ERROR. PADRÓN Informe: Civil y registral Consulta

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ERROR. PADRÓN
Informe: Civil y registral
Resumen
No es un error relevante, sino irrelevante, el que haya existido error en el número de
padrón, en cuyo caso este se debe rectificar en los bienes que integran el negocio.
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas
Consulta
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I.
Hechos
Por escritura autorizada el 29 de abril de 1964, JG, casada en únicas nupcias con MR, enajenó por título compraventa y modo tradición a HC y MO
un solar de terreno sin construcciones, empadronado con el n.o 37, señalado
con el n.o 2 en el plano del agrimensor JC, de abril de 1930, inscripto en la
Inspección Técnica del Consejo de Administración el 13 de junio de 1930,
compuesto de una superficie … que se deslinda así: …
JP, viuda de sus únicas nupcias con RA, enajenó por título compraventa
y modo tradición a los citados cónyuges C-O un solar de terreno sin construcciones, empadronado con el n.o 35, señalado con el n.o 4 en el plano
mencionado, compuesto de una superficie de …, cuya primera copia fue inscripta en el Registro de Traslaciones de Dominio el 11 de mayo de 1964.
Por escritura de 26 de junio de 1976, HC y MO enajenaron, por título
permuta y modo tradición, a JC y BD, el solar de terreno baldío ubicado en
la misma sección judicial, empadronado con el n.o 35, señalado con el n.o 4
referido precedentemente, cuya primera copia se inscribió en el Registro
Departamental de Traslaciones de Dominio el 9 de julio de 1976.
HC falleció el 26 de diciembre de 1984, siendo casado en únicas nupcias
con MO. Su sucesión se tramitó ante el Juzgado Letrado de Familia de
… Turno, y en ella se incluyó el padrón n.o 37, señalado con el n.o 2 en el
plano referido.
Por escritura de 11 de diciembre de 2008, MO, viuda de sus únicas
nupcias con HC, enajenó por título compraventa y modo tradición a EC,
casado en únicas nupcias con MP, un solar baldío y demás mejoras que le
acceden, sito en igual sección judicial del departamento de …, zona urbana,
empadronado con el n.o 37, cuya primera copia fue inscripta en el Registro
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de la Propiedad Inmueble el 17 de diciembre de 2008. Según títulos, el solar
objeto de ese contrato tiene 7 m y 50 cm de frente por 20 m de fondo.
De cuanto viene de decirse, resulta claro que existiría un error, esto
es, una divergencia no querida entre la voluntad real o del contenido y la
voluntad declarada. El mencionado error radicaría en que al padrón n.o 37
le correspondería el solar n.o 4 y al n.o 35 el solar n.o 2, de manera inversa
a como dice la escritura.
II.
Casos similares
[…] el error en el padrón se debe subsanar mediante declaratoria de
los actuales propietarios, para evitar consecuencias en lo que respecta a la
oponibilidad de derechos, la corrección es informada desde que ocurre y de
ahí en más los posibles derechos perjudicados anteriormente se dirimirán en
otro ámbito; puntualizándose que la introducción de la matrícula registral
y el principio del tracto sucesivo por la nueva ley registral, evitará muchos
errores de padrones futuros.28
En compraventa de 1978 se padeció error en cuanto al número de padrón
del inmueble, mientras que los demás datos eran correctos. Dicho error
se repitió en la escritura de crédito hipotecario de 1994, lo cual ocasionó
un error en el procedimiento judicial, por lo cual se trabó embargo, se
publicaron edictos, se estudiaron títulos, se agregaron certificados y, en
definitiva, se procedió al remate haciendo referencia a un padrón, cuando
en realidad debió ser rematado otro padrón.29
Al igual que en el caso anterior, la solución adoptada por la Comisión
consistió en sostener que, por haberse padecido error en el número de
padrón en la compraventa e hipoteca, no se está ante un vicio del consentimiento. En el procedimiento judicial del remate no existió ningún
tipo de nulidad y el mejor postor con su oferta aceptó los títulos. No había
27
28
29
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 86, n.o 8-12, 2000, p. 497.
Ibídem, p. 499.
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 83, n.o 1-12, 1997, p. 395.
