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Año del Bicentenario de la Declaración de la Independencia Nacional
Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA H
“Alonso, Fernando Oscar C/ Franza, Oscar Vicente y otros S/ daños y
perjuicios - ordinario” (Expediente No. 3299/2013) – Juzgado No. 13.
En Buenos Aires, a
días del mes de setiembre del año 2016,
hallándose reunidos los señores jueces integrantes de la Sala “H” de la
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a los efectos de dictar
sentencia en los autos: “Alonso, Fernando Oscar C/ Franza, Oscar
Vicente y otros S/ daños y perjuicios - ordinario”, y habiendo acordado
seguir en la deliberación y votado el orden de sorteo de estudio, el Dr. Fajre
dijo:
I.- La sentencia de fs. 509/525 desestimó la excepción de
prescripción deducida por los accionados, admitió la demanda entablada
por Fernando Oscar Alonso, en su carácter de apoderado de Blanca Rosa
Pérez, contra Oscar Vicente Franza y Rubén Oscar Lettera, a quienes
condenó a abonar las sumas indicadas en el considerado VI, apartados a) y
c), con más los intereses y las costas del proceso y la rechazó respecto del
codemandado Diego Sebastián Quintana.
Contra dicho pronunciamiento apeló la parte actora, quien expresó
agravios a fs. 536/537, los que fueron respondidos por el codemandado
Franza a fs. 564/567. A fs. 539/548 hizo lo propio Rubén Oscar Lettera,
cuyo traslado fue respondido por la parte actora a fs. 574/577. Las críticas
de Oscar Vicente Franza lucen a fs. 549/562, y fueron respondidas por la
parte actora a fs. 569/573.
II.- Ante todo cabe señalar que, en cuanto al encuadre jurídico que
habrá de regir esta litis, atendiendo a la fecha en que tuvieron lugar los
hechos que la generaron, entiendo que resulta de aplicación al caso lo
dispuesto en la normativa contenida en el Código Civil, hoy derogado, por
aplicación de lo dispuesto en el art. 7 del Código Civil y Comercial de la
Nación, actualmente vigente.
III.- Se origina este proceso en el reclamo impetrado por la parte
actora contra Oscar Vicente Franza en su calidad de vendedor, Rubén Oscar
Lettera, arquitecto y constructor y Diego Sebastián Quintana, como
constructor y fiduciario, por cumplimiento de la obligación de garantía a su
cargo por vicios redhibitorios que presentaba el inmueble ubicado en la
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Firmado por: JOSE BENITO FAJRE, LILIANA E. ABREUT DE BEGHER, CLAUDIO M. KIPER, JUECES DE CÁMARA
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avenida Maipú 3895, piso 10°, departamento B, de la localidad de La
Lucila, Provincia de Buenos Aires.
Según sostiene el actor, adquirió el referido inmueble a estrenar el
día 7 de octubre de 2011, y que a los pocos días de tomar posesión fue
encontrando graves fallas de construcción, tales como, caída de revoque del
techo, goteras, imposibilidad de instalación del aire acondicionado, pérdida
de llave de agua del lavadero, balcón sin la correspondiente inclinación, lo
que provoca que se inunde, humedad y fisuras en paredes y cielo raso.
Conforme ya dijera, la sentencia hizo lugar a la demanda entablada
contra Oscar Vicente Franza y Rubén Oscar Lettera y desestimó la
excepción de prescripción.
Para un mejor orden metodológico, comenzaré por tratar los agravios
referidos a la defensa de prescripción.
Al desestimar esta defensa, el Sr. juez a quo, consideró que el caso
de autos, a tenor de lo que resulta de los escritos de demanda y
contestación, corresponde encuadrar la relación que vincula a las partes, en
una relación de consumo en los términos de los arts, 1, 10 bis, 40 y ccs. de
la ley 24.240 (texto según ley 24.499. B.O. 30/7/98), por lo que arribó a la
mentada conclusión con fundamento en lo dispuesto por el art. 50.
Los codemandados Rubén Oscar Lettera y Oscar Vicente Franza se
agravian, pues consideran que no resulta de aplicación al caso la
mencionada normativa.
