagan como canon de arrendamiento.
El mecanismo ha sido diseñado de manera que el pago de la cuota de arriendo no comprometa la
destinación de más del 30% de los ingresos familiares mensuales (Cálculos realizados a través de SISBEN)
e incluyendo los beneficios de seguros que protejan tanto el patrimonio familiar como el de los
inversionistas.
Actores del modelo ACOC.
Para la puesta en funcionamiento del mecanismo de ACOC, se requiere la articulación coordinada de
ocho (8) actores, a saber:
a. Un inversionista con vocación social que invierte en la financiación de la construcción de las
viviendas a través de un mecanismo de inversión denominado patrimonio autónomo, en una Fiducia.
b. El patrimonio autónomo que recibe los recursos del inversionista y, durante el período de
arrendamiento, recauda de parte del arrendatario el canon mensual correspondiente y que incluye
una porción como retorno al inversionista, un canon adicional que, en caso de que el arrendatario
cumpla con lo establecido en el contrato durante los dos años, podrá ser usado como incentivo para
6
c.
d.
e.
f.
g.
h.
mitigar costos relacionados con la cuota inicial al momento de hacer efectiva la compra del inmueble
luego de la fase de arrendamiento, la administración del inmueble y los seguros de incendio,
terremoto, vida y arriendo. A su vez, la fiducia del patrimonio autónomo maneja el valor equivalente
al retorno sobre la financiación del inversionista y una porción para cubrir la administración del
inmueble, además de recibir los recursos derivados de la opción de compra al final del proceso para
el repago del capital de la inversión;
Una entidad financiera que pre-aprueba el crédito a la familia en el momento de la firma del
contrato de ACOC, condicionando su desembolso al cumplimiento de las condiciones establecidas en
el mismo;
El Estado que entrega un subsidio de vivienda al patrimonio autónomo que se individualiza una vez
que cumplan con lo pactado en el contrato de ACOC; éste desembolsa subsidios cuando la vivienda
está construida, es decir, al momento de firmar contrato y asigna o individualiza el subsidio en el
mes 25 cuando el arrendatario tiene el crédito y se hace propietario de la vivienda. Es importante
que, tanto el subsidio a la vivienda, el subsidio a la tasa de interés FRECH, como el subsidio que cubre
la prima mensual al Fondo Nacional de Garantías estén disponibles al momento de la firma del
contrato;
Las familias quienes firman y se comprometen a cumplir con lo pactado en el contrato de ACOC para
la compra efectiva del inmueble, cuyo alcance es semejante a una promesa de compra-venta. Las
familias firman un acuerdo formal con la fiducia del patrimonio autónomo donde autorizan el uso de
los canones adicionales aportados durante la fase de arrendamiento para cubrir gastos de readecuación del inmueble en caso de incumplimiento en el pago mensual;
Un desarrollador inmobiliario que se encargue de la ejecución de las obras de proyecto una vez el
inversionista aporte los recursos y se defina el cronograma. En este último punto es importante
definir estrategias que garanticen la idoneidad del desarrollador para cumplir con lo estipulado tanto
en tiempos de ejecución como en calidad de las obras;
Un administrador de copropiedad que actúe durante los dos años del período de arrendamiento
para facilitar la recolección de los pagos por parte de la fiducia del patrimonio autónomo, el
mantenimiento de las viviendas y resolver asuntos operativos del proyecto una vez entregadas las
viviendas.
Un gestor ó coordinador de oferta pública y privada en materia de infraestructura social y
acompañamiento comunitario, que articule la operación de los componentes del mecanismo y
posibilite la implementación de un modelo de desarrollo integral de comunidades sostenibles.
Fases para la implementación del modelo ACOC.
De la misma forma que se requiere de ocho actores en el proceso para la efectiva implementación del
mecanismo ACOC, se requieren surtir tres fases principales: Una fase de financiación y construcción, una
de arriendo y una tercera fase de enajenación y crédito hipotecario.