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A continuación se analizarán una serie de casos prácticos que fueron sometidos a consulta ante la Comisión de Derecho Civil y de Derecho Registral
de la Asociación de Escribanos del Uruguay:
Escritura de compraventa de 1966, en la que el escribano actuante
describió el solar 9 de la manzana 4 del plano de los agrimensores DB y
MB, mencionando un número de padrón que no se correspondía con dichos
solar y manzana. Posteriormente, en 1990, el solar 9 de la manzana 4 se
enajenó con el mismo número de padrón equivocado. En 1999 se procedió
a corregir el error mediante la reinscripción de la última compraventa con
el número de padrón correcto y anotando la escritura antecedente.27
En este caso, la Esc. Susana Igarabide, informante, manifestó:
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error en el objeto, sino simplemente en el número de individualización
administrativo del inmueble.
En la mencionada compraventa, en la cláusula de antecedentes, el escribano actuante describió en forma precisa el edificio y la unidad 102, pero
en la cláusula de objeto dijo que AA vendía a BB la unidad 101, descrita
ampliamente en la cláusula que antecede. El escribano informante, Roque
Molla, compartiendo la opinión de la consultante, entendió que el título era
válido y eficaz, en virtud de que la voluntad manifiesta de las partes había
sido clara e inequívoca y el error no afectaba la identificación del bien, y
que era viable aclarar el error mediante certificado notarial expedido por
cualquier escribano en actividad, que sería adjuntado al título.30
Los casos relacionados precedentemente son similares al de marras,
pero no idénticos, razón por la cual se efectúa la presente consulta.
El caso que aquí se expone refiere a un error en el número de solar y
en su descripción y deslinde.
III.Solución propuesta y fundamento jurídico
A los efectos de la correcta trasmisión de los derechos es necesaria la concordancia entre el elemento gráfico y el título de propiedad, o sea, entre la
realidad gráfica y la jurídica. Al trasladar las partes la realidad gráfica a
la jurídica, cometen el error. En el caso en cuestión, surge que se padeció
error en la escritura de 1964, donde por equivocación, al proceder a la
individualización de los padrones objeto de esa escritura, se señala que al
padrón n.o 37 le corresponde el solar n.o 2 y al padrón n.o 35 el solar n.o 4,
y se procede a realizar la descripción y deslinde en base a dicho error.
Se llama error a toda divergencia entre la realidad y la representación
que de ella se ha formado el agente, todo defecto de conocimiento de la
realidad por parte del agente. El error produce una divergencia en el
juicio del errante, una discrepancia entre lo que el sujeto piensa o cree y
la realidad de las cosas, y esa anomalía es la que determina el vicio del
consentimiento, como sostiene el Prof. Jorge Gamarra.
Es frecuente encontrar en doctrina la afirmación de que el error que
vicia el consentimiento es determinante o esencial. Gamarra agrega que
la exigencia de que el error sea determinante se explica por la noción misma de vicio del consentimiento. Es determinante el error que influye de
manera decisiva o principal en la formación de la voluntad, desviándola
de su cauce normal o regular. El error es relevante cuando vicia la voluntad, y así ocurre cuando el error recae sobre la sustancia o una cualidad
esencial que por ser tal es el motivo determinante del consentimiento. En
cambio, cuando la cualidad es accidental o secundaria, el error es irrelevante, porque el error que recae sobre este tipo de cualidad no determina
el consentimiento —salvo que esa cualidad secundaria haya sido decisiva
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Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, vol. 90, n.o 7-12, 2004, p. 235.
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Informe de la Comisión de Derecho Civil
La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Escs. Enrique Arezo,
Sandra Bochard, Miguel Burdín, Daniella Cianciarulo, Gustavo Di Genio,
Gustavo Echavarría, Rosana García, Adriana Goldberg, Mariana González,
Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María Paola Igoa, Adriana Inciarte,
Rossana Ivanier, Mónica Jover, Jorge Machado, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Alejandra Portillo, Margarita Puertollano, Mildred
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para un sujeto en particular, que se decida a contratar en consideración
a esa cualidad y no en consideración a la cualidad esencial (artículo 1271
del Código Civil).
Enmarcando el caso de autos en los conceptos vertidos, surge claramente
que no estamos frente a un caso de error relevante, sino más bien frente a
un error irrelevante (artículo 1270 del Código Civil). Siempre se estuvo de
acuerdo en que se vendía el padrón n.o 37 y se compraba el padrón n.o 37.