El primero sostiene que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 2,
párrafo segundo de la ley 24.240, texto según ley 24.499, en tanto dispone:
“No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales
que requieran para su ejercicio título universitario y matrícula otorgada
por colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada
para ello, pero sí la publicidad que se haga de su ofrecimiento”, no lo
alcanza dada su profesión de arquitecto, y como tal fue contratado por el
“Fideicomiso Avenida Maipú 3895 y Díaz Vélez, partico de Vicente
López”, señalando no haber sido director y mucho menos constructor, sino
solo arquitecto proyectista.
Refiere además que, en tanto no ha sido vendedor del inmueble ni ha
realizado contratación alguna con la actora, la regla “res inter allios acta”,
impide se le aplique la responsabilidad pretendida por el actor.
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Por ello considera que las excepciones de prescripción y falta de
legitimación deberán analizarse desde la óptica del Código Civil, vigente al
momento de los hechos discutidos.
Con relación a la excepción de prescripción, entiende que, tratándose
el presente de un reclamo por vicios redhibitorios el plazo es el de tres
meses (art. 4041 del CC), el que empezó a correr a los pocos días de tomar
posesión del inmueble el actor (según surge de fs. 102 vta. párrafo 2°). Por
lo tanto, computado dicho plazo desde la recepción del inmueble 7 de
octubre de 2011, la acción habría prescrito el día 7 de enero de 2012. Pero
considerando una posición más beneficiosa para el actor, quien, según sus
propios dichos, a los pocos días de tomar posesión de su departamento
habría encontrado fallas en la construcción, la acción habría prescripto el 31
de enero de ese año.
Por las razones expuestas en el ap.- 2° del tercer agravio, a las que
me remito brevitatis causae, entiende que el único acto interruptivo del
curso de la prescripción es la demanda, que data del mes de febrero de
2013, por lo que entiende que la acción intentada se encuentra prescripta.
El codemandado Franza, con invocación de los arts. 1° y 2° de la ley
24.240, texto según ley 24.499, también considera que no le resultan
aplicables las previsiones de la Ley del consumidor.
Desde esta perspectiva, señala que para que le sean aplicables tales
disposiciones, este codemandado debería dedicarse profesionalmente, es
decir como medio de vida, a la venta de inmuebles, éste debería haber sido
nuevo y ofrecido en oferta pública a personas indeterminadas, extremos que
considera no se dan en el caso ni fueron alegados por el actor, y tampoco
fueron materia de prueba.
Por ello, a su criterio, el Sr. juez a quo, ha hecho un uso abusivo de
las facultades que le otorga el principio “iuria novit curia”, en tanto aplicó
una norma que exigía la alegación de hechos no realizados por el
accionante, privándolo de invocar hechos y producir pruebas en contra de
los presupuestos que prevén los arts. 1° y 2° de la ley 24.240
Por ello, al igual que Lettera, considera que la excepción de
prescripción y defensas de fondo deberán analizarse desde la óptica del
Código Civil, vigente al momento de los hechos discutidos.
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En cuanto a la defensa de prescripción, expone idénticos argumentos
a los del codemandado Lettera.
IV.- Sentado ello, diré que de acuerdo con lo dispuesto por el art. 1º
de la ley 24.240 texto según ley 24.499, vigente a la época de los hechos
aquí debatidos, se consideran consumidores o usuarios las personas físicas
o jurídicas que contraten a título oneroso para el consumo final o beneficio
propio, o de su grupo familiar o social: a) la adquisición o locación de cosas
muebles; b) la prestación de servicios; c) la adquisición de inmuebles
nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terrenos adquiridos con
el mismo fin, cuando la oferta sea pública y dirigida a personas
indeterminadas.
El art. 2° (sustituido por art. 2° de la Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008),
dispone: El proveedor “Es la persona física o jurídica de naturaleza
pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun
ocasionalmente,
construcción,
actividades
transformación,
de
producción,
importación,
montaje,
concesión
creación,
de
marca,
distribución y comercialización de bienes y servicios, destinados a
consumidores o usuarios. Todo proveedor está obligado al cumplimiento de
la presente ley. No están comprendidos en esta ley los servicios de
profesionales liberales que requieran para su ejercicio título universitario
y matrícula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente o
autoridad facultada para ello, pero sí la publicidad que se haga de su
ofrecimiento. Ante la presentación de denuncias, que no se vincularen con
la publicidad de los servicios, presentadas por los usuarios y
consumidores, la autoridad de aplicación de esta ley informará al
denunciante sobre el ente que controle la respectiva matrícula a los efectos
de su tramitación.”