1) Fase de financiación y construcción. En esta primera fase, el inversionista financia el patrimonio
autónomo en una fiducia a través del cual subcontrata la construcción de las viviendas. Para esto, es muy
importante realizar un proceso selectivo y transparente del contratista asignado para construir las
7
viviendas, de forma que se garantice la calidad en los diseños, el cumplimiento en los cronogramas de
ejecución y las obras en el marco de los principios de la construcción sostenible.
Paralelo a la construcción y habilitación de las viviendas, se realiza el proceso de gestión comercial que
juega un papel determinante en la comprensión del mecanismo ACOC y del modelo de Desarrollo
Integral de Comunidades Sostenibles (DINCS), permitiendo la identificación, estudio, vinculación y
capacitación de arrendatarios/compradores para el proyecto. Igualmente se determina la proporción de
la cuota de arriendo actual en relación con los ingresos del cliente, así como su capacidad y
comportamiento de pago. Esta fase culmina con el alistamiento documental para la firma de un contrato
de Arrendamiento con Opción de Compra y la apertura de un fondo de recaudos que le permitirá a la
familia acumular el valor de la cuota inicial del inmueble.
2) Fase de Arrendamiento. En la segunda fase, una vez se realiza la firma del contrato de ACOC entre el
patrimonio autónomo y el arrendatario, y se genera la apertura de la cuenta/fondo de recaudos, el
arrendatario/comprador paga una cuota mensual de arrendamiento. Dicha cuota está compuesta por
cuatro factores que incluyen; a) Un porcentaje para el canon de arrendamiento destinado a pagar el
servicio del capital; b) Un canon adicional, equivalente al 5% del valor de la vivienda que, en caso de que
el arrendatario cumpla con lo establecido en el contrato durante los dos años, podrá ser usado como
incentivo para mitigar costos relacionados con la cuota inicial al momento de hacer efectiva la compra
del inmueble; c) Un porcentaje para el pago de seguros que incluyen daños a la propiedad, incendios,
terremotos, arrendamiento y exequias que se activaría de acuerdo a las regulaciones nacionales y según
el tipo de eventualidad; y d) Un porcentaje para el pago de la administración de la copropiedad que
equivale al 0,15% del valor de la vivienda.
El nivel del subsidio estatal requerido es determinado con base en los ingresos y la capacidad de pago de
la familia arrendataria, de forma que se estima que la cuota de arriendo (canon + ahorro + seguros +
administración de propiedad) no superaría el 30% de los ingresos familiares, y que el inversionista
obtendría una rentabilidad estimada que oscilaría entre el 5% y el 7% sobre el total de la inversión
realizada.
Durante esta fase, el patrimonio autónomo a través del administrador de copropiedad realiza un
monitoreo sobre el comportamiento de pago de los arrendatarios para determinar el cumplimiento de
los acuerdos establecidos en el contrato de ACOC, y por lo tanto la viabilidad de aplicación del crédito
pre-aprobado por la entidad financiera y del subsidio familiar de vivienda del estado.
3) Fase de Compra del inmueble y retorno de la inversión. En la tercera fase del proceso, habiendo
verificado el compromiso y comportamiento de pago de la familia por parte del patrimonio autónomo y,
el cumplimiento de lo establecido en el contrato de ACOC, el arrendatario/comprador ejerce la opción
de compra con los recursos derivados del crédito hipotecario pre-aprobado por el monto resultante de la
diferencia entre el valor original de la vivienda, el canon adicional acumulado para la cuota inicial por el
arrendatario y los subsidios otorgados por el gobierno. A su vez, el patrimonio autónomo en fiducia
vende el inmueble al arrendatario por el valor pactado en el contrato y repaga el capital de los
inversionistas cerrando el ciclo de inversión y, una vez otorgado el crédito, la familia suscribe la escritura
con las condiciones hipotecarias y de subsidio establecidas en el contrato de ACOC (Estos costos de
escrituración los asumiría el arrendatario/comprador), y entra en fase de repago del crédito hipotecario
8
al banco. En este punto del proceso el arrendatario/comprador es propietario de la vivienda, ha
fortalecido su patrimonio familiar y ha surtido un proceso de vinculación al sector financiero.