El error sobre las cualidades no esenciales no vicia la voluntad, según
dispone el inciso final del artículo 1271 del Código Civil.
A ello se adiciona, abonando la tesis del error irrelevante, que las compraventas se celebraron entre familiares que conocen perfectamente la
zona e identifican con claridad cada padrón dentro del plano, y que habían
ocupado sus respectivos padrones desde hacía varios años de conformidad
con la realidad catastral y no de la derivada de los títulos erróneos.
Se adjuntan cédulas catastrales informadas tanto del padrón objeto de
la presente consulta como de los linderos, que corroboran los solares que
le corresponden a cada padrón según la Dirección Nacional de Catastro.
Al percibir el error, consulté en el Registro de la Propiedad Inmueble,
donde se me informó verbalmente que, al no estar prevista la inscripción
de un certificado notarial por la ley 16 871, la forma de subsanar los títulos
no sería esta, sino una declaratoria del actual propietario en la que este
aclare el error padecido.
Cabe destacar que, en el supuesto de que la declaratoria permita subsanar el error, resulta imposible que sea suscrita por los anteriores titulares,
puesto que uno falleció y el otro se encuentra físicamente imposibilitado
de declarar.
La consultante formula la siguiente interrogante:
La declaratoria, ¿constituye un medio hábil para subsanar el error antes
descrito?
En caso de responderse afirmativamente, solicito se determine si puede
ser efectuada válidamente por el actual propietario.
En caso de responderse negativamente, solicito se indique de qué forma
podría solucionar el título.
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Secondo, Adriana Silva y Juan Pablo Villar, estima que en el caso en
examen no hay error relevante, sino irrelevante, ya que no existió duda
respecto al bien que se quiso enajenar, sino simplemente un error en el
número de padrón. Téngase presente que es necesario rectificar el padrón
en los dos bienes que integran el negocio.
Siga a la Comisión de Derecho Registral.
Esc. Enrique Arezo y Esc. Roque Molla
Coordinadores alternos
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Informe de la Comisión de Derecho Registral
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Surge del estudio de los títulos la legitimación correcta, para disponer
del bien que padeció el error en su deslinde; no se afectó el tracto sucesivo registral (artículo 57 de la ley 16 871), por lo cual la declaratoria que
aclara el deslinde del bien puede inscribirse sin efecto retroactivo. Pero,
como hay consentimiento de una sola de las partes, si la otra o un tercero
se vieran afectados en su situación jurídica por ese error, esa declaratoria
le será inoponible.
No obstante el error padecido en la descripción de los padrones, la inscripción registral del título de propiedad tanto del padrón n.o 35 como del
n.o 37 provocó efectos de conocibilidad, prioridad y oponibilidad de todas
las situaciones jurídicas que derivaron de los documentos inscriptos.
Luego de analizados el plano y las cédulas catastrales informadas, se
puede ver que dichos inmuebles tienen la misma configuración, los mismos
frentes, las mismas medidas y superficie, y muestran una diferencia con
los linderos.
Desde el punto de vista del análisis de la titulación y sus antecedentes,
vemos que tanto el padrón n.o 35 como el n.o 37 fueron vendidos por sus
titulares, y que el error se reiteró en todas las trasmisiones, en la descripción y el deslinde.
No obstante, a pesar del error reiterado en las compraventas, estas son
válidas y eficaces, el consentimiento y la voluntad son indubitables en
cuanto a la transmisión de los padrones por sus propietarios.
Desde el punto de vista registral, existió la identificación del inmueble
por el número correcto de padrón, con lo que nació la publicidad material,
y el padrón n.o 37 matriculó con la compraventa de 2008.
La matriculación se hace según el capítulo ii, 2.1, Sección Inmobiliaria,
artículos 8 y siguientes de la ley 16 871. De allí surge que el Registro de
la Propiedad, Sección Inmobiliaria, se lleva por fincas. Finca es una cosa
corporal inmueble, objeto de un derecho real, o bien una cosa incorporal,
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susceptible de producir, en el citado Registro, una inscripción establecida
por ley. Desde el punto de vista del ingreso del bien inmueble al Registro
por medio de la matriculación, la base es la cosa corporal, sobre la cual
recaerán las diferentes situaciones jurídicas que se inscriban.