Desde esta perspectiva, y sobre la base de haberse iniciado esta
acción por daños y perjuicios provenientes de vicios ocultos o redhibitorios
(ver fs. 102), aspecto sobre el que más adelante me explayaré, no habré de
coincidir con el encuadre jurídico fijado por el sentenciante, en el sentido
que resulta de aplicación al caso la ley 24.240 texto según ley 24.499, y sus
modificaciones por Ley N° 26.361 B.O. 7/4/2008, en tanto no se produjo
prueba alguna tendiente a acreditar la concurrencia de los requisitos que la
norma exige para ello.
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Con ello me refiero a que, respecto del inmueble motivo de esta litis,
en modo alguno ha sido acreditado que ha sido vendido como “a estrenar”,
como lo sostiene la parte actora, y mucho menos que lo haya sido mediante
oferta pública y dirigida a personas indeterminadas.
De hecho, el inmueble fue adquirido por la Sra. Blanca Rosa Pérez
por escritura N° 126 del 7 de octubre de 2011, de manos del codemandado
Franza, quien lo recibiera al finalizar la construcción del edificio por
escritura del 10 de junio del mismo año (ver fs. 51 vta.), expresando su
conformidad con la transmisión de dominio efectuada a su favor por
ajustarse ello a lo estipulado y normado en el contrato de fideicomiso y que
se encuentra en posesión material de la unidad funcional (ver fs. 79). Ello
me lleva a presumir que se trató de la venta de un inmueble efectuada por
su dueño de modo aislado, sin que se haya probado, además, que la venta
de inmuebles haya sido su profesión habitual ni su medio de vida, como lo
señala la parte actora al responder los agravios. Además, tal como surge de
la declaración testifical de Natalia Sobron, quien fuera la administradora
del consorcio en que se sitúa la unidad funcional en cuestión, que en la
misma no vivía el actor, porque era una oficina.
En el caso de Lettera, su participación le cupo como profesional
liberal –arquitecto y director de obra-, circunstancia que también lo excluye
de la aplicación de dicho régimen legal, conforme puede advertirse de la
suscripción de los planos de fs. 307, 308 y 309 adjuntados al informe de la
Municipalidad de Vicente López de fs. 312. Además debe tenerse presente
que este codemandado fue condenado en su carácter de constructor, y la
presente acción ha sido iniciada por vicios redhibitorios, o, en su caso,
quanti minoris, cuya legitimación sólo atañe al comprador y vendedor (arg.
del art. 2164 del CC), como seguidamente se expondrá.
En síntesis, a mi modo de ver, en el caso, no concurren los
presupuestos que prevén los arts. 1° y 2° de la ley 24.240, que tornen viable
la aplicación de dicho régimen legal.
Por ello, considero que las cuestiones aquí debatidas deben ser
tratadas a la luz de las disposiciones del Código Civil, hoy derogado,
vigente a la época en que sucedieron los hechos que motivaron esta litis, tal
como se adelantara en el considerando II.
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V.- Sentado ello y entrando al examen de la figura en el Código
Civil, diré que cuando una cosa mueble o inmueble que ha sido transmitida
a título oneroso presenta defectos graves y ocultos, existentes al tiempo de
la adquisición, que la tornan impropia para cumplir su destino, se dice que
está afectada por vicios redhibitorios.
Así surge de la definición del art. 2164, concebida en los siguientes
términos: "Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo
dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo
de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo
disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la
habría adquirido, o habría dado menos por ella".
A pesar de que en la nota el codificador cita, además del Derecho
Romano, a varios códigos como el chileno, francés, italiano, holandés, de
Nápoles y de Luisiana, consideramos que la verdadera fuente es el art. 3581
del Esbozo de Freitas que acabamos de transcribir.