Es importante mencionar que, durante el período de arriendo, el valor correspondiente al pago del
predial será asumido por el patrimonio autónomo en fiducia y durante la vida del crédito sería asumido
por el arrendatario/comprador.
Mecanismo de ACOC con incumplimiento de pago por parte del arrendatario.
En caso de presentarse un incumplimiento a los acuerdos establecidos en el contrato de ACOC, el
patrimonio autónomo en fiducia destina los recursos del canon adicional aportados por el
arrendatario/comprador que motivó el incumplimiento a la re-adecuación de la vivienda (Previo
compromiso establecido vía contrato con el arrendatario para la retención de este canon adicional), y
asume el costo de su reasignación a un nuevo arrendatario/comprador. Los recursos derivados de
subsidio e inversión permanecerán en todo momento vinculados al inmueble, y serán asignados como
subsidio a la vivienda nueva o usada de un arrendatario/comprador según sea el caso. En el momento en
que se declare la siniestralidad del contrato de ACOC, el seguro de arrendamiento se hace efectivo y la
aseguradora asume las labores de cobranza y, de ser necesario, de desalojo, garantizando el pago de las
cuotas al patrimonio autónomo durante el período de mora.
Claves de éxito en la implementación de mecanismos de ACOC.
La exitosa implementación del mecanismo de ACOC requiere de ciertas condiciones para garantizar que
a continuación se describen brevemente:
1) Desembolso de subsidios al patrimonio autónomo en fiducia al momento de la firma del contrato de
ACOC;
2) Asignación de subsidios condicionado a disciplina de la familia informal que permitan la asignación
definitiva del subsidio para vivienda a las familias que demuestren compromiso de pago y cumplimiento
de los acuerdos establecidos en el contrato de ACOC;
3) Alineación del mecanismo de forma que posibilite que el gasto en vivienda (cuota crédito +
administración + predial) durante el período de repago del crédito, sea similar a la cuota total de
arriendo (canon + canon adicional para cuota inicial + seguros + administración), mediante la aplicación
de subsidios a la tasa de interés (FRECH18).
4) Asignación diferenciada de subsidios acorde con los diferentes niveles de ingreso de las familias
arrendatarias/compradoras. Para determinar los niveles de ingreso sería conveniente aceptar
información de la familia como base de cálculo de endeudamiento. La aplicación de niveles de subsidio
diferenciados para la adquisición de vivienda y para la financiación de créditos hipotecarios (FRECH),
promovería que las familias con mayores ingresos destinarán un mayor monto del mismo a la
adquisición de su vivienda optimizando la aplicación de recursos públicos a los esquemas de subsidio.
5) Durante la fase de arrendamiento, la cuota total del canon no debe ser superior al 30% de los ingresos
18
Por sus siglas, el “FRECH” es el Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria, aprobado por el
Gobierno de Colombia a través de la Ley 546 de 1.999 que cubre un porcentaje de la tasa de interés pactada para los
créditos, que oscila entre el 4% y el 5%, según el valor total de la vivienda.
9
totales de la familia, así como también durante el pago de las cuotas del crédito hipotecario de manera
que le permita una capacidad de endeudamiento aceptable para las familias.
6) Se estima para el inversionista de las viviendas en arriendo una rentabilidad oscilante entre el 5% y el
7% real sobre su inversión de manera que resulte atractivo y posibilite la replicabilidad del esquema.
8) Es ideal que las familias cuenten con una pre-aprobación del crédito por parte de una entidad
bancaria, sujeta al cumplimiento de lo establecido en el contrato de ACOC, de forma que se posibilite el
acceso a un crédito hipotecario posterior a la fase de arrendamiento para ejercer la opción de compra y
realizar el cierre financiero que culmine con el acceso al patrimonio por parte de la familia vinculada.
Conclusión.
En los últimos 6 años, Colombia ha dado pasos significativos para superar el déficit habitacional
existente, procurando abordar los principales retos que impiden a las familias más vulnerables acceder a
una vivienda digna. Se ha logrado la comprensión de que no existen soluciones fáciles o inmediatas, que
ninguna intervención es excluyente y que trabajando articulados mediante alianzas público privadas y en
total alineación el Estado y los territorios, se podrán empezar a revertir las tendencias regresivas del
sector.