¿Cómo debe estar determinada esa finca para que ingrese al Registro?
Por el principio de especialidad. Uno de los elementos que atañen a este
principio es la identificación de la finca.
El artículo 8 de la ley 16 871 dice:
(Registro de la Propiedad – Sección Inmobiliaria. Base de ordenamiento).
Esta sección se ordenará en base a la previa matriculación de cada inmueble y a la concentración en un solo elemento de los datos que configuren su
situación registral.
1) El número ordinal o caracterización de la matrícula que le corresponda
y el número de empadronamiento o la característica catastral que se
adoptare, el que será único e individual para el bien que se matricula.
El número o caracterización de la matrícula servirá para identificar el
bien y podrá coincidir con el número de empadronamiento. No se procederá
a la matriculación ni inscripción de actos y negocios jurídicos sobre bienes
empadronados en mayor área, salvo las excepciones que establezca la
reglamentación.
2) La ubicación y descripción completa del inmueble según plano
registrado, sección o localidad catastral y demás antecedentes gráficos en
caso de ser necesarios.
Quiere decir que cuando se matriculó, con la transmisión de 2008, se
padeció un error en la matriculación respecto de los linderos, mientras que
la ubicación y el plano eran datos correctos. Téngase en cuenta que describir no es deslindar. Cuando nos referimos al bien decimos: «Se describe
según plano del Ing. Agr. …» y «se deslinda así» (des y linde señalan los
términos de un lugar). (En el caso de los inmuebles regidos por las leyes
de propiedad horizontal, el decreto-ley 14 261, artículo 41, respecto de sus
exigencias instrumentales, dispone que se podrá prescindir de la determinación de los deslindes del terreno y bienes individuales y comunes.)
Como no podían matricularse bienes que estuvieran empadronados en
mayor área, el número de solar corresponde al inciso 2, como dato surgido
del plano que se utilizó para registrar.
Visto el error padecido, es necesario arreglarlo. Se desprende de las
expresiones del inciso 1, § 2, que lo que sirve para individualizar el bien en
la matrícula es el número o la caracterización catastral. Luego, los datos
del inciso 2 respecto de la descripción completa son un elemento técnico
complementario, cuya importancia hay que estudiarla en cada caso.
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En ese «solo elemento» llamado matrícula se concentrarán todos los
elementos que configuren la situación registral.
¿Cuáles son esos elementos? Todos a los que alude el artículo 9, pero
destacamos los que se refieren al bien:
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Como en este caso surge del estudio de los títulos la legitimación correcta para disponer del bien que padeció el error en su deslinde, no se
afectó el tracto sucesivo registral (artículo 57 de la ley 16 871), por lo cual
la declaratoria que aclara el deslinde del bien puede inscribirse, sin efecto
retroactivo. Pero, como hay consentimiento de una sola de las partes, si la
otra parte o un tercero se vieran afectados en su situación jurídica por ese
error en el deslinde, esa declaratoria le será inoponible.
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Conclusión
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La inscripción registral del título de propiedad, tanto del padrón n.o 35 como
del n.o 37, provocó efectos de conocibilidad, prioridad y oponibilidad de todas
las situaciones jurídicas que derivaron de los documentos inscriptos.
Por ello, desde el punto de vista legal no sería inscribible ningún documento a otorgarse que no contuviera elementos modificativos sustanciales
para su registración.
Desde el punto de vista registral, los errores padecidos pueden rectificarse en el negocio proyectado.
No obstante, en caso de otorgarse una declaratoria por los actuales
propietarios de ambos padrones para rectificar la descripción de los bienes, debería contener los elementos erróneos identificatorios del bien y
su rectificación, así como las constancias notariales en cuanto al proceso
dominial que avalen la titularidad de los actuales propietarios.
Esc. Mercedes Azar
Informante
La Comisión de Derecho Registral, integrada por los Escs. Inés Rodríguez
Sarmiento, Cristina Anzuela, Susana Cambiasso, Susana Terradas, Nathalie Polak, Lizette Caplan, Karin Perdomo, Daniel Ramos y Carlos del
Campo, aprueba el informe que antecede.
Esc. Inés Rodríguez Sarmiento
Coordinadora alterna
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu
el 5 de junio de 2012, expediente 1110/2012.)