Reestructuración Area Urbana

Departamento de
Ordenamiento Territorial
Municipalidad de Tandil
URBANIZACIONES ESPECIALES
(REESTRUCTURACIÓN ÁREA URBANA)
Localización: Dentro del Área Urbana actual. (no comprende a los clubes de campo, que
no se admiten en las A.A.U.U. y tienen reglamentación específica).Propuesta urbanística:
El caso general para adopción de un partido urbanístico se encuentra reglamentado por
Ordenanza 8810. En caso de afectarse el conjunto al régimen de la Ley 13512 (de
Propiedad Horizontal), deberá considerarse como un Barrio Cerrado y para su aprobación
se requerirá el cumplimiento de lo requerido por el Decreto Prov. 27/98.Pueden plantearse dos alternativas, según se detalla en los puntos a) y b).
a) Si no se pretende modificar indicadores urbanísticos ó parcelamiento vigentes; ni trama
vial urbana actual: requeriría tratamiento particularizado sólo en lo relativo a fijar los
aspectos constructivos de las viviendas, y otros de aplicación para el caso
(ampliaciones, retiros, estacionamientos, etc.).
b) Si se pretende modificar indicadores, parcelamiento y/o trama vial urbana: se requiere
Ordenanza especial que fije las nuevas disposiciones reglamentarias. En tal caso,
deberán cumplirse los siguientes requisitos:
Requerimientos:
a) Infraestructura: Dotación de todos los servicios esenciales (s/Art. 62°, ítem A),
Decreto Ley 8912/77), a saber:
Agua corriente:
(Según especificaciones de la Dción. de Obras Sanitarias)
Cloacas
Pavimentos: obligatorio en todas las calles existentes y a crearse que queden
comprendidas en el complejo habitacional según su clase:
1) trama vial: según especificación de la Dirección de Vialidad.
2) trama peatonal (sin acceso vehicular): serán consideradas como aceras (Cap.
3.3.3. del Código de Edificación).
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Energía eléctrica domiciliaria
(Según especificaciones de la U.P.M.T.S.E.M.)
Alumbrado público
Desagües pluviales: comprende todas las obras hidráulicas necesarias para la
canalización y volcado de los excedentes hídricos del conjunto, (según especificación
de la Dirección Provincial de Saneamiento y Obras Hidráulicas).
b) Equipamiento: Cesión de los inmuebles (parcelas) y dotación de los edificios
necesarios (dimensionados según la población total potencial del conjunto) a saber:
1) Espacios Verdes Públicos (E.V.P.)
Según Art. 56°, Decreto Ley 8912/77
2) Reservas de Uso Público (R.U.P.)
La superficie requerida para E.V.P. deberá plantearse necesariamente en un único
bloque, cuando la superficie no supere los 8.000 m2, ó en caso contrario, en unidades
no menores a la superficie mínima determinada, invariablemente rodeadas de calles ó
espacios circulatorios públicos.La superficie cedida para las R.U.P. deberá indefectiblemente posibilitar la
construcción de los edificios del equipamiento requeridos, respetando los indicadores
urbanísticos establecidos para el conjunto.3) Salud: Sala de 1ros. auxilios (a determinar por la autoridad sanitaria municipal según
el Distrito donde se ubique el conjunto), exigible en conjuntos de más de 2000 (dos
mil) habitantes.4) Educación: Capacidad estimada: 25/30 niños/alumnos por aula.
I ) Jardín de Infantes: comprende la construcción de un edificio nuevo, exigible en
conjuntos de más de 100 (cien) viviendas, ó que prevean más de 400
(cuatrocientos) habitantes.
II ) Escuela primaria: ídem para el Jardín de Infantes, exigible en conjuntos de más
de 250 (doscientos cincuenta) viviendas ó más de 1000 (mil) habitantes.
III) Escuela secundaria: ídem para Escuela Primaria, aunque exigible en conjuntos
de más de 500 (quinientas) viviendas, ó más de 2000 (dos mil) habitantes.
La conformación requerida para cada establecimiento será determinada por la
autoridad educativa (Consejo Escolar de Tandil), a requerimiento de la
Municipalidad. La no exigencia de construir edificios educacionales nuevos, no
eximirá al inversor de la eventual ampliación de los edificios existentes más
próximos al conjunto, en la medida que la población del mismo lo haga necesario.
5) Recreación: comprende la provisión de elementos para esparcimiento pasivo en
el/los E.V.P. a crearse. A criterio del inversor, puede optarse por el de carácter
activo.
6) Seguridad: a determinar por la autoridad policial.