En efecto, Freitas dedica específicamente el Capítulo II del Título IV
del Esbozo a los vicios redhibitorios, definiéndolos en el art. 3581 como
"los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce, se ha
transmitido por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición: 1º Si
la hicieran inútil para el uso o goce a que fue destinada. 2º Si de tal modo
disminuyeren ese uso o goce, a haberlos conocido el adquirente, no la
hubiera adquirido, o hubiera dado menos por ella".
La influencia de esta definición sobre la del art. 2164 del Código
Civil es innegable.
Circunscripto entonces el objeto preciso de esta pretensión, debo
señalar que, como principio general, la existencia de vicios redhibitorios da
lugar a dos acciones:
a) la acción redhibitoria, para dejar sin efecto el contrato, con
restitución de la cosa al enajenante y del precio al adquirente;
b) la acción "quanti minoris" o "estimatoria" o de disminución de
precio, para que se rebaje el precio, permaneciendo la cosa en poder del
adquirente.
Las dos acciones responden a las dos consecuencias de los vicios
ocultos con las siguientes notas tipificantes: si la cosa es absolutamente
impropia para su destino, normalmente el adquirente elegirá la acción
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redhibitoria, en cambio, si el uso de esa cosa está simplemente disminuido,
la acción "quanti minoris" será suficiente.
Claro está que este principio sólo rige en la compraventa, ya que
entre los demás enajenantes y adquirentes únicamente habrá lugar al
ejercicio de la acción redhibitoria, pero no a la acción para pedir que se baje
de lo dado el menor valor de la cosa (art. 2172).
Ese diferente tratamiento se debe a que en la compraventa el
comprador ha tenido por principal objeto la adquisición de la cosa, por lo
que debe reconocérsele el derecho de quedarse con ella, previa disminución
del precio. En los demás contratos, en cambio, debido a que el fin ha sido
extinguir, modificar o garantizar una obligación, el derecho del interesado
no debe ser más extenso que lo necesario para la obtención de esos fines
(Machado, José Olegario, "Exposición y Comentario del Código Civil
Argentino" T. V, pág. 591).
En la actualidad, mayoritariamente, se entiende que, como la acción
estimatoria brinda al comprador el derecho a obtener una disminución del
precio en proporción a la afectación de la cosa, por cuanto no es necesario
que los vicios la hagan impropia para su destino, sino sólo que se acredite
que tienen la importancia suficiente para inducirlo, si los hubiere conocido,
a pagar un precio menor, esa disminución del precio debe coincidir con la
diferencia entre el precio abonado y el valor de la cosa en el mercado,
considerando para ello el vicio manifestado, ya que no existe modo de
saber con certeza cuánto menos hubiera pagado el adquirente de haberlo
conocido (Conf. esta cámara, Sala I, 23/11/2006, La Ley Online).
Está dirigida a deducir del precio el menor valor de la cosa y no el
del costo de la reparación; en tanto éste sí depende de la prueba,
especialmente la técnica, a producir durante el trámite del proceso, el
menor valor que la compradora estaría dispuesta a pagar por la cosa
vendida, de haber conocido el defecto, constituye una circunstancia que
sólo la misma adquirente puede estar en condiciones de decidir, sin
perjuicio de que la experticia justifique la razonabilidad de su pretensión
(Conf. esta cámara, Sala G, Domínguez, Alicia I. c. Alba de Rosso, Martha
J.,15/08/2006, La Ley Online).
Permite obtener, a través de la rebaja del precio, un reajuste en la
equivalencia de las prestaciones del contrato. Es decir que se corrige la
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alteración en la equivalencia subjetiva que ha producido la presencia de un
vicio con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato (Conf.
Morales Montero, Antonio Manuel, "Comentario del Código Civil",
Ministerio de Justicia. Secretaría General Técnica. Centro de Publicaciones,
Madrid, 1991, Tomo II, pág. 960).
Por lo tanto, a falta de acuerdo entre las partes, deberá recurrirse al
avalúo por medio de peritos, pues se trata de una cuestión que exige
conocimientos especiales que escapan a la ciencia del juez (Conf. Lafaille,
Héctor, "Derecho Civil", T. VIII, Contratos Vol. I, Buenos Aires, 1953, Nº
456, pág. 515; Salvat, ob. cit. Nº 2366, pág. 468).