El mecanismo de Arrendamiento con Opción de Compra (ACOC), a diferencia del leasing habitacional,
permite que familias informales accedan a la propiedad de un activo en el corto plazo y entren en rutas
de prosperidad partir de esta tenencia. Si bien los subsidios que requiere el modelo ACOC para ser viable
son mayores a los subsidios promedio que ha venido otorgando el Gobierno Colombiano en la
actualidad, siguen siendo mucho menores al subsidio pleno y ofrecen la posibilidad de activar
instrumentos del mercado que aseguran su sostenibilidad y replicabilidad.
La puesta en marcha del mecanismo de ACOC, como todo modelo innovador, no está exenta de retos. El
seguimiento a la disciplina de pago de las familias por parte de inversionistas, administradores y
financiadores es un asunto que demanda especial atención; el adecuado manejo de los procesos de
cobro y posibles desalojos durante la etapa de arrendamiento sentará las bases de gestión de riesgo en
cada caso; el manejo de los remates por parte de las entidades financieras en caso de incumplimiento
deberá tener en cuenta que la deuda es mucho menor al avalúo de la vivienda, por la presencia de los
recursos derivados del subsidio y el ahorro. Es importante mencionar que a todos los aspectos antes
mencionados se les puede dar un correcto manejo para garantizar el éxito en la implementación del
mecanismo que se presenta como una alternativa segura, innovadora y de alto impacto social para
posibilitar el acceso a vivienda digna para las familias por fuera del sistema financiero actual.
La promoción de la oferta no se puede limitar exclusivamente a las viviendas nuevas; se deben explorar
programas que utilicen el inventario ya existente, aprovechando las redes (hábitats) ya constituidas. Las
familias con mayores capacidades económicas, cuentan con mayor capacidad para desarrollarse en las
zonas de expansión de las redes (hábitats), mientras que las familias más vulnerables dependen en
mayor medida de redes (hábitats) robustas y maduras. Articulando de forma consistente el desarrollo
inmobiliario, el acompañamiento comunitario y la infraestructura social se puede dar la planeación
10
urbana necesaria para detener las tendencias crecientes de miseria e inequidad que se tejen alrededor
de las urbes, principal obstáculo para la construcción de sociedades justas y prósperas.
Juan Carlos Franco
Director General
Fundación Mario Santo Domingo
Agradecimientos.
Agradezco el compromiso de la familia y la dedicación de los directivos, funcionarios, contratistas y
proveedores de la Fundación con la implementación del modelo de Desarrollo Integral de Comunidades
Sostenibles. El apoyo recibido de Ronald David Silva Manjarrés (Director de Gestión del Conocimiento
Social), Alicia Rodríguez Artunduaga (Directora de Planeación y Control) y Juliana Pungiluppi Leyva
(Directora de Relaciones Interinstitucionales) en la compilación de información y en la propuesta inicial
de redacción de este documento. A las Alcaldías Distritales de las ciudades de Barranquilla y Cartagena, a
la Presidencia de la República, a las Altas Consejerías para el Buen Gobierno y las Regiones, al Ministerio
de Vivienda Ciudad y Territorio, Ministerio de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones,
Ministerio de Salud y Protección Social, Ministerio del Interior, Ministerio de Justicia y del Derecho, el
Instituto Colombiano del Deporte, Instituto Colombiano de Bienestar Familiar, al Banco Interamericano
de Desarrollo, la Corporación Andina de Fomento, la alianza Primero Lo Primero, IBM y Give to Colombia
por su contribución al fortalecimiento e implementación del modelo DINCS en los Macroproyectos de
Villas de San Pablo y Ciudad del Bicentenario. Especialmente agradezco a la Banca de Inversión Social y al
Grupo Davivienda por su apoyo en la modelación y estructuración del mecanismo de Ahorro con Opción
Compra.
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