7) Administración pública: a determinar por la autoridad municipal, según la escala del
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emprendimiento y su ubicación relativa respecto a la sede administrativa municipal.8) Comunicaciones: a determinar por las empresas concesionarias prestatarias de cada
servicio.
9) Otros: a convenir con la autoridad municipal, según la escala del emprendimiento.
c) Servicios públicos complementarios: Comprende aquellos no considerados
esenciales, pero que resultan inevitables en un conjunto habitacional.
Gas natural: a opción del inversor (según especificaciones de la empresa
distribuidora)
Recolección de residuos: (a convenir con el Municipio). Se realizará sólo en calles
públicas que se incorporen a la trama vial urbana.
Otros (teléfonos, correspondencia, etc.): a convenir por el inversor con los entes
prestatarios respectivos.
Tecnología:
Construcción de edificios: se materializarán exclusivamente con sistemas tradicionales
(autorizados por el Código de Edificación), ó por sistemas no-tradicionales con
Certificación de Aptitud Técnica otorgado por la Subsecretaría de Vivienda de la
Secretaría de D. Social de la Nación, el I.V.B.A. u otra institución oficial con competencia
en la materia (en tal caso, la aprobación del sistema constructivo exigirá la sanción previa
de una normativa particularizada).
Proyecto Urbanístico:
Se requerirá la presentación del Plan de Desarrollo del conjunto a crear, que incluya:
Propuesta urbanística, indicando:
1)
Demostración de la aptitud del sitio elegido para el desarrollo de los usos urbanos
propuestos, incluyendo una evaluación de las disponibilidades de otras tierras
vacantes para tal fin, y demostración fehaciente de la existencia de fuentes de
provisión de agua potable para la población a servir (en caso de no existir
factibilidad de extensión del servicio).-
2)
Evaluación de la situación existente y futura en el área del entorno del conjunto en
lo relativo a usos, ocupación, parcelamiento y equipamiento. Tendrán preferencia
resolutoria aquellos emprendimientos que se propongan ubicar en alguno de los
sectores urbanos en los que se observe tendencia sostenida de crecimiento.
3)
Plan Director del área a reestructurar, conteniendo esquema de trama viaria;
localización tentativa y dimensionado de E.V.P. y R.U.P.; parcelamiento (conforme
lo establecido por Ord. 8810); indicadores de uso, ocupación y subdivisión
propuestos; normas particularizadas de estética urbana y edilicia del conjunto, y
otras especificaciones que den carácter del mismo.-
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Proyectos de los servicios esenciales y equipamiento recreativo, social, y cultural
requerido, convalidados por los organismos correspondientes.
Estimación global de costos de la infraestructura y del equipamiento requeridos y no
construidos, indicando plan de inversiones y etapas de materialización.
Se exigirá garantía hipotecaria, seguro de caución ó aval bancario por cada una de las
obras requeridas no construidas y con vigencia hasta su habilitación ó funcionamiento.
(Deberá presentarse antes de iniciarse las obras del conjunto).
El proyecto urbanístico requerirá indefectiblemente de la intervención de al menos un
profesional Arquitecto o con competencia en planes de desarrollo urbano, como autor del
mismo, y como coordinador de la tarea de otros profesionales intervinientes.
Presentación:
I) A efectos de iniciar el trámite administrativo tendiente a lograr la convalidación de la
localización del conjunto, se requerirá:
Nota formal dirigida al Sr. Intendente Municipal, presentada por la empresa ó entidad
gestora, mencionando sus domicilios real y legal, la constitución de la misma, y
designando al/los profesional/es a cargo del proyecto, según sus incumbencias.
Compromiso de adquisición del/os predio/s a destinar al proyecto ó título de
propiedad de los mismos(copia autenticada).
Memoria descriptiva del proceso de proyecto (avalada por el/los profesional/es
Arquitecto/s intervinientes), la que deberá contener lo requerido en los puntos 1) y 2)
del Plan de Desarrollo (ver Proyecto Urbanístico).
Certificado de aptitud del predio otorgado por la Dción. Provincial de Saneamiento y
Obras Hidráulicas (original ó copia autenticada).
Constancia de haber obtenido el pliego de especificaciones técnicas para la ejecución
de pavimentos urbanos, otorgado por la Dción. de Vialidad (original ó copia
autenticada).
Factibilidades reales de provisión de la infraestructura, certificada por los entes ú
organismos correspondientes (originales ó copias autenticadas).
Síntesis gráfica (planimetría) del Plan de Desarrollo del conjunto, el que incluirá:
• Plano indicando situación del/os predio/s dentro del Área Urbana actual.