Más allá de la calificación efectuada al enunciar inauguralmente el
objeto de la pretensión, está fuera de toda discusión que no se trata aquí de
la acción redhibitoria, sino de algo así como una acción “quanti minoris”,
en la que, sin embargo, no se persigue la devolución de una parte del precio
que se ha entregado oportunamente por la cosa, proporcional a la
desvalorización padecida por ella, como consecuencia de la existencia del
vicio o defecto.
Claramente, el presente caso tuvo su origen en un contrato de
compraventa de un inmueble y, más allá de las imprecisiones indicadas en
el párrafo que antecede, debe interpretarse que nos encontramos frente a
una acción "quanti minoris", para que se rebaje el precio, pues el
adquirente ha decidido que el inmueble permanezca en su poder.
Debe destacarse también, que la garantía por los defectos ocultos
nace después de efectuada la tradición de la cosa, por cuanto la acción
redhibitoria deriva del contrato de compraventa que es su causa, y,
especialmente, del hecho de la tradición de la cosa. Más concretamente, se
exige contar con el título y el modo, porque únicamente así hay
transferencia de dominio, de suerte tal que no está legitimado para accionar
quien sólo cuenta con un boleto de compraventa, sin perjuicio de que,
frente a defectos de la cosa prometida en venta, pueda demandar la
resolución por incumplimiento del vendedor (esta cámara, Sala E, 17/12/87,
LL 1988-D-214).
Esta acción persigue la devolución de una parte del precio que se ha
entregado oportunamente por la cosa, que debe ser proporcional a la
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desvalorización padecida por ella como consecuencia de la existencia del
vicio o defecto.
Para ejercerla no se exige que los vicios redhibitorios hagan la cosa
"impropia para su destino". Cuando el adquirente no reclama la resolución
del contrato sino la restitución de una parte del precio, sólo se requiere la
demostración de que el defecto tiene relevancia suficiente como para haber
inducido a pagar un precio menor, si aquél lo hubiera conocido (esta
cámara, Sala E, 6/2/78, JA 1979-II-710).
Por ello no habrá lugar a responsabilidad por vicios redhibitorios
cuando los defectos, aun siendo ocultos, no vuelvan a la cosa impropia para
el uso al que está destinada o disminuyan notablemente ese uso, y sólo
provoquen un desagrado al adquirente (Conf. Aubry, C.-Rau, C., "Cours de
Droit Civil Français", d'après l'ouvrage allemand de C.S. Zachariae, 3ra.
edición, París, 1856, T. III., pág. 274).
La parte que alegue el vicio oculto y su preexistencia deberá
acreditarlo, por el principio del onus probandi a su cargo. Según el art. 2175
del Cód. Civil, el comprador que encuentre vicios que califiquen para la
garantía podrá optar entre las acciones redhibitorias o de quanti minoris. La
doctrina y jurisprudencia efectúan una interpretación del ejercicio de la
opción, en virtud de la cual sólo procede cuando los vicios fuesen graves.
Cuando fuesen de menor entidad no corresponde la resolución, sino
solamente el reintegro parcial del precio pagado a través de la acción de
quanti minoris (Wayar, Ernesto, "Compraventa y permuta". Astrea, Buenos
Aires, 1984, n° 245; Borda, Guillermo, "Tratado de Der. Civil. Contratos"
ob. cit., t. I, n° 235; Salvat, Raymundo M. - Acuña Anzorena, Arturo,
"Tratado de derecho civil argentino. Fuentes de las obligaciones.
Contratos", t. III, n° 2361).
Como puede advertirse de la letra del mencionado artículo, se trata
de las propias partes celebrantes del contrato, por lo tanto, si, como en el
caso, se trató de una compraventa, los legitimados son el comprador y el
vendedor.
VI.- Desde esta perspectiva abordaré el tratamiento de los agravios
referidos al rechazo de la excepción de prescripción.
Sobre el particular, dispone el art. 4041: "Se prescribe por tres
meses, la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compra y
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venta; y la acción para que se baje del precio el menor valor por el vicio
redhibitorio"
Como puede verse, las dos acciones derivadas de los vicios
redhibitorios están sujetas al mismo plazo de prescripción.
Se presenta ahora el problema de establecer a partir de qué momento
comienza a correr el plazo, es decir, desde cuando hay "actio nata" en los
términos del art. 3956.
Ahora bien, es un hecho no controvertido en esta instancia que
Fernando Oscar Alonso, en nombre y representación de su madre, Blanca
Rosa Pérez, adquirió el inmueble sito en Avda. Maipú 3895, piso 10°,
departamento B, de la localidad de La Lucila, Provincia de Buenos Aires, el
día 7 de octubre de 2011 y tampoco lo es la existencia de deficiencias en la
unidad adquirida. Lo que se encuentra controvertido es si el actor las
conoció al momento de la adquisición y, si estaban ocultas, en qué
momento tomó conocimiento de su existencia.
Ya desde antiguo derecho las opiniones estaban divididas. Cujas
apoyándose en el Digesto y siguiendo a Papiniano, enseñaba que el plazo
corría desde que el comprador conocía el defecto. Pero Ulpiano había
decidido que debía correr desde la venta. Cujas trató de conciliar ambos
textos, diciendo que Ulpiano hablaba del caso en que el comprador no
había ignorado el vicio, pero a ello se podía contestar que, si conocía el
vicio desde el día de la venta, no había responsabilidad del vendedor, salvo
pacto en contrario. Troplong no intenta conciliar ambos textos, pero
sostiene que el de Ulpiano es más conforme con la razón, ya que la doctrina
opuesta da lugar a mil facilidades abusivas de escapar a la acción, y hace
comenzar la prescripción desde un punto desconocido y arbitrario, pues
dependerá siempre de lo que el comprador disimule para prorrogar el
tiempo de la prescripción (Troplong, M., "La droit civil expliqué suivant
l'ordre des articles du Code, depuis et y compris le titre de la vente-De la
Vente", "Commentaire du Titre VI du Livre III Du Code Civil", 3a. edición,
París, Charles Hingray, Libraire Editeur, 1837, Tomo 2, Nº 587, pág. 55).
La fuente del art. 4041, que es el art. 1412 del Proyecto de García
Goyena hacía correr el plazo desde la entrega de la cosa, pero el codificador
optó por guardar silencio sobre este tema.
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Ya desde hace tiempo, nuestra doctrina y jurisprudencia se inclinan
por la tesis que hace correr el plazo desde la fecha en que el comprador
conoció o pudo conocer la existencia del vicio, pues sólo desde ese
momento está habilitado para ejercer su reclamo, es decir, hay "actio nata"
(Salvat, Raymundo "Tratado de Derecho Civil Argentino-Obligaciones en
General", 6º Edición, actualizada por Enrique V. Galli, Tipográfica Editora
Argentina, Buenos Aires, 1956, Tomo III, Nº 2272, pág. 638 y abundante
jurisprudencia citada en nota 517; Llerena, Baldomero, "Derecho Civil.
Concordancias y Comentarios al Código Civil Argentino", 3º Edición,
Editorial La Facultad, Buenos Aires, 1931, T. 10º, pág. 549, aunque aclara
que en caso de dolo rige el plazo de dos años del art. 4030).
Además, se ha dicho que ese conocimiento debe presumirse desde
que el adquirente recibió la cosa, por lo que, si ocurrió con posterioridad,
le incumbe la prueba de esa circunstancia (esta cámara, Sala E, 18/8/88, LL
1989-B-65).
La jurisprudencia en algunos casos ha exteriorizado cierta plausible
flexibilidad en el cómputo del plazo, por ejemplo, si sólo han transcurrido
unos pocos días a partir de una fecha imprecisamente determinada. En tales
condiciones no debe aplicarse con severidad este instituto, que tiende a dar
seguridad a los derechos, impidiendo que se formulen reclamaciones
cuando el largo tiempo transcurrido dificulta la defensa del demandado por
el olvido por parte de los posibles testigos o la pérdida o destrucción de los
comprobantes correspondientes. Con mayor razón debe aplicarse el criterio
restrictivo cuando se trata de un lapso liberatorio de sólo tres meses (esta
cámara, Sala G, 15/4/93, SAIJ, Sumario: C0010297).
Es decir que, ante la dificultar para acreditar el momento en que el
vicio se hizo aparente o se manifestó, la duda| debe resolverse a favor de
quien invoca el derecho y no para determinar su extinción (esta cámara, Sala
A, 5/6/84, LL, 1985-A-534; id. Sala D, 15/9/76, LL, 1977-A-310).