• Plano de origen del/os predio/s a urbanizar (copia).
• Cuadro indicativo de indicadores urbanísticos propuestos.
• Planimetría del anteproyecto del conjunto, indicando: 1) localización tentativa de
E.V.P. y R.U.P., 2) calles a ceder y ancho de las mismas, y 3) parcelamiento
propuesto.
• Esquema de ordenamiento circulatorio vehicular.
• Anteproyecto de unidad/es de vivienda (prototipo/s), indicando cantidades de cada
tipo y tecnología constructiva de las mismas. En caso de no construirse viviendas,
se presentará una propuesta normativa de la estética urbanística y la calidad
constructiva mínima que deberán cumplir las mismas.
• Etapas previstas de implementación del conjunto.
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• Evaluación de Impacto Ambiental (Ley 11723)
• Constancia de intervención del/os Colegio/s Profesional/es correspondiente/s en el
visado de los anteproyectos y E.I.A. presentados.
Esta documentación será objeto de revisión por los organismos técnicos municipales de la
Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas, los que podrán efectuar observaciones a la
propuesta, a efectos de posibilitar el otorgamiento de su factibilidad, previo a la sanción de
la normativa particularizada (Ordenanza) que convalide la localización del conjunto
(Decreto 105/2000).
II) Aprobada la localización, y en el plazo determinado en la normativa legal correspondiente, deberá presentarse (ante la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas) la
siguiente documentación, indefectiblemente:
Certificado de dominio del/os inmueble/s afectados al proyecto, expedido por el
Registro de la Propiedad, a nombre de la empresa ó entidad gestora (original ó copia
autenticada).
Certificado de Amojonamiento y Nivel del/os inmueble/s.
Proyecto urbanístico definitivo, ajustado a la mensura (C.A.N.) del/os inmueble/s que
comprende el conjunto.
Proyecto de obras hidráulicas, aprobado por la Dción. Provincial de Saneamiento y
Obras Hidráulicas.
Proyectos de los sistemas de provisión de agua potable y de desagües cloacales
aprobados por la Dción. de Obras Sanitarias.
Proyecto de obras viales aprobado por la Dirección de Vialidad.
Proyecto de obras de alumbrado público y de provisión de energía eléctrica
domiciliaria, aprobados por el ente prestatario del servicio.
Proyecto de obras de equipamiento exigidos en la norma aprobados por los entes
respectivos (si correspondiese):
* Educativo (Dirección Gral. de Cultura y Educación de la P.B.A.)
* Sanitario (Direcciones de Salud y Obras Públicas)
* Otros (Dirección de Obras Públicas)
Proyectos de diseño paisajístico y recreativo de los Espacios Verdes Públicos, y de
forestación del conjunto, aprobados por la Dirección de Parques y Paseos.
Constancias de visado de los contratos obligatorios de todos los profesionales a cargo
de proyectos, dirección y construcción de obras, con intervención de los Colegios
respectivos.
Plan definitivo de inversiones a realizar, en base a presupuestos reales de obras de
infraestructura y equipamiento a construir.
Avales requeridos como caución por obras (de infraestructura básica y equipamiento)
no construidas, una vez verificados los costos estimados.
III) Presentada la totalidad de la documentación requerida en II), podrá:
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Otorgarse permiso para dar inicio a las obras básicas del conjunto, bajo exclusiva
responsabilidad de los profesionales intervinientes.
Otorgarse el visto bueno Municipal por intermedio del Departamento de
Ordenamiento Territorial, del proyecto de subdivisión parcelaria del/os inmueble/s,
conforme lo establecido en la normativa particularizada del conjunto, y en ajuste a lo
reglamentado en la Ordenanza 7590, en los casos en que la infraestructura y/o el
equipamiento requerido no hayan sido habilitados.
Darse ingreso a una Carpeta Técnica Municipal (C.T.M.) conteniendo la
documentación de los edificios del conjunto, a efectos de cumplimentar las
formalidades administrativas establecidas en el Código de Edificación vigente, ante
los Dptos. de Ordenamiento Territorial (D.O.T.) y de Obras Privadas (D.O.P.).
Con posterioridad a la aprobación del plano de subdivisión, deberá presentarse
obligatoriamente una C.T.M. por cada unidad parcelaria creada y ocupada con
construcciones. Previo al otorgamiento del Certificado Final de Obra deberán
presentarse, indefectiblemente ante la Secretaría de Planeamiento y Obras Públicas,
las constancias respectivas de habilitación y/o funcionamiento de los servicios de
infraestructura y del equipamiento exigidos.
Actualización: Noviembre 2005
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