En síntesis, si bien el término de prescripción es de tres meses, en el
sistema del Código Civil no hay limitación del plazo para advertir el vicio.
Ello puede suceder indefinidamente, con la sola exigencia de probar que
existía en el momento de la tradición de la cosa, pero una vez advertido, el
comprador sólo cuenta con tres meses para demandar (CNComercial, Sala
D, 31/7/89, LL 1990-A-38).
Fecha de firma: 15/09/2016
Firmado por: JOSE BENITO FAJRE, LILIANA E. ABREUT DE BEGHER, CLAUDIO M. KIPER, JUECES DE CÁMARA
#14805596#162077644#20160914125048376
Resulta que en el caso, la parte actora ha manifestado a fs. 102 vta.,
segundo párrafo que “… a los pocos días de tomar posesión de su
departamento, el actor fue encontrando graves fallas en la construcción
del mismo. Es decir vicios ocultos o redhibitorios de su propiedad
recientemente adquirida.”.
Aun cuando me sitúe en la postura más favorable al actor, es decir,
es decir que dentro del mes de adquirido el inmueble advirtió los defectos
indicados, la prescripción de la acción habría operado el 31 de enero de
2012.
A la misma conclusión se llega, aun cuando haya deducido
conjuntamente la acción por daños y perjuicios, ya que en el caso de
acumularse a la acción redhibitoria y la de daños y perjuicios, si el vicio
debió quedar revelado al entrar en posesión el comprador, es desde ese
momento que corre el plazo de prescripción cualquiera sea la fecha de la
escritura. Es jurídicamente inaceptable el desdoblamiento entre ambas
acciones, de modo que, aun cuando el reclamo se limite sólo a los daños, el
plazo de prescripción será siempre de tres meses (esta cámara, Sala K,
16/4/02, SAIJ, Sumario: C0401364).
A mayor abundamiento, viene al caso señalar que los daños y
perjuicios sólo podrán demandarse en caso de optar por la acción
redhibitoria y frente a la mala fe del enajenante, pero no cuando, como en el
caso, se demanda la reducción del precio (art. 2176).
Concretamente, no procede en este supuesto la acción resarcitoria,
por cuanto el art. 2176 parte de considerar que si el comprador acciona por
la estimatoria y, de ese modo, decide permanecer con la cosa defectuosa, se
debe presumir que la misma le resulta igualmente de utilidad, y que el
perjuicio que eventualmente pudo sufrir se ve resarcido con la devolución
proporcional del precio oportunamente abonado (Conf. Bueres-Higthon,
"Código Civil Comentado", Tomo 4 "D", pág. 753).
La jurisprudencia casi unánimemente se inclina por rechazar la
acción de daños y perjuicios acumulada a la demanda estimatoria
interpuesta por el comprador de un inmueble en virtud de los vicios ocultos
que presentaba el bien, dado que ésta acción resarcitoria sólo procede
cuando el comprador opta por la acción redhibitoria y no cuando opta por
reducir el precio pagado y conservar la cosa, de acuerdo a lo dispuesto por
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Firmado por: JOSE BENITO FAJRE, LILIANA E. ABREUT DE BEGHER, CLAUDIO M. KIPER, JUECES DE CÁMARA
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el art. 2176 del Cód. Civil (esta cámara, Sala M, 15/12/2005, elDial AE2186).
El texto del art. 2176 del Cód. Civil es claro en cuanto sólo concede
la acción de reparación de daños en caso de que se ejerza la acción
redhibitoria, por lo que no debe acordarse la reparación en el caso de la
"quanti minoris", ya que debe presumirse que si el comprador se queda con
la cosa es porque le conviene y no le ha causado daño (esta cámara, Sala B,
06/10/1986, DJ 1987-2, 256, id. id. sala B, 22/05/1996, LL, 1997-E, 1004,
(39.766-S; id. id. 3/2004, elDial - AA20C0)
Ahora bien, si el objeto del reclamo interpuesto por el adquirente de
una vivienda está destinado a pedir una rebaja en el precio o reajuste, y no
la resolución del contrato, fue porque no consideró que los vicios
redhibitorios hicieran la cosa "impropia para su destino", de modo tal que
en estos casos sólo se requiere la demostración de que el defecto tiene
relevancia suficiente como para haber inducido a pagar un precio menor, si
aquél lo hubiera conocido.
Ello es así, por cuanto la ley presume que al haberse inclinado el
comprador por la acción "quanti minoris", conserva la cosa porque entiende
que todavía le es útil y que el daño causado por el vicio se cubre con la
restitución de la parte del precio.
Se resolvió que la acción por vicios redhibitorios no se encuentra
prescripta si fue entablada por la adquirente del inmueble dentro del plazo
previsto por el art. 4041 del Cód. Civil, computado desde el momento en
que solicitó los servicios de un arquitecto y tomó conocimiento de los
vicios de construcción del bien, pues, si bien la propietaria ya había
observado imperfecciones en la unidad, desconocía su magnitud (esta
cámara, sala L, Montheil de Vilchez, Andrea V. c. Keyboard S.A.,
20/10/2006, DJ 2007-I-1088). Pero esta sala en un caso similar al presente,
“Landaluce, Sergio Rodolfo c/ Canteros, Verónica Gabriela y otro s/Daños
y Perjuicios”.-Expte. n° 41.963/2008.- Rec. N° 606.184, con voto
preopinante del Dr. Kiper,
resolvió que esa doctrina no puede ser
trasladada al presente caso, pues aquí no se desconocía “la magnitud” de las
imperfecciones, si se tiene en cuenta el relato que hizo el propio actor,
contenido en el mencionado párrafo de fs. 102 vta., lo que no se condice
con lo manifestado luego al contestar el traslado de fs. 196 ap.VI, en cuanto
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a que “En forma fehaciente se conocieron los vicios ocultos del inmueble
mediante el acta de constatación notarial del estado físico del inmueble del
actor de fecha 26 de diciembre de 2012. Aún más, se corroboraron los
vicios mediante el arquitecto Héctor Maffi, MM 12096en fecha 7 de enero
de 2013, quien realizó el presupuesto para el arreglo de los mismos, que se
adjuntó oportunamente.”
Por el contrario, nótese que antes de la realización de la constatación
notarial y de la elaboración del informe técnico, el actor envió las cartas
documento que obran en autos en las que exigió la reparación de los
desperfectos y convocó a una mediación.
Por lo tanto, considerando que la compra y toma de la posesión por
parte del actor del inmueble ubicado en la avenida Maipú 3895, piso 10°,
departamento B, de la localidad de La Lucila, Provincia de Buenos Aires
tuvo lugar 7 de octubre de 2011, que a los pocos días advirtió la presencia
de tales defectos, y que la presente acción recién fue iniciada el 7 de febrero
de 2013, sin que en dicho lapso hubiese mediado acto interruptivo alguno
del curso de la prescripción, no puedo sino concluir que en el caso ha
transcurrido holgadamente el plazo previsto en el art. 4041 del Código
Civil, por lo que corresponde revocar el pronunciamiento de la instancia de
grado y acoger favorablemente la defensa de prescripción, lo que así habré
de proponer al acuerdo.
VII.- Las costas de ambas instancias se imponen a la parte actora, en
virtud del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.).
VIII.- Por todas las razones expresadas precedentemente, propongo
al acuerdo de mis distinguidos colegas se revoque la sentencia apelada en
todas sus partes, declarándose prescripta la presente acción, con costas, en
los términos del considerando que antecede.
El Dr. Kiper y la Dra. Abreut de Begher, por las consideraciones
expuestas por el Dr. Fajre, adhieren al voto que antecede. Con lo que se dio
por terminado el acto firmando los señores Jueces por ante mí, que doy fe.
FDO. José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M.
Kiper.
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///nos Aires,
de setiembre de 2016.
Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo
transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el Tribunal decide
revocar la sentencia apelada en todas sus partes, declarándose prescripta la
presente acción, con costas, en los términos del considerando VII.
Regístrese, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública,
dependiente de la CSJN (conf. Ac. 15/13), notifíquese y, oportunamente,
devuélvase.
FDO. José Benito Fajre, Liliana E. Abreut de Begher y Claudio M.
Kiper.
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